Jedro

Navadna hipoteka, sklenjena za zavarovanje pogodbene terjatve, se zaradi načela specialnosti (določenosti) zavarovane terjatve ne more raztezati na nepogodbene terjatve. Pogodbene stranke bi lahko sklenile dogovor o maksimalni hipoteki, s katero bi lahko zavarovale tudi nepogodbene bodoče terjatve iz njunega upniško-dolžniškega razmerja, vendar toženka tega ni ne trdila, ne dokazala. Toženka je profesionalna finančna ustanova in le zaradi varstva njene ustavne pravice do zasebne lastnine ni mogoče poseči v enako pravico zastavnega dolžnika tako, da bi brez njegovega soglasja hipotekarno zavarovanje širili na terjatve, ki s sklenjenim dogovorom niso bile zajete. Taka razlaga, za katero se zavzema toženka, bi po presoji Vrhovnega sodišča pomenila prekomerni poseg v pravico do zasebne lastnine hipotekarnega upnika (33. člen Ustave) in njegovo pogodbeno svobodo (3. člen OZ). Izpodbijano stališče sodišča druge stopnje je tudi v skladu s 1. členom prvega dopolnilnega protokola k EKČP (varstvo premoženja).

Izrek

I.Revizija se zavrne.

II.Tožena stranka je dolžna plačati tožeči stranki stroške odgovora na revizijo v znesku 2.325 EUR v roku 15 dni, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku navedenega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

Dosedanji potek postopka in odločitvi sodišč prve in druge stopnje

1.Tožnika zahtevata ugotovitev, da so kreditna pogodba št. ... s 13. 3. 2008, pogodba o zastavi nepremičnin št. ... in notarski zapis SV 186/08 s 13. 3. 2008 nični; ugotovitev, da je vknjižba hipoteke pod ID pravice ... pri nepremičnini ID znak: parcela ... ID ..., ki je bila vknjižena na podlagi notarskega zapisa in sporazuma o zavarovanju denarne terjatve, SV 186/08 s 13. 3. 2008, za zavarovanje denarne terjatve stranke v višini glavnice 450.000 CHF z obrestmi šestmesečni Libor plus 1,5 % z rokom zapadlosti 13. 3. 2038, skupaj z zaznambo neposredne izvršljivosti citiranega notarskega zapisa neveljavna in se izbriše; povrnitev pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za prostovoljno plačilo.

2.Sodišče prve stopnje je ugotovilo (1) da so kreditna pogodba s 13. 3. 2008, pogodba o zastavi nepremičnine s 13. 3. 2008 in notarski zapis SV 186/08 s 13. 3. 2008 nični (I. točka izreka), (2) da je vknjižba hipoteke na podlagi notarskega zapisa sporazuma o zavarovanju denarne terjatve SV 186/08 s 13. 3. 2008, neveljavna in se izbriše (II. točka izreka) in (3) da je toženka dolžna tožnikoma v 15 dneh povrniti stroške postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za prostovoljno plačilo (III. točka izreka).

3.Sodišče druge stopnje je pritožbi toženke delno ugodilo v delu, ki za revizijski postopek ni bistven. Sicer je pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje v nespremenjenem delu potrdilo.

Sklep o dopustitvi revizije

4.S sklepom II DoR 126/2025 s 16. 7. 2025 je Vrhovno sodišče dopustilo revizijo tožene stranke glede vprašanja: Ali je stališče višjega sodišča v izpodbijani sodbi, da sta zaradi ničnosti kreditne pogodbe nični tudi pogodba o zavarovanju nepremičnin in sporazum o zavarovanju denarne terjatve, zaradi česar ni več podlage za vpis hipoteke v zemljiški knjigi, pravilno in skladno s 33. členom URS (pravica do zasebne lastnine) in 1. členom (varstvo premoženja) prvega dopolnilnega protokola k EKČP?

