Jedro

ZVEtL-1 določa dokazna pravila in domneve, na podlagi katerih se vzpostavi etažna lastnina, upoštevanje solastniškega deleža pa ni predvideno. Če je vknjižena solastnina navidezna in gre za dejansko etažno lastnino, je treba nepremičnino razdeliti glede na pravne naslove strank za pridobitev posameznih delov nepremičnine, ne pa glede na velikost solastninskih deležev.

Zgolj neskladje med pogodbeno navedeno in dejansko izmerjeno površino stanovanja ne more predstavljati pravne podlage za samovoljno razširitev posameznega dela na račun skupnega prostora oziroma za ugotovitev, da je novo nastali prostor posamezen del stavbe v lasti predlagateljice.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je pravni prednik drugega nasprotnega udeleženca in tretje nasprotne udeleženke imel na podstrešju svoje stvari, da je vstop na podstrešje mogoč le iz stanovanja v nadstropju in da prebivalci v pritličnih stanovanjih podstrešja niso nikoli uporabljali. Dejanska raba podstrešja je razumljiva ob vpogledu v pravne naslove predlagateljice in njenih pravnih prednikov: z njimi ni bila prenesena nikakršna pravica do uporabe podstrešja, vse pravice se nanašajo izključno na pritlično stanovanje in dostop z dvorišča. Nasprotna udeleženca torej podstrešja nista uzurpirala; podstrešje je vedno bilo njuna last oziroma last njunih pravnih prednikov.

Izrek

I.Pritožbi predlagateljice in prve nasprotne udeleženke se zavrneta ter se sklep v izpodbijanem delu potrdi.

II.Prva nasprotna udeleženka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Oris zadeve in odločitev sodišča prve stopnje

1.Predlagateljica je zahtevala vzpostavitev etažne lastnine na stavbi z ID znakom X-1522 in ugotovitev pripadajočega zemljišča na nepremičnini parc. št. 210/2, k. o. X.

V stavbi so tri stanovanja: pritlično stanovanje številka 1 je last prve nasprotne udeleženke, pritlično stanovanje številka 2 je last predlagateljice, stanovanje številka 3, ki se nahaja v prvem nadstropju, pa je v solastnini drugega nasprotnega udeleženca in tretje nasprotne udeleženke. V stavbi so še naslednji prostori - prostor številka 4, ki je pod stopnicami, prostor številka 5, ki predstavlja garažo, in prostor številka 7, ki predstavlja podstrešje. Del stavbe je tudi prostor številka 6, ki se nahaja ob stanovanju predlagateljice in predstavlja teraso oziroma atrij. Nepremičnina 210/2 obsega dvorišče, na katerem stoji pomožni objekt z ID znakom X-1485 s shrambo, letno kuhinjo in orodjarnico (včasih se je uporabljal kot drvarnica).

2.Ugotovitev, da zemljišče pod stavbo z ID znakom X-1522 na parc. št. 210/1 (glavna nepremičnina) postane splošni skupni del stavbe (II. točka izreka izpodbijanega sklepa) in da je nepremičnina s parc. št. 210/2 kot pripadajoče zemljišče pomožna nepremičnina glavne nepremičnine s parc. št. 210/1 ter v lasti vsakokratni lastnikov glavne nepremičnine (VII. točka izreka izpodbijanega sklepa), ni pritožbeno sporna. Pritožbeno sporna pa je ugotovitev sodišča, da je prostor številka 6 splošni skupni del (III. točka izreka izpodbijanega sklepa), da so deli številka 4, 5 in 7 posamezni deli stavbe v solastnini drugega nasprotnega udeleženca in tretje nasprotne udeleženke (tretja alineja V. točke izreka izpodbijanega sklepa) - v povezavi s tem je sporna tudi ugotovitev idealnih deležev solastnine na splošnih skupnih delih stavbe (II. točka izreka izpodbijanega sklepa) in izvedba sklepa v zemljiški knjigi (VI. točka izreka izpodbijanega sklepa). Sporna je še ugotovitev, da ima pomožni objekt z ID znakom X-1485 naravo sestavine posameznega dela stavbe z ID znakom X-1522-3 (VIII. točka izreka) in katastrski vpis pomožnega objekta na način, da se evidentira kot sestavina posameznega dela stavbe (IX. točka izreka izpodbijanega sklepa).

