Jedro

Najemne pogodbe za stanovanje ni mogoče molče obnoviti, možno pa je ustno podaljšanje pogodbe, sklenjene za določen čas. Kadar je sklenjena pisna najemna pogodba za stanovanje za določen čas, je z ustnim dogovorom ni mogoče spremeniti v najemno pogodbo za nedoločen čas. V obravnavanem primeru so toženci sicer dokazali, da je bila najemna pogodba nazadnje ustno obnovljena, po izteku tega, podaljšanega roka pa v stanovanju bivajo brez pravnega naslova. Ker je tožnica tožbo vložila po izteku roka, za katerega je bila najemna pogodba nazadnje podaljšana, je njen tožbeni zahtevek na izpraznitev njenega stanovanja utemeljen.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je delno ugodilo tožbenemu zahtevku in tožencem naložilo, da izpraznijo dvosobno stanovanje, posamezni del št. 12, v izmeri 52,57 m², v 3. nadstropju stanovanjske stavbe na naslovu M., ter ga praznega oseb in njihovih stvari izročijo tožnici v 90 dneh (I. točka izreka). V preostalem (glede krajšega izpraznitvenega roka) je tožbeni zahtevek zavrnilo (II. točka izreka) in tožencem naložilo, da tožnici plačajo 952,34 EUR pravdnih stroškov (III. točka izreka).

2. Toženci v pravočasni pritožbi sodbo izpodbijajo iz vseh pritožbenih razlogov. Izrecno uveljavljajo bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 8., 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Menijo, da sodba nima razlogov o odločilnih dejstvih, zaradi česar se sodba ne more preizkusiti. Poleg tega obstoji o odločilnih dejstvih nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin in med samimi temi listinami. Nadalje sodišču očitajo, da je zmotno ugotovilo, da so toženci stanovanje uporabljali brez pravnega naslova oziroma da med najemodajalko in njimi po izteku zadnjega aneksa ni bila sklenjena pogodba za nedoločen čas. Navajajo, da pisna pogodba res ni bila sklenjena, bila pa je ustno dogovorjena. Sodišče prve stopnje je v tej smeri zmotno ugotovilo dejansko stanje in napačno uporabilo materialno pravo. Vztrajajo pri tem, da je bila skladno s prvim odstavkom 615. člena OZ že 1. 5. 2011 sklenjena najemna pogodba za nedoločen čas. Navajajo, da na to, da najemodajalka ni nasprotovala obnovitvi najemnega razmerja, kaže dejstvo, da je tudi po izteku zadnjega pisnega aneksa ves čas sprejemala plačilo najemnine in ostalih obratovalnih stroškov. Sklicujejo se na odločbo Vrhovnega sodišča RS I Cp 2939/2012 in navajajo, da je najemna pogodba obstajala kot ustna najemna pogodba in je bila, kot določa 58. člen OZ, tudi v celoti realizirana. Kršitev določb pravdnega postopka vidijo tudi v tem, da jih sodišče prve stopnje ni zaslišalo, kot tudi ne z njihove strani predlaganih prič, s čimer je sodišče kršilo načelo kontradiktornosti postopka. Sodišče prve stopnje jim ni dalo možnosti enakega obravnavanja pred sodiščem, prav tako ni ustrezno obrazložilo, zakaj je zavrnilo dokazne predloge. Izpodbijajo tudi odločitev o stroških postopka in pritožbenemu sodišču predlagajo, da pritožbi ugodi in izpodbijani del sodbe spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno, da ga razveljavi in vrne zadevo v ponovno sojenje.

3. Tožnica na vročeno pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je v predmetni zadevi ugotovilo (kar niti ni bilo sporno), da je bila med pravno prednico tožnice in toženci sklenjena (pisna) najemna pogodba za določen čas, ki se je s (pisnimi) aneksi podaljševala in je bila z zadnjič podaljšana do 30. 4. 2011. Toženci so kot obrambo pred trditvijo tožnice, da za bivanje v njenem stanovanju nimajo več pravne podlage, zatrdili, da jim je pravna prednica tožnice sicer najemno pogodbo najprej odpovedala, potem pa je odpoved preklicala 12. 12. 2011 in ustno obnovila najemno razmerje oziroma ga je spremenila v najemno razmerje za nedoločen čas.

6. Sodišče prve stopnje je svojo odločitev oprlo predvsem na 95. člen Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), ki določa, da je najemno pogodbo, sklenjeno za določen čas, mogoče obnoviti/podaljšati le s sklenitvijo aneksa k najemni pogodbi, ki mora biti sklenjen 30 dni pred potekom najema za določen čas, razen če najemna pogodba ne določa drugače. Vendar je sodišče prve stopnje sodno prakso, na katero se je sklicevalo v povezavi s tem členom, razumelo nepravilno. Ta se je namreč ukvarjala le z vprašanjem, ali je mogoče najemno pogodbo za stanovanje molče obnoviti, in odgovor je negativen. Pritožniki se zato neutemeljeno zavzemajo za uporabo 615. člena OZ, ki ga v stanovanjskih razmerjih, ker je SZ-1 lex specialis (in ki izključuje možnost nadaljevanja najemnega razmerja brez sklenitve aneksa), ni mogoče uporabiti.

