Jedro

Sodišče je zmotno presodilo pravni standard zadostnega prizadevanja kupca stanovanja, da zmanjša oziroma odpravi škodo v smislu 4. odstavka 243. člena OZ.

Izrek

Pritožbama se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi ter vrne zadeva v novo sojenje sodišču prve stopnje.

O pritožbenih stroških bo odločeno s končno odločbo.

Obrazložitev

: Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo delno ugodilo tožbenemu zahtevku in naložilo toženi stranki, da plača tožeči stranki znesek 5.691,73 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 21.4.2005 dalje do plačila, v roku 15 dni pod izvršbo. Višji tožbeni zahtevek na plačilo 14.398,80 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi ter na plačilo zamudnih obresti od zneska 5.691,73 EUR od 16.3.2005 do 20.4.2005 pa je zavrnilo. Toženi stranki je naložilo, da plača tožeči stranki 1.711,67 EUR pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 16. dne od prejema prvostopne odločbe do plačila.

Zoper navedeno sodbo vlagata pritožbi obe pravdni stranki.

Tožeča stranka izpodbija zavrnilni del sodbe in uveljavlja vse pritožbene razloge ter predlaga, naj se pritožbi ugodi ter spremeni izpodbijana sodba tako, da se ugodi v celoti tožbenemu zahtevku oz. podrejeno, naj se sodba razveljavi. Poudarja, da bi sodišče moralo ugotavljati vzročno zvezo med kršitvijo pogodbe in nastalo škodo in ne med nedopustnim dejanjem tožene stranke in nastalo škodo in zato ni pravilno uporabilo materialnega prava. Tožena stranka je kršila pogodbo tako, da je zamudila s predajo stanovanja. Š. je potreboval najemniško stanovanje in je odpovedal najemno pogodbo zaradi zamude pri izročitvi stanovanja. Če ne bi bilo zamude, bi tožnik oddajal stanovanje za 24 mesecev in od Š. prejel skupno 14.400,00 EUR, kar je pravno priznana škoda – izgubljeni dobiček. Tožnik si je kasneje prizadeval, da bi znižal nastalo škodo. Zato je sklenil pogodbo z nepremičninsko agencijo. Ta je pripeljala vsaj tri interesente na ogled stanovanja, vendar se ni nihče odločil za najem stanovanja. Tožnik je šele potem, ko je videl, da stanovanja ni mogoče oddati, pričel stanovanje uporabljati, pri čemer bi lahko vedno stanovanje oddal. Sodišče kar samo ugotavlja, da bi tožnik lahko oddal stanovanje za 415,00 EUR mesečno in s tem znižal škodo. Sodišče pa je s tem odločilo mimo trditvene podlage strank, saj tožena stranka ni navedla, po kakšni ceni bi lahko oddal stanovanje in kako bi lahko znižal nastalo škodo. Tudi sama nepremičninska agencija kljub oglaševanju ni bila sposobna tožniku pripeljati nobene stranke, ki bi stanovanje najela. Sklicuje se tudi na sodbo II Ips 54/2005 Vrhovnega sodišča. Tudi v konkretnem primeru tožena stranka ni navedla, kako naj bi tožnik uspel oddati stanovanje in po kakšni ceni. Najemnina 600 EUR mesečno je bila tudi tržna najemnina, kot je ocenila priča A.. Gre za znesek najemnine, po kateri je tožnik že oddal stanovanje. Da je temu tako, izhaja tudi iz pričevanj zaslišanih prič, saj ni nobena navedla, da bi bilo konkretno stanovanje predrago. Tožnik si je prizadeval, da bi znižal nastalo škodo tako, kot to od njega zahteva OZ, vendar ni uspel. Če tožena stranka ne bi zamudila s predajo stanovanja, tudi ne bi prišlo do odpovedi najemne pogodbe in bi tožnik na podlagi že sklenjene pogodbe prejel 14.400,00 EUR.