Pritožbeni postopek

3.Zoper odločitev sta se pritožili predlagateljica in prva nasprotna udeleženka. Predlagateljica se zavzema za ugotovitev, da je prostor številka 6 posamezen del stavbe, ki je v njeni lasti. Ta prostor je imela ves čas v dobroverni lastniški posesti, ker je utemeljeno verjela, da je ta del kupila s kupoprodajno pogodbo. Prostor številka 4 je posebni skupni del stavbe, ki pripada vsakokratnim lastnikom posameznih delov stavbe številka 1 in 2, podrejeno pa je splošni skupni del stavbe. Prostor sta uzurpirala drugi nasprotni udeleženec in tretja nasprotna udeleženka. Na njenega pravnega prednika (A.) je bil ta prostor prenesen, njeni pravni predniki so ga pred protipravno uzurpacijo uporabljali za sanitarije. Prostora številka 5 in 7 sta splošna skupna dela stavbe. Garaža ni bila zgrajena na stavbišču stavbe. Na prostoru, kjer sedaj stoji garaža, je bilo včasih skladišče A., o čemer je izpovedal B. B. Tretja nasprotna udeleženka je povedala, da sta garažo z drugim nasprotnim udeležencem preuredila z dovoljenji, kar je razumeti, da sta imela dovoljenje vseh solastnikov. V zvezi s podstrešjem opozarja na sodno prakso, po kateri je podstrešje (po naravi) prostor, ki je splošni skupni del večstanovanjskega objekta. Zoper VIII. in IX. točko izpodbijanega sklepa se pritožujeta predlagateljica (ki predlaga ugotovitev, da je pomožni objekt splošni skupni del stavbe, podrejeno, da je pomožna nepremičnina glavne nepremičnine) in prva nasprotna udeleženka (ki predlaga ugotovitev, da je pomožni objekt pomožna nepremičnina glavne nepremičnine). Pomožni objekt je bil nacionaliziran, tako da pravni prednik udeležencev z njim ni mogel razpolagati. Sodišče ni upoštevalo, da je predlagateljica kupila delež 23/100 celotne nepremičnine. Sodišče je napravilo napačno dokazno oceno izpovedi prič in udeležencev postopka. Zaključki sodišča glede drvarnice so protispisni. Natančnejši povzetek pritožbenih navedb bo podan v nadaljevanju obrazložitve.

4.Drugi nasprotni udeleženec in tretja nasprotna udeleženka sta na pritožbi odgovorila ter predlagala njuno zavrnitev.

5.Pritožbi nista utemeljeni.

6.Med udeleženci ni sporno, da je bil C. C. lastnik celotne stavbe z ID znakom X-1522. Stavba je bila izvzeta iz nacionalizacije. V letu 1963 je C. C. prodal pritlične prostore A., ki je uredil dve stanovanji in ju v letu 1970 prodal pravnemu predniku predlagateljice D. D. (stanovanje št. 2) ter pravnemu predniku prve nasprotne udeleženke E. E. (stanovanje št. 1). Na dvorišču, ki ima po parcelaciji parc. št. 210/2 (prej je imela celotna nepremičnina, na kateri je stanovanjska stavba in pomožni objekt, obsega pa tudi dvorišče, parc. št. 210), stoji pomožni objekt.

7.Predlagateljica v pritožbi večkrat omeni, da je kupila 23/100 stavbe (oziroma po mnenju predlagateljice 23/100 celotne nepremičnine), na njen posamezen del (prostor št. 2) pa po izpodbijanem sklepu odpade le delež 406/3280 (IV. točka izreka), kar je bistveno manj. Zato naj bi ji pripadali (kot posamezen del stavbe, posebni ali splošni skupni del ali kot pomožna nepremičnina glavne nepremičnine) tudi ostali deli stavbe oziroma pomožni objekt.

