Jedro

Ne gre za sodni rok (zgolj ti so podaljšljivi, pri čemer podaljšljivost roka ne pomeni, da le-ta postane instrukcijski), pač pa za zakonski rok. Zakonski roki niso podaljšljivi.

(Zelo) kratek rok je določen v izogib predolgemu trajanju postopka prodaje in nepotrebnemu zavlačevanju, predvsem pa v izogib podaljševanja roka za plačilo kupnine.

Rok je znan v naprej, zaradi česar so vsi udeleženci dolžni svoja ravnanja temu prilagoditi. To pomeni, da je potrebno vse morebitne nejasnosti razčistiti v naprej, v zakonskem roku pa zgolj še precizirati pogodbena določila. Četudi ima namreč upravitelj pravico določiti rok plačila kupnine, pa mu to ne daje pravice, da podaljšuje rok za sklenitev pogodbe.

Izrek

Pritožbama se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek pred novim sodnikom.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ponovno (že tretjič) dalo soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe z dne 21.1.2015, katere predmet je prodaja v izreku izpodbijanega sklepa navedenih nepremičnin.

2. Zoper navedeni sklep sta se zaradi absolutno bistvenih kršitev določb postopka pritožila upnika ter predlagala spremembo, podrejeno razveljavitev izpodbijanega sklepa. Upnik S. d.d. je predlagal dodelitev zadeve v reševanje drugemu sodniku.

3. Pritožbi sta utemeljeni.

4. Sodišče prve stopnje je soglasje k sklenitvi prodajne pogodbe utemeljijo z ugotovitvijo, da je (1) bila prodajna pogodba sklenjena kasneje, kot to določa šesti odstavek 334. člena ZFPPIPP, vendar gre po oceni sodišča za instrukcijski rok, ki ga je mogoče podaljšati, poleg tega pa (2) za nastalo zamudo pri sklenitvi pisne pogodbe ni odgovoren kupec, saj je besedilo pogodbe dolžan pripraviti stečajni upravitelj.

5. Ne da bi se višje sodišče posebej opredeljevalo do pritožbenih očitkov o tem, ali je sodišče prve stopnje v ponovljenem postopku obravnavalo vsa sporna vprašanja, na katera je bilo opozorjeno v razveljavitvenem sklepu (prim. prvi odstavek 362. člena ZPP v zvezi s 121. členom ZFPPIPP), ugotavlja, da sta oba nosilna zaključka, na katerih je sodišče prve stopnje utemeljilo svojo odločitev, nepravilna, protispisna in deloma neobrazložena, zaradi česar preizkus izpodbijanega sklepa ni mogoč.

6. Šesti odstavek 334. člena ZFPPIPP določa, da mora po koncu dražbe voditelj dražbe razglasiti dražitelja, ki je na dražbi uspel, in ga obvestiti o času sklenitve pisne pogodbe, ki ne sme biti pozneje kot tri delovne dni po koncu dražbe. Na podlagi česa sodišče prve stopnje zaključuje, da gre za instrukcijski rok (v konkretnem primeru to pomeni podaljšljiv rok po prosti presoji upravitelja), iz izpodbijanega sklepa ne izhaja, saj sodišče prve stopnje svojega zaključka z ničemer ni obrazložilo. Glede na zakonsko dikcijo ne gre za sodni rok (zgolj ti so podaljšljivi, pri čemer podaljšljivost roka ne pomeni, da le-ta postane instrukcijski), pač pa za zakonski rok. Zakonski roki niso podaljšljivi, še manj gre v tem primeru za instrukcijski rok. Ali je zakonsko predpisan rok primeren ali ne, ne more biti stvar presoje (vsakega posameznega) upravitelja ali sodišča. Tudi če se je v konkretnem primeru izkazalo, da je ta rok (pre)kratek, to ne pomeni, da ga je mogoče označiti kot „instrukcijskega, ki ga je mogoče podaljšati“, kot to napačno meni sodišče prve stopnje. (Zelo) kratek rok je v šestem odstavku 334. člena ZFPPIPP določen v izogib predolgemu trajanju postopka prodaje in nepotrebnemu zavlačevanju, predvsem pa v izogib podaljševanja roka za plačilo kupnine. Rok je znan v naprej, zaradi česar so vsi udeleženci dolžni svoja ravnanja temu prilagoditi. To pomeni, da je potrebno vse morebitne nejasnosti razčistiti v naprej, v zakonskem roku pa zgolj še precizirati pogodbena določila. Četudi ima namreč upravitelj pravico določiti rok plačila kupnine (prim. prvi odstavek 339. člena ZFPPIPP), pa mu to ne daje pravice, da podaljšuje rok za sklenitev pogodbe.