Navedbe strank v revizijskem postopku

5.Toženka se v reviziji, tako kot že prej v pritožbi, sklicuje na ustavno varstvo iz 33. člena Ustave ter konvencijsko varstvo iz 1. člena prvega protokola k Evropski konvenciji o človekovih pravicah (EKČP). Navaja, da ta vključuje tudi terjatve, zavarovane s hipoteko. Sporazum o zavarovanju terjatve je samostojen pravni posel, zato nasprotuje avtomatizmu pri odločanju o ničnosti tega pravnega posla. Poudarja, da imata pogodbeni stranki nične pogodbe še naprej terjatve ena do druge; njena pa je zavarovana s hipoteko. Edini pravno dopusten zaključek po njenem je ta, da njena terjatev za povrnitev kapitala spada oziroma izvira iz (sedaj) nične (zaključene pogodbe) in je kot taka zajeta s sporazumom o zavarovanju terjatve. Do enakih zaključkov bi prišli tudi ob smiselni uporabi določb o pridržni pravici.

6.Tožnica v odgovoru na revizijo predlaga njeno zavrnitev. Sklicuje se na sodbo II Ips 48/2024 z 19. 2. 2025, v kateri je Vrhovno sodišče zavzelo precedenčno stališče o posledični neveljavnosti sporazuma o hipoteki, kadar je nična sama kreditna pogodba. Sklicuje se tudi na stališče evropskega sodniškega prava, da je treba preprečiti oziroma odstraniti vse škodljive posledice nepoštenega pogodbenega pogoja. Izpostavlja odločbe Sodišča Evropske unije (v nadaljevanju SEU) C-6/22, C-269/19 in C-19/20.

7.Revizija ni utemeljena.

Izhodišča za presojo

8.Predmet revizijskega preizkusa je materialnopravna presoja odločitve sodišča druge stopnje, da je zaradi ničnosti kreditne pogodbe ničen tudi sporazum o ustanovitvi hipotekarnega zavarovanja. Ker toženka v reviziji uveljavlja tudi procesno kršitev iz 8. in 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (očitek neobrazloženosti sodbe), je treba uvodoma opozoriti, da revizija glede procesne pravilnosti izpodbijane pravnomočne sodbe ni bila dopuščena.

9.Posledice ničnosti pogodbe ureja 87. člen Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Določa, da mora, če je pogodba nična, vsaka pogodbena stranka vrniti drugi vse, kar je prejela na podlagi take pogodbe, če to ni mogoče ali če narava izpolnjenega nasprotuje vrnitvi, mora dati ustrezno denarno nadomestilo po cenah v času izdane sodne odločbe.

10.V skladu prvim odstavkom 87. člena OZ nična pogodba torej nima pravnega učinka. Zato na podlagi take pogodbe nobena od strank nima izpolnitvenega zahtevka. Če je katera od strank na podlagi nične pogodbe (že) kaj izpolnila, je izpolnila nekaj, česar ni bila dolžna, torej brez podlage. Zato pa ima na podlagi pravil o neučinkovanju neveljavnih pravnih poslov pravico zahtevati svojo izpolnitev nazaj z drugačnim - kondikcijskim zahtevkom (condictio indebiti).

11.Toženka v reviziji zatrjuje, da njena terjatev do tožnikov z ničnostjo pogodbe ni prenehala, temveč še vedno obstaja, le da ne več neposredno na podlagi kreditne pogodbe. Dopuščeno vprašanje zato terja razlago (so)učinkovanja toženkine terjatve iz kreditne pogodbe, sporazuma o zavarovanju te denarne terjatve in vknjižene hipoteke pri zastavljeni nepremičnini. To razlago je Vrhovno sodišče že podalo v sodbi II Ips 48/2025 z 19. 2. 2025 in jo v nadaljevanju na kratko povzema.

12.Na podlagi prvega odstavka 128. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) lahko zastavna pravica nastane zgolj, če obstaja zavarovana terjatev.

Gre za načelo postranskosti (akcesornosti), ki ga določa tudi drugi odstavek 270. člena OZ, po katerem s prenehanjem glavne obveznosti ugasnejo tudi zastavna pravica in druge stranske pravice. To je temeljna lastnost zastavne pravice kot stranske pravice, ki je odvisna od obstoja zavarovane terjatve kot glavne pravice.

Odraža se tudi v 137. členu SPZ, na podlagi katerega hipoteka preneha, če preneha zavarovana terjatev. Hipoteka kot odvisna pravica ne more obstajati (in se prenašati) samostojno, temveč je glede nastanka, obsega, prenosa, poplačila in prenehanja vezana na zavarovano terjatve. Če terjatve (predmeta zavarovanja) ni, tudi zavarovanje terjatve ne obstaja.

Da je zastavna pravica kot stranska pravica podrejena zavarovani terjatvi kot glavni pravici ter da je načelo akcesornosti logična posledica temeljnega namena zastavne pravice, ki je v zavarovanju terjatve, je v svoji pretekli sodni praksi večkrat pojasnilo tudi Vrhovno sodišče.

Po stališču ustavnosodne prakse sta hipoteka in po načelu akcesornosti z njo nujno povezana zavarovana denarna terjatev premoženjska celota, ki jo varuje človekova pravica do zasebne lastnine v 33. členu Ustave. Povezanost hipoteke in denarne terjatve pomeni varstvo upnikove terjatve kot premoženjske pravice (pravnomočno ugotovljene, take, glede katere je postopek uveljavljanja še v teku in tudi take, ki je upniki še ni uveljavljal v formaliziranem postopku) v razmerju do dolžnika določene izpolnitve.

Obenem (po argumentu nasprotnega razlogovanja) nujno pomeni tudi varstvo lastninske pravice zastavnega dolžnika, kadar upnikova terjatev preneha oziroma sploh ne obstaja.

Ničnost pogodbe, iz katere izvira zavarovana terjatev (ali razveljavitev z učinkom za nazaj), ima za posledico neobstoj zavarovane terjatve. Zaradi vezanosti (akcesornosti) hipoteke na obstoj zavarovane terjatve je ustanovitev hipoteke materialnopravno neveljavna. Vrhovno sodišče je tudi že pojasnilo, da če terjatve ni, bodisi ker sploh ni nastala, bodisi je naknadno prenehala, potem hipoteka kot zastavna pravica na nepremičnini zaradi vpisa v zemljiško knjigo sicer obstaja, vendar gre za izvotljeno, izpraznjeno hipoteko, ki nima več ne vsebine ne smisla.

Neveljavnost zastavne pogodbe (sporazuma o zavarovanju denarne terjatve) ima zaradi načela kavzalnosti (odvisnosti veljavnega razpolagalnega posla od veljavnega zavezovalnega pravnega posla) iz 131. člena SPZ za posledico neveljavnost razpolagalnega pravnega posla (zemljiškoknjižnega dovolila za vpis hipoteke v zemljiško knjigo), s tem pa materialnopravno neveljavnost vpisa hipoteke v zemljiški knjigi. Materialnopravna neveljavnost hipoteke je pogoj za njen izbris po pravilih izbrisne tožbe iz 243. člena ZZK-1. Hipoteka namreč kot knjižna pravica na podlagi prvega odstavka 154. člena SPZ formalno preneha šele z izbrisom iz zemljiške knjige.

Učinek ugotovitve ničnosti (neobstoja) terjatve na hipoteko torej ni samodejen, temveč ima v takem primeru zastavni dolžnik pravico zahtevati izbris hipoteke, ki materialno ne obstaja več.

Vrhovno sodišče je tudi že pojasnilo, da slovenska pravna ureditev zaradi strogega načela akcesornosti ne predvideva možnosti prenosa že ustanovljene, vendar zaradi plačila ali drugega razloga izpraznjene hipoteke na novo terjatev oziroma možnosti zamenjave zavarovane terjatve, tako da bi se ohranila zastavna pravica, vezana na pogodbo, iz katere izhaja zavarovana terjatev.

Hipoteke torej brez izrecnega dogovora ni mogoče uporabiti za zavarovanje drugih terjatev istega ali drugega hipotekarnega upnika.

Povedano je tudi posledica načela določenosti (specialnosti) hipoteke, in sicer tako glede predmeta zavarovanja (nepremičnine), kot glede zavarovane terjatve. Zaradi zahteve po določenosti zavarovane terjatve, mora biti ta opredeljena, torej določena glede hipotekarnega upnika, in glede lastnosti terjatve po nastanku in vsebini (po podlagi, višini in zapadlosti).

Te podatke o terjatvi za vpis hipoteke v zemljiško knjigo zahtevajo določbe 16. člena ZZK-1.

Relevantno pravo EU s prilegajočo se sodno prakso SEU glede posledic ničnosti pogodbe zaradi nepoštenega pogodbenega pogoja (restitucijski učinek), pomenita 6. in 7. člen Direktive 93/13/EGS (v nadaljevanju Direktiva). Na podlagi prvega odstavka 6. člena Direktive države članice določijo, da nedovoljeni pogoji, uporabljeni v pogodbi, ki jo s potrošnikom sklene prodajalec ali ponudnik, kakor je določeno z nacionalnim pravom, niso zavezujoči za potrošnika. Nacionalno podlago za zagotavljanje posrednega učinka Direktive z lojalno (skladno) razlago sekundarnega prava EU pomeni drugi odstavek 23. člena Zakona o varstvu potrošnikov (v nadaljevanju ZVPot), ki določa ničnost nepoštenega pogodbenega pogoja.

Po prvem odstavku 7. člena Direktive v zvezi s 24. uvodno izjavo morajo države članice v interesu potrošnikov zagotavljati tudi ustrezna in učinkovita sredstva za preprečevanje nadaljnje uporabe nedovoljenih pogojev v pogodbah, ki jih s potrošniki sklenejo prodajalci ali ponudniki.

Iz ustaljene sodne prakse SEU izhaja, da morajo nacionalna sodišča, ko presodijo o nepoštenosti pogodbenega pogoja, zaradi zagotavljanja polnega učinka varstva po Direktivi, ugotoviti vse nadaljnje pravne posledice neveljavnosti pogodbe, ki jih določa nacionalno pravo, zato da navedeni pogoj potrošnikov ne zavezuje. Presoja o nepoštenosti pogodbenega pogoja in nastop konkretnih pravnih učinkov te ugotovitve morata namreč po stališču SEU omogočati ponovno vzpostavitev pravnega in dejanskega položaja potrošnika, kot bi bil podan, če nepoštenega pogoja ne bi bilo.

Povedano izhaja tudi iz sodbe SEU v zadevi C-6/22, na katero se v odgovoru na revizijo sklicujeta tožnika.

V skladu s citirano sodno prakso SEU v povezavi s prvim odstavkom 6. člena in prvim odstavkom 7. člena Direktive 93/13 mora sodišče pri presoji zadeve izpeljati vse posledice, ki v skladu z nacionalnim pravom izhajajo iz ugotovitve nepoštenosti pogodbenega pogoja in posledične ničnosti pogodbe. Pri tem mora upoštevati tudi ustaljeno stališče SEU, da mora v sporu med posamezniki nacionalne pravne predpise razlagati, kolikor je to najbolj mogoče, v skladu z besedilom in namenom Direktive.

Presoja konkretnega primera

Glede pravilnosti materialnopravne presoje sodišča druge stopnje

1.V obravnavani zadevi so pravdne stranke v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa sklenile zastavno pogodbo - Sporazum o zavarovanju denarne terjatve po 142. členu SPZ (SV 186/08 z 13. 3. 2008, (pod prilogo A 3 glavnega spisa). Ta vsebuje tudi zemljiškoknjižno dovolilo za vpis toženkine hipoteke na nepremičninah prve tožnice kot razpolagalni pravni posel vpisa zastavne pravice (131. in 133. člen SPZ v zvezi z 49. in 13. členom SPZ) za zavarovanje toženkine denarne terjatve v višini 450.000 CHF s pogodbeno obrestno mero, ki je spremenljiva in je sestavljena iz šestmesečnega CHF Libor-ja in fiksnega pribitka v višini 1,50 % letno, z obrestmi, ki tečejo od dneva črpanja kredita dalje in z zapadlostjo zadnje anuitete na dan 31. 3. 2038 ter z možnostjo odpoklica kredita ter morebitnimi zamudnimi obrestmi, pribitkom za nekorektno poslovanje ter z vsemi ostalimi stroški, kot izhaja iz sporazuma in pogodbe.

Zavarovana terjatev sicer lahko izvira iz pogodbenih in tudi nepogodbenih razmerij. Ker gre za zakonsko predvideno posledico izpolnitve brez podlage oziroma pogodbene obveznosti (izpolnitve nedolga), med slednja sodijo tudi kondikcije. Terjatev, za katero toženka zatrjuje, da ji še ni prenehala, ker še ni bila poplačana, torej ni terjatev iz kreditne pogodbe. Te zaradi ničnosti kreditne pogodbe nima. Toženkina morebitna kondikcijska terjatev na podlagi 87. člena OZ je po podlagi, višini in zapadlosti, drugačna od terjatve na podlagi kreditne pogodbe, zavarovane s hipoteko. Je druga (aliud) terjatev, katere obseg je še neznan in ga mora sodišče prve stopnje šele ugotoviti. Navadna hipoteka se zaradi načela specialnosti (določenosti) zavarovane terjatve nanjo ne more raztezati. Pogodbene stranke bi lahko sklenile dogovor o maksimalni hipoteki, s katero bi lahko zavarovale tudi bodoče terjatve iz njihovega upniško - dolžniškega razmerja. Toženka med postopkom pred sodiščem prve in druge stopnje ni ne trdila, ne dokazala, da je bil sklenjen tak dogovor.

SPZ namreč v 146. členu omogoča pogodbeno ustanovitev maksimalne hipoteke, s katero se lahko zavaruje celotno upniško - dolžniško razmerje z določitvijo najvišjega zneska, do katerega za zavarovane terjatve jamči nepremičnina. Odločitev o izbiri vrste zavarovanja pa je prepuščena pogodbenim strankam. Zakon pri tem ne daje podlage za omejitev pogodbene svobode, omejitev neposredno na podlagi Ustave pa glede na okoliščine obravnavane zadeve prav tako ni utemeljena. Ustava namreč v prvi vrsti ureja razmerja med državo in posamezniki (vertikalna razmerja) in v okviru teh razmerij so se razvile človekove pravice in svoboščine. Te le izjemoma učinkujejo v horizontalnih (civilnih) pravnih razmerjih, največkrat pri tehtanju ob konfliktu nasprotujočih si človekovih pravic. V obravnavanem primeru si stojita nasproti pravici do zasebne lastnine upnika in dolžnika. Toženka je profesionalna finančna ustanova in le zaradi varstva njene ustavne pravice do zasebne lastnine ni mogoče poseči v enako pravico zastavnega dolžnika tako, da bi brez njegovega soglasja hipotekarno zavarovanje širili na terjatve, ki s sklenjenim dogovorom niso bile zajete. Taka razlaga, za katero se zavzema toženka, bi po presoji Vrhovnega sodišča pomenila prekomerni poseg v pravico do zasebne lastnine hipotekarnega dolžnika (33. člen Ustave) in njegovo pogodbeno svobodo (3. člen OZ).

V konkretnem primeru ima torej toženka lahko kot zastavna upnica zaradi ničnosti kreditne pogodbe, iz katere je izvirala zavarovana terjatev, na podlagi 87. člena OZ zoper tožnika "le" nezavarovano - kondikcijsko terjatev. Revizijsko sklicevanje, da sta kreditna pogodba in pogodba o zavarovanju terjatve iz kreditne pogodbe dva ločena oziroma samostojna pravna posla, brez povezanosti oziroma medsebojnega učinkovanja, je ob povedanem neutemeljeno. Prav tako tudi sklicevanje na smiselno uporabo določb OZ o podobni - retencijski pravici, ki naj bi prav tako obdržala v veljavi pogodbo o zastavni pravici. Slednja tudi ni bila dogovorjena niti njen obstoj v predmetni zadevi ni določen na podlagi samega zakona.

Sklepno in odgovor na dopuščeno vprašanje

Drugostopenjsko sodišče je pravilno presodilo, da je zaradi ničnosti kreditne pogodbe in s tem pogodbe o ustanovitvi hipotekarnega zavarovanja, podan tudi zakonski razlog neveljavnosti za izbris hipoteke iz zemljiške knjige po 2. točki prvega odstavka v zvezi s 1. točko drugega odstavka 243. člena ZZK-1 ter izbris zaznambe neposredne izvršljivosti notarskega zapisa, vpisan pri hipoteki. S svojo presojo je zadostilo tudi zahtevam SEU glede zagotavljanja učinkov ničnosti pogodbe zaradi nepoštenega pogodbenega pogoja v korist tožnikov kot potrošnikov. Izpodbijana pravnomočna sodba ne nasprotuje 33. členu Ustave RS (pravica do zasebne lastnine) in 1. členu prvega dopolnilnega protokola k EKČP (varstvo premoženja).

Ker zatrjevani revizijski razlogi niso podani, je revizijsko sodišče toženkino revizijo v skladu s 378. členom ZPP zavrnilo.

Izrek o stroških revizijskega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. in 155. člena ZPP. Toženka z revizijo ni uspela zato nosi svoje stroške revizijskega postopka. Tožnikoma pa je dolžna povrniti njune stroške za odgovor na revizijo, ki znašajo 2.325 EUR (2.850 točk, zvišano za 10 % za zastopanje dveh strank, kar znaša 285 točk, za 41,35 točk na račun mat. stroškov in od 22% DDV, ki znaša 698,797 točk). Vrhovno sodišče je pri odločanju uporabilo Odvetniško tarifo.

Revizijsko sodišče je odločalo v senatu, navedenem v uvodu odločbe. Odločitev je bila sprejeta z večino glasov, vrhovna sodnika mag. Matej Čujovič in Tomaž Pavčnik sta glasovala za ugoditev reviziji. Sodnik Tomaž Pavčnik je podal ločeno mnenje, ki se mu je pridružil tudi vrhovni sodnik mag. Matej Čujovič.

-------------------------------

1Glej Polajnar Pavčnik, Ada v: Obligacijski zakonik s komentarjem, splošni del, 1. knjiga, GV založba, Ljubljana, 2003, str. 514 ter v: Obligacijski zakonik s komentarjem, splošni del, 2. knjiga, GV založba, Ljubljana, 2003, str. 43-46.

2Glej Plavšak, Nina, Vrenčur, Renato, Zastavna pravica, Zbirka sodobno stvarno pravo, Planet GV, Ljubljana 2018, str. 49.

3Z izjemo maksimalne hipoteke iz 146. člena SPZ, ki varuje celotno upniško dolžniško razmerje do najvišje določenega zneska.

4Glej Tratnik, Matjaž v: Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, Uradni list RS, Pravna fakulteta Univerze v Ljubljani, Pravna fakulteta Univerze v Mariboru, Ljubljana, 2016, str. 750-751, 756 in Tratnik, Matjaž, Zastavna pravica, 2. spremenjena in dopolnjena izdaja, GV Založba; Ljubljana, 2022, str. 38-41 in 68-69 ter Vrenčur, Renato, Priročnik za prakso, Inštitut za nepremičninsko pravo Maribor, januar 2020, str. 13, 14, 113.

5Glej npr. sodbo Vrhovnega sodišča II Ips 263/2004 z 22. 9. 2005, sklep Vrhovnega sodišča II Ips 421/2007 s 27. 9. 2007 in sodbo Vrhovnega sodišča II Ips 48/2012 z 11. 4. 2012.

