Jedro

Če je bila ara dana ob sklenitvi predpogodbe, stranki, ki zahteva dvojno aro, ni potrebno odstopiti od predpogodbe, saj pravica zahtevati njeno izpolnitev preneha že na podlagi zakona z iztekom 6 mesečnega roka. Do dvojne are je upravičena le, če izkaže, da so razlogi za neizpolnitev predpogodbe na strani nasprotne stranke. Ta je lahko prejeto aro obdrži, če so razlogi za neizpolnitev predpogodbe na strani stranke, ki vračilo zahteva. Če nobena od stranki ni odgovorna za neizpolnitev predpogodbe, pa je stranka, ki je aro dala, upravičena do njenega vračila, saj je druga stranka aro prejela na podlagi, ki se pozneje ni uresničila.

Izrek

Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje: - v 1. odstavku I. točke izreka za znesek 6.000,00 EUR z zakonskimi obrestmi od 29.03.2007 do plačila, - v 2. odstavku I. točke izreka, - v II. točki izreka, razveljavi ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V ostalem se pritožba zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem, a nerazveljavljenem delu (to je v 1. odstavku I. točke izreka za znesek 4.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 03.12.2007 do plačila) potrdi.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, da ji je tožena stranka dolžna plačati 6.000,00 EUR z zakonskimi obrestmi od 29.03.2007 in 4.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 03.12.2007 do plačila. Tožeči stranki je naložilo tudi povračilo stroškov pravdnega postopka tožene stranke v višini 667,40 EUR.

Zoper takšno odločitev se po svojem pooblaščencu iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) pritožuje tožeča stranka. Meni, da med pravdnima strankama sploh ni bilo sporno, da je predpogodba prenehala učinkovati in da je tožena stranka decembra 2007 sporno nepremičnino prodala tretji osebi. Sklicuje se na določbe Obligacijskega zakonika (Ur. l. RS, št. 83/2001 s spremembami, v nadaljevanju OZ), ki urejajo prenehanje pogodbe zaradi neizpolnitve, za katero je v celoti odgovorna tožena stranka, ki jo je tožeča stranka večkrat pozivala, da pogodbo sklene. Meni, da je predpogodba razvezana po samem zakonu, zato ni bila potrebna nobena odstopna izjava. Sodišče ni upoštevalo, da je tožena stranka predmet predpogodbe prodala tretji osebi in da zato ni bila več mogoča sklenitev glavne pogodbe, tega pa tudi nobena od strank v prekluzivnem 6-mesečnem roku ni zahtevala. Tožena stranka je aro prejela na podlagi pravne podlage, ki se kasneje ni uresničila, zato je dolžna vsaj prejeto vrniti. Ker je tožena stranka nesporno kršila svoje pogodbene obveznosti, je tožeča stranka upravičena tudi do povrnitve škode. Ta ji je nastala že s tem, ko je tožena stranka predmet predpogodbe tretji osebi prodala za višjo ceno in ni odvisna od tega, ali bi tožeča stranka lokal prodala naprej ali ne, pomembno je le, da je bila njegova vrednost višja od dogovorjene. Predlaga spremembo izpodbijane sodbe, podrejeno pa njeno razveljavitev ter priglaša stroške pritožbe.

Tožena stranka v odgovoru na vročeno pritožbo predlaga zavrnitev pritožbe tožeče stranke in priglaša stroške odgovora.

Pritožba je delno utemeljena.

Pravdni stranki sta dne 28.03.2007 sklenili predpogodbo, s katero sta se dogovorili, da bosta do dne 30.04.2007 sklenili prodajno pogodbo za nepremičnino (poslovni prostor), v skladu z notarkinim predlogom pa sta se ustno strinjali, da se najprej uredi lastništvo tožene stranke, šele potem pa se prodajna pogodba sklene. Hkrati sta dogovorili tudi aro v višini 3.000,00 EUR, ki jo je tožeča stranka izročila toženi stranki.

Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek na vračilo dvojne are zavrnilo, ker tožeča stranka ni izkazala, da bi od pogodbe odstopila, s tem pa je ohranila pogodbo in izpolnitveni zahtevek „pri življenju“.

Takšno stališče sodišča prve stopnje bi bilo pravilno, v kolikor bi bila ara dogovorjena v zvezi z glavno pogodbo (prodajno pogodbo), ne gre pa mu pritrditi v konkretnem primeru, ko je bila med pravdnima strankama sklenjena le predpogodba.

Predpogodba je takšna pogodba, s katero se prevzema obveznost, da bo pozneje sklenjena druga, glavna pogodba, vsebovati pa mora bistvene sestavine glavne pogodbe. Na zahtevo zainteresirane stranke naloži sodišče drugi stranki, ki noče skleniti glavne pogodbe, naj to stori v roku, katerega ji določi, sklenitev glavne pogodbe pa se lahko zahteva v šestih mesecih od izteka roka določenega za njeno sklenitev, če ta rok ni določen, pa od dneva, ko bi po naravi posla in okoliščinah pogodba morala biti sklenjena (33. člen OZ).

