Jedro

Določilo 51. čl. SZ-1 je kogentno; upravnikova dolžnost izvedbe rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti izhaja iz zakona in etažni lastniki ga te dolžnosti ne morejo odvezati ali je omejiti npr. z določanjem vrednosti tovrstnih del.

Izrek

Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče vzdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Domžalah, ki tožencema nalaga plačilo glavnice 65,44 € z obrestmi in 103,57 € izvršilnih stroškov z obrestmi. Pravdni stroški tožeče stranke v višini 140,45 € so naloženi v plačilo toženi stranki.

2. Pritožuje se tožena stranka. Predlaga spremembo sodbe tako, da bosta razveljavljeni tudi 1. in 3. točka sklepa o izvršbi, podredno pa njeno razveljavitev. Zahteva povrnitev stroškov postopka. Sklicuje se na 6. člen Pogodbe o upravljanju, ki določa, da je upravnik za vrednost stroškov, ki presegajo 20.000,00 SIT (83,46 €) dolžan pridobiti soglasje v obliki sklepa etažnih lastnikov. Upravnik, ki je plačal nekaj, česar brez sklepa etažnih lastnikov ni bil dolžan plačati, stroškov od lastnikov ne more zahtevati. Tožeča stranka veljavnosti navedene določbe ni izpodbijala. Navedla ni niti ene okoliščine, ki bi utemeljevala zaključek, da je navedena določba nična. Sodišče je ugotovilo, da je navedena določba nična, vendar ni navedlo, da bi nasprotovala ustavi, prisilnim predpisom ali moralnim načelom; označilo jo je zgolj za prestrogo. Strogost neke določbe, ki tvori materialnopravno podlago pravnega razmerja ni okoliščina, ki bi povzročila ničnost določbe. Ne gre za splošne pogoje tožeče stranke, zato 121. čl. Obligacijskega zakonika, ki sicer tovrstno ničnost ureja, ni uporabljiv. Materialnopravno zmoten je zaključek, da upravnik lahko samostojno skrbi za tista tekoča vzdrževalna dela, ki so manjše vrednosti. Za presojo položaja upravnika kot mandatarja etažnih lastnikov so odločilna njegova pooblastila in obveznosti iz Pogodbe o upravljanju. Vsaka samostojnost pri odločanju, ki je v nasprotju s pogodbo o upravljanju, je izključena, saj sicer ne gre več za pogodbo o naročilu (mandat). Graja pravno stališče v zadevi I Cpg 376/2010, na katero se prvostopenjsko sodišče sklicuje. V tej zadevi sodišče zapolnitev pravnega standarda išče na mestu, kjer je med pogodbenima strankama že zapolnjen. 51. čl. SZ-1 je namreč dispozitivne narave. Upravnik in etažni lastniki lahko njegovo vsebino dopolnjujejo ali spreminjajo s pogodbo o upravljanju. Dopustno je, da stranki specificirata vsebino mandata. Ko je določeno, do katere zneskovne meje je prevzemanje stroškov s strani upravnika v interesu lastnikov, upravnik ni upravičen do povrnitve stroškov, ki jih je plačal brez soglasja. Vsako drugačno stališče predstavlja kršitev ustavne pravice do zasebne lastnine, pa tudi, če gre samo za 65,44 €.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Za rešitev tega spora je odločilno vprašanje, ali je 51. čl. Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS 69/2003 s spremembami; v nadaljevanju SZ-1) kogentno zakonsko določilo, ali ne. Sporno je, ali etažni lastniki izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti lahko zagotovijo drugače, kot to določa 51. čl. SZ-1, ki izvedbo teh del nalaga upravniku in določa, da za njihovo izvedbo upravnik ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov, mora pa o izvedenih delih poročati na zboru lastnikov. S pritožbenim stališčem, da 51. čl. SZ-1 ni kogentno zakonsko določilo, pritožbeno sodišče ne soglaša. 