Jedro

Zadostno zavarovanje je lahko le takšno, ki ne glede na vse možne okoliščine in dogodke v času od izdaje zavarovanja do njegovega predvidenega unovčenja zagotavlja, da bo prejemnik zavarovanja na njegovi podlagi ob zapadlosti obveznosti lahko prejel svoje plačilo. Po mnenju pritožbenega sodišča izjava upnice, da za plačilo jamči z vsem svojim premoženjem sploh ne predstavlja zavarovanja, saj v ničemer ne izboljšuje položaja prodajalcev kot upnikov. Enako pa velja tudi za elektronsko sporočilo, iz katerega izhaja zgolj to, da naj bi bil upnici odobren kredit, ki bi ga lahko črpala šele pod določenimi pogoji.

Izrek

I. Pritožbama dolžnikov se ugodi ter se izpodbijani sklep spremeni - v I. in II. točki izreka tako, da se ugovoroma dolžnikov ugodi, sklep o zavarovanju Okrožnega sodišča v Ljubljani opr. št. Zg 10/2019 z dne 20. 3. 2019 v celoti razveljavi in se predlog za zavarovanje zavrne, - v III. točki izreka tako, da se predlog prvega dolžnika in druge dolžnice za določitev upniške varščine v višini 44.784,00 EUR zavrže, - v IV. točki izreka pa tako, da je upnica dolžna v roku 8 dni dolžnikom povrniti stroške postopka zavarovanja, in sicer prvemu dolžniku in drugi dolžnici 515,71 EUR, tretji dolžnici pa 183,00 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka do plačila.

II. Upnica sama nosi svoje pritožbene stroške, mora pa dolžnikom v roku 8 dni povrniti njihove pritožbene stroške, in sicer prvemu dolžniku in drugi dolžnici 361,91 EUR, tretji dolžnici pa 277,80 EUR, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

1. S sklepom o zavarovanju z dne 20. 3. 2019 je sodišče prve stopnje odredilo prepoved odtujitve in obremenitve solastniških deležev prvega dolžnika in druge dolžnice na spornih nepremičninah z zaznambo te prepovedi v zemljiški knjigi in prepoved tretji dolžnici, da bi predlagala vknjižbo lastninske pravice na spornih nepremičninah v vrstnem redu predznamovane pravice, za kršitev zadnje od teh prepovedi pa je določilo denarno kazen 50.000,00 EUR. Sodišče prve stopnje je nato s sklepom z dne 13. 5. 2019 (torej z izpodbijanim sklepom) zavrnilo ugovor prvega dolžnika in druge dolžnice ter ugovor tretje dolžnice zoper prej navedeni sklep o zavarovanju (I. točka izreka), odločilo, da prej navedeni sklep ostane v veljavi (II. točka izreka), zavrnilo predlog prvega dolžnika in druge dolžnice za določitev upniške varščine v višini 44.784,00 EUR (III. točka izreka) in dolžnikom naložilo povrnitev nadaljnjih stroškov postopka (IV. točka izreka).

2. Prvi dolžnik in druga dolžnica sta se pritožila zoper vse štiri točke izreka zaradi absolutno bistvenih kršitev določb postopka iz 8., 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ), kršitve 22. člena Ustave Republike Slovenije (v nadaljevanju URS), bistvenih kršitev 272., 275., 277. in 278. člena ZIZ ter zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Tretja dolžnica je vložila pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov in predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijani sklep razveljavi ter predlog upnice za izdajo začasne odredbe zavrne, upnici pa naloži povrnitev stroškov postopka.

3. V odgovorih na pritožbo je upnica predlagala zavrnitev pritožb s stroškovno posledico.

Glede pritožb vseh dolžnikov zoper I. in II. točko izreka

4. Pritožbeno sodišče je pritožbi zoper prvi dve točki izreka izpodbijanega sklepa obravnavalo skupaj, saj je odločitev iz II. točke izpodbijanega sklepa logično (čeprav nepotrebno) nadaljevanje odločitve I. točke izreka. Pritožbi zoper I. in II. točko izreka izpodbijanega sklepa sta utemeljeni.

