Jedro

Tožniki bi zaradi svoje dokazane pričakovalne lastninske pravice uspeli tudi v primeru, če upnik dejansko ne bi vedel (oziroma ob ustrezni skrbnosti ne bi mogel vedeti) za razpolaganja svoje dolžnice s spornimi stanovanji, ker je svojo zastavno pravico pridobil šele v izvršilnem sodnem postopku.

Dobra vera upnika, ki je pridobil hipoteko šele z zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi (torej ne s pravnim poslom), ni pomembna. To seveda ne pomeni, da se varuje slabovernega upnika, ampak nasprotno, namreč da se niti dobroverni upnik na svojo dobro vero v takih primerih ne bo mogel uspešno sklicevati. Skrbnost tožnikov se v tem smislu pokaže kot pravno nepomembno vprašanje.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se sedaj glasi: „Ugotovi se, da je nedopustna izvršba, dovoljena s sklepom Okrajnega sodišča v Ljubljani, In 1163/2007 z dne 26. 5. 2008, na predlog upnika I. d. o. o. zoper dolžnico U., d. o. o., za izterjavo 312.904,36 EUR, in sicer v delu, ki meri na naslednje predmete izvršbe: stanovanje št. 13 v 2. nadstropju, C. v LJ, ident. št. 000 pri vl. št. 2412/13 k. o. X zemljiške knjige Okrajnega sodišča v Ljubljani (last M.K in R.K vsakega do ½); kletna shramba št. 3, C. v LJ., ident. št. 000, pri vl. št. 2411/18 k. o. X zemljiške knjige Okrajnega sodišča v Ljubljani (last M.K in R.K vsakega do ½); stanovanje št. 12 v 1. nadstropju, C. v LJ, ident. št. 000, pri vl. št. 2412/12 k.o. X. zemljiške knjige Okrajnega sodišča v Ljubljani (last A.S); stanovanje št. 24 v 3. nadstropju, C. v LJ, ident. št. 000, pri vl. št. 2412/24 k. o. X zemljiške knjige Okrajnega sodišča v Ljubljani (last A.Š); stanovanje št. 10 v 3. nadstropju, C. v LJ., ident. št. 000, pri vl. št. 2411/10 k.o. X. zemljiške knjige Okrajnega sodišča v Ljubljani (last M.); stanovanje št. 14 v 2. nadstropju, C. v LJ., ident. št. 000, pri vl. št. 2412/14 k.o. X. zemljiške knjige Okrajnega sodišča v Ljubljani (last M); kletna shramba št. 18, C. v LJ., ident. št. 000, pri vl. št. 2411/33 k.o. X. zemljiške knjige Okrajnega sodišča v Ljubljani (last M); stanovanje št. 9, v 3. nadstropju, C. V LJ., ident. št. 000, pri vl. št. 2411/9 k.o. X. zemljiške knjige Okrajnega sodišča v Ljubljani (last M).“

II. Tožena stranka je dolžna tožnikom povrniti pravdne stroške, vključno s pritožbenimi, v znesku 15.643,40 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi od naslednjega dne dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je tudi v drugem sojenju zavrnilo tožbeni zahtevek tožnikov za ugotovitev nedopustnosti izvršbe na nepremičnine tožečih strank, dovoljeno s sklepom Okrajnega sodišča v Ljubljani In 1163/2007 z dne 26. 5. 2008 (1. tč.). Upoštevaje neuspeh tožnikov je tem naložilo v plačilo pravdne stroške tožene stranke v 15 dneh v znesku 6.715,08 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (2. tč.). Gre za izvršbo tožene stranke proti njeni dolžnici U. d. o. o., od katere so tožniki kupili stanovanja, sedaj predmet izvršbe, in se kot lastniki pred zaznambo izvršbe še niso vknjižili v zemljiško knjigo. Tudi tokrat je sodišče prve stopnje ocenilo, da je tožena stranka upravičeno zaupala v zemljiškoknjižne podatke in pri tem ravnala pošteno, po drugi strani pa je ravnanje tožnikov ocenilo kot malomarno, saj niso pravočasno poskrbeli za vpis svojih pravic.

