Jedro

Sodišče prve stopnje je odločilna dejstva za sprejeto odločitev ugotavljalo mimo navedb predlagatelja v predlogu, to pa na podlagi dokazov, ki jih je sodišče pridobilo po uradni dolžnosti, pri izvajanju katerih in o razpravljanju o katerih pa predlagatelju ni bila dana možnost se izjaviti. Zato se kot utemeljeni izkažejo pritožbeni očitki o podani absolutni bistveni kršitvi po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi z 42. členom ZNP-1 in 3. členom ZVEtL-1. ZVEtL-1 v 41. členu določa, da se postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča lahko začne, če je bila stavba, h kateri se ugotavlja pripadajoče zemljišče, zgrajena pred 1. 1. 2003 in če lastnik stavbe v zemljiški knjigi še nima vpisane lastninske pravice na njenem pripadajočem zemljišču. Torej za začetek takšnega postopka zadošča in je potrebna le izpolnitev tovrstnih pogojev. Samo kasnejšo obravnavo pa usmerjajo trditve udeležencev in določbe ZVEtL-1. Od teh so bistvene določbe 42. in 44. člena ZVEtL-1. Utemeljeno pa pritožnik izpostavlja tudi določbo 53. člena ZVEtL-1, ki predlagatelju omogoča sodno varstvo v tovrstnem postopku tudi v primeru, ko pogoji iz 42. člena ZVEtL-1 niso izpolnjeni in ki jo lastnik stavbe lahko uveljavi zgolj v tovrstnem postopku.

Izrek

I. Pritožbi predlagatelja se ugodi in se sklep sodišča prve stopnje razveljavi, zadeva pa vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo predlog predlagatelja z dne 22. 12. 2021 za določitev pripadajočega zemljišča. 2. Predlagatelj je v pritožbi uveljavljal vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP v zvezi z 42. členom ZNP-1. Predlagal je, da se njegovi pritožbi ugodi in izpodbijani sklep razveljavi, zadeva pa vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