5. Sodišče prve stopnje je, med drugim, ugotovilo naslednja pravno odločilna dejstva: - da je dne 9. 10. 2014 upnica s prvim dolžnikom sklenila najemno pogodbo za sporni nepremičnini, v kateri sta bili dogovorjeni obveznost plačila varščine ter predkupna pravica glede predmeta najema; - da sta prvi dolžnik in druga dolžnica upnico z dopisom z dne 11. 1. 2019 obvestila, da se nepremičnina tretji dolžnici prodaja kot celota za kupnino 360.000,00 EUR, da se kupnina plača takoj ob podpisu prodajne pogodbe, da se s strani dogovorjenega kupca plačana ara všteje v kupnino ter da je plačilo celotne kupnine takoj ob podpisu prodajne pogodbe bistvena sestavina prodajne pogodbe; - z istim dopisom sta prvi dolžnik in druga dolžnica upnici sporni nepremičnini ponudila v odkup oz. jo pozvala, da se v 30ih dneh izjavi o uveljavljanju predkupne pravice, pri čemer mora upnica v primeru uveljavljanja predkupne pravice hkrati z izjavo, da kupi navedeni nepremičnini, plačati celotno kupnino v znesku 360.000,00 EUR oz. jo na svoje stroške položiti pri sodišču, sicer se šteje, da predkupne pravice ni uveljavila; - da je upnica prodajalca z dopisom z dne 13. 2. 2019 obvestila, da ponudbo sprejema in uveljavlja predkupno pravico in je pripravljena kupnino poravnati pod enakimi pogoji, kot so na voljo tretji dolžnici, torej ob podpisu pogodbe, obenem pa navedla, da za plačilo kupnine jamči z vsem svojim premoženjem ter priložila dokazilo, iz katerega izhaja, da ima odobren kredit za plačilo kupnine; - da sta dne 18. 2. 2019 prvi dolžnik in druga dolžnica kot prodajalca s tretjo dolžnico sklenila Pogodbo o prodaji nepremičnine, s katero sta sporni nepremičnini prodala tretji dolžnici za kupnino v znesku 360.000,00 EUR, pri čemer je bilo plačilo kupca zmanjšano za znesek varščine v višini 2.480,00 EUR, ki jo je po najemni pogodbi od najemnika pridobil prodajalec.

6. Sodišče prve stopnje je odločitev o zavrnitvi ugovorov oprlo na ugotovitev glede kršitve upničine predkupne pravice. Upnica je namreč v postopku pred sodiščem prve stopnje svojo navedbo, da ji sporne nepremičnine niso bile ponujene pod enakimi pogoji kot tretji dolžnici, utemeljevala s štirimi sklopi navedb, in sicer, (i) da je bila kupnina, ki jo je morala dejansko plačati tretja dolžnica, manjša za 2.480,00 EUR najemnikove varščine, (ii) da rok za plačilo kupnine ni bil enak, saj bi morala upnica kupnino plačati takoj, tretja dolžnica pa ob podpisu pogodbe, (iii) da je bilo dogovorjeno, da tretja dolžnica kupnino deponira pri nepremičninskem posredniku, ki jo prodajalcema izroči šele po overitvi pogodbe, upnica pa bi kupnino morala nakazati direktno na račun prodajalcev in (iv) da upnici niso bila ponujena enaka jamstva kot tretji dolžnici. Sodišče je kršitev upničine predkupne pravice našlo v prvih dveh sklopih trditev. Dodatno je zavrnilo tudi ugovor dolžnikov, da upnica ni dala zadostnega zavarovanja, da bi lahko izkoristila možnost kasnejšega plačila kupnine.

