Jedro

Kupec praviloma ni dolžan plačati nobenega obroka kupnine, dokler mu prodajalec ne zagotovi pogojev za vpis njegove lastninske pravice na stanovanju, razen če se pogodbenika dogovorita drugače, javnemu nepremičninskemu skladu pa v tem primeru ni potrebno zagotoviti zavarovanja iz 13. člena ZVKSES.

Pravica prodajalca, da odstopi od pogodbe v primeru kupčeve zamude s plačilom, ki ne sme biti krajša od enega meseca, je lahko urejena tudi v splošnih pogojih prodaje.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Vsaka pravdna stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo primarni tožbeni zahtevek tožeče stranke, da se ugotovi, da je odstop tožene stranke od prodajne pogodbe, ki sta jo dne 28.01.2005 v obliki notarskega zapisa opr. št. SV 268/2005 – notar X, sklenili tožeča in tožena stranka, neutemeljen in nezakonit, ter da je tožena stranka s tožečo stranko dolžna skleniti prodajno pogodbo za nepremičnino, enakovredno nepremičnini, ki je bila predmet navedene prodajne pogodbe. Zavrnilo je tudi podredni tožbeni zahtevek tožeče stranke, da se ugotovi, da je odstop tožene stranke od navedene prodajne pogodbe neutemeljen in nezakonit, ter da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati 38.369,50 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 17.11.2006 dalje. Tožeči stranki je naložilo povračilo pravdnih stroškov tožene stranke v višini 2.604,35 EUR.

Zoper navedeno sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) pritožuje tožeča stranka. Nasprotuje zaključku sodišča prve stopnje, da se ne more sklicevati na pravilo o sočasnosti izpolnitve, ker je tožena stranka javni nepremičninski sklad. Da je tožena stranka javni nepremičninski sklad, ni splošno znano dejstvo (odločba I Cpg 199/2003), če pa je, bi ga tožena stranka morala zatrjevati, česar pa ni storila (odločba III Ips 79/2005). Meni, da je takšna kršitev sodišča bistvena, saj je vplivala na pravilnost in zakonitost izpodbijane sodbe. Nasprotuje tudi zaključku, da lahko prodajalec odstopi od pogodbe, ne da bi kupcu dal dodatni enomesečni rok za plačilo zamujenih obrokov kupnine. Obveznost dodatnega roka izhaja iz 1. odstavka 14. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES), nasprotno pa ni bilo dogovorjeno s pogodbo. Zgolj določba Splošnih pogojev, ki takšno določilo vsebujejo, namreč ne zadostuje, saj 2. odstavek 14. člena ZVKSES nalaga dogovor v sami prodajni pogodbi. Da zakon ločuje med urejanjem v prodajni pogodbi in urejanjem v splošnih pogojih, izhaja tudi iz določbe 1. odstavka 6. člena ZVKSES, ki izrecno imenuje tako prodajno pogodbo kot Splošne pogoje. Ker je ZVKSES specialni predpis, ni mogoče uporabiti 120. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), da so splošni pogoji del prodajne pogodbe in da zavezujejo tako kot ta. Ker možnost odstopa brez dodatnega roka ni bila dogovorjena v prodajni pogodbi, je odstop tožene stranke nezakonit in nedopusten. Predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe in ponovno sojenje, podredno pa njeno spremembo in priglaša stroške pritožbe.

Tožena stranka v odgovoru na pritožbo predlaga zavrnitev pritožbe tožeče stranke in priglaša stroške odgovora.

Pritožba ni utemeljena.

Pravdni stranki sta 28.01.2005 pred notarjem sklenili prodajno pogodbo št. 1791/2005 (v nadaljevanju prodajna pogodba), katere predmet je bilo mansardno trisobno stanovanje z oznako 8A-M2, v izmeri 88,40 m2, v 4. nadstropju stanovanjskega naselja ... (v nadaljevanju stanovanje) ter dve parkirni mesti, za kupnino 191.847,50 EUR. Dogovorili sta se, da bo tožeča stranka kot kupec kupnino poravnala v naslednjih obrokih:

19.184,75 EUR kot aro ob podpisu prodajne pogodbe,

57.554,24 EUR najkasneje v 90-ih dneh po podpisu prodajne pogodbe,

47.961,88 EUR najkasneje do 15.08.2006,

38.369,50 EUR najkasneje do 15.12.2006,

28.777,13 EUR pred izročitvijo, praviloma do 15.03.2007. Tožnik je do 16.10.2006 plačal naslednje:

19.184,75 EUR ob podpisu pogodbe

47.982,75 EUR dne 03.05.2005,

9.571,98 EUR dne 04.05.2005, 788,84 EUR dne 17.06.200, skupaj 58.343,58 EUR. V celoti je tako tožnik plačal 1. obrok, v višini 789,33 EUR pa deloma drugi obrok kupnine.

