Jedro

Pravica do neprofitne najemnine velja le za nekdanje imetnike stanovanjske pravice, na uporabnika stanovanja po ZSR pa se je (kot izjema) prenesla samo ob pogojih iz tretjega odstavka 147. člena SZ. V vseh drugih primerih je ta pravica neprenosljiva.

Izrek

Zahtevi za varstvo zakonitosti se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se glasi: "Pritožbi se ugodi ter se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek, da mora dr. M. K. s prof. dr. P. K. skleniti najemno pogodbo za neprofitno najemnino in za nedoločen čas za stanovanje št. 3 v pritličju stanovanjskega objekta ..., ter da se ugodi tožbenemu zahtevku iz nasprotne tožbe, da: mora prof. dr. P. K. izprazniti trosobno stanovanje s kabinetom št. 3 v izmeri 82,75 m2 s pripadajočo kletjo v izmeri 2,30 m2, ki leži v pritličju stanovanjskega objekta na naslovu ..., ter to stanovanje v devetdesetih dneh prazno izročiti dr. M. K." Prof. dr. P. K. mora dr. M. K. v petnajstih dneh povrniti 282.200 SIT stroškov postopka pred sodiščem prve stopnje z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17.9.2002 ter 51.621 SIT stroškov pritožbenega postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 18.9.2003.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je toženca oziroma po nasprotni tožbi tožnika (v nadaljevanju toženec) zavezalo, da mora s tožnikom oziroma po nasprotni tožbi tožencem (v nadaljevanju tožnik) skleniti najemno pogodbo za trisobno stanovanje v pritličju stanovanjskega objekta na Z. 16 v L. za nedoločen čas in za neprofitno najemnino. Zahtevek iz nasprotne tožbe, da mora tožnik to stanovanje izprazniti ter ga izročiti tožencu, je zavrnilo, toženca pa zavezalo, da mora tožniku povrniti 205.700 SIT stroškov postopka.

Pritožbeno sodišče je zavrnilo toženčevo pritožbo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. V razlogih je med drugim navedlo, da mora lastnik stanovanja v primeru najemnikove smrti skleniti najemno pogodbo z zakoncem najemnika ali z osebo, s katero je živel v dalj časa trajajoči življenjski skupnosti oziroma z enim od ožjih družinskih članov, ki so navedeni v najemni pogodbi. Ker to predstavlja prehod oziroma nadaljevanje najemnega razmerja z uporabnikom, navedenim v zakonu, je treba tako (novo) najemno pogodbo skleniti pod enakimi pogodbenimi pogoji. Stanovanje, za katero je bila ob prehodu iz stanovanjskih razmerij v najemna na podlagi prehodne določbe 150. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91-I in nasl. - SZ) določena neprofitna najemnina, zato ostane neprofitno stanovanje.

Zoper to sodbo je Vrhovno državno tožilstvo Republike Slovenije vložilo zahtevo za varstvo zakonitosti (v nadaljevanju zahteva) zaradi zmotne uporabe materialnega prava (56., 150. in 58. člena SZ) ter bistvene kršitve določb pravdnega postopka (14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku - Uradni list RS, št. 26/99 in nasl. - ZPP). Po mnenju zahteve predstavlja ureditev v 150. členu SZ varstvo bivših imetnikov stanovanjske pravice, ki predstavljajo enotno kategorijo. Ker je bil namen neprofitne najemnine iz 150. člena SZ v varovanju bivših imetnikov stanovanjske pravice, ta pravica ugasne s smrtjo imetnika. Da je ta pravica vezana le na osebo imetnika stanovanjske pravice (in zato časovno omejena), kaže tudi umestitev tega člena v poglavje o prehodnih in končnih določbah. Ker je bivši imetnik stanovanjske pravice umrl, stanovanje, v katerem je bival kot najemnik z neprofitno najemnino, pa ne spada v kategorijo neprofitnih stanovanj, tožnik ne more zahtevati sklenitve najemne pogodbe za neprofitno najemnino. Določba prvega odstavka 56. člena SZ namreč tega ne določa. Lastnik stanovanja mora torej z najemnikom skleniti najemno pogodbo v skladu z okoliščinami oziroma pogoji, ki obstajajo v trenutku sklenitve pogodbe.

