Jedro

Določilo 19. člena ZPSPP ureja zgolj pravno razmerje med lastnikom poslovnih prostorov in najemnikom le-teh, ne pa tudi pravic in obveznosti najemnika do tretjih oseb, zaradi česar navedene zakonske določbe v obravnavani zadevi ni mogoče uporabiti za utemeljitev upravičenja upravnika (ki torej v odnosu do najemnika predstavlja tretjo osebo) terjati povrnitev vtoževanih stroškov od najemnika.

SPZ kot zavezanca za plačilo obratovalnih stroškov določa lastnika posamezne etažne enote in ne najemnika. Najemnika pa kot zavezanca za plačilo tovrstnih stroškov ne določa niti ZPSPP. Ker torej ne gre za zakonsko predpisano obveznost najemnika v razmerju do dobaviteljev in upravnika, slednji nima aktivne legitimacije v razmerju do najemnika niti za svoje storitve upravljanja (glede katerih je v relativnem, pogodbenem odnosu z lastniki posameznih poslovnih prostorov - v tem primeru na podlagi Pogodbe o prevzemu poslov), niti za stroške obratovanja na podlagi določbe 197. člena OZ.

Izpolnitev se prevzema s pogodbo med dolžnikom (v tem primeru toženo stranko) in nekom tretjim (najemnikom), s katero se ta dolžniku zavezuje, da bo izpolnil njegovo obveznost nasproti njegovemu upniku (tj. tožeči stranki). Prevzemnik odgovarja dolžniku, če ne izpolni pravočasno obveznosti upniku in ta zahteva izpolnitev od dolžnika. Vendar tretji ne prevzema dolga in tudi ne pristopa k dolgu, zato nima upnik nasproti njemu nobene pravice.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Tožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, VL 205837/2012, z dne 27. 12. 2012 v 1. in 3. odstavku izreka ostane v veljavi (I. točka izreka) ter da je tožena stranka dolžna tožeči stranki v roku osmih dni od prejema te odločbe povrniti njene pravdne stroške v znesku 184,58 EUR in da po poteku tega roka tečejo zamudne obresti v višini zakonske obrestne mere (II. točka izreka).

2. Zoper citirano sodbo je pravočasno (dne 10. 10. 2014) iz vseh pritožbenih razlogov vložila pritožbo tožena stranka in pritožbenemu sodišču predlagala, da izpodbijano sodbo razveljavi, zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, tožeči stranki pa v plačilo naloži tudi vse stroške postopka.

3. Tožena stranka je dne 27. 10. 2014 in 28. 10. 2014 vložila še dopolnitvi pritožbe, ki pa sta bili vloženi po preteku osem dnevnega pritožbenega roka od vročitve sodbe toženi stranki(1). Pritožbeno sodišče zato navedb v navedenih vlogah ni presojalo.

4. Na vročeno pritožbo tožene stranke tožeča stranka ni odgovorila.

5. Pritožba ni utemeljena.

6. O pritožbi je na podlagi določbe 5. odstavka 458. člena ZPP odločala sodnica posameznica. Obravnavana zadeva predstavlja namreč gospodarski spor majhne vrednosti - tožbeni zahtevek se nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR (1. odstavek 495. člena ZPP).

7. Za spore majhne vrednosti pa med drugim velja tudi, da je pritožbeno sodišče vezano na dejstveni substrat zadeve, kakor ga je ugotovilo sodišče prve stopnje. V skladu s 1. odstavkom 458. člena ZPP je namreč sodbo in sklep, s katerim je končan postopek v sporih majhne vrednosti, mogoče izpodbijati zgolj zaradi absolutne bistvene kršitve pravil pravdnega postopka in zaradi zmotne uporabe materialnega prava.

