Jedro

Korist, ki bi jo upravičenec dosegel, če bi z nepremičnino sam razpolagal, lahko izkazuje tržna najemnina, zmanjšana za stroške, zvezane z nepremičnino in davščine, ki bremenijo nepremičnino. Takó določenega zneska ni potrebno zmanjševati za normirane stroške vzdrževanja nepremičnine in davke od najemnine, če tovrstni stroški in davki niso bili plačani.

Izrek

I. Pritožbi tožeče stranke se delno ugodi in se sodba spremeni: - v II. točki izreka tako, da je tožena stranka v roku 15. dni dolžna tožeči stranki plačati 108.455,25 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1.1.2002 do 27.6.2003 po obrestni meri zakonskih zamudnih obresti, zmanjšani za temeljno obrestno mero, od 28.6.2003 do prenehanja obveznosti pa po predpisani obrestni meri zamudnih obresti; kar tožeča stranka zahteva več, pa se zavrne.

- v III. točki izreka tako, da se znesek pravdnih stroškov 4.660,38 EUR nadomesti z zneskom 1.168,04 EUR.

V ostalem se pritožba tožeče stranke in v celoti pritožba tožene stranke zavrneta in se v izpodbijanem, pa nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka je v roku 15. dni od prejema te sodbe dolžna tožeči stranki plačati 2.793,60 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude s plačilom z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Toženi stranki je naložena obveznost plačila 11.122,23 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1.1.2002 do 23.6.2003 po obrestni meri zakonskih zamudnih obresti, zmanjšani za temeljno obrestno mero, od 28.6.2003 dalje do prenehanja obveznosti pa po predpisani obrestni meri zamudnih obresti (I. točka izreka); višji zahtevek je zavrnjen (II. točka izreka). Glede pravdnih stroškov je odločeno, da jih je tožeča stranka dolžna plačati toženi stranki v višini 4.660,83 EUR (III. točka izreka), J. (prej drugo toženi stranki) pa 771,12 EUR (IV. točka izreka).

2. Pritožujeta se obe pravdni stranki.

O pritožbi tožene stranke

3. Tožena stranka se pritožuje zoper obsodilni del sodbe (I. točka izreka) in odločitev o nanjo nanašajočih se pravdnih stroških (III. točka izreka). Uveljavlja dva pritožbena razloga: nepravilno ugotovitev dejanskega stanja in nepravilno uporabo materialnega prava. Zahteva povrnitev stroškov pritožbenega postopka. Izpostavlja velikost prostora 65,11 m2 in v denacionalizacijski odločbi navedeno velikost 57,82 m2. Opozarja, da denacionalizacijski odločbi tožnik ni ugovarjal in je odločba tudi v tem delu pravnomočna. Tudi podedoval je tožnik poslovni prostor v izmeri 57,82 m2. Za nepravilno označuje odločitev, da se upošteva velikost prostora v površini, ki jo je na osnovi izmere podal sodni izvedenec – 66,41 m2. Tudi z obrestnim delom odločitve ne soglaša. Opozarja na novejšo sodno prakso, po kateri se tovrstne terjatve obrestujejo šele od dneva, ko je sodišče prejelo izvedensko mnenje in izpostavlja odločbo Vrhovnega sodišča II Ips 114/2010 ter odločbo VSM I Cp 1471/2008. Upoštevajoč to prakso je tožeča stranka upravičena do obresti šele od 29.8.2008 dalje.

4. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila. Opozarja, da se velikost prostora ni spreminjala, zato je pravilna odločitev, da se upošteva prostor v velikosti, kot bi jo tožnik lahko tržil. Opozarja, da se tudi Vrhovno sodišče v zadevi II Ips 114/2010 sklicuje na načelno pravno mnenje z dne 26.6.2002 in pritrjuje odločitvi, da se prisojeni znesek obrestuje od dne 23.11.2001, ko je tožena stranka prišla s plačilom v zamudo. Predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša stroške pritožbenega postopka.