Dne 16.10.2006 je tožena stranka na tožnika naslovila opomin pred odstopom od pogodbe, v katerem mu je dala na voljo dodatni 8-dnevni rok za poravnavo dolga. Tožnik je dne 24.10.2006 plačal 20.034,57 EUR, tožena stranka pa ga je 07.11.2006 pisno obvestila, da odstopa od pogodbe. Dne 14.11.2006 je tožnik plačal 27.921,43 EUR. Tožena stranka je vztrajala pri odstopu od pogodbe in tožniku vrnila vse, kar je plačal, razen are v višini 19.184,75 EUR.

Tožnik zatrjuje, da obrokov kupnine ni bil dolžan plačati, saj tožena stranka ni zagotovila pogojev za vpis. Če pa je bil obroke dolžan plačati, pa tožena stranka zaradi njegove zamude s plačili ne bi smela odstopiti od pogodbe pod pogojem, da plača v 8 dneh, pač pa bi mu morala dati na voljo enomesečni rok.

Prodajno pogodbo, sklenjeno med pravdnima strankama, urejajo splošni obligacijski predpisi (OZ), izjeme in posebnosti pa so urejene v ZVKSES. Ta v 12. členu ureja pravilo sočasne izpolnitve. Skladno s to določbo, kupec ni dolžan plačati nobenega obroka kupnine, dokler niso izpolnjeni pogoji za vknjižbo njegove lastninske pravice na predmetu pogodbe in dokler prodajalec ni sposoben izročiti kupcu nepremičnine z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi. Takšno pravilo pa ne velja absolutno, saj zakon pod pogoji zavarovanja (skrbniški račun, bančna garancija ali poroštvo zavarovalnice) dopušča tudi možnost dogovora o predčasnem plačilu kupnine (13. člen ZVKSES). To možnost sta pravdni stranki izkoristili in tožečo stranko zavezali k plačilu kupnine, preden so bili izpolnjeni pogoji za izročitev in vpis stanovanja, nista pa dogovorili zavarovanja, ki bi ga bila po mnenju pritožnika dolžna priskrbeti tožena stranka kot prodajalec.

Pritrditi gre stališču sodišča prve stopnje, da za toženo stranko kot javni nepremičninski sklad takšna zaveza na podlagi 91. člena ZVKSES (ki obveznost dati zavarovanje za javne nepremičninske sklade izključuje) ne velja. Ne drži namreč, da tožena stranka ni zatrjevala, da sodi med javne nepremičninske sklade. Že v odgovoru na tožbo je pojasnila, da na podlagi 91. člena, ki določa, da je dogovor o predčasnem plačilu kupnine dopusten brez zagotovljenega zavarovanja, tožena stranka ni bila dolžna zagotoviti zavarovanja, tožeča stranka pa je bila dolžna plačati obroke, kot je bilo dogovorjeno (list. št. 29 spisa). Oznaka tožene stranke kot javnega sklada, pa izhaja tudi iz njenega imena. Ne drži niti, da status tožene stranke kot javnega nepremičninskega sklada ni splošno znano dejstvo. Nedvomno je namreč dejstvo, da je Stanovanjski sklad RS, javni nepremičninski sklad, splošno znano dejstvo. Nasprotnega ne potrjuje niti odločba I Cpg 199/2003, na katero se sklicuje tožeča stranka, saj se ta nanaša na podatke, ki se o pravni osebi vpisujejo v sodni register, med navedenima pa ni mogoče potegniti enačaja.

Ker se je tožnik veljavno zavezal, da bo plačal obroke kupnine, še preden bo tožena stranka zagotovila pogoje za vpis in izročitev stanovanja, je potrebno ugotoviti še, ali je tožena stranka zaradi zamude tožeče stranke s plačili imela pravico odstopiti od pogodbe, ne da bi tožniku dala na voljo dodatni enomesečni rok za poravnavo zapadlih obveznosti.