Tožena stranka prav tako uveljavlja vse pritožbene razloge. Predlaga, naj se pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo pa spremeni tako, da se tožbeni zahtevek v celoti zavrne oziroma razveljavi in vrne v ponovno sojenje. Poudarja, da je namesto vabila izvedenca na ogled prejel že izdelano izvedensko mnenje. V njem je navedeno, da je bil ogled opravljen 28.10.2008 in da sta bila na njem prisotna tožnik in njegov pooblaščenec. Toženec vabila za ogled ni prejel, zato se ogleda ni mogel udeležiti, s čimer mu je bila odvzeta možnost obravnavanja pred sodiščem. S tem je bila storjena bistvena kršitev določb postopka iz 1. odstavka 339. člena ZPP in kršitev določb, ki urejajo ogled. Na kršitev je toženec sodišče prve stopnje opozoril v vlogi z dne 18.11.2008. Ogled je trajal 2 uri in pol. Iz izvedenskega mnenja ni razvidno, kaj točno v stanovanju si je izvedenec ogledal in se zato toženec ne more izjasniti o tem, ali si je izvedenec pred izdelavo mnenja ogledal za to pravdo relevanten del stanovanja. Izvedenec je potreboval pojasnila strank. Mnenje temelji zgolj na pojasnilih tožnika. Kakšna so bila ta pojasnila, pa iz mnenja ne izhaja in se zato toženec do njihove utemeljenosti ne more izreči. Zato je mnenje neuporabno, saj je pristransko. Ker toženec ni mogel sodelovati na ogledu, je kršeno določilo 5. člena ZPP. Razen tega se izvedenec ni opredelil do vprašanj, ki mu jih je postavilo sodišče. Izvedenec ni upošteval okoliščin, na katere ga je opozorilo sodišče in sicer naj upošteva potreben rok za angažiranje delavcev, nabavo materiala, organizacijo gradbišča glede na druga potekajoča dela. V mnenju je izvedenec navedel le, da dopušča možnost, da se je stena izvajala dalj časa. Izvedenec pa ni povedal, koliko časa. Spregledan je 5/2 člen prodajne pogodbe. Sodišče je namreč navedlo, da ker je bilo razmerje med E. (investitorjem), G. (izvajalcem) in toženo stranko urejeno z nekim posebnim dogovorom med njimi, kar ni navajala nobena stranka, niti to ne izhaja iz predložene dokumentacije, je to za postopek irelevantno, tožnik ne more nositi odgovornosti za pomanjkljivo organizacijo. V 5. členu pogodbe pa so bile spremembe izvedene in dopustne le pod pogoji, da jih kupec naroči pri investitorju, da jih investitor tudi izvede, da s spremembami soglaša prodajalec. Noben od teh pogojev ni bil izpolnjen. Dela je naročil pri G., ki jih je tudi izvedel, soglasja pa ni pridobil. Ker tožnik toženca o teh spremembah ni obvestil, je ravnal protipravno, zaradi česar sam odgovarja za posledice te zamude, nikakor pa ni upravičen do pogodbene kazni. Če izvajalec ni zavrnil izvajanja sprememb, ki so privedle do zamude, takšnega ravnanja ni mogoče šteti v škodo toženca, temveč v škodo tožnika. Da se je tega zavedal tožnik, izhaja tudi iz zaprosila za soglasje, ki ga je skupaj z izvajalcem naslovil na prodajalca in investitorja. Iz zaprosila za soglasje izhaja tudi dejstvo, da so prav spremembe v stanovanju povzročile zamik roka izročitve stanovanja do 10.6.2005. V zaprosilu je namreč izrecno zapisano, da se kupec in prodajalec dogovorita za izvršitev sprememb v roku do 10.6.2005, ki se v tem primeru šteje za rok izročitve stanovanja Stanovanjskemu skladu. Jasno je torej, da toženec pred tem datumom stanovanja ni mogel izročiti tožniku in je njegov zahtevek neutemeljen. Zaprosilo sta sestavila tožnik in G., ki sta bila edina seznanjena z obsegom sprememb in sta lahko tudi določila nov rok izročitve. Napačno je odločeno o začetku teka zamudnih obresti od pogodbene kazni. Pogodbena kazen zapade v plačilo šele z dnem izročitve (sklep VSL I Cp 1540/93, z dne 3.2.1994). Posledično je nepravilna odločitev o stroških. Tudi sicer je o stroških nepravilno odločeno. Glede na stroške tožnika – 3.815,47 EUR in toženca (2.970,95 EUR) ter glede na uspeh tožnika 28%, toženca pa 72%, bi moralo sodišče tožniku priznati 1.068,33 EUR, tožencu pa 2.139,08 EUR, po medsebojnem pobotanju pa bi tožnik moral tožencu povrniti 1.070,75 EUR. V zvezi s stroški se toženec pritožuje tudi glede višine stroškov, ki mu jih je priznalo sodišče, in sicer mu ni priznalo 50 OT za trajanje naroka 7.2.2008, čeprav je to postavko prijavil v stroškovniku z dne 4.4.2008. Tožena stranka je odgovorila na pritožbo tožeče stranke in predlaga njeno zavrnitev.

