Jedro

Toženka je pooblaščenca pisno pooblastila za sklepanje vseh pravnih poslov, ki se nanašajo na prodajo njenega objekta. S tem ga je pooblastila za razpolaganje s svojim premoženjem, torej je bil pooblaščen tudi za sklepanje najemnih pogodb, ker je oddajanje v najem razpolaganje z nepremičnino v smislu gospodarjenja in manj kot prodaja.

Izrek

1. Pritožba zoper sodbo se z a v r n e kot neutemeljena in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi . 2. Pritožbi zoper sklep o stroških, vsebovan v sodbi Okrožnega sodišča v Celju z dne 2.7.1999, opr.št. P 579/95, se u g o d i in se sklep o stroških s p r e m e n i tako, da poslej glasi: "Pravdni stranki nosita vsaka svoje stroške pravdnega postopka." 3. Pravdni stranki nosita sami vsaka svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožnik odpovedal najemno pogodbo z dne 16.4.1992, sklenjeno s toženko kot najemodajalko za kletne prostore objekta Šlandrov trg 23 v Žalcu, ter razsodilo, da mora toženka tožniku plačati 1.583.655,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9.12.1994 dalje do plačila, in mu povrniti še 314.984,00 SIT pravdnih stroškov. Zavrnilo pa je tožbeni zahtevek, da mora toženka prevzeti te prostore. Sodba temelji na presoji, da je bila med pravdnima strankama veljavno sklenjena najemna pogodba, ker je bila toženka pravilno zastopana po pooblaščencu, ter da je tožnik utemeljeno odpovedal to pogodbo, ker toženka ni izpolnila svojih obveznosti. Zato je tožnik upravičen tudi do povrnitve sredstev, ki jih je vložil v najeti prostor. Tožena stranka se je zoper takšno sodbo pritožila in izpodbijala prisodilni del. Trdila je, da je izrek sodbe v točki 1 pomanjkljiv, ker ni naveden datum odstopa od pogodbe, kar je dejstvo, ki vpliva na ostala razmerja med strankama. Tožena stranka ni bila seznanjena o oddaji kletnega prostora v najem, niti o posegih v ta prostor. Tisti čas so se na objektu izvajala večja dela in očitno se je hkrati delalo tudi v kleti in to s sredstvi toženke. Vse to je potrdila priča, ki je neposredna soseda objekta. Tožnik ne more zahtevati nazaj vlaganj, če jih je opravil, ne da bi imel zanje upravna dovoljenja, ter so taki posegi v prostor nedovoljeni. Toženka je nato sama pridobila vso dokumentacijo, zato na njeni strani ni krivde za razvezo najema. Čudno je, da je tožnik pristal na ocenjeno vrednost vlaganj, prej pa je trdil, da je v prostor vložil 40.000 DEM. Tudi ni predložil dokazil, da bi ta denar izročil pooblaščencu Fijavžu,in ker sta bila le znanca, ni verjetno, da bi mu ta denar kar zaupal. Poleg tega se cenitev izvedenca ne ujema z izpovedjo izvajalca del o vrednosti vlaganj. Sodišče je izvedencu napačno naložilo, da mora oceniti dejansko vrednost vlaganj, ker bi mu moralo naložiti, da oceni le tisto, kar za toženko predstavlja korist. Stanje prostorov bi bilo treba oceniti na dan, ko je toženka prevzela prostore, to je 6.6.1997, ne pa na dan 9.12.1994. Od tega dne je sodišče prisodilo tudi zamudne obresti, a znesek glavnice z obrestmi zdaleč presega tržno vrednost prostora. Če bi toženka vse to plačala, ne bi šlo za vračanje neupravičeno pridobljenega, temveč bi bila sama oškodovana. Narobe je odločeno tudi o stroških, ker sodišče ni upoštevalo delnega umika zahtevka. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev. Pritožba zoper sodbo ni utemeljena, pritožba zoper sklep o stroških pa je utemeljena. V izreku izpodbijane sodbe, kjer je sodišče ugotovilo, da je tožnik odpovedal najemno pogodbo, res ni naveden datum odpovedi. Res je tudi, da so od tega dejstva odvisne rešitve tudi drugih spornih vprašanj med pravdnima strankama, vendar je sodišče prve stopnje to dejstvo, kadar je bilo potrebno, upoštevalo in to tudi obrazložilo. Za učinkovanje same odpovedi pogodbe pa to ni bistveno, ker utemeljenost odpovedi ni odvisna od datuma vložitve zahtevka pri sodišču. Zaradi tega, ker manjka datum odpovedi, ni izrek sodbe nič manj razumljiv, in tudi nobenih zapletov zaradi izvršljivosti ne bo, ker