Jedro

Sodišče prve stopnje je svojo odločitev primerno obrazložilo z jasnimi in skladnimi razlogi o vseh za odločitev relevantnih dejstvih tako, da jo je moč preizkusiti. Res se ni posebej izjasnjevalo o vsebini odločb na katere se je kot na ustaljeno sodno prakso sklicevala tožeča stranka, je pa razumno pojasnilo zakaj v obravnavanem primeru ne pridejo v poštev materialnopravne določbe na katere se je sklicevala tožeča stranka v zvezi z navedenimi odločbami. Pri tem ni spregledati, da omenjene določbe ne obravnavajo identičnega dejanskega stanja in glede na obravnavani primer ne pomenijo za odločitev relevantne ustaljene oziroma enotne sodne prakse, kot to zmotno navaja tožeča stranka. Pri tem pritožbeno sodišče pripominja, da tudi v primeru enotne sodne prakse, ko je ta oblikovana s strani VS RS, nižja sodišča na to niso absolutno vezana in imajo pravico odstopiti od tako oblikovane sodne prakse, če za svojo odločitev ponudijo zadostno argumentacijo, ki nima značaja samovolje sodnika oziroma sodišča. Samovolje oziroma arbitrarnosti odločitve v obravnavanem primeru pa ni moč zaslediti.

Pisna oblika najemne pogodbe za poslovni prostor je bila predpisana v interesu strank in ne zaradi varovanja javnega interesa, zato ne pride v poštev določilo prvega odstavka 56. člena OZ o ničnosti pogodbe, ampak je treba upoštevati določilo 58. člena OZ o veljavnosti pogodbe kljub pomanjkanju obličnosti, če je bila pogodba izpolnjena, kar nedvomno smiselno velja tudi za spremembe posameznega pogodbenega določila kot je v obravnavanem primeru sprememba višine dogovorjene najemnine.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka mora povrniti toženi stranki 279,99 EUR stroškov pritožbenega odgovora v 15. dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. dne dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke za plačilo zneska 5.856,20 EUR s pripadki iz naslova poračuna razlike najemnin po najemni pogodbi sklenjeni med pravdnima strankama. Na podlagi med pravdnima strankama nespornih dejstev, da sta pravdni stranki in sicer tožeča stranka kot najemodajalka in tožena stranka kot najemnik sklenili 6. 9. 2014 pisno pogodbo o najemu poslovnega prostora za dogovorjeno mesečno najemnino v višini 1.000,00 EUR in 22 % DDV oziroma skupno 1.220,00 EUR, da je to najemno razmerje prenehalo v juniju 2016, da sta pravdni stranki za sporno obdobje od marca 2015 do junija 2016 sklenili ustni dogovor v zvezi s plačilom pogodbeno dogovorjene najemnine, pri čemer je tožeča stranka trdila, da je bil sklenjen le dogovor glede odloga zapadlosti dela mesečne najemnine v znesku 366,00 EUR mesečno do izboljšanja poslovanja toženca oziroma do preklica, tožena stranka pa da je bil sklenjen dogovor o trajnem znižanju najemnine na 854,00 EUR (700,00 EUR + DDV), sodišče prve stopnje pa je v dokaznem postopku ugotovilo, da je bil sklenjen dogovor kot ga je zatrjevala tožena stranka, torej o trajnem znižanju najemnine na 854,00 EUR mesečno, da je tožeča stranka toženi stranki za tako ustno dogovorjeno najemnino izstavljala mesečne račune, tožena stranka pa je te poravnavala, je sodišče prve stopnje zaključilo, da je bil sicer ustno sklenjeni dogovor o znižanju najemnine veljaven, saj je bilo ustno dogovorjeno znižanje najemnine realizirano in so izpolnjeni pogoji iz 58. člena OZ. Tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka uveljavljala plačilo razlike mesečne najemnine do pogodbeno dogovorjenega zneska 1.220,00 EUR, je sodišče prve stopnje zato kot neutemeljen zavrnilo.