Pritožbi sta utemeljeni.

K pritožbi tožeče stranke Uvodoma pritožbeno sodišče sicer ne soglaša s pravno razlago pritožnika, da kršitev pogodbe ne predstavlja nedopustnega ravnanja. Kršitev pogodbenih določil prav nasprotno vselej predstavlja nedopustno ravnanje, ki ima za posledico različne civilne sankcije. Tudi ne drži, da se sodišče prve stopnje ni ukvarjalo z vzročno zvezo med kršitvijo spornih pogodbenih določil in nastalo zatrjevano škodo tožnika. Iz razlogov sodbe sodišča prve stopnje jasno izhaja, da je sodišče ocenjevalo utemeljenost tožbenega zahtevka prav glede na vsebino pogodbenih določil sporne prodajne pogodbe za stanovanje, predvsem pravno odločilnega 5. člena. Adekvatna vzročna zveza med zatrjevanim protipravnim ravnanjem tožene stranke in omenjeno škodo tako vsekakor obstaja. Na podlagi takšnih trditev torej tožnik ne more uveljaviti pritožbenega razloga zmotne uporabe materialnega prava.

Pritožbeno sodišče pa pritrjuje pritožbenemu očitku, da sodišče prve stopnje ni upoštevalo okoliščine, da je tožnik sklenil najemno pogodbo z najemnikom Š. za obdobje 24 mesecev in da bi na podlagi te pogodbe od najemnika prejel 14.400,00 EUR, če ta zaradi zamude pri izročitvi stanovanja ne bi upravičeno odpovedal sklenjene najemne pogodbe. Sodišče prve stopnje se nadalje kot na nosilni razlog opre na ugotovitev o tožnikovem nezadostnem prizadevanju za zmanjšanje ali celo odpravo tako nastale škode, ker naj ne bi spustil cene najema oziroma višine najemnine potem, ko je preko nepremičninske agencije iskal nove najemnike. Pritožnik pa v zvezi s tem utemeljeno opozarja, da je bilo v izpodbijani sodbi celo ugotovljeno, da je agencija pridobila tri zainteresirane osebe, ki pa najemne pogodbe niso sklenile iz razloga, ker naj bi bila najemnina previsoko postavljena, temveč iz drugih razlogov, drugih zainteresiranih najemnikov pa celo nepremičninska agencija ni uspela pridobiti. Zato upoštevaje prvostopne dejanske ugotovitve pravni standard zadostnega prizadevanja tožnika za zmanjšanje oziroma odpravo škode iz 4. odstavka 243. člena Obligacijskega zakonika (OZ) ni bil pravilno ocenjen. Pritožnik ima namreč tudi prav, ko očita izpodbijani sodbi, da je sodišče prve stopnje samo izven trditev tožene stranke ugotavljalo, po kakšni najemnini bi moral nuditi stanovanje v najem in arbitrarno določilo znesek 415,00 EUR mesečno. Takšnega zneska ni navedla niti priča A., na katero se sklicuje sodišče prve stopnje, ko utemeljuje svoj zaključek, po kakšni ceni bi moral tožnik nuditi sporno stanovanje v najem. Takšna presoja je torej nepravilna tudi upoštevaje pomanjkanje konkretnih navedb in dokaznih predlogov s strani tožene stranke, na kar utemeljeno opozarja pritožnik. V tem delu je tako storjena tudi vsebinsko uveljavljana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 1. odstavka 339. člena ZPP v zvezi z določbo 7. člena ZPP, ki uzakonja razpravno načelo, po katerem so stranke nosilci trditev in dokaznih predlogov, sodišče pa lahko poseže s preiskovalnim načelom le izjemoma, če gre za nedovoljena razpolaganja strank, pri čemer pa svoje odločbe ne sme v nobenem primeru opreti na dejstva, glede katerih strankam ni bila dana možnost, da se o njih izjavijo. Z metodo, s kakršno se je sodišče prve stopnje lotilo reševanja tega vprašanja, je tako povzročilo nezakonitost oziroma nepravilnost sodbe v tem delu. Prav tako so razlogi izpodbijane sodbe v tem delu nejasni, saj iz njih ni razvidno, na kakšni podlagi je sodišče prve stopnje kot za tržne razmere še sprejemljivo najemnino štelo omenjeni znesek. Nenazadnje pa ima pritožnik tudi prav, ko opozarja, da je priča A. ocenila, da je bila najemnina v znesku 600,00 EUR za takšno stanovanje tržna najemnina. Zato se sodbe v tem delu tudi ne da preizkusiti in je izkazana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP, zmotno in nepopolno pa je tudi ugotovljeno dejansko stanje.