2. Zoper to sodbo se pritožujejo tožniki iz vseh pritožbenih razlogov: bistvenih kršitve določb pravdnega postopka, zmotne uporabe materialnega prava in zmotne oziroma nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (338. čl. Zakona o pravdnem postopku; ZPP). Pritožbenemu sodišču predlagajo, da pritožbi ugodi, sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku oziroma zadevo vrne v novo odločanje sodišču prve stopnje, v vsakem primeru pa stroške pritožbenega postopka naloži toženi stranki. Grajajo previsok dokazni standard, ki da ga je tudi tokrat uporabilo sodišče prve stopnje in dokazno oceno o tem, kaj je vedel oziroma kaj je moral in mogel vedeti odvetnik G. Z. Njegova izpovedba je neverodostojna in ji sodišče ne bi smelo slediti. V vsakem primeru je bilo precej indicev najmanj za to, da bi se pozanimal, ali zemljiškoknjižno stanje ustreza dejanskemu. Če je to opustil, ni bil skrben, kot bi moral biti. Meni, da tožena stranka ni izkazala nobene skrbnosti glede preverjanja premoženja U, d. o. o.. Pritožba našteva okoliščine, ki bi lahko pri toženi stranki vzbudile sum, da so bila stanovanja prodana in da torej zemljiško knjižno stanje ni pravilno. Zastopniki tožene stranke niso ukrenili ničesar, da bi dejansko stanje v naravi primerjali s stanjem v zemljiški knjigi. Pritožba graja tudi oceno sodišča prve stopnje, da tožeče stranke niso ravnale dovolj skrbno in niso poskrbele za vpis svojih pravic v zemljiško knjigo, zaradi česar morajo same nositi negativne posledice, ki so jih doletele. Pritožba meni, da je ob vseh izvedenih dokazih možen le zaključek, da so tožniki ravnali s potrebno skrbnostjo, ko so za vpis v zemljiško knjigo plačali, izdali naročila, pooblastila in priložili potrebne listine za izvedbo vknjižbe prodajalki - družbi U. d. o. o.. Meni, da je na dlani tehtanje med lastninsko pravico tožnikov na eni in med varstvom naložbe toženke na drugi strani, pri čemer bi moralo sodišče dati prednost tožnikom.

3. Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je med drugim v zadostni meri ugotovilo vsa pravno odločilna dejstva, relevantnih kršitev določb postopka ni zagrešilo, ni pa v celoti pravilno uporabilo materialnega prava.

6. Tožba za nedopustnost izvršbe ali izločitvena tožba ima pravno podlago v 3. odst. 65. čl. v zvezi s 1. odst. 64. čl. Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ). Tako za samo izločitveno tožbo kot za ugovor tretjega v izvršilnem postopku velja, da mora tožnik oziroma tretji v izvršilnem postopku verjetno izkazati, da ima na predmetu izvršbe pravico, ki izvršbo preprečuje. Pravice, ki jih uveljavlja tretji, so po svoji naravi lahko stvarnopravne, druge absolutne pravice in tudi obligacijske pravice (na primer zakup, hramba). V trenutku (predloga) razširitve izvršbe na sporne nepremičnine so imeli tožniki lastninsko pravico v pričakovanju (tim. pričakovalno pravico), kar zadošča, da se ubranijo izvršbe na tem svojem premoženju, kot bo obrazloženo.

