Jedro

O predlogu po drugem in tretjem odstavku 173. člena ZIZ je potrebno odločiti s sklepom, s katerim sodišče odloča, ali se predlagani sporazum med kupko nepremičnine in zastavno upnico iz drugega odstavka 173. člena ZIZ lahko upošteva in se za prevzeti dolg (kolikor bi upnici pripadlo v izvršilnem postopku) zmanjša kupnina, ter pod kakšnimi pogoji. Sklenjen sporazum ne sme vplivati na dolžnikov položaj tako, da bi bil ta (obseg poplačila) slabši, kot če sporazuma ne bi bilo.

Če dosežena kupnina ne zadošča za popolno poplačilo terjatve upnika, ki je nepremičnino kupil, se ne glede na dejansko višino kupnine šteje, da je bil ta upnik poplačan do višine ugotovljene vrednosti nepremičnine. Namen zakonodajalca je bil, da se prepreči, da upnik, ki je kupil nepremičnino za znižano vrednost, obdrži še celoten preostanek terjatve do dolžnika.

Izrek

I.Pritožbi se ugodi, sklep se v ugodilnem delu III. točke izreka in IV. točki izreka razveljavi in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v nov postopek, zoper zavrnilni del III. točke izreka pa se pritožba zavrže.

II.Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za nov sklep.

Obrazložitev

1.Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje sklenilo:

"I. Izvršba v izvršilni zadevi opr. št. I 256/2017 se ustavi za plačila opravljena s strani dolžnice A. A., in sicer:..."

"II. Nepremičnine z ID znaki: parcela X 22/11, parcela X 24/5 in parcela X 20/2 ter solastninski delež dolžnice do 1/3 pri nepremičnini z ID znakom: parcela X 22/8 in solastninski delež dolžnice do 1/2 pri nepremičnini z ID znakom: parcela X 22/9, se domaknejo najboljšemu ponudniku z nazivom: B., d.o.o., Rožna dolina, za kupnino v višini 524.650,00 EUR."

"III. Predlogu upnika C. d.o.o. in kupca B. d.o.o. z dne 14.05.2025 se delno ugodi, tako da kupec B. d.o.o. prevzame dolžnikov dolg v višini celotne kupnine razen v višini prednostnih terjatev po 197. členu Zakona o izvršbi in zavarovanju. V tej višini se tudi zniža plačilo kupnine kupcu B. d.o.o."

"Predlog upnika C. d.o.o. in kupca B. d.o.o. z dne 14.05.2025 se delno zavrne, in sicer v delu, kjer predlagata, da se kupnina zniža v celoti in v delu, kjer predlagata, da se na podlagi sporazuma o prevzemu dolga vpiše nova hipoteka oz. sprememba pri hipoteki."

"IV. V zemljiški knjigi se pri nepremičninah z ID znaki: parcela X 22/11, parcela X 24/5 in parcela X 20/2 ter solastninskem deležu dolžnice do 1/3 pri nepremičnini z ID znakom: parcela X 22/8 in solastninskem deležu dolžnice do 1/2 pri nepremičnini z ID znakom: parcela X 22/9 izbrišejo vse pravice in bremena, razen hipotek z ID omejitve 000 in 001, izbrišeta pa se zaznambi izvršbe z ID omejitve 002 in 003, vpisani pri teh dveh hipotekah."