7. Po presoji pritožbenega sodišča so utemeljene navedbe dolžnikov v pritožbi, ki grajajo takšno presojo sodišča prve stopnje. Pogodbeno dogovorjena varščina v obliki (s strani najemodajalca zadržanih) denarnih sredstev predstavlja varstvo najemodajalca kot upnika, da se v primeru kršitev pogodbe s strani najemnika poplača iz zneska, ki ga ima pri sebi.1 Takšna pogodbena pravica predstavlja stransko pravico stranke v razmerju do obveznosti nasprotne stranke, za zavarovanje katere je bila dana. V konkretnem primeru, ko je bila varščina dana v zvezi z obveznostmi najemnice (upnice) iz najemne pogodbe, varščina predstavlja stransko pravico iz najemne pogodbe. Po določbi prvega odstavka 610. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) pri odtujitvi stvari, ki je bila pred tem izročena komu drugemu v zakup, stopi pridobitelj stvari na mesto zakupodajalca; potlej obstajajo pravice in obveznosti iz zakupa med njim in zakupnikom. Preneseno na konkretni primer to pomeni, da že z odtujitvijo stvari v najemu vstopa tretja dolžnica v pravice in obveznosti najemodajalke iz najemne pogodbe, sklenjene med prvim dolžnikom in upnico. Tedaj preide nanjo pravica do denarnega zneska varščine, prav tako pa tudi morebitna zaveza za vrnitev tega zneska upnici. Upoštevanje zneska varščine pri plačilu kupnine zato ne pomeni znižanja kupnine, ki jo je morala plačati tretja dolžnica, temveč je takšen dogovor mogoče kvečjemu šteti za dogovor o načinu plačila kupnine, ki pa je utemeljen na podlagi različnih zakonsko določenih položajih kupca in predkupnega upravičenca. Kupnina je bila torej, kot izhaja iz dosedaj podanih navedb, enaka za obe (upnico in tretjo dolžnico) in je znašala 360.000,00 EUR.

8. Pritrditi pa je treba tudi pritožbenim navedbam, da je uveljavljanje predkupne pravice že po zakonu povezano s takojšnim plačilom kupnine. Predkupni upravičenec mora skupaj z izjavo, da sprejema ponudbo predkupnega upravičenca, izpolniti svojo obveznost iz prodajne pogodbe (drugi odstavek 508. člena OZ), to pravilo pa izključuje načelo sočasnosti izpolnitve. Samo izjava volje torej ne zadošča, ampak mora predkupni upravičenec hkrati plačati tudi kupnino. To pravilo je nujno za varovanje upravičenega interesa lastnika stvari, ki je zaradi predkupne pravice omejen pri izbiri kupca, saj lastnik stvari ne more ugotavljati oziroma se ozirati na plačilno sposobnost predkupnega upravičenca.2 Tveganje neizpolnitve lastnika kot prodajalca je torej pri uveljavljanju predkupne pravice po zakonu na predkupnem upravičencu. Glede takojšnjega plačila kupnine, prav tako pa tudi glede nakazila na račun prodajalca, zato načeloma velja, da je to cena, ki jo mora po zakonu predkupni upravičenec plačati za svojo pravico. Drugih konkretnih okoliščin, ki bi utemeljevale drugačno sklepanje pa upnica v dosedanjem postopku ni zatrjevala.

9. Pritožbeno sodišče še dodaja, da za razliko od določb ZOR, ki je pri predkupni pravici izhajal iz že sklenjene pogodbe s tretjim, OZ določa obveznost lastnika stvari, da pošlje predkupnemu upravičencu ponudbo.3 Po mnenju pritožbenega sodišča že zato ni nujno, da bi se ponudba predkupnemu upravičencu in s tretjim sklenjena pogodba ujemali v vseh podrobnostih, tako rekoč „do zadnje vejice.“ Poleg tega pa druga jamstva prodajalca kupcu, na katera se je v dosedanjem postopku sklicevala upnica, izhajajo iz zakonskih določb OZ oziroma ZZK-1. Po presoji pritožbenega sodišča zato do sedaj podane trditve upnice ne omogočajo zaključka, da gre za neenake pogoje prodaje.