Ob povedanem je moralo sodišče druge stopnje ugoditi pritožbi, zavrnilni del sodbe sodišča prve stopnje razveljaviti ter vrniti zadevo tudi v tem delu sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 354. člena ZPP).

V novem postopku bo moralo sodišče prve stopnje predvsem ugotavljati, kakšna škoda je tožniku nastala, ker je najemnik Š. odpovedal najemno pogodbo, vendar pod pogojem, če bo predhodno ugotovilo, da toženi stranki že ob sklenitvi pogodbe ta škoda ni ostala neznana ali ji ni mogla ostati neznana, oziroma, če bo tožena stranka dokazala, da za tožnikovo namero oddajati stanovanje v najem ni vedela in tudi ni mogla vedeti, pri čemer bo kriterij za ugotavljanje predvidljivosti obsega škode skrbnost dobrega strokovnjaka, torej poklicna oziroma profesionalna skrbnost (glej navedbe tožene stranke v odgovoru na tožbo, ko pravilno opozarja na določbo 1. odstavka 243. člena OZ, po kateri ima upnik pravico do povračila običajne škode in izgubljenega dobička, ki bi jo dolžnik ob kršitvi pogodbe kot možni posledici kršitve pogodbe glede na dejstva, ki so mu bila takrat znana ali bi mu morala biti znana). S temi v prvostopnem postopku pravočasno uveljavljanimi trditvami tožene stranke o njej, ob sklenitvi pogodbe, nepredvidljivi škodi (glej njeni vlogi z dne 20.3.2007 in 8.6.2007) pa se prvostopno sodišče do sedaj ni ukvarjalo.

K pritožbi tožene stranke Pritožnica najprej opozarja, da ni bila vabljena na ogled dne 28.10.2008, na katerem je izvedenec gradbene stroke V. D. ugotavljal dodatno opravljena dela, ki naj bi po pritožničinih trditvah povzročila zamudo pri izročitvi stanovanja iz razlogov na strani tožnika in s tem neutemeljenost obeh tožbenih zahtevkov. Iz podatkov spisa sicer izhajata dve različni verziji o tem ali je bila tožena stranka povabljena na ogled z izvedencem ali ne (glej pripravljalno vlogo z dne 18.11.2008, pisni odgovor izvedenca z dne 2.2.2009 in drugo stran zapisnika z naroka z dne 2.4.2009). Izvedenec trdi, da jo je po telefonu obvestil o datumu preloženega ogleda, tožena stranka pa je po svojem pooblaščencu to zanikala in navedla, da je bilo dogovorjeno, da bo datum ogleda izvedenec še sporočil. Sodišče prve stopnje sicer nejasno navaja, da „upoštevaje odgovor izvedenca na ta ugovor tožene stranke ocenjuje, da prisotnost tožene stranke na ogledu v nobenem primeru ne more vplivati na izvedeno oceno izvedenca v njegovem mnenju in ga zato sodišče sprejema kot strokovno in prepričljivo“. Takšen zaključek pa bi lahko sodišče prve stopnje navedlo šele, ko bi na podlagi tudi izkazano procesno pravilno izvedenega ogleda (torej ob izkazanem pravilnem vabljenju na ogled tudi tožene stranke, kateri bi bilo le na ta način omogočeno, da pojasni, za katera dela je šlo in že na ogledu poda potrebna druga pojasnila izvedencu oziroma sploh spremlja potek ogleda) izvedenec izdelal izvedensko mnenje. Ker se sodišče prve stopnje s tem procesno odločilnim vprašanjem ni ukvarjalo (torej ali je bila tudi tožena stranka dejansko obveščena o datumu ogleda), je v tem delu lahko izkazana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke 2. odstavka 339. člena ZPP (odtegnitev možnosti obravnavanja pred sodiščem), vsekakor pa je nepopolno ugotovljeno dejansko stanje v zvezi s tem procesnim vprašanjem.