7. V konkretnem primeru upravitelj kupcu pogodbe sicer res ni posredoval pravočasno (razlogi za to v tem postopku niso odločilnega pomena), kar pa ne pomeni nujno, da (zgolj zaradi tega) za zamudo pri sklenitvi pogodbe ni bil odgovoren tudi kupec. To v konkretnem primeru velja še toliko bolj, saj je iz kronologije dogajanj od javne dražbe 7.10.2014 do sklenitve pogodbe 21.1.2015 razvidno, da razlogi, da pogodba ni bila sklenjena, niso bili (zgolj) v nepravočasni predložitvi pogodbe s strani upravitelja, pač pa tudi v tem, da je bil kupec tisti, ki je zahteval spremembe / popravke / dopolnitve pogodbe. Ali je šlo za dovoljene zahteve kupca ali pa je njegovo ravnanje mogoče oceniti kot zavlačevanje s podpisom pogodbe, v izpodbijanem sklepu ni pojasnjeno, saj se sodišče prve stopnje s tem ni ukvarjalo. Posplošeno je namreč zaključilo, da za zamudo pri sklenitvi pisne pogodbe kupec ne more biti odgovoren. Tega zaključka sodišče prve stopnje ni obrazložilo, čeprav sicer pravilno ugotavlja, da s pretekom roka iz šestega odstavka 334. člena ZFPPIPP stečajni dolžnik pridobi pravico uveljavljati pogodbeno kazen zaradi neizpolnitve obveznosti skleniti pogodbo, če zamuda izhaja iz kupčeve sfere. Vprašanje, ali ZFPPIPP po koncu dražbe sploh dopušča takšna pogajanja med upraviteljem in kupcem o vsebini pogodbe, do kakršnih je prišlo v konkretnem primeru, pa je bistvenega pomena za odločitev, ali zamuda s sklenitvijo pogodbe izvira zgolj iz sfere upravitelja ali pa tudi iz sfere kupca, prav tako pa za odločitev, ali je imel v tem primeru dražitelj, ki je na dražbi uspel, v primerjavi z ostalimi dražitelji, privilegiran položaj.

8. Glede na podatke v spisu pa je potrebno v konkretnem primeru predvsem ugotoviti, ali je bila kupna pogodba sploh veljavno sklenjena. Dejstvo je namreč, da je upravitelj 20.1.2015 javno dražbo najprej razveljavil ter odstopil od pogodbe, nato pa 3.2.2015 razveljavitev dražbe in odstop od pogodbe umaknil. Kakšno pravno naravo ima razveljavitev javne dražbe ter odstop od pogodbe in ali je mogoče odstop od pogodbe umakniti, je odločilnega pomena za odgovor na vprašanje, ali je bila pogodba sklenjena 21.1.2015. Sodišče prve stopnje je kot brezpredmetno štelo obvestilo o razveljavitvi dražbe in odstop od pogodbe. Pri tem je navedlo, da upravitelj od pogodbe ni odstopil iz razlogov na strani kupca (osmi odstavek 334. člena ZFPPIPP), pri čemer je spregledalo, da je upravitelj od pogodbe ni odstopil zgolj zato, ker predkupni upravičenec o javni dražbi ni bil obveščen, pač pa tudi zato, ker kupoprodajna pogodba ni bila sklenjena v skladu s sedmim odstavkom 334. člena ZFPPIPP (dopis 20.1.2015). To pomeni, da je najmanj protispisna ugotovitev sodišča prve stopnje, da je upravitelj od pogodbe odstopil (le) iz razloga napake, nastale pri neuporabi posebnih pravil iz 347. člena ZFPPIPP, ki veljajo za predkupne pravice. Kaj s strani upravitelja ugotovljeno dejstvo, da pogodba ni bila sklenjena v skladu s 334. členom ZFPPIPP, pomeni za njeno veljavnost in kakšen vpliv ima odstop od pogodbe ter umik odstopa, pa je bistvenega pomena za ugotovitev, ali je bila pogodba veljavno sklenjena ali ne. Pred rešitvijo tega vprašanja se višje sodišče posebej ne opredeljuje do pritožbene navedbe upnika A. d.o.o. o prenizki doseženi prodajni ceni.

9. Glede na navedeno višje sodišče ugotavlja, da je izpodbijani sklep obremenjen z absolutno bistveno kršitvijo določb postopka iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Ker višje sodišče zaradi zagotavljanja pravice do pritožbe (25. člen Ustave RS) ni moglo samo odpraviti ugotovljenih kršitev, je v skladu z določbo 3. točke 365. člena ZPP v zvezi s 121. členom ZFPPIPP pritožbi ugodilo, izpodbijani sklep razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek. Višje sodišče glede na vse okoliščine konkretnega primera ocenjuje, da je utemeljen pritožbeni predlog, da se zadeva dodeli v reševanje novemu sodniku (356. člen ZPP v zvezi s 121. členom ZFPPIPP), zato je temu predlogu sledilo.