Jedro

Odločba z dne 13. 5. 1966 po vsebini predstavlja akt o podelitvi pravice gradnje, ki je imel po tedanji ureditvi vpliv tudi na premoženjsko pravna razmerja graditelja stavbe. Sicer je za oceno, ali je pravni prednik tožnice pridobil pravico uporabe na zemljišču, pomembno to, da je gradil ob vednosti in izrecnem dovoljenju pravne prednice toženke, ki je v ta namen z odločbo o dovoljenju gradnje dala zemljišče v uporabo, da si zgradi garažo, in kasneje izdala druga potrebna upravna soglasja. Enako pomembna je tudi ugotovitev sodišča prve stopnje, da je pravni prednik tožnice gradnjo dejansko izpeljal in to z lastnimi sredstvi.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki sami krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je tožnica lastnica nepremičnine parc. št. ..., k. o. ..., zemljišča pod stavbo 13 m2. Pravdne stroške tožnice v višini 834,75 EUR je naložilo v plačilo toženki.

2. Zoper sodbo se pritožuje toženka iz vseh pritožbenih razlogov. Predlaga spremembo sodbe v smeri zavrnitve tožbenega zahtevka. Opozarja na dve kršitvi procesnih pravil. Meni, da je sodišče prve stopnje kršilo razpravno načelo pri ugotavljanju sklepanja ustne prodajne pogodbe med tožnico in njenim pravnim prednikom. Tožnica tekom postopka ni trdila, da je do ustne sklenitve pogodbe sploh prišlo, temveč je to podlago želela nadomestiti s svojim zaslišanjem in zaslišanje priče A. A., kar pa je nedopustno, saj dokazi ne morejo nadomestiti manjkajoče trditvene podlage. Sodišče je svojo odločitev oprlo med drugim tudi na dokaz - obvestilo o poskusnem izračunu vrednosti nepremičnin z dne 21. 2. 2011, ki pa ga je tožnica predložila šele z vlogo 7. 1. 2014, po prvem naroku za glavno obravnavo, pri čemer ni pojasnila, zakaj navedenega dokaza brez svoje krivde ni mogla predložiti najkasneje na prvem naroku. Nadalje pritožba navaja, da pravni prednik tožnice ob sklepanju prodajne pogodbe z njo in pred tem ni imel pravice uporabe na sporni nepremičnini. Dovoljenje za gradnjo je bilo izdano za gradnjo provizorične garaže, ker niso obstajali zadržki po splošnih urbanističnih in varnostnih predpisih. Obči državljanski zakonik (v nadaljevanju ODZ), ki je veljal v času izdaje upravne odločbe, ne vsebuje določb, na podlagi katerih gre zaključiti, da dovoljenje za gradnjo omogoča pridobitev lastninske pravice na nepremičnini. Pogodbe o prodaji garaže tožnica ni nikoli sklenila, sklenila je le pogodbo o nakupu stanovanja. Sporna nepremičnina je bila ves čas vpisana v zemljiško knjigo kot družbena lastnina s pravico uporabe v korist pravne prednice toženke. ODZ je imel podobno ureditev pridobitve lastninske pravice na nepremičninah, kot jo poznamo danes, in je zahteval konstitutivno vknjižbo. Pravni prednik tožnice ni pridobil lastninske pravice na podlagi določil o gradnji na tujem svetu v skladu s tedaj veljavnim ODZ, saj je vedel, da ne gradi na svoji nepremičnini. Nepremičnina, na kateri stoji garaža, tudi ni bila predmet pogodbe, s katero je tožnica kupila stanovanje. Sicer pa sporna nepremičnina sploh ni nepremičnina kot taka, saj gre za začasni objekt, tega pa ne more omajati izpoved tožnice, da je garaža zidana. Pravila o gradnji na tujem svetu urejajo le pridobitev lastninske pravice, ne pa tudi pravice uporabe na zemljišču v družbeni lastnini, zato se ta pravila ne morejo uporabiti. Oddajanje stavbnih zemljišč je urejal Zakon o stavbnih zemljiščih, po katerem je bilo mogoče pridobiti pravico na podlagi pogodbe in odplačno. Tožnica ni trdila, da je bila med njenim pravnim prednikom in prednikom toženke sklenjena kakšna pogodba, na podlagi gradbenega in uporabnega dovoljenja pa ni bilo mogoče pridobiti pravice uporabe. Bistveno za odločitev v tej zadevi je, ali je prednik tožnice lahko pridobil pravico uporabe in ali jo je prenesel na tožnico. Sodišče ni pojasnilo materialnega predpisa, na podlagi katerega je ugotavljalo odločilna dejstva, zato ima sodba pomanjkljivosti, zaradi katerih se je ne da preizkusiti. Pritožba meni, da prednik tožnice ni imel pravice uporabe sporne nepremičnine in je na tožnico tudi ni mogel prenesti, zato ob uveljavitvi Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju ZLNDL) ni bila imetnica pravice uporabe, pač pa je bila to toženka, ki je imela to pravico vknjiženo v zemljiški knjigi. V nadaljevanju toženka še nasprotuje razlogom sodišča, na podlagi katerih zaključuje, da so podani tudi pogoji za pridobitev lastninske pravice na drugi pravni podlagi, in sicer priposestvovanju.