Že iz podatkov pisnega izvedenskega mnenja pa izhaja, da je izvedenec dopustil, da so lahko dodatna dela trajala tudi dalj časa kot tri dni (glej 4. stran pisnega izvedenskega mnenja, z dne 30.10.2008 - Ocena vrednosti in porabe časa za montažo knauf stene in prehodnih vrat, v stanovanju P. M., D. 154 b), tega dela mnenja pa sodišče prve stopnje ni ocenilo in je zato ostalo v tem delu dejansko stanje zmotno in nepopolno ugotovljeno glede pravno odločilnega vprašanja ali so dodatna dela trajala tako dolgo, da so podaljšala pogodbeno dogovorjeni rok izročitve stanovanja oziroma, če so ga, za koliko so ga. Prav tako se prvostopno sodišče ni pravilno ukvarjalo s temeljnim vprašanjem ali so sploh izpolnjeni vsi pogoji za dopustno izvršitev dodatnih del iz 5. člena predmetne pogodbe, ki naj bi povzročila zamudo pri izpolnitvi toženkine obveznosti izročitve stanovanja, in sicer predvsem, ali je tožena stranka sploh soglašala z izvedbo dodatnih del. Ni namreč jasno, na podlagi česa je sodišče prve stopnje ugotovilo, da naj bi obstajal dogovor med izvajalcem gradbenih del, investitorjem in toženo stranko o dovolitvi dodatnih del. Storjena je tako bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP, saj gre za v tem delu pomanjkljive in nejasne razloge, ki onemogočajo preizkus izpodbijane sodbe glede pravno odločilnega vprašanja ali se tožnik lahko utemeljeno sklicuje na dodatna dela, ki naj bi podaljšala rok izročitve stanovanja zaradi okoliščin na strani tožene stranke ali pa je vendarle tožnik brez soglasja tožene stranke izvedel ta dela in se zato na podaljšanje roka zaradi izvedbe teh del ne more sklicevati.

Pritožbeno sodišče pa ne pritrjuje pritožbenemu sklicevanju na zapis iz pisnega zaprosila za soglasje, ki naj bi podaljšal rok za izročitev stanovanja na 10.6.2005. Tožnik namreč s tem zapisom ni soglašal, kot je pravilno ugotovilo že sodišče prve stopnje.

Ob povedanem je moralo sodišče druge stopnje ugoditi pritožbi, in tudi ugodilni del sodbe sodišča prve stopnje razveljaviti ter vrniti zadevo tudi v tem delu sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 354. člena ZPP).

V novem postopku bo moralo torej sodišče prve stopnje ponoviti ogled z izvedencem, če bo seveda ugotovilo, da tožena stranka res ni bila vabljena na ogled, ki ga je nato opravil izvedenec in na njegovi podlagi napisal izvedensko mnenje. V ta namen naj po potrebi zasliši izvedenca in pooblaščenca tožene stranke. Šele nato se bo lahko odločilo za ustrezno nadaljnje procesno in dokazno ravnanje v zgoraj navedenih smereh.

Sodišče druge stopnje je tudi ocenilo, da samo ne bi moglo odločati na podlagi pritožbene obravnave, saj je ostal nepojasnjen oziroma nepravilno presojan precejšen dejansko-pravni sklop odločilnih spornih vprašanj in je zato potrebno presojati oziroma ugotavljati cel sklop dejstev ter izvesti ali vsaj ponoviti ter na novo oceniti vse tiste dokaze, ki pojasnjujejo okoliščine v opisanih smereh. S pritožbeno obravnavo bi pritožbeno sodišče zato onemogočilo presojo teh vprašanj in okoliščin, oziroma samostojne in sklenjene pravne celote na obeh sodnih stopnjah in bi s tem poseglo v ustavno zagotovljeno pravico do pritožbe iz 33. člena Ustave RS (1).

(1) Glej o tej izjemni izpustitvi pritožbene obravnave v: dr. Lojze Ude in drugi: „Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 3. knjiga (305.a - 503.člen), Uradni list in GV založba, Ljubljana 2009, stran 390 in 391; v tem delu avtor komentarja: Jan Zobec.