ugotovitvene sodbe niso predmet posebne izvršitve. Sodišče prve stopnje je presodilo, da je pooblaščenec toženke v letu 1992 s tožnikom veljavno sklenil najemno pogodbo za kletne prostore objekta v lasti toženke. Toženka je pooblaščenca pisno pooblastila za vse pravne posle, ki se nanašajo na prodajo tega objekta. Glede na to je sodišče prve stopnje zaključilo, da je toženka pooblaščenca pooblastila za razpolaganje s svojim premoženjem. Torej je bil pooblaščen tudi za sklepanje najemnih pogodb, saj je oddajanje v najem razpolaganje z nepremičnino v smislu gospodarjenja in zato manj kot prodaja. Tega zaključka toženka v pritožbi ne izpodbija več. Pogodba, ki jo sklene zastopnik v imenu zastopanega in v mejah svojih pooblastil, zavezuje neposredno zastopanega in drugo pogodbeno stranko (1.odstavek 85.člena Zakona o obligacijskih razmerjih, ZOR). To pomeni, da zastopnik v pravnem prometu v celoti nadomešča zastopanega. V tej zadevi ni odločilno, ali je bila toženka seznanjena o sklenitvi obravnavane najemne pogodbe in o adaptaciji kleti, ker je pomembna le vednost njenega pooblaščenca. Stvar notranjega razmerja med toženko in njenim pooblaščencem pa je, ali jo je slednji ažurno in popolnoma obveščal o zadevah, ki jih ureja zanjo. Tožnik je torej uspel dokazati, da je s pooblaščencem tožene stranke dne 16.4.1992 sklenil najemno pogodbo za kletne prostore toženkinega objekta. Ugotovljeno je bilo, da je tožnik najel prostore zato, da bi v njih opravljal poslovno dejavnost. Najete prostore, katerih tla in stene so bile surove, je pričel adaptirati, kar je sodišče prve stopnje lahko ugotovilo na podlagi povsem skladnih izpovedi tožnika in priče F., ki je kot takratni pooblaščenec toženke kontaktiral s tožnikom. Da je bil tožnik tisti, ki je vlagal sredstva v adaptacijo najetih prostorov, pa je nenazadnje še dodatno potrjeno z vsebino 4.člena aneksa k najemni pogodbi, ki sta ga tožnik in pooblaščenec toženke sklenila 1.10.1992, in ki govori o tem, da je najemnik v prostor vložil precejšna sredstva in da bo potrebno vložiti še dodatna sredstva. Pritožba tak zaključek izpodbija s tem, ko pravi, da bi sodišče drugače zaključilo,če bi upoštevalo izpoved Gačnikove, ki je kot soseda spremljala potek adaptacije. Ko je sodišče druge stopnje preverilo to trditev, je ugotovilo, da izpoved omenjene priče v nobenem primeru ne bi mogla vplivati na presojo sodišča prve stopnje, ker ta priča v resnici ni izpovedala, da je spremljala potek adaptacije, temveč je izpovedala, da je sporni prostor videla samo dvakrat, za material za adaptacijo pa da ne ve, kdo ga je kupil. Taka izpoved pa nima vpliva na ugotavljanje, kdo je vlagal sredstva v najete prostore in je sodišče prve stopnje z razlogom ni upoštevalo. V sporni prostor je sredstva vlagal torej tožnik. Prav tako se je po 4.členu aneksa najemodajalka (preko pooblaščenca) zavezala, da bo pribavila vso dokumentacijo, ki je nujna za uporabo poslovnih prostorov. V nasprotju s to zavezo je ravnala, ko je tožnika obvestila, da se ne šteje zavezano z najemno pogodbo in da ta zanjo nima nobenih pravnih učinkov, ter mu je s tem dala jasno vedeti, da so z njene strani prekinjene vse aktivnosti v pridobivanje manjkajočih upravnih dovoljenj, potrebnih za uporabo prostora kot poslovnega lokala. Ob takih dejstvih je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo določbe ZOR, ki urejajo razvezo pogodbe zaradi neizpolnitve (124. do 132.člen ZOR). Če iz dolžnikovega vedenja sledi, da svoje obveznosti niti v dodatnem roku ne bo izpolnil, lahko upnik razdre pogodbo, ne da bi dolžniku pustil dodatni rok za izpolnitev (127.člen ZOR). Tožnik se je te pravice poslužil in izpolnil tudi obveznost po Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, da se pogodba o najemu odpoveduje sodno (26.člen ZPSPP). Če je toženka kasneje pridobila dokumentacijo za prostor, je to počela za lastni interes in ne kot izpolnjevanje pogodbenih obveznosti. Iz najemne pogodbe (4.