5. Pritožba ni utemeljena.

6. Tožnik je upravičen do denarne odmene, ker v času od uveljavitve Zakona o denacionalizaciji – ZDen (7.12.1991) do pravnomočnosti denacionalizacijske odločbe (17.8.2001) ni mogel upravljati in razpolagati s poslovnim prostorom v pritličju hiše S. 15 v L., vrnjenim z denacionalizacijsko odločbo Upravne enote Ljubljana št. 362-387/92-441/DBB-MP z dne 9.10.2000. Iz denacionalizacijske odločbe je razvidno, da poslovni prostor meri 57,82 m2. V teku postopka je bilo s po izvedencu opravljeno izmero ugotovljeno, da poslovni prostor meri 66,41 m2. Tožena stranka je nasprotovala, da se tožnikovo prikrajšanje ugotavlja z upoštevanjem podatka o dejanski izmeri poslovnega prostora, izmeri sami pa ni ugovarjala.

7. Pritožbeno sodišče soglaša, da je tožnik prikrajšan, ker ni mogel oddajati poslovnega prostora v dejanski izmeri, torej v izmeri 66,41 m2. Svojo prikrajšanost zaradi nemožnosti razpolaganja s prostorom v tej izmeri je tožnik uveljavljal po izdelavi izvedenskega mnenja – v vlogi z dne 6.6.2008 in nadaljnjih. Pred tem je uveljavljal prikrajšanost na osnovi izmere, ki jo je izvedel sam (65,11 m2). Nesporno je, da je bil z denacionalizacijsko odločbo vrnjen ta prostor, samo njegova velikost je v denacionalizacijski odločbi označena z drugo površino (57,82 m2). Dejanska površina poslovnega prostora med strankama ni sporna.

8. Nemožnosti uporabe oz. upravljanja z nepremičnino ni mogoče nadoknaditi, zato se je prikrajšanost na podlagi drugega dostavka 72. čl. ZDen ugotavljala na podlagi razmer v času sojenja (t.i. nečista terjatev). Tudi v primeru tovrstnih terjatev je zato uporabljivo načelno pravno mnenje Občne seje Vrhovnega sodišča z dne 26.6.2002, po katerem gredo upravičencu zamudne obresti od uveljavitve Obligacijskega zakonika dalje, če zamuda ni nastala pozneje (299. čl. OZ oziroma 324. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih). Sprejem tega mnenja je zahtevala pravna ureditev, uveljavljena s 1.1.2002; začela sta veljati Obligacijski zakonik (OZ) in Zakon o spremembah in dopolnitvah zakona o predpisani obrestni meri zamudnih obresti in temeljni obrestni meri (ZPOMZO-A). V času od 1.1.2002 do 27.6.2003 se terjatev obrestuje po obrestni meri zamudnih obresti, zmanjšani za temeljno obrestno mero. Z dnem 28.6.2003 pa je Zakon o predpisani obrestni meri zamudnih obresti (ZPOMZO-1) uveljavil obrestno mero zamudnih obresti, ki nima več valorizacijske funkcije. Zato od tega dne dalje tečejo zamudne obresti po predpisani obrestni meri, vendar pa le do prenehanja obveznosti (upoštevajoč odločbo Ustavnega sodišča U-I-300/04, saj so zamudne obresti do 22.5.2007 (uveljavitev OZ-A) dosegle glavnico. Dejstva, da je prišla v zamudo pred 1.1.2002, pritožnica ne izpodbija.

9. Ni mogoče pritrditi pritožbi, da se je praksa glede obrestovanja na osnovi drugega odstavka 72. čl. ZDen prisojenih terjatev spremenila. Tudi v zadevi II Ips 114/2010, na katero se pritožba sklicuje, je Vrhovno sodišče RS, enako kot prvostopenjsko sodišče v obravnavani zadevi, terjatev opredelilo kot nečisto denarno terjatev, katere višina se ugotavlja po cenah v času sojenja. V zadevi II Ips 114/2010 je revidentka (tožena stranka) izpostavila ugotovljenost škode šele s končno odločbo in se zavzemala za obrestovanje od izdaje prvostopenjske sodbe dalje. Revizijsko sodišče je opozorilo, da je bila terjatev določljiva že z izdelavo izvedenskega mnenja, torej že pred izdajo prvostopenjske sodbe, ni pa se izreklo o problemu obrestovanja terjatve iz drugega dostavka 72. čl. ZDen. Za nečiste terjatve, kakršna je obravnavana, je od izdaje zgoraj omenjenega načelnega pravnega mnenja sodna praksa enotna; terjatve se obrestujejo od 1.1.2002 dalje (uveljavitev OZ), če zamuda ni nastala kasneje. Če kakšna odločba tega stališča ne upošteva, odstopa od sodne prakse.

