Jedro

Z zakonom predpisana sodna odpoved najemne pogodbe za poslovni prostor ne izključuje pravice strank, da za reševanje spora dogovorita pristojnost arbitraže.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z izpodbijanim sklepom se je sodišče prve stopnje izreklo za nepristojno za odločanje v zadevi, zato je razveljavilo nalog za izpraznitev poslovnih prostorov in tožbo zavrglo. Zoper tak sklep se je pritožila tožeča stranka. Predlaga, da se pritožbi ugodi in izpodbijani sklep razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Navaja, da je sodišče prve stopnje napačno uporabilo 11. člen najemne pogodbe med strankama, ki za reševanje sporov določa arbitražo. Prenehanje pogodbe ne šteje za spor, ki bi nastal iz pogodbe, pač pa med takšne spore oziroma razloge zanje sodijo le morebitne neuresničevanje ali protipogodbeno izvrševanje v njej določenih pravic in obveznosti. Uporaba navedenega določila bi pomenila izključitev določb Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, ki določa način in postopek za prenehanje najemnega razmerja in ki ga pogodbeni stranki s pogodbo nista drugače uredili niti nista v njej izključili uporabe določb zakona. Glede na zakonsko določeno postopanje za prenehanje najemne pogodbe in izpraznitev poslovnih prostorov pa je uporaba določbe glede arbitraže tudi nemogoča. Pritožba ni utemeljena. Sodišče prve stopnje se je na podlagi določbe 1. odstavka 464. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP, Ur. l. RS, št. 26/99) pravilno izreklo za nepristojno in razveljavilo nalog za izselitev ter zavrglo tožbo, ker je tožena stranka pravočasno ugovarjala, da sta se stranki s pisno pogodbo dogovorili, da je za odločanje o sporih iz najemne pogodbe z dne 30.10.1989 pristojna arbitraža. Določba 1. odstavka 26. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP, Ur. l. SRS, št. 18/74 - 34/88), na podlagi katere se pogodba o najemu poslovnih prostorov odpoveduje sodno, ne izključuje pravice strank, da v skladu z določbo 460. člena ZPP za spore o pravicah, s katerimi prosto razpolagajo, s pogodbo lahko določijo pristojnost arbitraže. Na enak način so dopustnost arbitraže urejale tudi določbe 7. in 38. člena Zakona o samoupravnih sodiščih (ZSS, Ur. l. SRS, št. 10/77 - 4/82) ter 469. in 469.a člena ZPP (Ur. l. SFRJ, št. 4/77 - 27/90, in RS, št. 55/92), veljavne v času, ko sta se stranki dogovorili za pristojnost arbitraže v sporih iz najemne pogodbe. Gotovo je, da lahko stranke prosto razpolagajo glede najema poslovnih prostorov in da med spore iz najemne pogodbe sodi tudi spor zaradi odpovedi. Zato je zanj prav tako pristojna arbitraža kot organ, ki po volji strank nadomešča sodišče. Sodišče druge stopnje je zato na podlagi določbe 2. točke 365. člena ZPP pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sklep sodišča prve stopnje.