1. odstavek 14. člena ZVKSES določa, da v primeru, če kupec zamudi s plačilom kupnine oziroma posameznega obroka kupnine, lahko prodajalec s pisno izjavo odstopi od pogodbe, če da kupcu dodatni rok za plačilo kupnine oziroma obroka kupnine, ki ne sme biti krajši od enega meseca. 2. odstavek pa pogodbenikoma daje možnost, se s prodajno pogodbo dogovorita, da lahko prodajalec (s pisno izjavo) odstopi od prodajne pogodbe ne da bi kupcu dal dodaten rok za plačilo kupnine, če kupčeva zamuda s plačilom kupnine oziroma posameznega obroka kupnine traja določeno obdobje, ki ne sme biti krajše od enega meseca. Nesporno je tožena stranka takšno možnost vnesla v določbe Splošnih pogojev. Ti namreč v 3. odstavku 13. člena določajo, da v primeru, da kupec zamuja s plačilom posameznega obroka kupnine več kot 60 (šestdeset) dni, prodajalec lahko odstopi od prodajne pogodbe, ne da bi končnemu kupcu dal dodaten rok za plačilo. Tožeča stranka zatrjuje, da takšen zapis ne zadostuje zahtevi iz 2. odstavka 14. člena ZVKSES, saj ta terja določitev takšne pravice prodajalca v prodajni pogodbi. Splošni pogoji so urejeni v 8. členu ZVKSES. Ti morajo obsegati vsa pravila o medsebojnih pravicah in obveznostih prodajalca in kupca, razen pravil o določitvi posameznega dela stavbe, ki je predmet posamezne prodajne pogodbe, in o določitvi kupnine za ta posamezen del stavbe ter vse sestavine, ki jih mora po SPZ obsegati enostranski pravni posel o oblikovanju etažne lastnine (1. odstavek 8. člena ZVKSES). Splošni pogoji so sestavni del vsake prodajne pogodbe (3. odstavek 8. člena ZVKSES), v njih pa morajo biti tako vsebovane vse pravice in obveznosti, razen opredelitve stanovanja in kupnine. Glede na takšno določbo ni mogoče pritrditi stališču pritožnika, da ureditev pravice prodajalca, da v primeru kupčeve zamude več kot 60 dni brez dodatnega roka lahko odstopi od pogodbe,v splošnih pogojih, ne zadostuje zahtevi iz 2. odstavka 12. člena ZVKSES.

Ob pravilni uporabi materialnega pogodbenega prava pa je ugotoviti tudi, da sta pravdni stranki s prodajno pogodbo izrecno uredili prodajalčevo pravico do odstopa. Ta v 1. odstavku 6. člena določa, da lahko prodajalec odstopi do prodajne pogodbe v primeru zamude kupca s plačilom in vrne kupnino, v rokih in na način, določen v 3., 4., in 5. odstavku 13. člena Splošnih pogojev. Kot že rečeno, pa pravico prodajalca, da odstopi od pogodbe brez dodatnega roka v primeru kupčeve zamude več kot 60 dni, ureja ravno 3. odstavek 13. člena Splošnih pogojev.

Ker je tožnik s plačilom (pretežnega dela) 2. obroka kupnine zamujal več kot 60 dni (čemur ne nasprotuje), svojega dolga pa ni poravnal niti v dodatnem 8- dnevnem roku, ki mu ga je dala na voljo tožena stranka, je imela ta pravico odstopiti od pogodbe, ne da bi tožniku dala na voljo dodatni enomesečni rok za plačilo.

Ker je bil odstop od pogodbe tožene stranke zakonit, tudi ni moč ugoditi tožbenemu zahtevku tožnika, da je dolžna tožena stranka skleniti prodajno pogodbo za enakovredno stanovanje, niti da mu je dolžna vrniti dvojno aro (2. odstavek 65. člena OZ).

Ker uveljavljeni pritožbeni razlogi niso podani, pri presoji pa pritožbeno sodišče tudi ni zaznalo absolutnih bistvenih kršitev pravdnega postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti, pravilno pa je sodišče prve stopnje uporabilo tudi materialno pravo (2. odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka, to pa velja tudi za toženo stranko, ki je podala odgovor na pritožbo, saj ta ni v ničemer doprinesel k pritožbeni odločitvi (1. odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 163. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 155. člena ZPP).