3. Tožnica je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je popolno in pravilno ugotovilo vsa pravnorelevantna dejstva in na njihovi podlagi pravilno uporabilo materialno pravo, pri tem pa ni storilo očitanih in uradno upoštevnih procesnih kršitev (1. in 2. odst. 339. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP). Pojasnilo je materialnopravno podlago tožbenega zahtevka, na podlagi katerega je ugotavljalo odločilna dejstva za odločitev v tej zadevi. Obsežni razlogi o njih so tudi jasni in razumljivi.

6. Tožnica je uveljavljala pridobitev lastninske pravice na podlagi zakona. Navajala je, da je njen pravni prednik leta 1966 na sporni nepremičnini od pravne prednice toženke pridobil pravico uporabe, ki je nato pravnoposlovno prešla nanjo in je bila ob uveljavitvi ZLNDL imetnica pravice uporabe. Ta se je v njeno korist transformirala v lastninsko pravico.

7. Sodišče prve stopnje je v obravnavani zadevi kot pravno podlago za pridobitev lastninske pravice pravilno uporabilo določbe ZLNDL. Lastninska pravica po ZLNDL se ni pridobila z vpisom v zemljiško knjigo, temveč na podlagi zakona, dobil pa jo je tisti, ki je ob uveljavitvi tega zakona imel pravico uporabe. Za veljavnost prenosa pravice uporabe vpis v zemljiško knjigo ni bil konstitutiven pogoj, zato se je dogajalo, da dejansko izvršenemu pravnemu prometu z nepremičninami vpisi v zemljiško knjigo niso sledili. Največkrat sta se v zemljiški knjigi izvedla le vpis družbene lastnine in vpis pravice uporabe prvega imetnika, pozneje pa nič več. To pa ne pomeni, da je imetnik pravice uporabe ostal tisti, ki je bil vpisan. Z vidika ZLNDL je bilo odločilnega pomena za lastninjenje, kdo je na presečni dan, ki ga opredeljuje ta zakon, upravičeni in dejanski (ne samo domnevni zemljiškoknjižni) imetnik pravice uporabe na nepremičnini družbene lastnine.(1) Tisti, ki pravice uporabe ob uveljavitvi zakona ni imel, lastninske pravice po tem zakonu ni pridobil, čeprav je bila pravica uporabe v zemljiški knjigi vpisana nanj. Zmotno je zato pritožbeno stališče, da se je lahko pravica uporabe na podlagi ZLNDL transformirala v lastninsko pravico le takrat in na tistega, ki je bil v zemljiški knjigi vpisan kot imetnik pravice uporabe.

