Jedro

Predkupni upravičenec v izvršilnem postopku varuje svojo predkupno pravico. Ker varuje svojo pravno korist, ima v izvršilnem postopku položaj materialnopravnega udeleženca. V izvršilnem postopku v določenih fazah postopka vstopajo osebe, ki v postopku izvršbe ali zavarovanja uveljavljajo kakšno svojo pravico ali pravno korist, pa niso stranke postopka. Mednje spada tudi imetnik zakonite predkupne pravice in imetnik vknjižene pogodbene predkupne pravice. Torej predkupni upravičenec vstopi kot udeleženec v postopek v fazi izvedbe prodaje. Da mu to zagotovi, mu mora sodišče pred tem vročiti odredbo o prodaji, nato pa pri prodaji z javno dražbo po zadnjem rednem koraku omogočiti, da sprejme nakup po tej ceni. Če se predkupni upravičenec želi udeležiti javne dražbe kot predkupni upravičenec, mora plačati varščino (prvi odstavek 182. člen ZIZ).

Ker sodišče prve stopnje predkupnemu upravičencu ni vročilo odredbe o prodaji, ni bilo pogojev za opravo dražbe in je pritožba predkupnega upravičenca utemeljena. Že iz tega razloga je bilo treba izpodbijani sklep o izročitvi razveljaviti, posledično pa razveljaviti tudi sklep o domiku in elektronsko javno dražbo opravljeno 14. 1. 2022 (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

Izrek

I. Pritožbama se ugodi in izpodbijani sklep razveljavi, posledično pa se razveljavita tudi sklep o domiku in spletna javna dražba z dne 14. 1. 2022 ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločitev.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sklepom (I.) izročilo kupcu nepremičnino ID znak del stavbe 001, (II.) odločilo, da se po pravnomočnosti sklepa pri navedeni nepremičnini v zemljiški knjige vpiše lastninska pravica na ime kupca in (III.) izbrišejo iz zemljiške knjige pravice in bremena s katerimi je določeno s sklepom o domiku in (IV.) naložilo dolžniku, da se iz prodane nepremičnine v 30 dneh po pravnomočnosti izseli in jo prosto oseb in stvari izroči kupcu.

2. Zoper izpodbijani sklep se z isto vlogo pritožujeta predkupni upravičenec A. A. in dolžnik, ki predlagata razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve v ponovno odločanje sodišču prve stopnje ter priglašata pritožbene stroške.

Prvi (v II. točki) najprej predlaga, da naj sodišče izda sklep s katerim bi mu priznalo v zadevi status stranskega intervenienta, tak predlog pa tudi vsebinsko obrazloži. Sicer pa (v III. točki) navaja, da je sodišče bistveno kršilo določbo postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ. Sodišče je namreč dolžno o prodaji na javni dražbi seznaniti predkupne upravičence z vročitvijo odredbe o prodaji in jim na ta način omogočiti, da uveljavijo predkupno pravico. Tega sodišče v tem primeru ni storilo. Predkupno pravico ima pritožnik v skladu z določbo 124. člena SPZ, ki določa, da imajo v primeru, če ima nepremičnina dva ali več etažnih lastnikov in nima več kot pet posameznih delov, pri prodaji posameznega dela v etažni lastnini drugi etažni lastniki predkupno pravico in da se za uveljavljanje predkupne pravice smiselno uporabljajo določila SPZ, ki urejajo predkupno pravico solastnikov. Opozarja tudi na določbo prvega odstavka 182. člena ZIZ, ki pravi, da ima, kdor ima zakonito ali vknjiženo pogodbeno predkupno oziroma odkupno pravico na nepremičnini, ki je predmet izvršbe, prednost pred najugodnejšim ponudnikom, če na poziv sodišča takoj po končani javni dražbi oziroma v določenem roku po končani spletni javni dražbi izjavi, da kupuje nepremičnino pod enakimi pogoji in če najpozneje tri delovne dni pred dražbo položi varščino. Zaradi narave odločitve o dolžnikovi pritožbi pritožbeno sodišče vsebine njegove pritožbe ne povzema.

3. Pritožbi sta utemeljeni.

4. Predkupni upravičenec v pritožbi najprej trdi, da bi se mu moral priznati status stranskega intervenienta. Kot je že bilo večkrat pojasnjeno v sodni praksi, je v 15. členu ZIZ določeno, da se pravila ZPP uporabljajo v izvršilnem postopku le smiselno, zato priglasitev stranske intervencije na strani ene od strank, kot to opredeljuje ZPP v določbi člena 199. za pravdne postopke, v izvršilnih postopkih ni možna. Zakon o izvršbi in zavarovanju namreč določa različne pravne položaje, ko je osebi, ki sicer ni stranka postopka, kot udeležencu zaradi varstva njenih pravic in pravnih koristi omogočeno sodelovanje v postopku1 in med temi je tudi predkupni upravičenec, katerega pravni položaj je varovan z določbama 181. in 182. člena ZIZ. Vendar pa pritožbeno sodišče o predlogu za dovolitev stranske intervencije ne more odločiti kot prvo, ampak bo v nadaljevanju postopka moralo o takšnem predlogu odločiti sodišče prve stopnje, kljub temu pa je pritožbeno sodišče lahko odločalo o nadaljnjih pritožbenih navedbah predkupnega upravičenca, saj (kot je bilo pojasnjeno) predlog za dopustitev stranske intervencije v ničemer ne vpliva na pravice predkupnega upravičenca.