8.Zgoraj navedeno predlagateljičino stališče je napačno. Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča določa dokazna pravila in domneve, na podlagi katerih se vzpostavi etažna lastnina, upoštevanje solastniškega deleža pa ni predvideno. Če je vknjižena solastnina navidezna in gre za dejansko etažno lastnino, je treba nepremičnino razdeliti glede na pravne naslove strank za pridobitev posameznih delov nepremičnine, ne pa glede na velikost solastninskih deležev.

Pomožni objekt z ID znakom X-1485

9.Sodišče prve stopnje je v 50. točki izpodbijanega sklepa pravilno ugotovilo, da C. C. ni prenesel pravice uporabe pomožnega objekta. Iz pogodbe, sklenjene med C. C. in A. (priloga B3), jasno izhaja, prodajalčeva zaveza, da bo dal vsakemu uporabniku v najem primerno drvarnico s posebno najemno pogodbo. Že iz tega zapisa je očitno, da si je želel C. C. pridržati lastninsko pravico nad pomožnim objektom. Predlagateljica in prva nasprotna udeleženka niti ne zatrjujeta pravnega naslova, ki bi jima naklanjal pravico uporabe pomožnega objekta, in iz katerega bi izhajalo, da gre za splošni skupni del stavbe ali za pomožno nepremičnino glavne nepremičnine. Cenitveno poročilo, ki je bilo pripravljeno v okviru pravnega posla med A. in E. E. (pravnim prednikom prve nasprotne udeleženke) ter je vsebovalo (tudi) cenitev vrednosti drvarnice, ni del prodajne pogodbe med navedenima pogodbenima strankama, kar je sodišče prve stopnje ugotovilo v 25. točki izpodbijanega sklepa. Zato prva nasprotna udeleženka nima pravnega naslova, s katerim bi izkazala pravico uporabe ali lastništvo pomožnega objekta.

10.Pomožni objekt ni predstavljal skupnih prostorov (na katerih bi lahko pravni predniki predlagateljice in prve nasprotne udeleženke uveljavljali kakšne pravice do souporabe) in je bil - v nasprotju s pritožbenimi trditvami - izvzet iz nacionalizacije; ostal je last C. C. in ta je z njim lahko razpolagal. Drugi odstavek 32. člena Zakona o nacionalizaciji najemnih zgradb in gradbenih zemljišč je določal, da se stranski prostori v zgradbi, ki je ostala last prejšnjega lastnika, ali zunaj take zgradbe, ki jih uporabljajo stanovalci, kot so garaže, pralnice, sušilnice, kleti in podobno, ne štejejo za poslovne prostore in ne za poslovne zgradbe v smislu tega zakona ter se ne nacionalizirajo. C. C., ki je ostal lastnik stanovanjske stavbe, je ostal lastnik pomožnega objekta - prav zato je lahko v prodajni pogodbi z A. tudi določil, da bo z novimi uporabniki sklepal najemne pogodbe ter pri tem nastopal kot lastnik pomožnega objekta in najemodajalec. Pravni status pomožnega objekta izhaja že iz citiranega zakona in predloženih pogodb; predlagateljica in prva nasprotna udeleženka pa nista uspeli izkazati pravnega naslova za pridobitev kakršnihkoli upravičenj glede pomožnega objekta (prim. 19. člen ZVEtl-1). Drugačna presoja izpovedb udeležencev postopka in prič, ugotovitev namena gradnje drvarnic ter upoštevanje podatkov GURS ali pretekle rabe objekta ne bi mogli vplivati na odločitev, zato se sodišče v te pritožbene navedbe ne spušča.

Prostor št. 6 - atrij (ID znak X-1522-6)

11.Pritožbeno ni sporno, da prostor št. 6 predstavlja približno 1 m² velik prostor, ki ga je predlagateljica sama ustvarila z naknadnim posegom, ko je med postopkom zaprla del zunanjega prostora in ga vključila v stanovanje kot predsobo.

