Jedro

V tem kontekstu je treba presojati gradbena dovoljenja, prostorske akte in urbanistične standarde, ki so veljali v času gradnje stavbe, z upravnimi akti in urbanističnimi standardi, ki so veljali po izgradnji stavbe v času družbene lastnine vse do lastninjenja. Navedeno ne pomeni, da upravni akti in standardi v času gradnje niso relevantni, gre le zato, da jih je treba upoštevati v kontekstu spremenjenih okoliščin, če so kasnejši akti in standardi vzpostavili drugačno ureditev prostora in na podlagi katerih, se je tudi spreminjal (zmanjševal ali povečeval) obseg pripadajočega zemljišča, ki je v času družbene lastnine akcesorno pripadal stavbi.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo, da pripadajoče zemljišče k stavbi na naslovu A. 8, B. (ID znak 000-2938),1 prestavljajo zemljiške parcele z ID znaki: 000-790/8, 000-791/26, 000-791/28 in 000/784/2, kot splošni skupni del navedene stavbe (1). Odločilo je še, da se te zemljiške parcele v vrstnem redu vpisane zaznambe postopka ugotovitve pripadajočega zemljišča vpišejo v zemljiško knjigo kot splošni skupni del stavbe z ID znakom 000-2938, v korist vsakokratnih etažnih lastnikov te stavbe (2).

2. Nasprotna udeleženka vlaga pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov. Navaja, da zemljišča, ki jih je sodišče prve stopnje določilo kot funkcionalno zemljišče, posegajo v lastninsko pravico nasprotne udeleženke, ker gre za javne zelene površine. Prostorski akt iz časa družbene lastnine – Odlok o sprejetju zazidalnega načrta za območje zazidalnih otokov ŠS4/3, ŠI1, ŠS5/1, ŠS5/2 in ŠS5/3 (Ur. l. SRS, št. 1/78) je predvidel zelenico vzdolž C. ulice in na zahodni, severni ter vzhodni strani stavbe kot javno zeleno površino. To izhaja tudi iz grafične priloge - Izseka obstoječega stanja 1978, kar navaja tudi izvedenka. Z gradbenim projektom za gradnjo stavbe in z gradbenim dovoljenjem iz leta 1938 je bila določena postavitev ograje na stavbni meji. Gradbena parcela je bila čistih ravnih linij, ograja pa se je nahajala znotraj zemljiške parcele 000/1, k. o. ..., na kateri je stala stavba. Stavba je bila zgrajena leta 1938, pred letom 1945 pa so imele stavbe z odločbo o gradbenem dovoljenju gradbeno parcelo natančno določeno. Iz aero posnetka izhaja, da je bila živa meja zasajena za nekdanjo ograjo stavbe v lasti predlagateljev. Določeno pripadajoče zemljišče ni bilo del gradbene parcele stavbe. Nasprotna udeleženka v nadaljevanju citira del sklepa Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 446/2018, v katerem je bilo pojasnjeno, da za priznanje pravice uporabe na nepremičninah ne zadošča, da so izkazane predpostavke iz 2., 3., in 