2. Tožeča stranka po pooblaščenki s pravočasno pritožbo izpodbija sodbo sodišča prve stopnje iz pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni ter tožbenemu zahtevku ugodi. Sodišču prve stopnje očita, da je sprejelo odločitev, ki odstopa od sodne prakse Vrhovnega sodišča in višjih sodišč. Sklicuje se na odločbi Vrhovnega sodišča III Ips 93/2011 in III Ips 41/93 ter na odločbo Višjega sodišča v Kopru VSK Cpg 215/2016 in Višjega sodišča v Ljubljani VSL I Cp 987/2018, v katerih naj bi sodišča zavzela enotno stališče, da v skladu z določbo 12. člena ZPSPP in 51. ter 56. člena OZ velja zgolj pisna pogodba in da velja obličnost pogodbe tudi za njene kasnejše spremembe, ki se nanašajo na plačilo najemnine. Ker sodišče prve stopnje odstopa od ustaljene sodne prakse ni obrazložilo naj bi imela izpodbijana sodba pomanjkljivosti zaradi katerih je ni moč preizkusiti oziroma je podana bistvena kršitev postopka. Nadalje navaja, da je sodišče prve stopnje v nasprotju z ustaljeno sodno prakso uporabilo določilo 58. člena OZ ter zmotno uporabilo materialno pravo. Meni, da je v skladu z določilom 58. člena OZ lahko realizirati le pogodbo, ki je bila sklenjena. Nesklenjena pogodba pa da ne more biti sklenjena. Pri tem navaja odločitev VS RS II Ips 77/96 in II Ips 117/2010. Vztraja, da bi stranki morali dogovor zapisati, da bi moralo v skladu z določbo 15. člena OZ obstojati soglasje volj, da pa tožeča stranka ni nikoli privolila v znižanje najemnine, tak dogovor da ni bil sklenjen. Nadalje pritožba očita sodišču prve stopnje, da je to zmotno oziroma nepopolno ugotovilo dejansko stanje, ker da tožena stranka ni izrazila nobenega poziva k sklenitvi aneksa in da dogovor ni bil sklenjen.

3. Tožena stranka je po pooblaščencu pritožbene navedbe tožeče stranke prerekala. Predlagala je zavrnitev pritožbe in potrditev izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Po tožeči stranki očitane postopkovne kršitve iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP niti katera od po uradnih dolžnosti upoštevnih postopkovnih kršitev na katere pazi pritožbeno sodišče po drugem odstavku 350. člena ZPP po uradni dolžnosti, v postopku na prvi stopnji niso bile storjene. Sodišče prve stopnje je svojo odločitev primerno obrazložilo z jasnimi in skladnimi razlogi o vseh za odločitev relevantnih dejstvih tako, da jo je moč preizkusiti. Res se ni posebej izjasnjevalo o vsebini odločb na katere se je kot na ustaljeno sodno prakso sklicevala tožeča stranka, je pa razumno pojasnilo zakaj v obravnavanem primeru ne pridejo v poštev materialnopravne določbe na katere se je sklicevala tožeča stranka v zvezi z navedenimi odločbami. Pri tem ni spregledati, da omenjene določbe ne obravnavajo identičnega dejanskega stanja in glede na obravnavani primer ne pomenijo za odločitev relevantne ustaljene oziroma enotne sodne prakse, kot to zmotno navaja tožeča stranka. Pri tem pritožbeno sodišče pripominja, da tudi v primeru enotne sodne prakse, ko je ta oblikovana s strani VS RS, nižja sodišča na to niso absolutno vezana in imajo pravico odstopiti od tako oblikovane sodne prakse, če za svojo odločitev ponudijo zadostno argumentacijo, ki nima značaja samovolje sodnika oziroma sodišča. Samovolje oziroma arbitrarnosti odločitve v obravnavanem primeru pa ni moč zaslediti.