7. V konkretnem primeru ni sporno, kar povzema tudi sodišče prve stopnje večinoma v 6. tč. svoje obrazložitve, da: so tožniki od dolžnice U. d. o. o., med leti 1999 in 2002 kupili stanovanja v stanovanjsko-poslovnem objektu na C. v LJ, ki so sedaj predmet izvršbe, in jih prevzeli v posest; v času nakupa stanovanjsko-poslovni objekt, v katerem so se stanovanja nahajala, še ni bil dokončan, etažna lastnina še ni bila oblikovana in zato prodajne pogodbe niso vsebovale zemljiškoknjižnih dovolil; so tožniki za vpis lastninske pravice po vzpostavitvi etažne lastnine pooblastili prodajalko; se je etažna lastnina oblikovala v letu 2004; je bil 7. 5. 2008 vložen predlog tožene stranke za razširitev izvršbe na sporne nepremičnine, 26. 5. 2008 je bil izdan sklep, s katerim je bilo temu predlogu ugodeno; so se za tem tožniki vpisali kot lastniki vsak na svojem kupljenem stanovanju v zemljiško knjigo in v izvršilnem postopku podlagi ugovor tretjega, zaradi česar so bili napoteni na pot predmetne pravde; Ob tem je sodišče prve stopnje nadalje med drugim ugotovilo, kar tudi ni izpodbijano, da: je U. d. o. o., gradila in prodajala stanovanja za trg, kar se je na splošno vedelo; je bil pooblaščenec tožene stranke odvetnik G. Z, ki je vložil sporni predlog za razširitev izvršbe, kot likvidacijski upravitelj tožene stranke med leti 1998 in 2006 v upniškem odboru U. d. o. o., in v tej funkciji seznanjen s premoženjem dolžnice, ker je bil seznanjen z načrtom finančne reorganizacije, ta pa ni vseboval spornih stanovanj; je bil načrt (v letu 2007) predložen tudi zakonitemu zastopniku tožene stranke; slednji je bil predsednik upniškega odbora E. B, ki je prav tako prodajala stanovanja v LJ; je bila v času predloga za razširitev izvršbe na enem od stanovanj zaznamba zavrnitve vpisa lastninske pravice, ki pa je bila kasneje izbrisana, toženi stranki pa je bila sicer pomotoma predložena tudi pogodba o prodaji nepremičnine na C. v LJ; tožena stranka (ne njen zakoniti zastopnik ne pooblaščenec ne kdorkoli drug) ni storila nič, da bi preverila, ali na spornih stanovanjih obstajajo kakšne (izvenknjižne) pravice tretjih oseb.

1. Na podlagi navedenih dejstev pritožbeno sodišče sprejema drugačno materialnopravno oceno, in sicer meni, da so tožniki ravnali ustrezno, povprečno skrbno, tožena stranka pa ne, pri čemer zanjo velja drugačno merilo zahtevane skrbnosti, namreč skrbnost dobrega gospodarstvenika.

2. Drži, kar povzema prvostopenjsko sodišče iz odločbe VS RS III Ips 57/2002, da ni mogoče postaviti kot pravila zahteve, da si hipotekarni upnik tudi v naravi ogleda nepremične, če se želi kot pošteni pridobitelj sklicevati na podatke zemljiške knjige, vendar se taka (sicer izjemna) zahteva vzpostavi v določenih okoliščinah, ko obstajajo vsaj indici za izvenknjižne pravice tretjih oseb. Prav tak pa je po oceni sodišča tudi konkretni primer. Ugotovljen je namreč indic, da zemljiškoknjižni podatki niso točni, saj v načrtu finančne reorganizacije v premoženju dolžnice U. d. o. o., stanovanja, ki so bila sicer po zemljiškoknjižnih podatkih last dolžnice, niso bila zavedena. Razlaga, da to ni bil indic za pravice tretjih oseb na teh stanovanju, češ da se je sumilo, da U. d.o.o. premoženje pač skriva, ni prepričljiv argument, saj lastnina, ki je vpisana v zemljiški knjigi, nikakor ni skrita. Ob izhodiščnem splošnem vedenju, da stanovanja dolžnica prodaja (ter še dodatno ob drugih zgoraj navedenih, pa sicer manj pomembnih indicih), bi bila običajna skrbnost povprečnega gospodarstvenika, da bi preveril, ali so tudi tu sporna stanovanja (že) prodana. Ker tega toženka ni storila, se ne more sklicevati na dobro vero in poštenje.