Takšen enostranski poseg ne more vplivati na pravno opredelitev dela stavbe v postopku vzpostavitve etažne lastnine. Pravilna je presoja sodišča prve stopnje, da ta del ni bil predmet nobenega pravnega naslova, na podlagi katerega je predlagateljica pridobila svoje stanovanje. Iz prodajne pogodbe med A. in pravnim prednikom predlagateljice D. D. (priloga A6) jasno izhaja, kateri prostori so bili predmet odsvojitve (soba, kuhinja, kopalnica in predsoba). Spornega dela med njimi ni. Navedeno je tudi pričakovano, ker ta del takrat kot del stavbe še ni obstajal (zagradila ga je šele predlagateljica). Zgolj neskladje med pogodbeno navedeno in dejansko izmerjeno površino stanovanja ne more predstavljati pravne podlage za samovoljno razširitev posameznega dela na račun skupnega prostora oziroma za ugotovitev, da je novo nastali prostor posamezni del stavbe v lasti predlagateljice. Na drugačno ugotovitev ne more vplivati niti morebitna dobroverna lastniška posest predlagateljice.

Prostor št. 4 - prostor pod stopnicami (ID znak X-1522-4)

12.Sodišče prve stopnje je v 37. točki obrazložitve natančno pojasnilo, da prostor št. 4 (v katerem se nahajajo inštalacije za stanovanje drugega nasprotnega udeleženca in tretje nasprotne udeleženke) ni bil opredeljen v pravnih naslovih predlagateljice in njenih pravnih prednikov niti kot njen prostor niti kot prostor, do katerega ima pravico uporabe. Čeprav bi bilo mogoče iz prvotne pogodbe med C. C. in A. sklepati, da so bili zajeti vsi pritlični prostori, pa iz nadaljnjih pravnih poslov izhaja, da ta konkretni prostor ni bil predmet nadaljnjih odsvojitev na pravne prednike predlagateljice. Iz pogodbe med A. in D. D. namreč izhaja, da je bil predmet prodaje enosobno stanovanje, ki obsega sobo, kuhinjo, kopalnico in predsobo in da k stanovanju spada nemotena uporaba vhoda v stanovanje preko dvorišča. D. D. je lahko na svoje pravne naslednike prenesel le to, kar je kupil. Očitno je, da prostor št. 4 ni bil predmet prodaje in da s pogodbo ni bila dogovorjena kakršnakoli pravica do uporabe. Zmotne so pritožbene trditve, da naj bi sodišče ugotovilo uporabo tega prostora s strani predlagateljičinih pravnih prednikov. Sodišče je izrecno navedlo, da izpovedba F. F. (sina predlagateljice) o uporabi prostora kot stranišča ne more imeti pravno odločilne teže, ker predlagateljica za uporabo tega prostora ne razpolaga s pravnim naslovom. Še več: ob koncu 37. točke obrazložitve izpodbijanega sklepa je zavzelo stališče, da F. F. izpovedbe ostali izvedeni dokazi niso potrdili. Pritožba za drugačno ugotovitev dejanskega stanja ne ponudi nobenih razlogov. Izvedeni dokazni postopek potrjuje stališče nasprotnih udeležencev, da tega prostora niso uporabljali imetniki pritličnih stanovanj ali imetniki vseh stanovanj v stavbi. Ob takšnem dejanskem in pravnem stanju je jasno, da obravnavani prostor ne more biti niti posebni skupni del stavbe, ki pripada vsakokratnim lastnikom stanovanj v pritličju, niti splošni skupni del, za kar se zavzema pritožba.

Prostor št. 5 - garaža (ID znak X-1522-5)