člena aneksa) pa izhaja izrecen dogovor pogodbenih strank, da lahko najemnik odstopi od sklenjene najemne pogodbe, ter zahteva tudi vrnitev vloženih sredstev, če druga pogodbena stranka ne bo zagotovila vseh potrebnih dovoljenj. Ker je toženka zavrnila izpolnitev obveznosti, je bil tožnik upravičen zahtevati povrnitev vloženih sredstev. Sodišče prve stopnje je pravilno obrazložilo, da je tožnikov zahtevek utemeljen tudi z določbo 210.člena ZOR, ker je z razdrtjem najemnega razmerja pravni temelj za povečanje premoženja toženke odpadel. Vrednost vloženih sredstev je ocenil izvedenec gradbene stroke in med pravdnima strankama pred izdajo sodbe ni bila več sporna. Tudi v tem delu je sodišče pravilno ugotavljalo, koliko so vredna vlaganja v prostor, ker je to vrednost, za katero je toženkino premoženje povečano, ne pa to, koliko je tožnik za ta vlaganja dejansko plačal. Zato pritožba neutemeljeno izpodbija sodbo, češ da ni upoštevana korist toženke, ker je očitno, da je upoštevana zgolj korist. Zato tudi ni bistvenega pomena, če je tožnik odstopil od dokazovanja, koliko več denarja od ocenjene vrednosti je vložil v najeti prostor.Sodišče prve stopnje je obrazložilo, da (ne)obstoj upravnih dovoljenj za adaptacijo ne vpliva na obligacijska razmerja med pravdnima strankama, sploh pa je imel tožnik pravno podlago za adaptiranje prostora v sami najemni pogodbi. Vlaganja v najeti prostor so bila ocenjena na dan 9.12.1994, kar je dan,ko je tožnik pri sodišču vložil odpoved najemnega razmerja. Odpoved je bila utemeljena, zato je s tem dnem odpadla pravna podlaga, da bi sredstva v ocenjeni vrednosti spadala v toženkino premoženje. Od tega dne pa je tožnik upravičen zahtevati ne le vrnitve glavnice, temveč tudi plačilo zamudnih obresti. Tudi v tem delu je sodišče prve stopnje sodbo povsem utemeljilo z določbo 214.člena ZOR, ki pravi, da kadar se vrača tisto, kar je bilo neupravičeno pridobljeno, je treba vrniti plodove in plačati zamudne obresti, in sicer, če je bil pridobitelj nepošten, od dneva pridobitve, drugače pa od dneva vložitve zahtevka. Res pa je, da bi moralo sodišče prve stopnje, ko je odločalo o stroških postopka, uporabiti načelo uspeha v pravdi tako, da bi upoštevalo sporni predmet v celoti. Kadar tožeča stranka zahtevek skrči, se to šteje za delni umik tožbe. Za umik zahtevka pa velja posebno pravilo glede povrnitve stroškov (158.člen ZPP/77), ki pravi, da mora v takem primeru tožeča stranka toženi povrniti pravdne stroške, če umika ni povzročila izpolnitev tožene stranke. V konkretnem primeru tožeča stranka ni skrčila zahtevka zato, ker bi tožena stranka že kaj plačala (izpolnila), temveč zato, ker je zahtevek uskladila z izsledki izvedenskega mnenja. Če tožeča stranka ne bi tako ravnala, bi moralo sodišče prve stopnje njen zahtevek v neumaknjenem delu zavrniti. V nobenem primeru pa glede skrčenega dela zahtevka tožeča stranka ne bi izkazala utemeljenosti, kar je osnovni razlog za odločitev, da je upravičena tudi do povrnitve stroškov. Zato je pravilna odločitev takšna, da se upošteva uspeh tožeče stranke v celotni pravdi, ki je od začetka tekla zaradi plačila 3.306.878,00 SIT s pp, tožeči stranki pa je bilo prisojenih 1.583.655,00 SIT s pp. Torej je v pravdi uspela v obsegu 48 %. V takem primeru polovičnega uspeha pride do uporabe določbe 2.odstavka 154.člena ZPP/77, ki pravi, da če stranka deloma zmaga v pravdi, lahko sodišče odloči glede na doseženi uspeh, da vsaka stranka trpi svoje pravdne stroške. Tako je odločilo sodišče druge stopnje, ker je pritožba tožene stranke zoper odločitev o stroških utemeljena, in sklep o stroških ustrezno spremenilo (3.točka 380.člena ZPP/77 v zv. s členom 498 ZPP/99). Ker pa je pritožba tožene stranke zoper odločitev o glavni stvari neutemeljena, je potrebno šteti, da s pritožbo ni uspela, zaradi česar tudi ni upravičena do povrnitve pritožbenih stroškov, ter jih trpi sama (154. in 166. člen ZPP/77 v zv. s členom 498 ZPP/99). Tudi tožeča stranka nosi sama stroške za odgovor na pritožbo, ker ta ni bil potreben strošek pravde.