3. Nadalje se pritožbeno sodišče ne strinja z oceno prvostopenjskega sodišča glede ravnanja tožnikov in meni, da je le-to povsem ustrezalo ravnanju povprečno skrbnega kupca. Stanovanja so kupili (sklenili veljavne prodajne pogodbe) in jih prevzeli v posest, za vzpostavitev etažne lastnine in vpis lastninske pravice pa pooblastili ustrezno osebo, ki se s takimi zadevami ukvarja (prodajalca nepremičnin, U. d. o. o.). Dolgotrajnost postopkov vzpostavitve etažne lastnine in vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo samo po sebi ne more utemeljiti očitka malomarnega ravnanja.

4. Vendar pa pritožbeno sodišče dodaja, da kljub deloma drugačni dosedanji praksi(1) že iz odločbe Ustavnega sodišča Up 128/03 izhaja, da dobra vera upnika, ki je pridobil hipoteko šele z zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi (torej ne s pravnim poslom), ni pomembna. To seveda ne pomeni, da se varuje slabovernega upnika, ampak nasprotno, namreč da se niti dobroverni upnik na svojo dobro vero v takih primerih ne bo mogel uspešno sklicevati (2).(Skrbnost tožnikov se v tem smislu pokaže kot pravno nepomembno vprašanje.) V konkretnem primeru to pomeni, da bi tožniki zaradi svoje dokazane pričakovalne lastninske pravice uspeli tudi v primeru, če upnik dejansko ne bi vedel (oziroma ob ustrezni skrbnosti ne bi mogel vedeti) za razpolaganja svoje dolžnice s spornimi stanovanji, ker je svojo zastavno pravico pridobil šele v izvršilnem sodnem postopku.

5. Pritožba ima prav, da gre za kolizijo pravic tožnikov do njihove lastnine s pravico upnika do poplačila svoje terjatve. Prednost pa je treba dati prvim. Upnik s tem res ne bo poplačan, kar je sicer njegova pravica, a ne bo na slabšem, poplača pa se (načeloma) lahko iz kateregakoli premoženja. V nasprotnem primeru (če bi pretehtal interes upnika do poplačila iz tega konkretnega premoženja) pa bi dejansko prišlo do posega v premoženje tožnikov, in to z izvršbo na premoženje, ki ni dolžnikovo. Tožbeni zahtevek tožnikov je zato utemeljen.

6. Pritožbi tožnikov je bilo zato treba ugoditi in na podlagi 5. al. 358. čl. ZPP spremeniti izpodbijano sodbo in ugoditi tožbenemu zahtevku tožnikov.

7. Sprememba odločitve o glavni stvari je terjala tudi spremembo odločitve o pravdnih stroških (2. odst. 165. čl. ZPP). Zaradi neuspeha v pravdi je tožena stranka tista, ki je dolžna povrniti stroške tožnikov, ki so bili za pravdo potrebni (1. odst. 154. čl. ZPP in 155. čl. ZPP), vključno s pritožbenimi (2. odst. 165. čl. ZPP). Tožeči stranki so nastali naslednji odvetniški stroški: nagrada za postopek pred sodiščem prve stopnje 1.857,70, nagrada za narok 1.714 EUR, postopek s pritožbo 2 X 2.286,40 EUR, vse povečano za 20 % DDV, 20 EUR materialnih stroškov ter sodne takse, in sicer za postopek pred sodiščem prve stopnje in za pritožbo s pritožbo po 4.125 EUR, kar skupaj znese 15.643,40 EUR.

(1) V tem smislu tudi prejšnji razveljavitveni sklep I Cp 1681/2011 v tej zadevi, pa odločbe VS RS II Ips 220/2006, III Ips 57/2002 in mnoge druge, ki jih navaja tudi pritožba.

(2) Tako izrecno npr. odločbi VS RS II Ips 475/2008 in II Ips 132/2009. Glej obširnejše razloge za tako stališče tudi v Hudej J, Ščernjavič I., Ponovni premislek o nekaterih temeljnih izhodiščih stvarnega prava pri prenosu lastninske pravice na nepremičninah, Pravna Praksa, GV Založba Ljubljana, št. 3., l. 2012, str. 22.