10. Ker niti pritožbeni razlogi niti razlogi, na katere sodišče pazi po uradni dolžnosti, niso podani, je na osnovi 353. čl. ZPP pritožba zavrnjena. Ker pritožnica s pritožbo ni uspela, odgovor na pritožbo pa ni pripomogel k razjasnitvi zadeve, je odločeno, da vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka (1. odstavek 165. čl. v zvezi s 1. odstavkom 154. in 1. odstavkom 155. čl. ZPP).

O pritožbi tožeče stranke

11. Tožeča stranka uveljavlja vse tri, s prvim odstavkom 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) predvidene pritožbene razloge. Predlaga razveljavitev sodbe ali njeno spremembo tako, da bo tožbenemu zahtevku v celoti ugodeno. Zahteva povrnitev stroškov pritožbenega postopka. Meni, da bi morali biti pri izračunu prikrajšanja upoštevani dejanski stroški, ki jih je ugotovil izvedenec v dopolnitvi mnenja z dne 12.5.2008. Izvedenec je pritrdil izračunu dejanskih stroškov, kakor jih je tožeča stranka opredelila v vlogi z dne 6.6.2008. Sklicuje se na 23., 24. in 33. čl. takrat veljavnega Stanovanjskega zakona – SZ, na osnovi katerih je je mogoče dejanske stroške določiti tudi za poslovni prostor. Ne soglaša z upoštevanjem 40 % normiranih stroškov. Za upoštevanje stroškov v tej višini ni materialne podlage. Meni, da bi dejanske stroške morala izkazati tožena stranka, ki pa ni predložila dokazov o tem, kakšne stroške je imela, bodisi z upravljanjem, bodisi z vzdrževanjem. Nasprotuje tudi zmanjševanju ugotovljene najemnine za 37 % zaradi davčnih obveznosti. Če bi tožeča stranka prostor uporabljala za lastne potrebe, davčnih obveznosti od najemnine ne bi bilo. Sicer pa je najemojemalec zavezanec za plačilo davka iz dohodkov, doseženih z oddajanjem nepremičnin v najem. Pomembno je tudi, kdaj se šteje, da je dohodek dosežen. Sklicuje se na sodno prakso in pojasnila DURS. Opozarja, da je davčna stopnja znašala 25 %. Opozarja na svojo navedbo, da je dejanski znesek že prejetega nadomestila znašal 5,672.081,20 SIT in ne 6,937.485,00 SIT. Meni, da se je sodišče oprlo na podatek o fakturirani realizaciji, ki ga je predložila tožena stranka, namesto, da bi uporabilo podatek o dejansko plačani realizaciji oz. plačanih najemninah. Tega podatka tožena stranka kljub dejansko plačani realizaciji oz. plačilih najemnine, ni posredovala. Predložila je le dopis z dne 3.3.1999, iz katerega izhaja, da je najemnik S. najemnino plačal le za čas do 15.7.1997. Po tem datumu je ostal dolžan plačati glavnico 2,620.623,00 SIT. Ugotovitev, da je tožeča stranka na račun nadomestila od tožene stranke že prejela 6,937.485,00 SIT, je napačna, dokazno nepodprta in tudi neobrazložena. Posledično je nepravilen tudi izračun zamudnih obresti in pravdnih stroškov. Opozarja na neutemeljeno zavrnitev stroškov za sestavo pritožbe. Dejstvo, da ti stroški niso specificirani s številom točk, ne more biti razlog za zavrnitev priglašenih stroškov. Sodišče mora stranko pozvati k dopolnitvi priglašenih stroškov.