8. Tožeča stranka je upravnik poslovne stavbe na naslovu ... v Ljubljani, v kateri je tožena stranka lastnik poslovnih prostorov v IX. nadstropju te stavbe. V predmetnem gospodarskem sporu od toženke zahteva plačilo stroškov upravljanja, obratovanja in vzdrževanja v skupnem znesku 1.135,84 EUR, v zvezi s katerimi je izstavila dve verodostojni listini, tj. račun št. 000 z dne 30. 11. 2011 v znesku 531,14 EUR za mesec november 2011 in račun št. 001 z dne 31. 12. 2011 v znesku 604,70 EUR za mesec december 2011. 9. Sodišče prve stopnje je kot relevantno dejansko stanje predmetne zadeve (ki upoštevaje določilo 1. odstavka 458. člena ZPP torej ne more biti predmet pritožbene presoje) ugotovilo: - tožeča stranka je upravnik stavbe na naslovu ... v Ljubljani, tožena stranka pa lastnica poslovnih prostorov v IX. nadstropju te stavbe; - stroške upravljanja in vzdrževanja za nepremičnine tožene stranke so do novembra 2011 plačevali direktno njeni najemniki: - z računom št. 000 z dne 30. 11. 2011 je tožeča stranka Ministrstvu za delo, družino in socialne zadeve (MDDSZ) obračunala stroške upravljanja in vzdrževanja za mesec november 2011; - MDDSZ je plačilo zavrnilo iz razloga, ker je prostore izpraznilo dne 20. 11. 2011 in je tožečo stranko prosilo za izstavitev novega računa z zaračunanimi storitvami do 20. 11. 2011; - Državna volilna komisija (DVK) je toženo stranko o izpraznitvi prostorov z dnem 30. 12. 2011 obvestila dne 3. 1. 2012; - z računom št. 001 z dne 31. 12. 2011 so bili obračunani stroški upravljanja, obratovanja in vzdrževanja za mesec december 2011; - tožeča stranka je storitve upravljanja po vtoževanih računih opravila, dobaviteljem pa iz lastnih sredstev založila plačilo dobavljenega blaga oziroma opravljenih storitev; - tožeča stranka je toženi stranki opravljene storitve oziroma dobavljeno blago obračunala skladno z njenim solastniškim deležem v stavbi, ki znaša 6,25 %; - najemnik DVK je imel prostore tožene stranke v najemu celotno vtoževano obdobje, del tega obdobja pa tudi MDDSZ; - tožeča stranka je najemnikoma tožene stranke račune izdajala zgolj po toženkinem nalogu, ni pa z najemnikoma sklenila nobene posebne pogodbe.

10. Na tako ugotovljeno dejansko stanje pa je sodišče prve stopnje po presoji pritožbenega sodišča pravilno apliciralo ustrezna materialnopravna določila Stvarnopravnega(2) (v nadaljevanju SPZ) in Obligacijskega zakonika(3) (v nadaljevanju OZ).

11. Zavzelo je namreč pravilno stališče, da določilo 19. člena(4) Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih(5) (v nadaljevanju ZPSPP) ureja zgolj pravno razmerje med lastnikom poslovnih prostorov in najemnikom le-teh, ne pa tudi pravic in obveznosti najemnika do tretjih oseb, zaradi česar navedene zakonske določbe v obravnavani zadevi ni mogoče uporabiti za utemeljitev upravičenja upravnika (ki torej v odnosu do najemnika predstavlja tretjo osebo) terjati povrnitev vtoževanih stroškov od najemnika.

12. Sodišče prve stopnje pa toženi stranki s tem ne odreka dejstva, da je v najemnih pogodbah, katere je sklenila z MDDSZ in DVK, določeno, da bosta najemnika stroške upravljanja in uporabe skupnih naprav in storitev plačevala direktno upravniku in izvajalcem storitev (kakor je povzeta v izpodbijani sodbi in jo povzema tožena stranka tudi v obravnavani pritožbi). Določilu le ne pripisuje pomena, kot mu ga pripisuje pritožnica. Najemna pogodba sklenjena med etažnim lastnikom in najemnikom njegovih poslovnih prostorov (ki takšno določilo sicer vsebuje) namreč ne ustvarja temelja, po katerem bi plačilo stroškov obratovanja, vzdrževanja in upravljanja upravnik lahko zahteval od najemnika (434. člen OZ).

13. SPZ (v členih 115 do 118) kot zavezanca za plačilo obratovalnih stroškov določa lastnika posamezne etažne enote in ne najemnika. Najemnika pa kot zavezanca za plačilo tovrstnih stroškov ne določa niti ZPSPP. Ker torej ne gre za zakonsko predpisano obveznost najemnika v razmerju do dobaviteljev in upravnika, slednji nima aktivne legitimacije v razmerju do najemnika(6) niti za svoje storitve upravljanja (glede katerih je v relativnem, pogodbenem odnosu z lastniki posameznih poslovnih prostorov - v tem primeru na podlagi Pogodbe o prevzemu poslov), niti za stroške obratovanja na podlagi določbe 197. člena OZ. Slednji namreč določa, da lahko tisti, ki za drugega kaj potroši ali stori zanj kaj drugega, kar bi bil ta po zakonu dolžan storiti, pravico zahtevati od njega povračilo. Za uporabo navedene materialnopravne podlage je torej odločilno, ali je tožnica plačala dolg iz svojih lastnih sredstev (kar skladno z ugotovitvijo prvostopenjskega sodišča je storila), ter dejstva, ali je plačala obveznost, ki je zakonsko predpisana. Plačilo stroškov obratovanja v poslovni stavbi ne bremeni najemnika po zakonu, temveč je predmet svobodnega pogodbenega urejanja (3. člen OZ).