Drugačna razlaga bi privedla do neustavnega poseganja v lastninsko pravico. Določitev neprofitne najemnine za bivše imetnike stanovanjske pravice pomeni varovanje njihovih že pridobljenih pravic, na drugi strani pa omejitev lastninske pravice lastnikov stanovanj. Če bi se privilegij neprofitne najemnine lahko prenašal na nove najemnike neomejeno dolgo, bi to pomenilo protiustaven poseg v lastninsko pravico. S tem bi se priznavalo določene pravice na račun lastnikov stanovanj osebam, ki takih pravic niso pridobile. Ne gre prezreti, da je ustavno sodišče pri konkurenci dveh pravic (pravice do odkupa in pravice do vrnitve podržavljenega premoženja) ugotovilo, da zakonodajalčeva odločitev, da pri konkurenci teh pravic da prednost lastninski pravici bivših lastnikov podržavljenega premoženja, ni v neskladju z ustavo (prim. odločbo, opr. št. U-I-172/02). Ob pravilni uporabi 56. člena in 150. člena SZ bi morali zato sodišči tožnikov zahtevek za sklenitev najemne pogodbe za neprofitno stanovanje zavrniti.

Glede zavrnitve zahtevka iz nasprotne tožbe izpodbijani sodbi nista povedali, zakaj je tožbeni zahtevek zavrnjen. Ker teh delov sodb ni mogoče preizkusiti, je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

Če pa ta kršitev postopka ni podana, gre za zmotno uporabo 56. člena, 150. člena in 58. člena SZ. Sodišči nista uporabili 58. člena SZ in zato tudi nista ugotovili, na čigavi strani je odgovornost, da najemna pogodba ni bila sklenjena.

Zahteva je bila vročena obema pravdnima strankama, ki nanjo nista odgovorili.

Zahteva je utemeljena.

1. Splošno normativno izhodišče oziroma razlaga 150. in 56. člena SZ Ob sprejemanju Zakona o denacionalizaciji (Uradni list RS, št. 27/91 in nasl.), ki je omogočil denacionalizacijo stanovanj, je bilo kot eno bistvenih načel navedeno, da morajo biti varovane fizične osebe, ki so na premoženju, ki je predmet denacionalizacije, pridobile stanovanjsko pravico (op.1). Neprofitna najemnina (ki varuje te osebe kot kategorijo) pomeni eno od oblik varovanja te pravice. Poudarjeno je tudi, da neprofitna najemnina ne predstavlja posega v lastninsko pravico (33. člen ustave), temveč gre za določitev vsebine lastninske pravice, ki ne presega njene socialne funkcije iz 67. člena ustave (op.2).

Kljub temu pa prisilen najem stanovanja za neprofitno najemnino omejuje lastnikovo lastninsko pravico (zlasti, ker SZ za to kategorijo stanovanj ni predvidel kritja razlike do profitne najemnine - prim. drugi odstavek 150. člena) - tako v razpolaganju kot v njenem ekonomskem izkoriščanju. Zato je ustavno sodišče tudi ugotovilo: "Ni pa dvoma, da pomeni omejevanje višine najemnine, kolikor velja za lastnike stanovanj, poseg v lastninsko pravico oziroma normiranje načina uživanja te lastnine"(op. 3). Vendar je značilnost tega ukrepa (ki je zaradi zagotavljanja socialne funkcije stanovanjskega premoženja še posebej nujen v prehajanju s pravne ureditve stanovanjske pravice na najemna razmerja (op. 4)), da v primeru, če bi veljal tudi za druge, ki ob prehodu s pravne ureditve stanovanjske pravice po Zakonu o stanovanjskih razmerjih (Uradni list SRS, št. 35/82 in 14/84 - ZSR) na stanovanjski režim najemnih razmerij niso bili imetniki stanovanjske pravice (in niso zajeti s tretjim odstavkom 147. člena SZ), lahko pripelje do položaja, ko je lastninska pravica tako izvotljena, da ostane lastnikom nudum ius (op. 5).