5. Predkupni upravičenec utemeljeno uveljavlja absolutno bistveno kršitev določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ, ker mu sodišče pred opravo spletne javne dražbe prve stopnje ni vročilo odredbe o prodaji.

6. Res je, da se sedmi odstavek 181. člena ZIZ nanaša le na vročanje odredbe o prodaji predkupnim upravičencem in se ne nanaša na dolžnost upoštevanja zakonitega predkupnega upravičenca v postopku prodaje. Da pa ga je potrebno upoštevati, jasno izhaja iz 182. člena ZIZ. Zakonita predkupna pravica se v zemljiško knjigo ne vpisuje. V zemljiško knjigo se namreč v skladu s 13. členom Zakona o zemljiški knjigi, v nadaljevanju ZZK-1 vpisujejo le pogodbene predkupne pravice. Vendar pa sta v izvršilnem postopku upoštevani tako zakonita kot tudi vknjižena predkupna pravica, kar jasno izhaja iz 181. in 182. člena ZIZ.

7. Predkupni upravičenec v izvršilnem postopku varuje svojo predkupno pravico. Ker varuje svojo pravno korist, ima v izvršilnem postopku položaj materialnopravnega udeleženca. V izvršilnem postopku v določenih fazah postopka vstopajo osebe, ki v postopku izvršbe ali zavarovanja uveljavljajo kakšno svojo pravico ali pravno korist, pa niso stranke postopka. Mednje spada tudi imetnik zakonite predkupne pravice in imetnik vknjižene pogodbene predkupne pravice.2 Torej predkupni upravičenec vstopi kot udeleženec v postopek v fazi izvedbe prodaje. Da mu to zagotovi, mu mora sodišče pred tem vročiti odredbo o prodaji, nato pa pri prodaji z javno dražbo po zadnjem rednem koraku omogočiti, da sprejme nakup po tej ceni. Če se predkupni upravičenec želi udeležiti javne dražbe kot predkupni upravičenec, mora plačati varščino (prvi odstavek 182. člen ZIZ).

8. Na podlagi podatkov, ki jih je v pritožbi navedel A. A., podatkov iz spisa in vpogleda v zemljiško knjigo, je mogoče ugotoviti, da ima pritožnik vsekakor zakonito predkupno pravico. Večstanovanjska hiša, v kateri je dolžnikovo stanovanje, ki je tudi predmet te izvršbe, ima namreč tri posamezne dele in tri etažne lastnike, kar ustreza pogojem iz prvega odstavka 124. člena SPZ.

9. Ker torej sodišče prve stopnje predkupnemu upravičencu ni vročilo odredbe o prodaji, ni bilo pogojev za opravo dražbe in je pritožba predkupnega upravičenca A. A. utemeljena. Že iz tega razloga je bilo treba izpodbijani sklep o izročitvi razveljaviti, posledično pa razveljaviti tudi sklep o domiku in elektronsko javno dražbo opravljeno 14. 1. 2022 (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

10. Sodišče prve stopnje bo v ponovljenem postopku moralo ponovno opraviti prodajo nepremičnine in pri tem povabiti k dajanju ponudbe tudi predkupnega upravičenca.

11. Ker je bil torej sklep o izročitvi, ki ga izpodbija tudi dolžnik, v celoti razveljavljen, je bilo treba ugoditi tudi dolžnikovi pritožbi, pri tem pa pritožbeno sodišče zaradi narave odločitve posebej ne odgovarja na dolžnikove pritožbene navedbe.

12. Vseeno pa je treba opozoriti, da je dolžnik v pritožbi navedel, da je sodišče prve stopnje v obrazložitvi izpodbijanega sklepa napačno zapisalo, da v 60 dneh od vročitve sklepa o izvršbi ni vložil predloga po prvem odstavku 210. člena ZIZ, da bi v prodanem stanovanju kot najemnik stanoval še tri leta od prodaje. Iz spisa je razvidno, da je dolžnik ustrezen predlog res pravočasno vložil. Sklep o izvršbi mu je bil vročen 9. 2. 2021, predlog po 210. členu ZIZ pa je vložil 2. 4. 2021, torej znotraj zakonske 60-dnevnega roka. V nadaljevanju postopka bo zato moralo sodišče prve stopnje odločiti tudi o tem dolžnikovem predlogu.

13. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ.

1 5. točka 16. člena ZIZ. 2 Vesna Rijavec, Civilno izvršilno pravo, GV založba, 203 stran 88.