7. Zmotno pa je sodišče prve stopnje menilo, da pisno sklenjene najemne pogodbe za določen čas ni mogoče ustno obnoviti. V nobeni izmed odločb, ki jih sodišče prve stopnje navaja v svoji sodbi, sodna praksa ni zavzela takega stališča. Nasprotno, stališče je, kot pravilno izpostavljajo pritožniki, ravno nasprotno, in sicer, da je ustno podaljšanje pogodbe mogoče: SZ-1 v četrtem odstavku 84. člena določa, da se najemna pogodba sklene v pisni obliki, a je veljavna tudi ustna najemna pogodba, če je ta realizirana.(1) SZ-1 namreč ne predvideva sankcij zaradi pomanjkanje pisne oblike, zato so, upoštevaje določbe OZ o pomanjkanju obličnosti, veljavni tudi ustni dogovori.

8. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi zaključilo, da je najemna pogodba prenehala 30. 4. 2011, ker pogodbe ni mogoče ustno obnoviti. Tak zaključek je zaradi zgoraj navedenih stališč materialnopravno zmoten. Pritožniki utemeljeno opozarjajo, da je bila ustno obnovljena najemna pogodba tudi v celoti realizirana. To jasno izhaja iz navedb pogodbenih strank o uporabi stanovanja in plačevanju najemnine ter ostalih stroškov, kar je ugotovilo tudi prvostopenjsko sodišče v razlogih svoje sodbe. Ker 58. člen OZ določa, da je pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale (teorija o realizaciji), pritožbeno sodišče, upoštevaje pravilno uporabo materialnega prava, zaključuje, da je bil med strankama pogodbe po izteku zadnjega aneksa in preklicu odpovedi najemne pogodbe sklenjen ustni dogovor o njenem podaljšanju še za eno leto (tj. do 12. 12. 2012) in do tega datuma so imeli toženci pravno podlago za bivanje v predmetnem stanovanju.

9. Zmotno pa se pritožniki zavzemajo za pravno tolmačenje določb SZ-1 (in OZ), po katerem bi bilo mogoče pisno najemno pogodbo za določen čas ustno spremeniti v pogodbo za nedoločen čas. Taka razlaga po materialnem pravu ni mogoča in trditve tožencev so v tem obsegu nesklepčne. Tretji odstavek 51. člena OZ resda dopušča možnost poznejših ustnih dopolnitev pogodbe, toda le, če gre za dopolnitve o stranskih točkah. Pritožbeno sodišče v zvezi s tem pojasnjuje, da sprememba najemnega razmerja iz določenega v nedoločen čas ni stranska, ampak ena izmed bistvenih sestavin vsake najemne pogodbe.(2) Če bi pogodbeni stranki želeli spremeniti trajanje najema, bi morali skleniti pisni dogovor (še zlasti ker bili osnovna pogodba in vsi nadaljnji aneksi) in v njem opredeliti drugačen čas trajanja najema. Osnovna najemna pogodba je bila najprej sklenjena za dobo enega leta in nato z vsakim aneksom podaljšana še za eno leto. Iz tega jasno izhaja, da je bila s prvotno najemno pogodbo nedvomno izražena volja pogodbenih strank, da je najem časovno omejen, in ker je bila ta v pisni obliki, bi morala biti bistvena sprememba te pogodbe (tj. modifikacija določenega v nedoločen čas) prav tako pisna, pa ni bila.

10. Pritožbeno sodišče zaključuje, da je odločitev sodišča prve stopnje (kljub delno nepravilno uporabljenem materialnem pravu) pravilna. Pogodbeni stranki sta pogodbo ustno podaljšali do 12. 12. 2012. Trditev, da bi pogodbeni stranki ustno pogodbo takrat še enkrat obnovili, toženci niso podali, medtem ko s trditvami, da je bila pogodba za nedoločen čas ustno spremenjena v pogodbo za določen čas, ne morejo uspeti. Odtlej torej toženci v stanovanju bivajo nezakonito(3). Ker je tožnica tožbo vložila kasneje (13. 12. 2013) in v njej zatrjevala, da toženci za bivanje v stanovanju nimajo pravnega naslova, to pa je v postopku tudi dokazala, je njen tožbeni zahtevek utemeljen.

11. Pritožbeno očitki o kršitvah 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP so pavšalni, saj toženci ne navedejo, v čem se kaže nasprotje med razlogi sodbe in listinami v spisu. Sodišče prve stopnje je, glede na to, katera so pravno odločilna dejstva, pravilno zavrnilo tudi izvedbo drugih dokazov. Na podlagi navedenega je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

12. Glede na to, da pritožniki s pritožbo niso uspeli, morajo stroške v postopku s pritožbo kriti sami (prvi odstavek 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Odločitev o tem je vsebovana v odločitvi o zavrnitvi njihove pritožbe.

(1) Tako Višje sodišče v Ljubljani v sodbah z dne 8. 5. 2013, opr. št. I Cp 2939/2012, in z dne 2. 10. 2013, opr. št. I Cp 1403/2013. (2) Sodba Višjega sodišča v Ljubljani z dne 3. 2. 2010, opr. št. II Cp 4061/2009. (3) SZ-1 določa, da oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito.