Jedro

Razmerje med toženo stranko in materjo pravdnih strank je mogoče opredeliti kot mandatno razmerje, na podlagi katerega je tožena stranka kot mandatar sklenila prodajno pogodbo v svojem imenu, vendar za račun matere pravdnih strank kot mandanta (gre za indirektno zastopanje), pri čemer se je tožena stranka zavezala prenesti koristi iz takšnega pravnega posla (torej lastninsko pravico na sporni nepremičnini) na tožečo stranko, ko bo le-ta pridobila državljanstvo in bo nepremičnina tudi v celoti plačana. Gre torej za mandatno razmerje, s katerim je bila dogovorjena korist za tretjega. Na podlagi takšnega dogovora pa je tožeča stranka pridobila samostojno pravico do izgovorjene koristi.

Posel ni v nasprotju s kogentnimi normami SZ o pridobivanju lastninske pravice na nepremičninah s strani imetnikov stanovanjskih pravic. Učinek razmerja ni v nasprotju z namenom zakona, tj. da lastninsko pravico na nepremičninah pridobijo pod ugodnimi pogoji slovenski državljani. Dogovor je pravnoekonomsko učinkoval zgolj tako, da je tožeči stranki omogočil nakup sporne nepremičnine po ceni ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe, pri čemer je bila njena izročitev odložena na nedoločen čas v prihodnosti, tj. ko bo kupnina za sporno nepremičnino v celoti plačana, tožeča stranka pa bo pridobila slovensko državljanstvo.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Pravdni stranki sami krijeta svoje stroške v pritožbenem postopku.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo toženi stranki naložilo, da mora tožeči stranki izdati zemljiškoknjižno listino, na podlagi katere bo tožena stranka postala lastnica stanovanja številka 42 v 10. nadstropju stanovanjske hiše J., in se bo lahko vknjižila v zemljiško knjigo Okrajnega sodišča na Jesenicah, pri vl. št. 2427/42, etažna lastnina, ID stavbe: x, kjer je stanovanje vpisano kot del stavbe 42.E, sicer bo sodba nadomestila takšno zemljiškoknjižno listino (1. točka izreka). Toženi stranki je naložilo tudi plačilo pravdnih stroškov tožeče stranke z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 4. 3, 2010 dalje do plačila (2. točka izreka).

Zoper takšno odločitev se iz vseh pritožbenih razlogov iz 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) (1) pritožuje tožena stranka. Sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, tožeči stranki pa naloži plačilo pravdnih stroškov tožene stranke, vključno s stroški v pritožbenem postopku. Navaja, da je sodišče prve stopnje zmotno zaključilo o obstoju dogovora med pravdnima strankama, v skladu s katerim bi bila tožena stranka dolžna prenesti na tožečo stranko lastninsko pravico na stanovanju. Tožena stranka pa nikdar ni zanikala, da bi bil tak dogovor sklenjen z materjo pravdnih strank oziroma da je stanovanje dejansko odkupila mati pravdnih strank, tožena stranka pa je le formalno nastopala kot kupec. Iz navedenega razloga tožeča stranka v predmetnem postopku ni aktivno legitimirana. Pojasnjeno je ugotovilo celo sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi. Takšen zaključek pa je v nasprotju s siceršnjimi zaključki sodišča, da naj bi bila tožeča stranka upravičena do stanovanja. Opozarja, da tožeča stranka takšnega dogovora tudi nikdar ni dokazala. Dejansko sklenitev dogovora med pravdnima strankama je potrdila zgolj izpovedba tožeče stranke ter priče M.K., ki pa je soproga tožeče stranke in zato zainteresirana za izid predmetne pravde. Četudi bi takšen dogovor med stranka obstajal, pa se je pogoj za prepis stanovanja izpolnil že v času pridobitve državljanstva tožeče stranke, tj. leta 1996, kar pomeni, da je njen zahtevek za izstavitev ustrezne listine za vpis zastaral še pred vložitvijo tožbe v predmetnem postopku. V zvezi z navedenim dejstvom opozarja na izpovedbo tožeče stranke na naroku 5. 2. 2009, v kateri je pojasnila, da naj bi se v skladu z dogovorom lastninska pravica na stanovanju nanjo prepisala takrat, ko bi pridobila slovensko državljanstvo, zaradi česar naj bi v letu 1996, ko se je ta pogoj izpolnil, tudi predlagala prepis stanovanja nanjo. Posegi, ki naj bi jih tožeča stranka opravljala v stanovanju, niso bili jasno izkazani in že zato tudi sami po sebi ne morejo dokazovati upravičenosti tožeče stranke do lastništva stanovanja. Dopis tožene stranke z dne 13. 11. 2006 pa je treba razumeti glede na okoliščine, v katerih je bil sestavljen. Tožena stranka je navedene okoliščine obširno pojasnila že tekom predhodnega postopka in jih v pritožbi zgolj še ponovi. Okoliščina, da je tožeča stranka toženi ponujala v podpis prodajno pogodbo za sporno stanovanje, pa očitno kaže na to, da dogovora, po katerem bi stanovanje dejansko kupila tožeča stranka, ni bilo. Višina kupnine v predlagani prodajni pogodbi vsekakor presega znesek plačila za uslugo ter jasno kaže na to, da tožeča stranka ni bila dejanski kupec stanovanja, na katerega naj bi tožena stranka prenesla lastninsko pravico. Poudarja še, da teorije realizacije v konkretnem primeru nikakor ni mogoče uporabiti, saj do prenosa lastninske pravice sploh še ni prišlo, zaradi česar tudi do realizacije ni moglo priti. Namen zahteve, da se posli glede nepremičnin sklepajo v pisni obliki, je zagotovitev pravne varnosti, preverljivosti in nadzora nad prometom z nepremičninami. Ustni dogovori zato ne morejo biti dopustni, ker tega ne dopuščajo. Materialno pravo je bilo zato zmotno uporabljeno. Pri tem je treba upoštevati tudi namen predpisa, ki je želel ugodnost privilegiranega nakupa stanovanja omogočiti zgolj državljanom RS. Dogovor, kakršnega zatrjuje tožeča stranka bi bil posledično neveljaven že zato, ker je skušala tožeča stranka z njim nedopustno obiti zakon. Priglaša stroške s pritožbo.

Na vročeno pritožbo je odgovorila tožena stranka, ki sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbo zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje.

Pritožba ni utemeljena.

Med strankama v predmetnem postopku ni bilo sporno, da je mati pravdnih strank toženi stranki odstopila možnost koriščenja pravice do odkupa stanovanja v skladu s Stanovanjskim zakonom (v nadaljevanju SZ) (2), na podlagi katere je tožena stranka leta 1993 dejansko tudi kupila stanovanje, glede katerega se v predmetnem postopku zahteva izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. Med pravdnima strankama pa je bilo sporno, ali je med njima obstajal dogovor, da bo tožena stranka lastninsko pravico na spornem stanovanju kasneje prenesla na tožečo stranko, ki v času pridobitve nepremičnine s strani tožene stranke ni izpolnjevala pogojev za nakup stanovanja (ni imela slovenskega državljanstva). Pri tem tožena stranka nikdar ni zanikala (v pritožbi pa navedeno celo poudarja), da je bil takšen dogovor sklenjen z materjo pravdnih strank, protivi pa se trditvam tožeče stranke, da je bil takšen dogovor sklenjen tudi s tožečo stranko. Smiselno naj bi zato tožeča stranka ne imela aktivne legitimacije za vtoževan zahtevek, saj bi izstavitev zemljiškoknjižne listine lahko zahtevala kvečjemu mati pravdnih strank.

Vendar pa je takšno materialnopravno naziranje tožene stranke zmotno. Sodišče prve stopnje je sicer res ugotovilo, da je bil dogovor o kasnejšem prenosu lastninske pravice na spornem stanovanju sklenjen med toženo stranko in materjo pravdnih strank in smiselno iz takšnega dejstva izpeljevalo dejanski zaključek, da je bila pri dogovoru zatorej udeležena tudi tožeča stranka. Vendar pa navedeni dejanski zaključki niso sami s seboj v nasprotju tako, kot to zatrjuje tožena stranka v pritožbi. Sodišče prve stopnje je namreč pravilno ugotovilo, da sta tožena stranka in mati pravdnih strank dejansko dosegli soglasje volj, da bo mati s prenosom svoje pravice do odkupa stanovanja toženi stranki omogočila odkup spornega stanovanja. Na podlagi ocene vseh dokazov v postopku, zlasti tudi pisma tožene stranke z dne 13. 11. 2006, ki ga je naslovila tožeči stranki, ter izpovedbe tožene stranke na zadnjem naroku za glavno obravnavo (kakor jo je sodišče prve stopnje povzelo na strani 5 izpodbijane sodbe), pa je tudi pravilno ugotovilo, da je bila vsebina predmetnega dogovora, da bo tožena stranka lastninsko pravico na spornem stanovanju kasneje prenesla na tožečo stranko, in sicer, ko bo le-ta pridobila državljanstvo in bo kupnina za sporno stanovanje v celoti plačana.