V pritožbi je navajal, da je stališče sodišča prve stopnje, da predlagatelj, ki je pridobil lastninsko pravico na parcelni številki 890/6 in tam stoječi stavbi številka 1551 v stečajnem postopku na izviren način, ni upravičen do pripadajočega zemljišča k tej stavbi na delu sosednje parcele ... 894/1 materialnopravno zmotno. Že iz vidika pravil stečajnega postopka, dejstvo, da je kupec v stečajnem postopku pridobil lastninsko pravico na nepremičnini, ne pomeni, da se je s tem odrekel tudi upravičenjem, ki so vezana na to nepremičnino in so nastala izvenknjižno. Pripadajoče zemljišče k stavbi nastane ex lege ter se prenaša skupaj z lastninsko pravico nad stavbo. Pravna zmotnost zaključka sodišča prve stopnje pa izhaja tudi iz dejstva, da pripadajoče zemljišče predstavlja stvar, ki ni v pravnem prometu. Zato bi bila pogodba, katere predmet bi bilo razpolaganje s pripadajočim zemljiščem, nična (37. člen OZ). Kot je razvidno iz obrazložitve predloga Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (v nadaljevanju ZVEtL-1), je sam zakonodajalec potrebo po sprejemu tega zakona, kot novelo dotedanjega ZVEtL, utemeljeval z razlago 271. člena SPZ in s potrebo po ustreznejši ureditvi primerov, ko je bila lastninska pravica na pripadajočem zemljišču pridobljena na originalen način s strani osebe, ki ni tudi lastnik stavbe, h kateri to zemljišče pripada. Ob tem pa je zakonodajalec izrecno izpostavil primer enak konkretnemu in sicer primer nepravične in nepravilne ureditve, zaradi katere bi bila podana trajna nezmožnost uporabe same stavbe in ureditev katere naj bi bil tudi namen ZVEtL-1 z določitvijo odkupne pravice v 53. členu tega zakona. Torej sam ZVEtL-1 predvideva v 53. členu primere, ko ob tehtanju interesov lahko sodišče lastniku stavbe ustanovi odkupno pravico na pripadajočem zemljišču. Predlagatelj se zaradi sprejete izpodbijane odločitve sodišča prve stopnje o dejanskih zaključkih sodišča o tem, kaj je bil predmet nakupa v stečajnem postopku oziroma, ali je bilo upravičenje do pripadajočega zemljišča na parceli 894/1 predmet nakupa, ni imel možnosti izjasniti. Takšen zaključek bi sodišče lahko sprejelo le po kontradiktornem postopku in po izvedenih dokazih, ne pa enostransko, kot je to storilo sodišče prve stopnje. Zato pa je s tem storilo absolutno bistveno kršitev po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi z 42. členom ZNP-1. Odločitev sodišča pa je tudi preuranjena. Odločitev o tem, da so učinki nakupa nepremičnine v stečajnem postopku prevladujoči nad vsemi ostalimi upravičenji je tudi v nasprotju z novejšo sodno prakso, kot izhaja iz odločb II Ips 81/2020 in II Ips 60/2014. Iz teh izhaja, da lastnik stavbe pravic na pripadajočem zemljišču ne izgubi niti v primeru, če je bilo to prodano v stečajnem postopku, saj pripadajoče zemljišče ni v samostojnem pravnem prometu (in je zato pogodba o njegovi prodaji nična) in se lahko prodaja le skupaj s stavbo. Ker pripadajočega zemljišča ni možno odsvojiti samostojno, je tako logično, da je kupec z nakupom stavbe ex lege pridobil tudi pripadajoče zemljišče in s tem upravičenje terjati formalno lastništvo le tega. Sodišče prve stopnje tudi ni ugotavljalo ali obstajajo morebitni pogoji za odkupno pravico in te možnosti sploh ni dopuščalo, čeprav na predlog predlagatelja ni vezano.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Sodišče prve stopnje je predlog predlagatelja za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi št. 1551, stoječi na nepremičnini z ID znakom ... 890/6, na delih nepremičnine z ID znakom ... 894/1, zavrnilo po predhodnem preizkusu predloga predlagatelja in preden je tega vročilo v odgovor nasprotnemu udeležencu ter ob delni izvedbi pripravljalnih opravil, ko je po uradni dolžnosti samo pridobilo zgodovinske izpiske iz zemljiške knjige in vpogledalo v AJPES. Na podlagi predlogu priloženih in po uradni dolžnosti pridobljenih dokazov je ugotovilo, da je predlagateljica sedanjo parcelo z ID znakom ... 890/6, na kateri stoji stavba št. 1551, kupila v stečajnem postopku A. d.o.o. - v stečaju na podlagi predhodno izvedenega postopka zavezujočih zbiranj ponudb in sklepa stečajnega sodišča o prodaji z dne 26. 4. 2017 in da so bile predmet te prodajne pogodbe ob parceli ... 890/6 tudi druge parcele, lastninska pravica na katerih je bila v zemljiški knjigi vknjižena na predlagatelja na podlagi pravnomočnega sklepa Okrožnega sodišča v Mariboru o izročitvi nepremičnin kupcu z dne 28. 8. 2017. Lastninska pravica na teh je bila na stečajno dolžnico v zemljiški knjigi vknjižena na podlagi 18. 9. 2008 sklenjene prodajne pogodbe s predhodno lastnico B. d.o.o., vse te parcele pa so bile vpisane v vl. št. 485 k.o. ... . V tej pa ni bilo vpisane parcele št. 894/1, katero je sicer od predhodne lastnice C. d.d. kupil nasprotni udeleženec in se leta 2012 tudi vknjižil kot lastnik. Iz prodajne pogodbe, ki jo je predlagatelj sklenil v stečajnem postopku s stečajnim upraviteljem, je sodišče prve stopnje ugotovilo, da so bile predlagatelju prodane izrecno navedene parcele, med katerimi pa ni bilo tudi parcele 894/1 k.o. ..., parcele pa so bile kupljene po načelu videno-kupljeno, v pogodbi pa je bilo tudi izrecno zapisano, da je bilo strankam pogodbe stanje v naravi (tudi površina) poznano. Na podlagi takšnih ugotovitev je sodišče prve stopnje zaključilo, da je predlagatelj lastninsko pravico na parceli z ID znakom ... 890/6 pridobil na podlagi pravnomočne odločbe stečajnega sodišča kot državnega organa, torej na izviren (originaren) način. Glede na takšno pridobitev lastninske pravice na (zgolj) navedenih nepremičninah pa ni pomembno, ali je kateri od predhodnih lastnikov nepremičnine s stavbo 1551 postal tudi lastnik v predlogu predlaganega dela parcele 894/1 k.o. ... kot pripadajočega zemljišča stavbe št. 1551, saj pogoji iz prvega odstavka 42. člena ZVEtL-1 niso izpolnjeni. Zato je predlog predlagatelja zavrnilo.