6Primerjaj 11.-12. točko odločbe Ustavnega sodišča U-I-47/15-8 s 24. 9. 2015 ter 12. točko odločbe Ustavnega sodišča Up-179/12 s 16. 9. 2014.

7Primerjaj Tratnik, Matjaž, Zastavna pravica, nav. delo, str. 38.

8Glej sodbo Vrhovnega sodišča II Ips 48/2012 z 11. 4. 2012.

9Primerjaj Tratnik, Matjaž, nav. delo, str. 44, 83-84 in 128-129.

10Smiselno primerjaj sklep Vrhovnega sodišča II Ips 421/2007 s 27. 9. 2007. Glej tudi Tratnik, Matjaž, nav. delo, str. 132 ter Tratnik, Matjaž, Stvarnopravni zakonik z uvodnimi pojasnili, 2. dopolnjena izdaja,Uradni list RS, Ljubljana, 2010, str. 171.

11Glej sodbo Vrhovnega sodišča II Ips 48/2012 z 11. 4. 2012.

12Glej Tratnik, Matjaž, Hipoteka, GV Založba, Ljubljana, 2012, str. 143.

13Glej Tratnik, Matjaž, Zastavna pravica, nav. delo, str. 34-35, 39 ter 78-80 in Tratnik Matjaž v: Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, nav. delo, str. 754-755.

14O izvajanju direktive po načelu skladne (lojalne) razlage smiselno glej: 28. točko obrazložitve sodbe SEU (tedaj sodišča Evropske skupnosti) v zadevi C-14/83 (Von Colson in Kamann) z 10. 4. 1984 ter 8. in 9. točko sodbe SEU v zadevi C-106/89 s 13. 11. 1990 (Marleasing).

15Smiselno glej: točke 42-44 sodbe SEU v zadevi C-472/10 s 26. 4. 2012 (Invitel), 30. točko sodbe SEU v zadevi C-453/10 z dne 15. 3. 2012 (Pereničová in Perenič) in tam citirana sodna praksa, točke 59-66 sodbe SEU v združenih zadevah C-154/15, C-307/15 in C-308/15 z 21. 12. 2016 (Gutierrez Naranjo). Glej tudi Obvestilo Komisije, Smernice glede razlage in uporabe Direktive 93/13/EGS o nedovoljenih pogojih v potrošniških pogodbah 2019/C323/04, str. 58. Glej še novejšo sodno prakso SEU: 29. in 43. obrazložitve sodbe SEU v zadevi C-269/19 s 25. 11. 2020 (Banca B.) in 53. točko obrazložitve sodbe SEU v zadevi C-140/22 s 7. 12. 2023 (SM), točke 57.-70. obrazložitve sodbe SEU v zadevi C-520/21 s 15. 6. 2023 in 54. točko obrazložitve sodbe SEU v zadevi C-698/18 in C-699/18 z 9. 7. 2020 (BRD).

16Glej točke 52.-57. ter 60.-62. obrazložitve sodbe SEU v zadevi C-6/22 s 16. 3. 2023 (M. B).

17Poleg zgoraj citiranih zadev SEU "Von Colson" in "Marleasing" glej tudi 64. točko sodbe SEU v združenih zadevah C-26/13 s 30. 4. 2014 (Kasler) in tam citirano sodno prakso ter 38. točko obrazložitve sodbe SEU v zadevi C-482/13,C-484/13, C-485/13 in C-487/13 z 21. 1. 2015 (Unicaja Banco SA in Caixabank SA).

18Glej II. točko izreka sodbe sodišča druge stopnje.

19Bodoče terjatve je mogoče zavarovati le z maksimalno hipoteko.; Glej Plavšak, Nina, Vrenčur, Renato, Zastavna pravica, Zbirka sodobno stvarno pravo, Planet GV, Ljubljana 2018, str. 50.

20D. Možina v Komentar Obligacijskega zakonika (OZ), splošni del (ur. D. Možina), 1. knjiga, Uradni list RS, str. 54.

21Primerjaj: Tratnik, Matjaž, Zastavna pravica, nav. delo, str. 84.