2.Zoper III. in IV. točko izreka sklepa se po pooblaščencu pravočasno pritožuje dolžnica. Navaja, da je bila dne 14.05.2025 opravljena 2. spletna javna dražba nepremičnin katerih lastnica oziroma solastnica je še vedno dolžnica. Najboljši oziroma edini ponudnik za nakup nepremičnin je bila družba B., d.o.o., ki je podala ponudbo v višini izklicne cene in sicer 524.650,00 EUR. Na poziv sodišča je najboljši ponudnik podal tudi (pravočasno) izjavo, da ni z upnikom povezana oseba po 200.b členu ZIZ, zaradi česar so po mnenju naslovnega sodišča izpolnjeni pogoji za izdajo sklepa o domiku nepremičnin (189. člen ZIZ). Takšna izjava družbe B. d.o.o. je neresnična in namenjena izključno izigravanju pravil izvršilnega postopka, tj. da predmetni izvršilni postopek teče zoper dolžnico še naprej, čeprav je že ostala dejansko brez vsega premoženja. Glede na to, da sta upnik in družba B. d.o.o. že na prvi pogled in evidentno povezani osebi (že samo ime družbe je skoraj identično), bi se namreč moralo šteti, da je dolg dolžnice poplačan do višine ugotovljene vrednosti nepremičnine (glej 200.a člen ZIZ), saj je edino ponudbo za nakup nepremičnin podala pravna oseba, ki je z upnikom evidentno povezana. Dolžnica je na poziv sodišča zoper citirano izjavo kupca podala tudi izrecno nasprotovanje tej izjavi (189/5. člen ZIZ), zaradi česar bo moralo naslovno sodišče o resničnosti te izjave presojati. Ponudnica kupnine ni plačala, temveč je v spis vložila predlog po 173. členu ZIZ, zaradi česar naj bi se tek roka za plačilo kupnine prekinil. Naslovno sodišče je že v tem delu izpodbijanega sklepa napravilo procesno napako, saj ni obrazloženo na kateri pravni podlagi se je tek roka za plačilo kupnine prekinil. Ker se to ni zgodilo, morajo nastopiti posledice v smislu 191. člena ZIZ, oziroma mora sodišče prodajo s sklepom razveljaviti (198/9. člen ZIZ). Naslovno sodišče se je nadalje ukvarjalo z višino (obračunom) terjatve oziroma s tem, koliko kupnine bi upniku pripadlo v izvršilnem postopku. Predmetni izračun je glede na zgoraj navedeno nepotreben, predvsem pa je opravljen povsem pavšalno, nepravilno, oziroma povsem amatersko. Naslovno sodišče je opravilo izračun obresti s komercialnim programom (D. d.o.o.), za katerega se ne ve, ali je verodostojen ali ne. Sodišče je izračunalo, da pogodbene zamudne obresti v konkretnem primeru znašajo 548.136,99 EUR. Dolžnica se nikakor ne strinja s takšnim zneskom obresti, predvsem pa ni jasno razvidno, na kakšen način je sodišče prišlo do tega zneska. Nadalje je sodišče kar na roku pri izračunu obresti napisalo, da je bilo v konkretnem postopku že za 133.453,80 EUR delnih poplačil, ter, da "so stroški že poplačani". Dolžnica se nikakor ne strinja z ugotovljenim zneskom delnih poplačil, ki ga je sodišču sporočil upnik, sodišče pa mu je slepo sledilo. Sodišče bi moralo jasno navesti, katera delna poplačila so upoštevana v zapisanem znesku. V tem znesku pa tudi očitno niso upoštevana delna plačila, ki jih vsebujeta sklepa z dne 30.05.2025. Po izračunih dolžnice je znesek delnih plačil, namreč že v letu 2023 presegel 131.000,00 EUR. Sodišče naj napravi lasten in neodvisen izračun po posameznih delnih plačilih in umikih, iz katerega bo jasno razvidno, kolikšen znesek in kdaj je bil plačan. Prav tako je sodišče pogodbene zamudne obresti očitno obračunalo kar na znesek glavnice v višini 250.000,00 EUR, ne da bi upoštevalo delna plačila, ki so glavnico že v začetku izvršbe in tekom izvršbe zmanjšala oziroma znižala. Predvsem pa bi naslovno sodišče moralo ugotoviti, da je kupec poplačan do višine ugotovljene vrednosti nepremičnine, namesto, da se je na povsem pavšalen in nepravilen način ukvarjalo z obračunom in izračunom terjatve. Kupec in upnik sta namreč nedvomno povezani pravni osebi. Družba upnika (C. d.o.o.) in družba B., d.o.o., se po vsem možnih kriterijih iz zgornje dikcije člena 200.b ZIZ morata šteti za povezani osebi. Direktor družbe upnika E. E. je namreč oče direktorja družbe B., d.o.o., F. E. Gre torej za dve fizični osebi, ki sta krvna sorodnika v ravni vrsti v 1. kolenu (oče in sin). Kakor bo obrazloženo v nadaljevanju, gre tudi za družinski "koncern" znotraj katerega je več (povezanih) pravnih oseb, zaradi česar je v konkretnem primeru nedvoumno podano dejstvo, da gre za z upnikom povezano osebo. Dolžnica nadalje izkazuje, da sta družba upnika in družba B., d.o.o., gospodujoča in odvisna pravna oseba, pri čemer je družba B., d.o.o., odvisna pravna oseba od družbe upnika. Družba B., d.o.o., je bila ustanovljena šele leta 2020 in deluje na istem poslovnem naslovu kot družba upnika, oziroma je sedež obeh družb na naslovu Cesta 1. Nadalje iz zgodovinskega izpiska družbe upnika izhaja, da sta bila prvotna družbenika družbe upnika, ustanovljene leta 2010, G. E. (rojena 1990) in F. E. (rojen 1987), ki je sedaj edini družbenik in direktor družbe B., d.o.o. Gre očitno za hčerko in (kot rečeno) sina direktorja upnika E., ki so vsi imeli nekoč skupno (družinsko) prebivališče na naslovu Ulica 1. Kasneje je edina družbenica firme upnika postala G. E. Direktor upnika E. E. in njegov sin F. E. pa skupaj obvladujeta tudi družbo H. d.o.o., katere direktorja sta oba, kar še dodatno kaže na to, da gre za skupek družinskih pravnih oseb (družb), ki jih lastniško obvladuje družina E., pri čemer se vse družbe očitno ukvarjajo s posojanjem denarja, kakor je bilo tudi v konkretnem primeru. Obe povezani družbi (pravni osebi) za poslovanje uporabljata tudi isti elektronski naslov, tj. B.@gmail.com, kakor izhaja iz priloženih dokazov. Prav tako obe povezani pravni osebi uporabljata tudi isto spletno stran in sicer na naslovu www.H.si, kar še dodatno vzpostavlja domnevo, da gre za eno in isto družbo oziroma isti kontakt in spletno stran uporabljajo kar tri pravne osebe (vključno z družbo H. d.o.o.). Nenazadnje velja še izpostaviti, da ima tudi G. E. sedež svojega s.p. na naslovu Cesta 1, ter da je družbenica v družbi H. d.o.o. Vse navedeno izhaja iz priloženih izpisov iz portala AJPES, pri čemer določene listine na portalu niso javno dostopne. V te listine naj vpogleda naslovno sodišče po uradni dolžnosti ter se tudi na ta način prepriča o povezanosti navedenih pravnih oziroma fizičnih oseb. Gospodujočo pravno osebo v konkretnem primeru predstavlja tudi več fizičnih oseb skupaj (v smislu 4. odstavka 200.b člena ZIZ), torej gre za očeta in sina, ki sta povezani fizični osebi (2. odstavek 200.b člena ZIZ). Glede na zgoraj navedeno in izkazano družba upnika in družba B. d.o.o. veljata za povezani osebi v smislu določb ZIZ-a. Posledično je sodišče tudi nepravilno ugodilo predlogu upnika, ki se nanaša na spremembo zemljiškoknjižnih vpisov. Glede na očitno dejansko stanje in povezanost pravnih oseb, bi moralo naslovno sodišče družbo B. d.o.o. pozvati k položitvi kupnine (192. člen ZIZ) ter po pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu (ki še ni bil izdan) določiti razdelitveni narok, na katerem se bo razpravljalo o poplačilu upnikov ter o resničnosti izjave, ki ji dolžnica izrecno nasprotuje (207. člen ZIZ). Priglaša pritožbene stroške.