Tožena stranka se sicer protivi ugotovitvi sodišča prve stopnje, da je bila vsebina dogovora prenos lastninske pravice na toženo stranko, vendar njenim pojasnilom v zvezi s pomenom listine z dne 13. 11. 2006 ni mogoče slediti. Iz navedenega pisma namreč jasno izhaja, da se je tožena stranka zavedala, da je bil nakup stanovanja s pomočjo matere pravdnih strank izveden zato, da bi se na takšen način pomagalo toženi stranki, da pridobi nepremičnino, v kateri je sicer že ves čas bivala. Razlogi sodišča prve stopnje so v zvezi z navedenim pravno odločilnim dejstvom jasni in zadostni (stran 5 izpodbijane sodbe), zato se jim sodišče druge stopnje v izogib ponavljanju zgolj pridružuje in nanje sklicuje.

Posebej pa pojasnjuje, da golo dejstvo, da je tožeča stranka ponujala toženi sklenitev prodajne pogodbe za sporno stanovanje, ne izključuje pravilnosti zaključka sodišča prve stopnje o vsebini soglasja volj tožene stranke in matere pravdnih strank. Sodišče prve stopnje je namreč v dokaznem postopku med drugim tudi z vpogledom v dopis pooblaščenca tožeče stranke z dne 3. 7. 2007 (priloga A5) ugotovilo, da je tožeča stranka pripravila ustrezno pogodbo, primerno za zemljiškoknjižni prenos, na podlagi katere je bila pripravljena plačati primeren znesek, s katerim se je želela oddolžiti toženi stranki za uslugo, ki jo je nudila. Glede na vsa ugotovljena pravno in dokazno pomembna dejstva obravnavanega primera zato sodišče druge stopnje tudi ob upoštevanju zneska, ki ga je bila tožeča stranka pripravljena plačati za uslugo tožene stranke (5 milijonov SIT), nima dvoma v pravilnost zaključka sodišča prve stopnje, da je bil dogovor med toženo stranko in materjo tožeče stranke dejansko takšen, da tožena stranka ob izpolnitvi pogojev za prenos lastninske pravice, le-to prenese na tožečo stranko.

Navedeno pa ne pomeni, da tožeča stranka nima samostojnega upravičenja do izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila. Glede na ugotovljeno dejansko stanje zadeve je mogoče namreč razmerje med toženo stranko in materjo pravdnih strank opredeliti kot mandatno razmerje, na podlagi katerega je tožena stranka kot mandatar sklenila prodajno pogodbo v svojem imenu, vendar za račun matere pravdnih strank kot mandanta (gre za indirektno zastopanje), pri čemer se je tožena stranka zavezala prenesti koristi iz takšnega pravnega posla (torej lastninsko pravico na sporni nepremičnini) na tožečo stranko, ko bo le-ta pridobila državljanstvo in bo nepremičnina tudi v celoti plačana. Gre torej za mandatno razmerje, s katerim je bila dogovorjena korist za tretjega. Na podlagi takšnega dogovora pa je tožeča stranka v skladu s 149. členom Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR) (3) (enako tudi 126. člen OZ) pridobila samostojno pravico do izgovorjene koristi.

Takšen posel tudi ni v nasprotju s kogentnimi normami SZ o pridobivanju lastninske pravice na nepremičninah s strani imetnikov stanovanjskih pravic. Učinek takšnega razmerja namreč ni v nasprotju z namenom zakona, tj. da lastninsko pravico na nepremičninah pridobijo pod ugodnimi pogoji slovenski državljani. Takšen dogovor je pravnoekonomsko učinkoval zgolj tako, da je tožeči stranki omogočil nakup sporne nepremičnine po ceni ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe, pri čemer je bila njena izročitev odložena na nedoločen čas v prihodnosti, tj. ko bo kupnina za sporno nepremičnino v celoti plačana, tožeča stranka pa bo pridobila slovensko državljanstvo. Naveden dogovor zato ne pomeni izigravanja zakona, saj bi tožeča stranka lahko enak učinek dosegla tudi z drugačnim zavezovalnim pravnim poslom, ki bi ga sklenila s toženo stranko.