8. V pritožbenem postopku je še vedno sporen prvi prenos pravice uporabe v letu 1966 s pravne prednice toženke Občine ... na pravnega prednika tožnice A. A. kot tudi nadaljnji prenos s pravnega prednika tožnice na tožnico v letu 1973. Za oceno, ali je pravni prednik tožnice v letu 1966 pridobil pravico uporabe spornega stavbnega zemljišča, je sodišče prve stopnje pravilno izhajalo iz pravnih predpisov, ki so veljali v tem času. Pravica uporabe stavbnega zemljišča družbene lastnine se je po svoji naravi in načinu prenosa bistveno razlikovala od lastninske pravice. Bistveno je bilo, kdo je družbeno premoženje uporabljal. Odsotnost posesti praviloma izključuje pravico uporabe. Subjekt, ki določene nepremičnine v družbeni lasti dejansko ni imel v posesti, na njej praviloma ni mogel imeti pravice uporabe, četudi je bil kot nosilec take pravice vpisan v zemljiški knjigi. Zmotno je pritožbeno sklicevanje na določbe ODZ, ki v konkretnem primeru glede na okoliščine primera niso uporabljive. ODZ se namreč uporablja za primere, ko gre za vprašanje pridobitve lastninske pravice v zasebni lasti.

9. Relevantno dejansko stanje, ki ga je ugotovilo sodišče prve stopnje in ga pritožba ne izpodbija, je: - da je pravdni prednik toženke z odločbo Skupščine občine ..., Služba za gradbeništvo in komunalo, z dne 13. 5. 1966, odločil, da se sme zemljišče (ki je (v pritožbi ne več sporno) zajemalo tudi nepremičnino, ki danes predstavlja parc. št. ..., k. o. ... in je predmet tega postopka), ki je imelo tedaj status družbene lastnine, uporabiti za izgradnjo skupinskih provizorij garaž (25), izdana je bila namreč odločba o izdaji dovoljenja za gradnjo skupinskih garaž na zemljišču parc. št. 1 k. o. ..., ki je predstavljalo stavbišče, in je z njeno delitvijo nastalo več parcel, med njimi tudi sporna, na kateri je tožničina garaža; - da so stanovalci stanovanjskih hiš na naslovu S. (ob katerih so se gradile garaže), oziroma občani, med njimi tudi pravni prednik tožnice dr. A. A., garaže zgradili v skladu z gradbenim dovoljenjem in z lastnimi finančnimi sredstvi v lastni režiji; - da je Služba za gradbene in komunalne zadeve Skupščine občine ... izdala odločbo o izdaji dovoljenja za uporabo zgrajenih garažnih boksov na P... ob navedenih stanovanjskih stavbah: - da je imel pravni prednik tožnice, kot tožnica, sporno garažo v nemoteni posesti od njene izgradnje v letu 1966. 10. Ob takšni dejanski podlagi je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da je pravni prednik tožnice postal imetnik pravice uporabe na nepremičnini, ki je predmet tega postopka. Prenos pravice uporabe so urejali specialni predpisi. Sodišče prve stopnje je pravilno presojalo z vidika predpisov o stavbnih zemljiščih, a glede na leto prvega prenosa pravice (1966) pridejo v poštev določbe ZPZS, (Ur. l. FLRJ, št. 26/1954), ki je tedaj veljal in se uporabljal. V skladu s 43. in 46. členom tega zakona je bil mogoč prenos pravice uporabe na določenem družbenem premoženju z odločbo, s katero da okrajni ljudski odbor stavbno zemljišče, ki je družbena lastnina, v trajno uporabo posamezniku, z namenom izgradnje in postavitve stanovanja ali drugega gradbenega objekta, in na način, da se to zemljišče uporablja za potrebe tega objekta. Po tedanjih predpisih za prenos sklenitev pogodbe in plačilo nadomestila sploh nista bila potrebna. Zato odsotnost klasične pogodbe in posebnega določila o prenosu pravice uporabe v stvarnopravnem smislu ne vpliva na njeno pridobitev s strani pravnega prednika tožnice. Takšno je tudi stališče sodne prakse. Vrhovno sodišče RS se je izreklo, da odločba o podelitvi zemljišča za gradnjo in gradbeno dovoljenje vsebujeta pravico graditi, ta pa vsebuje pravico trajne uporabe zemljišča, na katerem je zgrajen objekt.(2) Pritrditi gre razlogom sodišča prve stopnje, da odločba z dne 13. 5. 1966 po vsebini predstavlja akt o podelitvi pravice gradnje, ki je imel po tedanji ureditvi vpliv tudi na premoženjsko pravna razmerja graditelja stavbe. Sicer pa je za oceno, ali je pravni prednik tožnice pridobil pravico uporabe na zemljišču, pomembno to, da je gradil ob vednosti in izrecnem dovoljenju pravne prednice toženke, ki je v ta namen z odločbo o dovoljenju gradnje dala zemljišče v uporabo, da si zgradi garažo, in kasneje izdala druga potrebna upravna soglasja. Enako pomembna je tudi ugotovitev sodišča prve stopnje, da je pravni prednik tožnice gradnjo dejansko izpeljal in to z lastnimi sredstvi. V povezavi s kasnejšimi dogodki, predvsem dolgoletno nemoteno uporabo zgrajenega objekta in zemljišča pod njim, je sodišče prve stopnje pravilno ocenilo omenjeno odločbo skozi prizmo tedanjih predpisov in v kontekstu družbene lastnine (v katerem je bila pravica uporabe zasnovana kot izrazito ekonomska kategorija) kot podlago za pridobitve pravice uporabe. Tega ne omaje pritožbena navedba, da je bila dovoljena le gradnja garaž.