14. Obrazloženo torej pomeni, da so tožena stranka in njena najemnika upoštevaje načelo prostega urejanja obligacijskih razmerij ter 19. člen ZPSPP nedvomno imeli možnost, da se dogovorijo o direktnem plačevanju vtoževanih storitev neposredno upravniku, vendar po presoji pritožbenega sodišča (ki v celoti soglaša s stališčem sodišča prve stopnje) takšen dogovor ne more vplivati na zakonsko dolžnost tožene stranke, ki jo določa 115. člen SPZ (etažnega lastnika tovrstni stroški bremenijo po zakonu), niti na njene obveznosti po Pogodbi o prevzemu poslov upravljanja skupnih delov, prostorov in naprav Poslovne zgradbe ... v Ljubljani.

15. Tovrstna avtonomna določila najemne pogodbe pa tudi ni mogoče subsumirati pod zakonski dejanski stan 427. člena OZ (tožena stranka namreč ni zatrjevala, da je tožeča stranka podala izrecno ali konkludentno izjavo v smislu soglasja k pogodbi o prevzemu dolga, niti ni trdila okoliščin, ki bi omogočile uporabo domneve iz 3. odstavka 427. člena OZ) niti ga kvalificirati kot pogodbe o pristopu k dolgu po 432. členu OZ (pri čemer je tožena stranka sicer zatrjevala, da bi morali oba najmnika in upravnik skleniti posamezni „direktni medsebojni pogodbi za plačevanje stroškov obratovanja, vzdrževanja in upravljanja“, ni pa v zvezi s tem zmogla tudi dokaznega bremena). Povzeto pogodbeno določbo je mogoče podrediti (zgolj) dogovoru o prevzemu izpolnitve (434. člen OZ). Izpolnitev se namreč prevzema s pogodbo med dolžnikom (v tem primeru toženo stranko) in nekom tretjim (najemnikom), s katero se ta dolžniku zavezuje, da bo izpolnil njegovo obveznost nasproti njegovemu upniku (tj. tožeči stranki). Prevzemnik odgovarja dolžniku, če ne izpolni pravočasno obveznosti upniku in ta zahteva izpolnitev od dolžnika. Vendar tretji ne prevzema dolga in tudi ne pristopa k dolgu, zato nima upnik nasproti njemu nobene pravice.

16. Zaključek prvostopenjskega sodišča, da tožena stranka kot primarni zavezanec za plačilo stroškov upravljanja, vzdrževanja in obratovanja ostane zavezana za njihovo plačilo, je vsled obrazloženega torej pravilen. Med prevzemnikom (najemnikom) in upnikom (tožeča stranka oziroma upravnik) se namreč tudi na podlagi določila 434. člena OZ neposredno ne ustvarja pravno razmerje. Ker je bila v razmerju do tožene stranke (ne glede na nalog tožene stranke, naj se računi za v tem postopku vtoževane stroške izdajajo najemnikoma) še vedno zavezana samo tožena stranka (enako kot po zakonu), je njen ugovor pasivne legitimacije v obravnavanem gospodarskem sporu neutemeljen. Da je tožeča stranka računa št. 000 z dne 30. 11. 2011 v znesku 531,14 EUR za mesec november 2011 in račun št. 001 z dne 31. 12. 2011 v znesku 604,70 EUR za mesec december 2011 najprej naslovila na najemnika tožene stranke, pa je v tem postopku ostalo neprerekano.

17. Pravilne odločitve prvostopenjskega sodišča pa ne more omajati niti nadaljnji pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava, ki ga tožena stranka smiselno uveljavlja prek nizanja določil Pogodbe o prevzemu poslov upravljanja skupnih delov, prostorov in naprav Poslovne zgradbe ... v Ljubljani (3. člen). Ker se na tovrstno avtonomno pogodbeno pravo ni sklicevala že v zakonsko predvidenih vlogah v postopku v sporih majhne vrednosti (452. člen ZPP) oziroma je bila dopolnitev druge pripravljalne vloge z dne 28. 1. 2014 upoštevaje 4. odstavek 452. člena ZPP prepozna, ga ne sme upoštevati niti pritožbeno sodišče (453. člen ZPP). Do zaključkov tožene stranke, ki jih v zvezi s tem ponuja na 1., 2. in 3. strani obravnavane pritožbe, se zato ni opredeljevalo. Enako velja tudi za pritožbeno uveljavljanje ugovora zastaranja ter odgovornosti za škodo (9) točka obrazložitve pritožbe). V zvezi z izpostavljeno uporabo Stanovanjskega zakonika (SZ-1) pa pritožbeno sodišče zgolj pripominja, da v obravnavanem gospodarskem sporu ta ni uporabljiv.