6. Pritožbeno sodišče nadalje ne soglaša s tožečo stranko, da je sodišče prve stopnje v obravnavanem primeru zmotno uporabilo materialno pravo ko je odločilo, da kljub določbi 12. člena ZPSPP, ki določa obličnost najemne pogodbe za poslovni prostor in določbi drugega odstavka 51. člena OZ, da morajo biti v primeru zahteve zakona, da mora biti pogodba sklenjena v določeni obliki, v isti obliki sklenjene tudi poznejše spremembe (najemne) pogodbe in kljub dejstvu, da predstavlja višina najemnine eno od bistvenih sestavin najemne pogodbe in torej ne gre za izjeme določene v tretjem in četrtem odstavku 51. člena ter drugem in tretjem odstavku 56. člena OZ, velja med pravdnima strankama sklenjeni ustni dogovor o znižanju najemnine. Sodišče prve stopnje je pravilno razložilo, da je bila pisna oblika najemne pogodbe za poslovni prostor predpisana v interesu strank in ne zaradi varovanja javnega interesa, zato ne pride v poštev določilo prvega odstavka 56. člena OZ o ničnosti pogodbe, ampak je treba upoštevati določilo 58. člena OZ o veljavnosti pogodbe kljub pomanjkanju obličnosti, če je bila pogodba izpolnjena, kar nedvomno smiselno velja tudi za spremembe posameznega pogodbenega določila kot je v obravnavanem primeru sprememba višine dogovorjene najemnine, kar vse je podrobno obrazložilo sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi.1 Ob ugotovitvi sodišča prve stopnje, da sta pravdni oziroma pogodbeni stranki sklenili ustni dogovor o znižanju pogodbeno dogovorjene najemnine iz 1.000,00 EUR oziroma z DDV 1.220,00 EUR na 700,00 EUR oziroma z DDV na 854,00 EUR in tako spremenjeno višino najemnine tudi obe upoštevali oziroma izvrševali in sicer tožeča stranka z izstavljanjem mesečnih faktur v ustno dogovorjeni višini in z evidentiranjem takšne višine najemnine v knjigovodskih listinah (konto kartici), tožena stranka pa s plačili, torej sta ustni dogovor realizirali, je upoštevaje določilo 58. člena OZ, pravilen materialnopravni zaključek sodišča prve stopnje, da je med pravdnima strankama sprejeti ustni dogovor o znižanju najemnine na 854,00 EUR veljaven, čeprav ni bil sklenjen v pisni obliki. Pritožbeni očitki sodišču prve stopnje o zmotno uporabljenem materialnem pravu so tako neutemeljeni.

7. Neutemeljeno pa tožeča stranka pritožbeno izpodbija tudi po sodišču prve stopnje ugotovljeno dejansko stanje glede sklenitve po toženi stranki zatrjevanega dogovora. Sodišče prve stopnje je to dejstvo ugotovilo na podlagi trditev pravdnih strank po izvedenem dokaznem postopku in skrbni dokazni oceni izvedenih dokazov v katero pritožbeno sodišče nima razloga dvomiti ter prepričljivo obrazložilo z jasnimi in skladnimi razlogi.2 Tožeča stranka tako s pavšalnimi pritožbenimi navedbami ugotovljenega dejanskega stanja ne more izpodbiti.

8. Pritožbo je bilo po navedenem zavrniti kot neutemeljeno in potrditi izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (člen 353 ZPP).

9. O stroških pritožbenega postopka je pritožbeno sodišče odločilo v skladu z določbo prvega odstavka 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato mora sama nositi svoje pritožbene stroške in toženi stranki povrniti stroške pritožbenega odgovora. Te je pritožbeno sodišče odmerilo po specificiranem stroškovniku pooblaščenca tožene stranke v višini 279,99 EUR (odgovor na pritožbo tar. št. 21/1 375 točk, materialni stroški odvetniška tarifa člen 11/3 2 %, vse povečano za 22 % DDV ob vrednosti točke 0,60 EUR).

1 Glej točko 20 obrazložitve. 2 Glej točko 19 obrazložitve izpodbijane sodbe.