5. Posli vzdrževanja in obratovanja večstanovanjske stavbe so posli rednega upravljanja, za katere zakon predvideva soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev (1. odstavek 25. čl. SZ-1). Soglasje lastnikov pa ni potrebno, ko gre za redna vzdrževalna dela manjše vrednosti. Glede teh del zakon lastnikom etažnih enot zagotavlja le to, da so o njihovi izvedbi obveščeni, nalaga pa jim obveznost njihovega plačila (51. čl. SZ-1). Vzrok za drugačno ureditev izvedbe rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti je na eni strani v njihovi številčnosti, na drugi strani pa v tem, da potrebnost njihove izvedbe ne more biti prepuščena presoji posameznikov. Naloga države namreč je, da zagotovi uživanje lastnine tako, da je zagotovljena njena gospodarska, socialna in ekološka funkcija, na stanovanjskem področju pa je njena intervencija potrebna tudi zaradi zagotavljanja primernih pogojev za zadovoljevanje stanovanjskih potreb (67. in 78. čl. Ustave). SZ-1 ima zato več kogentnih določil in eno od njih je tudi 51. čl. SZ-1, ki zagotavlja ohranjanje vrednosti stanovanjskih enot in njihovo uporabnost. To je v interesu lastnikov etažnih enot. Pritožbeno stališče, da je interes lastnikov zgolj zmanjševanje stroškov vzdrževanja in popoln nadzor nad temi stroški, je ozko in kratkovidno in ga pritožbeno sodišče ne sprejema. Določilo 51. čl. SZ-1 je torej kogentno; upravnikova dolžnost izvedbe rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti izhaja iz zakona in etažni lastniki ga te dolžnosti ne morejo odvezati ali te dolžnosti omejiti npr. z določanjem vrednosti del. 6. Določilo 1. odstavka 6. čl. Pogodbe o upravljanju upravniških storitev (v nadaljevanju pogodba), kolikor se nanaša na redna vzdrževalna dela manjše vrednosti, nasprotuje kogentnemu predpisu, zato je pravno neupoštevno oz. nično. Pogodbeniki so nujno vzdrževanje hiše uredili na način, ki ga kogentna norma ne dopušča, zato je utemeljena uporaba 86. in 88. čl. OZ, ki predvidevata ničnost takih določil. Katero od določil – 6. čl. pogodbe ali 51. čl. SZ-1 – bo uporabljeno, je vprašanje materialnega prava, ki ga strankama ni treba navajati. Pritožbeni očitek, da tožena stranka okoliščin v zvezi z ničnostjo pogodbenega določila ni zatrjevala, zato ni utemeljen. Tudi prvostopenjsko sodišče se sklicuje na ničnost 6. člena pogodbe zaradi njegovega nasprotovanja 51. čl. SZ-1, zato je neutemeljen pritožbeni očitek, da sodišče pogodbeno določilo označuje le za prestrogo.

7. Ali je bilo zaračunano vzdrževalno delo redno in manjše vrednosti, je zato sodišče pravilno ugotavljalo na ta način, da je napolnilo vsebino pravnega standarda „redno vzdrževalno delo manjše vrednosti“. Pritožbeno stališče, da so ta standard napolnili že pogodbeniki s pogodbo, ni sprejemljivo, saj gre, kot je že obrazloženo, za uporabo kogentnega zakonskega določila in iskanje njegove prave vsebine za konkreten primer. Sicer pa pogodba razen vrednostnega, nima kriterijev, s katerimi bi si sodišče lahko pomagalo.

8. Ker niti pritožbeni razlogi niti razlogi, na katere sodišče pazi po uradni dolžnosti, niso podani, je na osnovi 353. čl. Zakona o pravdnem postopku pritožba zavrnjena. Zavrnitev pritožbe vsebuje tudi zavrnitev priglašenih stroškov pritožbenega postopka (1. odstavek 165. čl. v zvezi s 1. odstavkom 154. čl. ZPP). Sodnica posameznica odloča na podlagi 5. odstavka 458. čl. ZPP.