13.Pritožba predlagateljice je v delu, ki se nanaša na prostor št. 5, deloma protislovna, ker po eni strani izpostavlja, da je garaža zgrajena na zemljišču, ki ni predstavljalo stavbišča stavbe, po drugi strani pa naj bi na tem mestu stalo A. skladišče in je torej pripadalo pravnemu predniku predlagateljice. Slednje poskuša pritožba dokazati s povzemanjem izpovedi priče B. B., ki je izpovedal, da je na mestu sedanje garaže včasih stalo skladišče Mercatorja. Navedena izpoved se ob primerjanju vsebine pravnih poslov izkaže za neresnično: iz prodajne pogodbe med C. C. in A. ne izhaja, da bi bilo skladišče predmet te pogodbe, gotovo pa ni bil ta prostor predmet pogodbe med A. in D. D. (kot je bilo obrazloženo v prejšnji točki, je bil predmet prodajne pogodbe le enosobno stanovanje s točno določenimi prostori, med katerimi garaža ni omenjena). Očitno je, da garaža oziroma sedanji prostor št. 5 ni bil predmet prodajnih pogodb in da je na tem prostoru C. C. ohranil lastninsko pravico. Garaža nikoli ni bila namenjena skupni rabi etažnih lastnikov, temveč so jo ves čas uporabljali pravni predniki drugega nasprotnega udeleženca in tretje nasprotne udeleženke (ki so jo tudi zgradili) ter onadva sama, kar ni pritožbeno sporno. Pritožba ne pojasni, na kakšen način naj bi dejstvo, da ni bilo predloženo dokazilo o legalni gradnji garaže, vplivalo na vzpostavitev etažne lastnine.

Ker torej ne obstaja pravni naslov za uporabo garaže (izkazano pa ni niti, da bi bila garaža v dejanski funkciji redne rabe stavbe oziroma kogarkoli drugega kot nasprotnih udeležencev in njunih pravnih prednikov), je odločitev sodišča prve stopnje pravilna.

Prostor št. 7 - podstrešje (ID znak X-1522-7)

14.Predlagateljica v pritožbi v večjem delu ponovi svoje sklicevanje na sodno prakso, ki je (nekatere) podstrešne prostore štela kot splošne skupne dele stavbe. Kot je pojasnilo že sodišče prve stopnje, izpostavljena sodna praksa z obravnavano zadevo ni primerljiva, ker je C. C. kot prvotni izključni lastnik odsvojil le točno določene dele stavbe. Vsi ti odsvojeni postori se nahajajo v pritličju. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je pravni prednik drugega nasprotnega udeleženca in tretje nasprotne udeleženke imel na podstrešju svoje stvari, kar ni pritožbeno sporno, prav tako ni sporna ugotovitev, da je vstop na podstrešje mogoč le iz stanovanja v nadstropju in da prebivalci v pritličnih stanovanjih podstrešja niso nikoli uporabljali. Dejanska raba podstrešja je razumljiva ob vpogledu v pravne naslove predlagateljice in njenih pravnih prednikov: z njimi ni bila prenesena nikakršna pravica do uporabe podstrešja, vse pravice se nanašajo izključno na pritlično stanovanje in dostop z dvorišča. Nasprotna udeleženca si podstrešja nista prilastila; podstrešje je vedno bilo njuna last oziroma last njunih pravnih prednikov.

15.Pritožba se sicer zavzema za ustanovitev stvarne služnosti dostopa do podstrešja, vendar je sodišče prve stopnje v 40. točki povsem ustrezno pojasnilo, da je dostop za namen vzdrževalnih del etažni lastnik dolžan omogočiti na podlagi drugega odstavka 121. člena Stvarnopravnega zakonika. Pritožba ne pojasni, zakaj tovrstno varovanje interesov ostalih etažnih solastnikov v konkretnem primeru (ko je bilo ugotovljeno, da podstrešje ni splošni skupni del stavbe) ne bi bilo zadovoljivo.

Stroški in sklepno

16.Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo dejansko stanje. Ker pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo zatrjevanih kršitev glede zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb postopka (sodišče pa tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti - drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku v zvezi z 42. členom Zakona o nepravdnem postopku in 3. členom ZVEtL-1), je pritožbo zavrnilo in sklep v izpodbijanem delu potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi z 42. členom ZNP-1 in 3. členom ZVEtL-1).

17.V nepravdnih postopkih je osnovno pravilo, da vsaka stranka nosi svoje stroške postopka (40. člen ZNP-1). Na podlagi tega pravila (ob upoštevanju, da prva nasprotna udeleženka s pritožbo ni uspela) je sodišče druge stopnje odločilo, da nasprotna udeleženka, ki je edina priglasila pritožbene stroške, te nosi sama.

-------------------------------

1Navedba k. o. se v nadaljevanju obrazložitve izpušča.