Sodišče druge stopnje kot neutemeljene ocenjuje tudi pritožbene trditve o zastaranju zahtevka tožeče stranke na izstavitev zemljiškoknjižne listine, ki temelji na graji ugotovitve sodišča prve stopnje o tem, kdaj je bil dogovorjen prenos lastninske pravice na tožečo stranko. Le-ta je namreč že v tožbi jasno in nedvoumno zatrdila, da je prodajno pogodbo za sporno stanovanje sklenila tožena stranka zato, ker tožeča ni izpolnjevala pogojev za njegov nakup (četudi je bila uporabnik stanovanja), medtem ko je takšne pogoje izpolnjevala tožena stranka. Pri tem pa je bilo dogovorjeno, da bo kupljeno nepremičnino po plačilu kupnine in po pridobitvi pogojev prenesla na tožečo stranko (primerjaj tožbene trditve na list. št. 2 sodnega spisa). Zato ne more držati pritožbeni očitek, da je tožeča stranka svojo izpovedbo na zadnjem naroku, s katero je potrdila svoje tožbene trditve, prilagodila stališču Višjega sodišča, ki ga je le-to izrazilo v svojem razveljavitvenem sklepu II Cp 2110/2009 z dne 23. 9. 2009. Tožeča stranka je v svojem prvotnem zaslišanju sicer res pojasnila, da je sklenitev kupoprodajne pogodbe ponudila toženi stranki že leta 1996, ko je pridobila državljanstvo, in da ji je bilo pojasnjeno, da prepis lastninske pravice ne bo mogoč do plačila celotne kupnine. Vendar pa navedeno glede na vsebino siceršnje izpovedbe tožeče stranke na zadnjem naroku za glavno obravnavo, ki se v celoti sklada z njenimi tožbenimi trditvami, ter glede na ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bil dogovor sklenjen med toženo stranko in materjo pravdnih strank (in torej ne neposredno s tožečo stranko), tudi po oceni sodišča druge stopnje ne vzbuja nikakršnega dvoma v pravilnost ugotovitve sodišča prve stopnje, da je zahtevek tožeče stranke na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila zapadel v trenutku, ko sta bila kumulativno izpolnjena tako pogoj pridobitve slovenskega državljanstva s strani tožeče stranke, kot tudi pogoj plačila celotne kupnine za sporno stanovanje. Le-ta se je skladno z ugotovitvijo sodišča prve stopnje, ki je tožena stranka v pritožbi ne izpodbija, izpolnil leta 2004, kar pomeni, da je tožeča stranka vložila zahtevek na izstavitev listine v predmetnem postopku pred potekom petletnega zastaranega roka iz 371. člena ZOR (tj. 18. 3. 2008), zaradi česar je ugovor zastaranja tožene stranke neutemeljen.

Sodišče druge stopnje pa dodatno še pojasnjuje, da se je predhodno pojasnjen dogovor med toženo stranko in materjo pravdnih strank s plačilom celotne kupnine za sporno stanovanje s strani tožeče stranke leta 2004 tudi v pretežni meri realiziral, saj med strankama tekom postopka ni bilo sporno, da je tožeča stranka stanovanje že ves čas uporabljala in ga zato imela v dejanski oblasti. Četudi bi bilo treba dogovor o prenosu sporne nepremičnine na tožečo stranko v razmerju do kupoprodajne pogodbe, ki jo je tožena stranka sklenila z lastnikom stanovanja po SZ, tj. družbo S. d.o.o., obravnavati kot ločen zavezovalni pravni posel, ki bi moral zato v skladu z določbami Zakona o prometu z nepremičninami (4) zadostiti zahtevi obličnosti, bi bilo mogoče v skladu z 58. členom OZ ugotoviti, da je zaradi realizacije v bistvenem delu konvalidiral in da zato na njegovem temelju tožeča stranka glede na pridobitni način lastninske pravice na nepremičnini upravičeno gradi predmetni tožbeni zahtevek. Takšen dogovor namreč, kot že predhodno pojasnjeno, ne nasprotuje prisilnim predpisom, niti morali, stranki pa sta ga v pretežnem delu tudi že izpolnili, zato mu za nazaj ni mogoče odreči veljavnosti.

Ker torej sodišče pri preizkusu izpodbijane sodbe ni ugotovilo kršitev, na katere opozarja pritožba, niti tistih, na katere je v skladu z 2. odstavkom 350. člena ZPP dolžno paziti po uradni dolžnosti, je pritožbo tožene stranke kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Glede na neuspeh tožene stranke v postopku s pritožbo je sodišče druge stopnje odločilo, da mora stroške s pritožbo kriti sama (1. odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 165. člena ZPP). Tožeči stranki pa stroškov z odgovorom na pritožbo ni priznalo, saj glede na njegovo vsebino za odločitev o pritožbi ni bila potreben (155. člen ZPP).

Ur. l. RS, št. 26/1999 in nasl..

Ur. l. RS, št. 18/1991 in nasl..

Ur. l. SFRJ, št. 29/1978 in nasl..

Ur. l. SRS, št. 19/1976 in nasl..