5. Že iz predstavljenega je razvidno, da je sodišče prve stopnje odločilna dejstva za sprejeto odločitev ugotavljalo mimo navedb predlagatelja v predlogu (kaj je bila vsebina prodajne pogodbe v stečaju, kako so bile v času predlagateljevega nakupa vpisane nepremičnine v zemljiški knjigi, kako in kdaj je lastninsko pravico na zatrjevanem pripadajočem zemljišču pridobil nasprotni udeleženec), to pa na podlagi dokazov, ki jih je sodišče pridobilo po uradni dolžnosti, pri izvajanju katerih in o razpravljanju o katerih pa predlagatelju ni bila dana možnost se izjaviti (5. člen ZNP-1 v zvezi s 3. členom ZVEtL-1). Zato se kot utemeljeni izkažejo pritožbeni očitki o podani absolutni bistveni kršitvi po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi z 42. členom ZNP-1 in 3. členom ZVEtL-1, ker predlagatelju pred sprejeto izpodbijano odločitvijo ni bila dana možnost se o teh dejstvih in dokazih izjaviti. Že takšna kršitev pa nalaga pritožbenemu sodišču ugoditev pritožbi in razveljavitev izpodbijane odločitve sodišča prve stopnje, saj takšne kršitve pritožbeno sodišče samo ne more odpraviti (354/I člen ZPP v zvezi s členom 42 ZNP-1). Takšna odločitev sicer glede na čas vloženega predloga predlagatelja (22. 12. 2021) ne bo huje prizadela pravic udeležencev do sojenja brez nepotrebnega odlašanje.

6. Utemeljeni pa so tudi pritožbeni očitki o materialnopravni zmotnosti oziroma preuranjenosti sprejete odločitve. ZVEtL-1 v 41. členu namreč določa, da se postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča lahko začne, če je bila stavba, h kateri se ugotavlja pripadajoče zemljišče, zgrajena pred 1. 1. 2003 in če lastnik stavbe v zemljiški knjigi še nima vpisane lastninske pravice na njenem pripadajočem zemljišču. Torej za začetek takšnega postopka zadošča in je potrebna le izpolnitev tovrstnih pogojev. Teh pa sodišče prve stopnje ni presojalo. Samo kasnejšo obravnavo pa usmerjajo trditve udeležencev in določbe ZVEtL-1. Od teh so bistvene določbe 42. in 44. člena ZVEtL-1. ZVEtL-1, glede na namen tovrstnega postopka, v prvem odstavku 42. člena opredeljuje pripadajoče zemljišče kot tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe in je postalo last lastnika stavbe na podlagi predpisov, veljavnih pred 1. 1. 2003, kot so zlasti predpisi o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini ali predpisi, ki so urejali pravila o posledicah gradnje na tujem svetu, pravila etažne lastnine in pravila o vezanosti pravic na zemljišču na pravice na stavbi. V prvem in drugem odstavku 44. člena ZVEtL-1 določa, da če ni dokazano drugače, se šteje, da je pripadajoče zemljišče last lastnika stavbe in če ni dokazano drugače, se šteje, da je s prehodom lastninske pravice na stavbi na pridobitelja prešla tudi lastninska pravica na pripadajočem zemljišču take stavbe. V tretjem odstavku navedenega člena pa ZVEtL-1 določa tudi ugotavljanje okoliščin na strani imetnikov lastninske pravice na pripadajočem zemljišču, ki pomenijo prenehanje pridobljene lastninske pravice lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču. Določila prvega in drugega odstavka 44. člena ZVEtL-1 tako določajo izpodbojno zakonsko domnevo, ki pomeni, da je trditveno in dokazno breme za morebitno prenehanje lastninske pravice (člen 44/3 ZVEtL-1), tudi če so izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 42. člena ZVEtL-1, na nasprotnem udeležencu. Utemeljeno pa pritožnik izpostavlja tudi določbo 53. člena ZVEtL-1, ki predlagatelju omogoča sodno varstvo v tovrstnem postopku tudi v primeru, ko pogoji iz 42. člena ZVEtL-1 niso izpolnjeni in ki jo lastnik stavbe lahko uveljavi zgolj v tovrstnem postopku. Dejstva, ki bi lahko pomenila tudi zatrjevanje pogojev za ustanovitev takšne odkupne pravice, je sicer predlagatelj zatrjeval že v predlogu. Pritožbeni očitki pritožnika o pravni zmotnosti oziroma preuranjenosti izpodbijane odločitve se tako izkažejo kot utemeljeni. Ker sodišče prve stopnje predloga predlagatelja sploh še ni vročalo nasprotnemu udeležencu, pritožbeno sodišče samo ne more odpraviti pomanjkljivosti odločanja sodišča prve stopnje, saj bi moralo za odločitev o predlogu samo ugotoviti vsa odločilna dejstva in izvesti celoten postopek. S tem pa bi udeležencem onemogočilo uresničitev ustavne pravice do pritožbe. Glede na čas vloženega predloga predlagatelja (december 2021) z razveljavitvijo odločbe in vrnitvijo zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje ne bo poseženo v pravico do sojenja brez nepotrebnega odlašanja predlagatelja oziroma udeležencev postopka. Pritožbeno sodišče je tako pritožbi predlagatelja kot utemeljeni ugodilo in sklep sodišča prve stopnje razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (3. točka 365. člena ZPP v zvezi z 42. členom ZNP-1 in 3. členom ZVEtL-1).

7. Odločitev o pritožbenih stroških je v skladu s tretjim odstavkom 165. člena ZPP v zvezi z 42. členom ZNP-1 in 3. členom ZVEtL-1.