12. Pritožba je delno utemeljena.

13. Tožnikovo prikrajšanje zaradi nemožnosti upravljanja in razpolaganja s poslovnim prostorom je sodišče prve stopnje ugotovilo s pomočjo tržne najemnine. Za čas od 17.12.1991 do 17.8.2001 (117 mesecev) je ugotovilo tržno najemnino v višini 198.636,00 EUR – na podlagi cene 50,00 DEM/m2 mesečno, ob upoštevanju površine 66,41 m2 in tečaja 1,95583 DEM/EUR. Pritožnik soglaša, da njegovo prikrajšanje izkazuje na ta način določena tržna najemnina, zmanjšana za dejanske stroške. Sodišče prve stopnje pa je tržno najemnino zmanjšalo za normirane stroške v višini 40 % najemnine, čemur pritožnik oporeka.

14. Pritožbeno sodišče soglaša, da tožnikovo prikrajšanje – korist, ki bi jo dosegel, če bi z nepremičnino sam razpolagal – lahko izkazuje najemnina. V sodni praksi je utrjeno stališče, da táko korist izkazuje tržna najemnina, zmanjšana za stroške zvezane z nepremičnino in davščine, ki bremenijo nepremičnino (odločba II Ips 218/97, II Ips 339/1998 in druge). Pritožbeno sodišče soglaša s pritožnikom, da je pri ugotavljanju prikrajšanja treba ugotoviti dejanske okoliščine, ki morda znižujejo korist, ugotovljivo s pomočjo tržne najemnine. Zmanjševanje najemnine za normirane stroške (v času, za katerega se ugotavlja prikrajšanje, so bili z Zakonom o dohodnini predpisani v višini 40 % najemnine) ne pride v poštev. Zakonodajalec je za potrebe davčnega postopka predvidel, da je znesek v višini 40 % najemnine potreben za vzdrževanje nepremičnine, da torej ta del nepremičnine lastnik (najemodajalec) investira v oddajano nepremičnino. Da bi bila v obravnavano nepremičnino vložena sredstva v višini 40 % najemnine, tožena stranka ne zatrjuje, zato ni videti razumnih razlogov za stališče, da je tožnikovo prikrajšanje manjše kot je ugotovljivo na podlagi tržne najemnine(1). Stroški so predvideni z zakonom (normirani) zgolj zaradi poenostavitve davčnega postopka, v obravnavnem primeru pa so upoštevni le dejansko plačani stroški. Pritožnik soglaša z zmanjšanjem ugotovljene najemnine za dejanske stroške v višini 888,28 EUR. Tožena stranka drugih (dejanskih) stroškov ni zatrjevala. Tožnikovo prikrajšanje torej znaša 197.747,72 EUR (po sodišču prve stopnje ugotovljena tržna najemnina 198.636,00 EUR zmanjšana za stroške v višini 888,28 EUR)

15. Ugotovljeno tržno najemnino prvostopenjsko sodišče neutemeljeno zmanjšuje tudi za 37 %, kolikor naj bi znašel davek, ki bi ga od najemnine moral plačati tožnik. Tožnik bo davek plačal od iztoženega zneska(2), enako kot bi ga plačal od najemnine, če bi jo v obravnavnem obdobju iztržil. Tožena stranka ne zatrjuje, da bi davke plačevala. Drugih davčnih obveznosti, ki bi bremenile tožnika, če bi z nepremičnino razpolagal in upravljal, tožena stranka ni zatrjevala ali izkazala(3).

16. Med strankama nesporno je, da je tožena stranka na račun nemožnosti uporabe in razpolaganja z obema denacionaliziranima poslovnima prostoroma prostorov plačala 13.836.596,35 SIT. Kakšen del tega zneska se nanaša na poslovni prostor, ki je pripadel v izključno last tožniku, se tožena stranka ni izjasnila. Tožeča stranka je plačani del iztoževane terjatve v različnih vlogah različno opredelila. V 26. točki sodbe sodišče prve stopnje te navedbe natančno povzema in navaja tudi vloge, v katerih so podatki vsebovani. Pritožbeno soglaša s prvostopenjskim, ki je kot plačani znesek upoštevalo največji, po tožeči stranki priznani znesek, to je znesek 6,937.485,00 SIT. Gre za priznano dejstvo, ki ga toženi stranki ni treba dokazovati (214. čl. ZPP). Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da to plačilo predstavlja 28.949,61 EUR in pravilno upoštevalo, da je ta znesek plačan na račun izterjevane terjatve. Pri tem je nepomembno, kar izpostavlja pritožba, koliko je tožena stranka v obravnavnem obdobju sama iztržila oz. bi morala iztržiti s pobiranjem najemnine.