10. Ker pritožniki utemeljeno navajajo, da upnica v postopku izdaje začasne odredbe ni uspela izkazati neenakih pogojev prodaje, je relevantno še, ali je upnica predkupno pravico pravilno uveljavljala. V konkretnem primeru upnica ni plačala kupnine hkrati z izjavo, da kupuje stvar, niti je ni položila pri sodišču, kot to zahteva drugi odstavek 508. člena OZ. Glede na to, da v pogojih za prodajo ni bil naveden rok za plačilo kupnine, dolžniki v pritožbi utemeljeno navajajo, da upnica ni pravilno uveljavila predkupne pravice. Po presoji pritožbenega sodišča pa upnica tudi ni ponudila primernega oz. zadostnega zavarovanja, kot ji to nalaga tretji odstavek 508. člena OZ. Zadostno zavarovanje je lahko le takšno, ki ne glede na vse možne okoliščine in dogodke v času od izdaje zavarovanja do njegovega predvidenega unovčenja zagotavlja, da bo prejemnik zavarovanja na njegovi podlagi ob zapadlosti obveznosti lahko prejel svoje plačilo.4 Po mnenju pritožbenega sodišča izjava upnice, da za plačilo jamči z vsem svojim premoženjem sploh ne predstavlja zavarovanja, saj v ničemer ne izboljšuje položaja prodajalcev kot upnikov. Enako pa velja tudi za elektronsko sporočilo, iz katerega izhaja zgolj to, da naj bi bil upnici odobren kredit, ki bi ga lahko črpala šele pod določenimi pogoji.

11. Pritožbeno sodišče tako ugotavlja, da upnica v postopku zavarovanja ni uspela verjetno izkazati svoje terjatve, torej enega od pogojev, ki morajo biti za izdajo začasne odredbe kumulativno podani. Pritožbeno sodišče je zato na podlagi četrte in pete alineje 358. člena v zvezi s 366. členom ZPP ter 239. in 15. členom ZIZ I. in II. točko izreka sklepa sodišča prve stopnje ustrezno spremenilo (3. točka 365. člena ZPP v zvezi z 239. in 15. členom ZIZ).

12. Ker je bilo treba odločitev sodišča prve stopnje spremeniti že iz zgoraj navedenih razlogov, se pritožbeno sodišče do ostalih pritožbenih navedb v zvezi s to odločitvijo ni opredeljevalo, saj za odločitev niso bile relevantne.

Glede pritožbe prvega dolžnika in druge dolžnice zoper III. točko izreka

13. V III. točki izreka izpodbijanega sklepa je sodišče prve stopnje zavrnilo predlog prvega dolžnika in druge dolžnice za določitev upniške varščine v višini 44.784,00 EUR.

14. Po določbi drugega odstavka 275. člena ZIZ lahko sodišče na dolžnikov predlog glede na okoliščine primera določi kot pogoj za izdajo začasne odredbe, da upnik položi varščino, tudi če je izkazal verjeten obstoj terjatve in nevarnosti.

15. V tej določbi je varščina torej določena kot pogoj za izdajo začasne odredbe. Ker je bil po spremembi izpodbijanega sklepa predlog za začasno odredbo zavrnjen, prvi dolžnik in druga dolžnica za predlog za določitev upniške varščine nimata pravnega interesa. Pritožbeno sodišče je zato III. točko izpodbijanega sklepa spremenilo tako, da je tak predlog zavrglo (3. točka 365. člena ZPP v zvezi z 239. in 15. členom ZIZ).

Glede pritožb vseh dolžnikov zoper IV. točko izreka

16. Po določbi drugega odstavka 165. člena ZPP sodišče, če spremeni odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo, ali če to odločbo razveljavi in tožbo zavrže, odloči o stroških vsega postopka. Po spremembi izpodbijanega sklepa upnica v postopku zavarovanja ni uspela, zato mora tretji dolžnici na podlagi prvega odstavka 154. člena ZPP povrniti stroške zavarovanja. Ker sta prvi dolžnik in druga dolžnica uspela s svojim glavnim obrambnim sredstvom, tj. ugovorom zoper izdano začasno odredbo, zaradi česar ni bilo treba vsebinsko obravnavati podrejenega obrambnega sredstva, tj. zahteve za položitev upniške varščine, mora upnica na podlagi tretjega odstavka 154. člena ZPP povrniti stroške postopka tudi prvemu dolžniku in drugi dolžnici.