11. Pravilno je bil zavrnjen ugovor toženke, da pravica uporabe ni mogla biti prenesena, ker je njena pravna prednica dovolila le postavitev provizorične garaže in gre za začasen objekt. Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenih dokazov ugotovilo, da je bila predmetna garaža zgrajena v skladu z izdanim gradbenim dovoljenjem. Ob tem je utemeljeno verjelo izpovedi tožnice, da je (bila) garaža zidana. Da je bila gradnja dovoljena kot provizorij, očitno ni res, saj objekt petdeset let po izgradnji še vedno stoji. Sicer pa toženka ni predložila nobenih dokazov o tem, da ne bi šlo za gradbeni objekt, kot je še danes. Sodišče je pojasnilo, v kakšnih primerih se je uporabljal takšen izraz in na kaj se je nanašal. Velja dodati, da zakonodaja v obdobju gradnje v letu 1966 sploh ni poznala izraza provizorij, kot tudi ni predvidevala izdaje gradbenih dovoljenj za začasne in pomožne objekt. Sodišče prve stopnje je tako utemeljeno zaključilo, da je predmetna garaža trajni gradbeni objekt, ki je spojen z zemljiščem.

12. Glede drugega prenosa pravice je srž pritožbe odgovor na vprašanje, ali je A. A. prodal tožnici v letu 1973 poleg stanovanja na naslovu S. tudi predmetno garažo oziroma nanjo prenesel pravico uporabe ne zemljišču v družbeni lastnini, na katerem stoji garaža. Le s prenosom lastninske pravice na stavbi se je lahko na pravne naslednike prenašala tudi pravica uporabe zemljišča, na katerem stoji garaža (7. člen Zakona o prometu z nepremičninami – ZPN, Ur. l. SRS, št. 19/1976, in 12. člen ZTLR, Ur. l. SFRJ, št. 6/80, s sprem.). Pravica uporabe se je v sistemu družbene lastnine prenašala tudi izvenknjižno. Ko so bila zemljišča v družbeni lastnini, na stavbah pa je bilo mogoče dobiti lastninsko pravico, ni veljalo temeljno načelo sedaj veljavnega stvarnega prava, načelo povezanosti zemljišča z objektom, po katerem so nepremičnine zgolj zemljišča, vse kar je na, nad ali pod, pa je sestavina le-te. Veljalo je ravno obratno, da je zemljišče sledilo usodi stavbe.

13. Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku pravilno ugotovilo, da prenos pravice uporabe na zemljišču, na katerem garaža stoji, sicer ni bil predmet pisne pogodbe med prodajalcem A. A. in tožnico, je pa o tem obstajala ustna pogodba med njima, ki je bila realizirana. Da je obstajal takšen dogovor, potrjujejo v postopku ugotovljene okoliščine, da je tožnica od sklenitve pisne pogodbe za stanovanje (leta 1973) ves čas nemoteno uporabljala tudi garažo in jo še vedno, plačala pa je tudi kupnino, kar ne izhaja le izpovedi dedinje prodajalca, pač pa tudi iz potrdila s strani prodajalca (iz leta 1973), ki potrjuje, da je bila kupnina za stanovanje in garažo poravnana. Takšna pogodba, čeprav ustna, je bila v celoti uresničena, in ima tako pravni učinek. Da takšni pogodbi oziroma dogovoru ni mogoče odreči veljavnosti, je potrjeno s sodno prakso, na katero se je pravilno sklicevalo sodišče prve stopnje. Pritožbeno sodišče zavrača pritožbeni očitek o tem, da je nižje sodišče pri tem kršilo razpravno načelo. Že iz povzetka trditvene podlage v izpodbijani sodbi in natančnega pregleda tožničinih vlog, upoštevaje tudi trditveno podlago nasprotne stranke, s katero sta oblikovali predmet spora, je razbrati, da je tožnica podala ustrezne in zadostne trditve o okoliščinah, na podlagi katerih je zaključiti, da je bila glede garaže sklenjena ustna pogodba, ki je bila udejanjena. Zgolj umanjkanje besede „ustna“ pogodba ne daje podlage za zaključek, da je sodišče odločalo izven trditvenega okvira.

14. Drži, da je tožnica obvestilo o poskusnem izračunu nepremičnine predložila šele po prvem naroku za glavno obravnavo, kar bi kazalo, da je dokazni predlog prepozen. Vendar nižje sodišča, razen tega, da je ta dokaz vključilo v dokazni sklep, nanj ni oprlo v postopku ugotovljenega dejanskega substrata, na katerem sicer sloni izpodbijana odločitev. Pritožnica nenazadnje niti ne pojasni, v čem naj bi očitano nedovoljeno upoštevanje tega dokaza vplivalo na pravilnost in zakonitost izpodbijane sodbe. Tudi sicer pred sodiščem prve stopnje po zaključku dokaznega postopka ni uveljavljala kršitve določb pravdnega postopka (286 b. člen ZPP). Višje sodišče zato očitane kršitve v pritožbenem postopku tudi iz tega razloga ne more upoštevati.

15. Ob ugotovitvi, da je bila lastnica garaže in s tem imetnica pravice uporabe na parc. št. ..., k. o. ... ob uveljavitvi ZLNDL (v letu 1997) tožnica, je odločitev o ugoditvi tožbenemu zahtevku za ugotovitev lastninske pravice materialnopravno pravilna in se pritožbenemu sodišču ni bilo treba posebej opredeljevati do pritožbenih navedb, s katerimi toženka nasprotuje razlogom izpodbijane sodbe o pridobitvi lastninske pravice tudi na drugi pravni podlagi, na podlagi priposestvovanja. Pritožbeno sodišče je zato pritožbo toženke zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

16. Toženka do povrnitve pritožbenih stroškov ni upravičena, ker s pritožbo ni uspela (prvi odstavek 154. člena ZPP). Tožnica z odgovorom na pritožbo ni bistveno prispevala k odločitvi o pritožbi (155. člen ZPP). Pritožbeno sodišče je zato odločilo, da vsaka stranka krije svoje pritožbene stroške.

Op. št. (1): Glej: dr. Matija Damjan, Zapleti pri lastninjenju nepremični v družbeni lastnini in urejanju sedanjega (neurejenega) stanja, PB, št. 1/2011. Op. št. (2): Glej odločbi Vrhovnega sodišča Republike Slovenije RS II Ips 553/2002 in II Ips 223/2009, kot tudi odločbe VSL I Cp 1470/2012, I Cp 2059/2014, I Cp 432/2014 in I Cp 1557/2015.