3.Pritožba je zoper ugodilni del III. točke izreka in IV. točko izreka utemeljena, glede zavrnilnega dela III. točke izreka ni dovoljena.

4.V skladu z drugim odstavkom 173. člena ZIZ je omogočeno, da kupec nepremičnine in zastavni upnik skleneta sporazum, da ostane zastavna pravica na nepremičnini vpisana tudi po pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnine, kupec pa prevzame toliko dolžnikovega dolga proti temu upniku, kolikor bi mu ga pripadalo v izvršilnem postopku, pri čemer se v skladu s tretjim odstavkom istega člena kupnina zmanjša za prevzeti dolg. Pravilno je sodišče prve stopnje sicer o predlogu kupovalke in upnice odločalo s sklepom, saj je sodna praksa

že zavzela stališče, da je o predlogu po drugem in tretjem odstavku 173. člena ZIZ potrebno odločiti s sklepom, s katerim sodišče odloča, ali se predlagani sporazum med kupko nepremičnine in zastavno upnico iz drugega odstavka 173. člena ZIZ lahko upošteva in se za prevzeti dolg (kolikor bi upnici pripadlo v izvršilnem postopku) zmanjša kupnina, ter pod kakšnimi pogoji. Sklenjen sporazum ne sme vplivati na dolžnikov položaj tako, da bi bil ta (obseg poplačila) slabši, kot če sporazuma ne bi bilo.