17. Pritožbeno sodišče tako ugotavlja, da sta prvi dolžnik in druga dolžnica upoštevajoč drugi odstavek 12. člena Odvetniške tarife (v nadaljevanju OT) upravičena do povrnitve stroškov za nagrado za ugovor z dne 2. 4. 2019 po 2. točki tar. št. 27 OT, ki glede na vrednost spornega predmeta ob vrednosti odvetniške točke ob vložitvi vloge 0,459 EUR, znaša 250 točk oz. skupaj s povečanjem za zastopanje več strank iz 3. odstavka 7. člena OT v višini 10% 275 točk, nagrade za vlogo z dne 12. 4. 2019 po tretji alineji 7. točke tar. št. 27 OT, ki glede na vrednost spornega predmeta ob vrednosti odvetniške točke ob vložitvi vloge 0,60 EUR, znaša 300 točk oz. skupaj s povečanjem za zastopanje več strank iz 3. odstavka 7. člena OT v višini 10% 330 točk, kar skupaj znaša 605 točk oz. ob sedanji vrednosti točke 0,60 EUR (drugi odstavek 12. člena OT) 390,00 EUR, materialnih stroškov v višini 2% od nagrade v znesku 7,80 EUR (tretji odstavek 11. člena OT), 22% DDV, sodne takse za ugovor v znesku 30,00 EUR in bančne provizije za plačilo sodne takse v znesku 0,39 EUR, kar vse skupaj znaša 515,71 EUR.

18. Tretja dolžnica pa je upoštevajoč drugi odstavek 12. člena OT upravičena do povrnitve stroškov za nagrado za ugovor z dne 1. 4. 2019 po 2. točki tar. št. 27 OT, ki glede na vrednost spornega predmeta ob vrednosti odvetniške točke ob vložitvi vloge 0,459 EUR, znaša 250 točk oz. ob sedanji vrednosti točke 0,60 EUR (drugi odstavek 12. člena OT) 150,00 EUR, materialnih stroškov v višini 2% od nagrade v znesku 3,00 EUR (tretji odstavek 11. člena OT) in sodne takse za ugovor v znesku 30,00 EUR, kar vse skupaj znaša 183,00 EUR.

19. Pritožbeno sodišče prvemu dolžniku in drugi dolžnici ni priznalo stroškov za obrazloženo končno poročilo stranki, saj so ti stroški z vidika prvega odstavka 155. člena ZPP nepotrebni. Tretji dolžnici pa ni priznalo stroškov posveta s stranko in pregleda listin, saj se te storitve posebej obračunajo le, kadar niso zajete v drugih tarifnih številkah, ker gre za samostojno storitev (tar. št. 39 OT), nagrada za to opravilo pa je že vsebovana v nagradi za ugovor zoper sklep o zavarovanju.

Glede stroškov pritožbenega postopka

20. Ker so dolžniki s svojima pritožbama uspeli, jim je upnica dolžna povrniti tudi njihove pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena v zvezi z drugim odstavkom 165. člena ZPP). Ti za prvega dolžnika in drugo dolžnico obsegajo nagrado za pritožbo, ki po 6. točki tar. št. 27 OT znaša 400 točk oz. skupaj s povečanjem za zastopanje več strank iz 3. odstavka 7. člena OT v višini 10% 440 točk, kar ob sedanji vrednosti odvetniške točke 0,60 EUR znaša 264,00 EUR, materialne stroškov v višini 2% od nagrade v znesku 5,28 EUR (tretji odstavek 11. člena OT), 22% DDV, sodno takso za pritožbo v znesku 33,00 EUR in bančno provizijo za plačilo sodne takse v znesku 0,39 EUR, kar vse skupaj znaša 361,91 EUR. Za tretjo dolžnico pa obsegajo nagrado za pritožbo, ki po 6. točki tar. št. 27 OT znaša 400 točk, kar ob sedanji vrednosti odvetniške točke 0,60 EUR znaša 240,00 EUR, materialne stroškov v višini 2% od nagrade v znesku 4,80 EUR (tretji odstavek 11. člena OT) in sodno takso za pritožbo v znesku 33,00 EUR, kar vse skupaj znaša 277,80 EUR. Glede nepriznanih stroškov veljajo že navedeni razlogi.

1 Prim. sodbo in sklep Višjega sodišča v Ljubljani opr. št. I Cpg 1282/2016 z dne 18. 1. 2017. 2 Prim. M. Juhart v N. Plavšak idr., Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 309 in sklep Višjega sodišča v Ljubljani opr. št. I Cpg 115/2018 z dne 27. 2. 2018. 3 Prim. M. Juhart v N. Plavšak idr., Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 310. 4 Prim. Sklep Višjega sodišča v Ljubljani opr. št. I Cpg 115/2018 z dne 27. 2. 2018.