18. Neutemeljena pa je nadaljnja pritožbena trditev, da je sodišče prve stopnje določbe pravdnega postopka kršilo s tem, ker ni razpisalo naroka za glavno obravnavo, čeprav je tožena stranka predlagala zaslišanje odgovorne osebe. Po pregledu spisovne dokumentacije je pritožbeno sodišče ugotovilo, da je zaslišanje pravdnih strank predlagala zgolj tožeča stranka, ne pa tožena stranka. K temu pa kot bistveno dodaja še, da je bila obravnavana sodba izdana po pravilih postopka v sporih majhne vrednosti (členi 442 do 458 ZPP), v katerih je uzakonjena tudi izjema od načela obligatornosti glavne obravnave. Meritorno odločanje v sporih majhne vrednosti brez razpisa glavne obravnave je tako dopustno tudi v primeru, če je o spornem dejanskem stanju mogoče odločiti že na podlagi predloženih pisnih dokazov, nobena stranka pa izvedbe naroka v tožbi, odgovoru na tožbo oziroma v pripravljalnih vlogah ni zahtevala (2. odstavek 454. člena ZPP). Niti tožena niti tožeča stranka v svojih vlogah izvedbe naroka nista izrecno zahtevali. Dokazna predloga za zaslišanje strank in priče M. K. pa ni mogoče šteti za zahtevo za izvedbo naroka, saj ni nujno, da jima bo sodišče sploh ugodilo. Zahteva za izvedbo naroka mora biti izrecna in ne konkludentna. Takšno je tudi stališče sodne prakse in pravne teorije (mag. Nina Betteto, Postopek v sporih majhne vrednosti, Pravosodni bilten 4/2009). Ker je sodišče izdalo sodbo brez izvedbe naroka v skladu z določbo 2. odstavka 454. člena ZPP, ni zagrešilo v pritožbi očitane bistvene kršitve določb pravdnega postopka.

19. Z ostalimi pritožbenimi navedbami pa tožena stranka ponovno uveljavlja nedovoljen pritožbeni razlog (ponuja namreč drugačno dejansko stanje, kot ga je v postopku ugotovilo sodišče prve stopnje). Temu vsled se pritožbeno sodišče ni ukvarjalo z navedbami pod 7) točko njene obrazložitve.

20. Pritožbene navedbe tožene stranke so se torej izkazale za delno neupoštevne, delno pa za neutemeljene. Ker pritožbeno sodišče tudi ni našlo kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo tožene stranke zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

21. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, sama krije z njeno vložitvijo povezane stroške (1. odstavek 165. člena v zvezi s 1. odstavkom 154. člena ZPP).

(1) Toženi stranki je bila izpodbijana sodba vročena s fikcijo, in sicer dne 4. 10. 2014 (Načelno pravno mnenje Vrhovnega sodišča RS z dne 14. 1. 2015). Pritožbeni rok za pritožbo je tako potekel 13. 10. 2014 (4. odstavek 111. člena ZPP). Dopolnitvi pritožbe z dne 27. in 28. 10. 2014 sta vsled navedenega nedvomno prepozni.

(2) Uradni list RS, št. 87/02 in 91/13. (3) Uradni list RS, št. 97/07 - uradno prečiščeno besedilo.

(4) Če v pogodbi ni drugače določeno, mora plačevati najemnik najemnino mesečno vnaprej, in sicer najkasneje do petega dne v mesecu, ter povračilo za stroške uporabe skupnih naprav in za skupne storitve v stavbi.

(5) Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, 5/90, Uradni list RS - stari, št. 10/91, Uradni list RS/I, št. 17/91 - ZUDE, Uradni list RS, št. 13/93, 66/93, 32/00, 102/02 - odl. US in 87/11 - ZMVN-A. (6) Kar pomeni, da upravnik niti na podlagi SPZ niti na podlagi ZPSPP od najemnika ne more terjati stroškov obratovanja, vzdrževanja in obratovanja.