Za tak ("razlaščujoč") poseg ne bi bilo več opravičila v socialni vezanosti lastnine, saj bi na eni strani lastnikom odvzel tako rekoč vsa upravičenja lastninske pravice, predvsem pa njeno ekonomsko vsebino (op. 6), na drugi strani pa bi (bolj ekonomsko kot socialno) zaščitil osebe, ki ob prehodu z režima stanovanjske pravice na režim najemnih razmerij v razmerju do stanodajalca (oziroma lastnika) niso imele nobenih pravic (ki bi jih bilo treba ob prehodu zavarovati). Varstvo teh oseb ne bi bilo sorazmerno posegu v lastninsko svobodo lastnikov stanovanj (33. člen Ustave) in ga tudi ne bi bilo mogoče opravičiti s socialno vezanostjo lastnine (op. 7). Pravica do neprofitne najemnine zato pripada le tistim, katerih pravni položaj, kakršen je bil ob prehodu z ene stanovanjske ureditve na drugo, se s tem varuje. Gre torej za upoštevanje pridobljenih pravic oziroma obstoječega pravnega položaja (ki ga uporabniki po prvem odstavku 5. člena ZSR takrat še niso imeli (op. 8)). Sprememba pravnega režima, ki prizadene pravne subjekte v obstoječih pravnih položajih, ki načeloma ni prepovedana (načelo zaupanja v pravo ne zagotavlja pravnim subjektom nespremenljivosti prava), zavezuje zakonodajalca, da poskrbi za ustrezen prehodni režim ali druge ukrepe za zavarovanje obstoječih pravnih razmerij (op. 9). To je tudi storil, ko je v prehodnih določbah bivšim imetnikom stanovanjske pravice na denacionaliziranih stanovanjih ohranil privilegij neprofitne najemnine. Več od tega (če bi po njihovi smrti ta privilegij priznaval tudi osebam iz 56. člena SZ) bi predstavljalo "razlaščujoč" poseg, za katerega bi moral zakon zagotoviti izravnavo (op. 10). Ker pa je v tem primeru ne zagotavlja, neprofitna najemnina omejuje lastninsko pravico lastnika denacionaliziranega stanovanja le do smrti bivšega imetnika stanovanjske pravice.

Določbe 150. člena SZ torej ni mogoče razlagati drugače kot tako, da se nanaša samo na tiste najemnike, ki so bivši imetniki stanovanjske pravice na denacionaliziranih stanovanjih. Ko ti umrejo, ugasne tudi iz stanovanjske pravice transformirana pravica do neprofitne najemnine. Ustavnoskladno razlago 150. člena SZ potrjuje tudi sistematična razlaga. Denacionaliziranih stanovanj zakon namreč nikjer ne uvršča v kategorijo neprofitnih stanovanj, določbe o pravici do neprofitne najemnine bivših imetnikov stanovanjske pravice pa je umestil med prehodne določbe (s tem je poudaril začasni, prehodni značaj tega privilegija, pač v skladu z načelom, da je treba ob spremembi pravnega režima z ustreznim prehodnim obdobjem zavarovati obstoječa pravna razmerja). Tudi 56. člen SZ lastnika stanovanja ne zavezuje, da mora biti najemna pogodba sklenjena pod enakimi pogoji kot prejšnja, zlasti pa ne določa, da bi se privilegij neprofitne najemnine s smrtjo bivšega imetnika stanovanjske pravice prenašal na osebe iz 56. člena SZ. Zato ima zahteva prav, ko poudarja, da pravilna razlaga prvega odstavka 56. člena SZ pomeni, da je dolžnost lastnika skleniti najemno pogodbo z osebo, ki izpolnjuje pogoje iz tega člena, v skladu z okoliščinami oziroma pogoji, ki obstajajo v trenutku sklenitve pogodbe. Če je torej pravica do neprofitne najemnine ugasnila s smrtjo bivšega imetnika stanovanjske pravice, je lastninska pravica lastnika denacionaliziranega stanovanja omejena le z dolžnostjo, da sklene najemno pogodbo za nedoločen čas, ne pa tudi s tem, da mora biti najemnina neprofitna. Privilegij neprofitne najemnine velja tako le za bivše imetnike stanovanjske pravice, na uporabnika stanovanja po ZSR pa se je (kot izjema) prenesel samo ob pogojih iz tretjega odstavka 147. člena SZ. V vseh ostalih primerih je ta privilegij neprenosljiv.