17. Od najemnine, ugotovljene v višini 198.636,00 EUR, je torej treba odšteti stroške v višini 888,28 EUR in pred pravdo na račun te terjatve plačanih 28.949,61 EUR. Ker je bilo s sodbo II P 2447/2004 z dne 4.11.2008, v zvezi s sodbo VSL I Cp 1723/2009 z dne 22.7.2009, že prisojenih 49.220,63 EUR, je tožena stranka dolžna tožniku plačati še 119.577,48 EUR; poleg zneska 11.122,23 EUR, ki ga je prisodilo sodišče prve stopnje, še znesek 108.455,25 EUR. V tem obsegu je prvostopenjska odločitev iz II. točke izreka sodbe zaradi nepravilne uporabe materialnega prava spremenjena (358. čl. ZPP). Tožena stranka je prišla v zamudo s plačilom dne 23.11.2001, ko ji je bil posredovan zahtevek za plačilo. Zamudne obresti pa je dolžna plačati od 1.1.2002 do prenehanja obveznosti, kar je natančno obrazloženo v 8. točki te sodbe.

18. Kadar pritožbeno sodišče odločitev prvostopenjskega sodišča spremeni, odloči o stroških vsega postopka (drugi odstavek 165. čl. ZPP). Potrebni stroški obeh pravdnih strank so natančno specificirano v 35. do 42. točki prvostopenjske sodbe. Pritožbeno sodišče se na to specifikacijo sklicuje in tudi sámo ugotavlja, da pravdni stroški tožeče stranke znašajo 16.409,56 EUR. Ker mora stranka stroške določno navesti (prvi odstavek 163. čl. ZPP), pritožbeni stroški, ki po višini niso bili opredeljeni, niso priznani. Pravdni stroški tožene stranke znašajo 6.719,30 EUR.

19. Tožeča stranka, ki je uspela uveljaviti 24 % od uveljavljanega zahtevka v višini 692.357,60 EUR, je v tem obsegu upravičena do povrnitve svojih stroškov postopka. Tožena stranka se je uspela ubraniti 76 % zahtevka, zato je v tem obsegu upravičena do povrnitve svojih stroškov postopka. Po pobotu zneska 3.938,40 EUR, do katerega je upravičena tožeča stranka in zneska 5.106,44 EUR, do katerega je upravičena tožena stranka, je tožeča stranka dolžna toženi stranki plačati 1.168,04 EUR pravdnih stroškov.

20. Uspeh tožeče stranke, ki je v pritožbenem postopku izpodbijala zavrnilni del v višini 112.898,41 EUR, dosegla pa zvišanje prisojenega zneska za 108.455,25 EUR, je 96 %. V pritožbenem postopku so tožeči stranki nastali stroški: s sestavo pritožbe v višini 1.357 točk (tar. št. 21 Odvetniške tarife Ur. list RS št.67-3245 z dne 11.7.2003) in s končnim poročilom v višini 50 točk. Upoštevajoč vrednost točke 0,459 EUR in 2 % oz. 1 % materialne stroške v višini 8,31 EUR ter sodno takso v višini 2.256,00 je tožeča stranka v pritožbenem postopku imela 2.910,12 EUR stroškov, upravičena pa je do povrnitve stroškov v višini 2.793,60 EUR.

(1) Enako stališče je zavzeto v odločbah Vrhovnega sodišča RS št. II Ips 541/2000, II Ips 1/2004, II Ips 603/2004 in drugih.

(2) Tako najemnina kot nadomestilo za izgubljeni dohodek (odškodnina) sta vir dohodnine, torej z Zakonom o dohodnini obdavčena dohodka.

(3) Enako stališče je zavzeto v odločbi Vrhovnega sodišča RS št. II Ips 603/2004.