5.Z novelo ZIZ-C je začel veljati 200.a člen, ki ureja primere, ko upnik ali z njim povezana oseba v izvršbi kupi nepremičnino za ceno, ki je nižja od ugotovljene vrednosti nepremičnine (najpogosteje gre za nakup na drugi dražbi). Ugotovljena vrednost nepremičnine je vrednost, ki jo ugotovi sodišče na podlagi cenitve sodnega cenilca po tržni ceni, na dan cenitve. Če dosežena kupnina ne zadošča za popolno poplačilo terjatve upnika, ki je nepremičnino kupil, se ne glede na dejansko višino kupnine šteje, da je bil ta upnik poplačan do višine ugotovljene vrednosti nepremičnine. Namen zakonodajalca je bil, da se prepreči, da upnik, ki je kupil nepremičnino za znižano vrednost, obdrži še celoten preostanek terjatve do dolžnika. V povezavi s tem členom so pomembne določbe 200.b člena ZIZ, ki govori o povezanih osebah, za primer, ko kupi nepremičnino tretja oseba, ki je po pravilih 200.b člena ZIZ z upnikom povezana oseba.

6.V obravnavanem primeru je kupec nepremičnine kupil za 524.650,00 EUR, njihova ugotovljena vrednost pa je bila 1.049.300,00 EUR. Iz razlogov izpodbijanega sklepa izhaja, da je sodišče prve stopnje na dan javne družbe izračunalo upnikovo terjatev v višini 664.683,19 EUR (pri čemer dolžnica tudi ta obračunani znesek prereka). Vendar pa že iz navedenega izhaja, da bi se v primeru, da je kupec z upnikom povezana oseba, glede na določilo 200.a člena ZIZ, ker dolžnik zaradi sporazuma po 173. členu ZIZ ne more biti v slabšem položaju, moralo upoštevati, da je upnik poplačan v višini ugotovljene vrednosti (kolikor/ker ni prevzeti dolg znašal več kot to). Kljub temu pa se sodišče prve stopnje z dolžničinim nasprotovanjem izjavi kupca, da naj ne bi bil z upnikom povezana oseba (vloga dolžnice z dne 5. 6. 2025) v izpodbijanem sklepu sploh ni ukvarjalo. Glede na dolžničine trditve in predlagane dokaze ni izključeno, da gre za povezavo po (četrtem odstavku) 200.b člena ZIZ, sodišče prve stopnje pa kot rečeno dolžničine vloge niti ni obravnavalo, še več, dolžničino izjavo je pridobilo celo šele po izdaji izpodbijanega sklepa, kar predstavlja absolutno bistveno kršitev pravil postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ.

7.Že zaradi navedenega je pritožbi treba ugoditi, sklep pa v ugodilnem delu III. točke in posledično IV. točki izreka razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), v katerem bo sodišče prve stopnje moralo presoditi navedbe in dokaze dolžnice v zvezi s tem, da je kupec z upnikom povezana oseba in učinek morebitnega takega vpliva na to, ali je sporazum med kupcem in upnikom mogoče upoštevati in kako glede na zgoraj navedena izhodišča. Za primer, če bo ugotovilo, da ga je mogoče upoštevati, pa naj sodišče prve stopnje vzame v obzir tudi pritožbene navedbe dolžnice glede obračuna upnikove terjatve ter tudi druge.

8.Odločitev o stroških pritožbenega postopka je višje sodišče skladno s četrtim odstavkom 165. člena ZPP v zvezi s 15. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ pridržalo za nov sklep.

-------------------------------

1Primerjaj sklepa VSL III Ip 1814/2017 z dne 12. 7. 2017 in I Ip 633/2019 z dne 22. 5. 2019.

2Zanesljiv program za izračun pogodbenih obresti ima primeroma portal Ius Info, ki v preizkusni različici omogoča opravo določenega števila brezplačnih izračunov

Zveza:

Zakon o izvršbi in zavarovanju (1998) - ZIZ - člen 173, 173/2, 173/3, 200a, 200b

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.