Jedro

Po 2. odst. 159. čl. Stanovanjskega zakona se Zakon o stanovanjskih razmerjih uporablja do sklenitve najemne pogodbe. Sodišče druge stopnje je zavzelo pravilno stališče, da v konkretnem primeru te določbe ni mogoče uporabiti, saj je tožnica kot lastnica ravnala v skladu s svojo zakonsko obveznostjo, da sklene najemno pogodbo, do sklenitve pa ni prišlo zaradi ravnanja toženk, ki nista omogočili pregleda stanovanja, na podlagi katerega bi stranke pred sklenitvijo pogodbe sestavile zapisnik o stanju stanovanja. Pritrditi je treba sodišču druge stopnje, da bi si ob razlagi 2.odst. 159.čl. SZ, za kakršno se v tem postopku zavzema tožena stranka, lahko najemnik s svojim ravnanjem v nedogled podaljševal veljavnost prejšnjega (zanj ugodnejšega) zakona, kar gotovo ni bil namen zakonodajalca. Ker uporabljata toženki stanovanje brez sklenjene najemne pogodbe, kakršno določa Stanovanjski zakon, je bilo tožbenemu zahtevku za izpraznitev po 58.čl. tega zakona pravilno ugodeno.

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožničin tožbeni zahtevek, da morata toženki v 15 dneh izprazniti stanovanje v prvem nadstropju hiše v Ljubljani in praznega izročiti tožnici, ki je lastnica tega stanovanja. Proti tej sodbi se je pritožila tožnica. Sodišče druge stopnje je njeni pritožbi ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje tako spremenilo, da je tožničinemu tožbenemu zahtevku ugodilo.

Toženki sta vložili proti sodbi sodišča druge stopnje revizijo, v kateri uveljavljata revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava. Predlagata, da revizijsko sodišče sodbo sodišča druge stopnje tako spremeni, da potrdi sodbo sodišča prve stopnje o zavrnitvi tožbenega zahtevka, oziroma da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje. V obrazložitvi revizije navajata, da pritožbeno sodišče neutemeljeno odklanja uporabo določbe čl. 159/II Stanovanjskega zakona, ki ureja stanovanjske razmere v prehodnem obdobju. Toženki stanovanja ne uporabljata nezakonito, saj je treba za njiju uporabiti ugodnejše določbe prejšnjega Zakona o stanovanjskih razmerjih.

Revizija je bila vročena tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila, in Javnemu tožilcu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavil. Revizija ni utemeljena.

Revizijsko sodišče je izpodbijano sodbo po uradni dolžnosti preizkusilo glede bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 10.tč. 2.odst. 354.čl. Zakona o pravdnem postopku, vendar take kršitve ni ugotovilo.

Tudi uveljavljani revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava ni podan. Tožeča stranka opira svoj zahtevek za izpraznitev stanovanja na dejstvo, da med strankama po uveljavitvi novega stanovanjskega zakona v danem roku ni bila sklenjena najemna pogodba (58.čl. Stanovanjskega zakona). Po ugotovitvah sodišč prve in druge stopnje do sklenitve najemne pogodbe ni prišlo, ker sta toženki kljub dvakratnemu tožničinemu pozivu onemogočili pregled stanovanja. Stanovanjski zakon, ki je začel veljati dne 19.10.1991, določa v 1.odst. 147.čl., da sklenejo lastniki najemno pogodbo z občani, ki imajo stanovanjsko pravico, najkasneje v šestih mesecih po uveljavitvi zakona. Po 3.odst. tega člena morata lastnik in imetnik pred sklenitvijo najemne pogodbe sestaviti zapisnik o stanju stanovanja. Od vsebine tega zapisnika so odvisne tudi nekatere določbe najemne pogodbe. Glede lastnika stanovanja, ki je imel sklenjeno z občanom stanovanjsko pogodbo po 34.čl. prejšnjega Zakona o stanovanjskih razmerjih, določa 156. čl. Stanovanjskega zakona, da je dolžan v šestih mesecih po uveljavitvi zakona uskladiti določila sklenjene pogodbe z določili novega zakona. Po 2.odst. 159.čl. Stanovanjskega zakona se Zakon o stanovanjskih razmerjih uporablja do sklenitve najemne pogodbe. Sodišče druge stopnje je zavzelo pravilno stališče, da v konkretnem primeru te določbe ni mogoče uporabiti, saj je tožnica kot lastnica ravnala v skladu s svojo zakonsko obveznostjo, da sklene najemno pogodbo, do sklenitve pa ni prišlo zaradi ravnanja toženk, ki nista omogočili pregleda stanovanja, na podlagi katerega bi stranke pred sklenitvijo pogodbe sestavile zapisnik o stanju stanovanja. Pritrditi je treba sodišču druge stopnje, da bi si ob razlagi 2.odst. 159.čl. SZ, za kakršno se v tem postopku zavzema tožena stranka, lahko najemnik s svojim ravnanjem v nedogled podaljševal veljavnost prejšnjega (zanj ugodnejšega) zakona, kar gotovo ni bil namen zakonodajalca. Ker uporabljata toženki stanovanje brez sklenjene najemne pogodbe, kakršno določa Stanovanjski zakon, je bilo tožbenemu zahtevku za izpraznitev po 58.čl. tega zakona pravilno ugodeno.

Iz vseh teh razlogov je revizijsko sodišče zavrnilo revizijo kot neutemeljeno (393.čl. ZPP).