2. Konkretno Bistveni elementi konkretnega dejanskega stanu (kot sta ga ugotovili sodišči prve in druge stopnje) so naslednji: - imetnik stanovanjske pravice na spornem stanovanju je bil tožnikov oče, - tožnikov oče je dne 13.3.1992 sklenil najemno pogodbo za neprofitno najemnino in za nedoločen čas z Občino ... (ki je v skladu z drugim odstavkom 113. člena SZ postala lastnica stanovanja z dnem uveljavitve SZ), - tožnik je bil v tej pogodbi naveden kot uporabnik stanovanja, stanovanje pa je tudi dejansko uporabljal, - po izvedenem denacionalizacijskem postopku in dednem dogovoru je postal lastnik spornega stanovanja toženec, - tožnikov oče (najemnik spornega stanovanja in bivši imetnik stanovanjske pravice) je 25.1.1995 umrl, - tožnik je od toženca zahteval sklenitev najemne pogodbe za sporno stanovanje za nedoločen čas in za neprofitno najemnino, - toženec je tožnikovo ponudbo zavrnil ter mu ponudil sklenitev najemne pogodbe za profitno najemnino, kar pa je tožnik odklonil (prim. drugi odstavek na 6. strani sodbe sodišča prve stopnje).

Odločilna je predvsem zadnja ugotovitev, da je tožnik zavrnil toženčevo ponudbo za sklenitev najemne pogodbe za profitno najemnino. Ker tožnik odklanja sklenitev take pogodbe, toženec pa ni dolžan skleniti najemno pogodbo za neprofitno najemnino, gre za položaj iz 58. člena SZ: Tožnik uporablja sporno stanovanje nezakonito, zaradi česar ga mora izprazniti (op. 11).

Ker sta sodišči prve in druge stopnje zmotno uporabili materialno pravo (150. člen in 56. člen ter posledično 58. člen SZ), je revizijsko sodišče reviziji ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je pritožbi ugodilo ter zavrnilo zahtevek za sklenitev najemne pogodbe za neprofitno najemnino in ugodilo zahtevku iz nasprotne tožbe za izpraznitev stanovanja (prvi odstavek 380. člena ZPP).

3. O očitku bistvene krišitve določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP Zahteva je uveljavljala tudi bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, češ da sodbi nimata razlogov, zakaj je zahtevek iz nasprotne tožbe zavrnjen. O tem sicer res nimata posebnih razlogov, vendar ob ugoditvi zahtevku za sklenitev najemne pogodbe za neprofitno najemnino ti niti niso bili potrebni. Ugoditev temu zahtevku namreč izključuje ugoditev zahtevku za izpraznitev stanovanja. Očitana kršitev postopka zato ni podana.

4. O stroških postopka Ker je revizijsko sodišče spremenilo sodbi sodišč prve in druge stopnje, je moralo odločiti o stroških vsega postopka (drugi odstavek 165. člena ZPP). Tožnik, ki v pravdi ni uspel, mora tožencu povrniti stroške (prvi odstavek 154. člena). Ti predstavljajo nagrado za delo odvetnika, sodno takso, davek na dodano vrednost ter poštnino, odmerjeni pa so v skladu z odvetniško in taksno tarifo.

Op.1: Poročevalec skupščine Republike Slovenije, št. 7/91, str. 5. Op.2: Prim. odločbo Ustavnega sodišča RS, opr. št. U-I-303/00, točka 7. Op.3: Prim. odločbo, opr. št. U-I-119/94, točka 10č.

Op.4: Ibidem, točka 10c.

Op.5: Prim. Virant, Komentar Ustave RS, ur. Šturm, Ljubljana, 2002, str. 641. Op.6: Lastniku bi njegova lastninska pravica ostala, vendar bi se spremenila njena vsebina, s tem pa tudi vrednost (ibidem, str. 665). Op.7: Ta je dovolj varovana s 56. členom SZ (prim. odločbo Ustavnega sodišča RS, opr. št. U-I-119/94, točka 8c).

Op.8: Če pa so ga, jim ga varuje tretji odstavek 147. člena SZ.

Op.9: Virant, op. cit., str. 642. Problematiko posegov v obstoječa pravna razmerja zakonodajalec praviloma rešuje s prehodnim režimom (ibidem).

Op.10: Ibidem, str. 641, 645, 666. To npr. izrecno določa tretji odstavek 33. člena hrvaškega Zakona o vlastništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine, št. 91/66, prim. Gavella, Stvarno pravo, Zagreb 1998, str. 227). Podobno pravilo so za take primere oblikovale švicarska teorija in sodna praksa (prim. Meier-Hayoz, A. v Berner Kommentar, Bd. IV, Das Sachenrecht, I/1, Bern, 1959, str. 109-114) ter nemška ustavnosodna praksa (prim. Nuessgens, K., Boujong, K., Eigentum, Sozialbindung, Enteignung, Muenchen, 1987, str. 182).

Op.11: Prim. sodbi VS RS II Ips 64/94 in II Ips 372/94.