2Ur. l. RS, št. 34/17, v nadaljevanju ZVEtL-1.

3Sklep VSL I Cp 1104/2018 z dne 5. 12. 2018.

4Ur. l. FLRJ, št. 52/58 s spremembami in dopolnitvami.

5Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da lahko gredo drugemu nasprotnemu udeležencu in tretji nasprotni udeleženki vsi tisti deli, ki jih C. C. (kot nekdanji izključni lastnik celotne nepremičnine) ni odsvojil A. (prim. M. T. Fajs (ur.), Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1) s komentarjem, GV založba, Ljubljana 2023, str. 127 in 128).

6Upoštevajoč dejstvo, da je bil prostor ustvarjen šele po začetku tega postopka, je tudi razumljivo, da sta drugi nasprotni udeleženec in tretja nasprotna udeleženka v svojih vlogah zatrdila, da v stavbi ni skupnih prostorov - v času odgovora na predlog ta prostor še ni obstajal, zato pritožba ne more uspeti s sklicevanjem na to, da sta nasprotna udeleženca obstoj tega prostora kot splošnega skupnega dela zanikala.

7Za priposestvovanje po 20. členu ZVEtL-1 v konkretnem primeru ni izpolnjen niti pogoj 10 letne priposestvovalne dobe (predlagateljica je posest začela vršiti šele ob nakupu stanovanja v letu 2017) niti pogoj obstoja pravnega naslova za posest tega dela.

8Sodišče prve stopnje je pojasnilo, da bi dejstvo uporabe tega prostora zanesljiveje lahko potrdile tudi druge priče (pravni predniki predlagateljice, prejšnji uporabnik stanovanja, nepremičninska agentka), ki pa jih predlagateljica ni predlagala za zaslišanje.

9Kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, je bil predmet pogodbe lokal (40 m2), ročno skladišče (17 m2), kuhinja (13 m2) in shramba (12 m2), pri čemer noben od navedenih prostorov (npr. ročno skladišče ali shramba) ne moreta predstavljati A. skladišča, ki naj bi po pritožbenih navedbah stalo na prostoru sedanje garaže. Iz prostorov je A. uredil dve stanovanji v velikostih 41,7 m2 in 37,29 m2 (skupaj torej 79 m2), česar ne bi mogel storiti, če bi katerikoli izmed prodanih delov predstavljal skladišče oziroma garažo in kot tak ne bi postal del pritličnih stanovanj.

10Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da (ne)obstoj gradbene dokumentacije na postopek po ZVEtL-1 ne vpliva (prim. npr. sklep VSL II Cp 453/2023 z dne 16. 11. 2023, sklep VSL II Cp 647/2018 z dne 4. 7. 2018).

11Tudi sicer pa v sodni praksi ni pravila, po katerem bi vsi podstrešni prostori (ne glede na njihovo funkcionalnost in zgolj zato, ker se nahajajo v najvišji etaži in je nad njimi streha, ki je skupni gradbeni element, kot gre razumeti pritožbo) predstavljali splošni skupni del stavbe (prim. npr. sklep VSL II Cp 781/2018 z dne 5. 12. 2018, sklep VSL I Cp 784/2024 z dne 4. 9. 2024).

12Obravnavano podstrešje ni namenjeno le dostopu do strehe in njenemu vzdrževanju, ampak ima lahko tudi funkcijo uporabnega prostora (v tem pogledu se zadeva razlikuje od zadeve VSL I Cp 435/2021 z dne 22. 4. 2021, na katero se sklicuje pritožba).

13V povezavi s tem se pritožba sklicuje na (starejšo) sodbo VSRS II Ips 51/99 z dne 14. 10. 1999, ki je bila izdana pred uveljavitvijo ZVEtL-1 (in tudi pred ZVEtL, ki je bil sprejet v letu 2008), torej pred vzpostavitvijo dokaznih pravil in domnev, po katerih se vzpostavi etažna lastnina.

14Ur. l. RS, št. 87/02 s spremembami in dopolnitvami.

15Uradni list RS, št. 73/2007 - UPB-3 s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju ZPP.

16Uradni list RS, št. 16/2019 s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju ZNP-1.