Tožeča stranka v pritožbi pravilno opozarja, da po izteku prekluzivnega 6 mesečnega roka (1), predpogodba za pravdni stranki ne ustvarja več obveznosti skleniti glavno pogodbo.

V takšnem primeru od pogodbene stranke ni moč terjati, da mora za upravičenost do vračila dvojne are zaradi neizpolnitve obveznosti iz predpogodbe – sklenitve glavne pogodbe, ki ga tožeča stranka uveljavlja v okviru tožbenega zahtevka za plačilo 6.000,00 EUR, od predpogodbe še odstopiti. Utemeljenost tožbenega zahtevka je tako odvisna le še od ugotovljene odgovornosti za neizpolnitev predpogodbe.

Tožeča stranka bi bila lahko upravičena do vračila dvojne are, če gre krivdo za neizpolnitev predpogodbe pripisati toženi stranki, kakor ji je očitala že v tožbi. Ta bi bila lahko upravičena, da aro obdrži, tedaj, ko je krivda za neizpolnitev na strani tožeče stranke (65. člen OZ.) V primeru, da krivde za neizpolnitev ni mogoče pripisati nobeni od pogodbenih strank, je tožena stranka tožeči stranki stranki dolžna vrniti znesek are, saj ga je prejela glede na podlago (v pričakovanju sklenitve prodajne pogodbe), ki se kasneje ni uresničila (190. člen OZ).

Sodišče prve stopnje zaradi napačnega materialnopravnega izhodišča krivde za neizpolnitev pogodbe ni ugotavljalo, čeprav sta pravdni stranki krivdo pripisovali ena drugi, dejansko stanje pa je ostalo v bistvenem delu neugotovljeno. Zato je pritožbeno sodišče odločilo, da pritožbi v višini 6.000,00 EUR z zakonskimi obrestmi od 29.03.2007 do plačila, ugodi in sodbo v tem delu razveljavi ter zadevo v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje, saj je glede na obsežnost potrebnega ponovnega ugotavljanja dejanskega stanja takšna odločitev bolj smotrna (355. člen ZPP).

Sodišče bo moralo ob ponovnem sojenju najprej ugotoviti, kdaj so nastopile okoliščine, ko bi bila prodajna pogodba morala biti sklenjena (kdaj je tožena stranka dobila zemljiškoknjižno dovolilo, ki ji je omogočalo prenos lastninske pravice) in ali je tožena stranka nepremičnino 3. osebi prodala že v času 6 mesečnega roka, v katerem je sklenitev glavne pogodbe mogoče zahtevati. V kolikor bo temu tako, dvoma, kdo je odgovoren za neizpolnitev pogodbe, ne more biti. V kolikor je do odsvojitve tretji osebi prišlo po izteku 6 mesečnega roka, pa glede na očitke, ki sta jih pravdni stranki delili ena drugi, ugotoviti, na čigavi strani je krivda za neizpolnitev pogodbe, potem pa odločiti v skladu s pravili 65. člena OZ. Če krivde ne bo mogoče pripisati nobeni od pravdnih strank, pa toženi stranki naložiti vračilo prejete are, saj je to prejela na podlagi, ki se pozneje ni uresničila.

Pravilno pa je sodišče odločilo glede povračila škode, ki jo tožeča stranka izkazuje, zgolj z navedbo, da je tožena stranka nepremičnino tretji osebi prodala za višjo ceno od dogovorjene med pravdnima strankama. Cena, s katero pogodbeni stranki določita vrednost nepremičnine, je stvar njunega medsebojnega dogovora, lahko je višja ali nižja od dejanske vrednosti nepremičnine, zato ni mogoče pritrditi tožniku, da je razlika med vrednostnima po predpogodbi in pogodbi, sklenjeni s tretjo osebo, enaka njegovi škodi, če pa ni izkazal, da bi za (najmanj) toliko nepremičnino tudi prodal naprej.

Ker uveljavljeni pritožbeni razlogi niso podani, pri presoji pa pritožbeno sodišče tudi ni zaznalo absolutnih bistvenih kršitev pravdnega postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti, pravilno pa je sodišče prve stopnje uporabilo tudi materialno pravo (2. odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo v preostalem delu kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

Ker je pritožbeno sodišče sodbo sodišča prve stopnje delno razveljavilo, je razveljavilo tudi odločitev o stroških pravdnega postopka in odločitev o stroških pritožbenega postopka pridržalo za končno odločbo (4. odstavek 165. člena ZPP).

(1) Več o tem glej Plavšak in ostali: Obligacijski zakonik s komentarjem, 1. knjiga, str. 268.