4. tč. prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1, ker morajo tožniki po materialnem pravu, ki je veljal v času družbene lastnine, izkazati, da so pridobili pravico uporabe na zakonito predpisan način.2 Nepremičnine kot so javne zelene površine predstavljajo infrastrukturni objekt, zato je njihovo lastninjenje potekalo po posebnem specialnem predpisu - Zakonu o gospodarskih javnih službah (v nadaljevanju ZGJS). Ta predpis je starejši in specialnejši ter izključuje uporabo Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju ZLNDL). Zakon o komunalnih dejavnostih (v nadaljevanju ZKD), ki je veljal ob uveljavitvi ZGJS, je v 3. členu določal, da se za komunalne dejavnosti šteje med drugim tudi urejanje javnih parkov, nasadov, drevoredov, zelenic, otroških igrišč in drugih javnih površin s pripadajočimi napravami in opremami ter urejanje javnih parkirišč, dovoznih poti, pešpoti, hodnikov in drugih javnih poti v naselju. Nasprotna udeleženka je zato lastnica spornih nepremičnin. Stavba že ima pripadajoče zemljišče in sicer parc. št. 000/1, k. o. ..., ki je že vpisano kot splošni skupni del stavbe. To zemljišče je dovolj veliko, da zadosti vsem potrebam stanovalcev, torej redni oziroma normalni rabi objekta, zato ni nobenega razloga, da se določi zemljišče v večjem obsegu od že obstoječega. Zgolj raba zemljišča, brez ustrezne pravne podlage, ne more voditi do pridobitve lastninske pravice na takem zemljišču, ker mora upravičenost do pripadajočega zemljišča izhajati iz prostorske in gradbene dokumentacije. Sodišče je določilo mejo po zunanjem robu žive meje in zmotno ni upoštevalo, da je dolžina vej žive meje in posledično njena širina ter višina odvisna od obrezovanja. Če živa meja ni rezana na enak način, potem se zunanja (in notranja) živa meja spreminja in lahko kakšen del vejevja zraste čez sosedovo mejo. Obrazložitev sklepa je v tem delu nelogična, ker za mejnik v naravi namesto nepremičnine (nekdanje ograje) bazira na živi stvari – rastlini, ki so jo predlagatelji zasadili izven gradbene parcele in jo z načrtnim obrezovanjem pustili, da se zaraste v širino in še globlje poseže v nepremičnino last nasprotne udeleženke. Predlagatelji uporabljajo sporne parcele določeno časovno obdobje, vendar brez zakonske podlage. Dejanska uporaba zemljiške parcele ne zadostuje za pridobitev pravice uporabe oziroma lastninske pravice, kar izhaja tudi iz sodbe in sklepa Vrhovnega sodišča II Ips 306/2014. 3. Predlagatelji v odgovoru na pritožbo predlagajo njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. ZVEtL-1 v 43. členu določa, da sodišče pri ugotovitvi obsega pripadajočega zemljišča upošteva zlasti:

1. katero zemljišče je bilo kot neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe načrtovano v prostorskih aktih ali določeno v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, ali opredeljeno v posamičnih pravnih aktih, na podlagi katerih je potekal pravni promet s stavbo ali njenimi deli, skupaj s spremljajočo dokumentacijo, kot na primer projektne rešitve, investicijska dokumentacija, obračuni pogodbene cene, zapisniki o ugotovitvi vrednosti stanovanj in podobno,

2. katero zemljišče je v razmerju do stavbe predstavljalo dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in počitek, zelenice, zemljišče pod atriji in podobno,

3. preteklo redno rabo zemljišč in

4. merila in pogoji iz prostorskih aktov, ki so veljali od izgradnje stavbe pa do pridobitve lastninske pravice lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču.3

6. Pritožba gradi tezo na predpostavki, da predlog ni utemeljen, ker nepremičnine niso bile del gradbene parcele in ker se je ograja po izgradnji stavbe A. 8 v letu 1939 nahajala znotraj te parcele, kar potrjujejo takratni prostorski in urbanistični standardi ter ker se je živa meja in žična ograja postavila izven gradbene parcelo, potem ko je bila stavba leta 1959 nacionalizirana.

7. Če je morda še veljalo po Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog predlagatelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (v nadaljevanju ZVEtL), da se pri določitvi pripadajočega zemljišča upoštevajo le prostorski in upravni akti, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, h kateri se je določalo pripadajoče zemljišče in šele, če navedeni akti niso bili dosegljivi, so se uporabljala rezervna merila, je Zakon o postavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1) vzpostavil drugačne kriterije pri ugotovitvi pripadajočega zemljišča. Upošteval je, da je potrebnost in namembnost zemljišča za redno rabo stavbe lahko ob njeni izgradnji povsem drugačna kot pozneje ob nastopu lastninjenja.4 Izhajal je iz spoznanja, da namembnost zemljišča v času izgradnje po takratnih prostorskih aktih in/ali upravnih aktih, zlasti pri družbenih zemljiščih, ni vedno primeren kriterij za pravilno določitev obsega pripadajočega zemljišča. V vsakem posamičnem primeru je torej treba ugotoviti, ali gre za zemljišče, ki je neposredno namenjeno redni rabi stavbe in brez katerega ne more funkcionirati. Ta dejanska (funkcionalna) povezanost stavbe s pripadajočim zemljiščem, utemeljuje pravno (akcesorno) povezanost pravic na takem zemljišču.5

8. Prav v smislu korekcije zelo zoženih pravil glede načinov določitve pripadajočega zemljišča po ZVEtL, ko je bila v ospredju le (predvsem) namembnost zemljišča v času izgradnje po takratnih prostorskih in upravnih aktih, se je zaradi poenotenja pravil glede pridobitve (priznanja) pripadajočega (funkcionalnega) zemljišča, ki so veljala v času družbene lastnine, sprejel nov ZVEtL-1, katerega namen je izenačiti pravne položaje, tistih lastnikom zgradb, ki so bile zgrajene pred 1. 1. 2003, pa lastniki formalnopravno še niso pridobili pravice „uporabe“ na pripadajočem zemljišču, s tistimi, ki so to pravico formalnopravno že pridobili v času družbene lastnine. Pravne posledice, na podlagi katerih se je pridobila na pripadajočem zemljišču pravica uporabe v času družbene lastnine, ki daje upravičencem na podlagi ZLNDL, lastninskopravna upravičenja, so namreč že nastale pred lastninjenjem, zato se tudi le ugotavlja in ne več določa obseg pripadajočega zemljišča, ko je to veljalo po ZVEtL.

9. Vrhovno sodišče je v sklepu II Ips 44/2020 z dne 12. 12. 2020 pojasnilo, da „že ob uveljavitvi ZVEtL, se je v sodni praksi postopoma izoblikovalo spoznanje, da je treba pri urejanju pripadajočih zemljišč v naseljih mestnega značaja, ki so bila vsa v družbeni lastnini, dati prednost namenu, zaradi katerega je bila predpisana kogentna akcesornost pravic na zemljišču pravicam stavbe. To pa je, da ima vsakokratni lastnik stavbe pravico uporabe na tistem obsegu družbenega zemljišč, ki zagotavlja njeno normalno rabo in funkcioniranje stavbe. Poleg tega je ob reševanju sporov postalo očitno, da ni mogoče vztrajati pri prvotnemu izhodišču (iz ZVEtL op. pritožbenega sodišča), da so pri ugotavljanju pripadajočega zemljišča najpomembnejši upravni akti iz časa gradnje, ampak je treba upoštevati druga merila (ureditev v naravi, pretekla raba in urbanistični standardi po izgradnji), ki pokažejo, ali se je obseg pripadajočega zemljišča po izgradnji spremenil (da je v prostoru prišlo do sprememb, s katerimi se je pripadajoče zemljišče povečal, ob nespremenjeni površini spremenilo obliko ali zmanjšalo). Zakonodajalec (ZVEtL-1 op. pritožbenega sodišča) je tako v uvodnih pojasnilih navedel, da je način ugotavljanja pripadajočega zemljišča lahko različen že glede na pravno podlago za pridobitev lastninske pravice. Opozoril je, da je npr. gradnja na tujem zemljišču v zasebni lasti po 24. in naslednjih členih ZTLR povzročila takojšnje pravne posledice glede pridobitve lastninske pravice na tistem zemljišču, ki je bilo ob izgradnji potrebno za redno rabo stavbe. V tem primeru poznejše spreminjanje potreb ali morebiti drugačne rabe zemljišča niso več učinkovale na stvarnopravnem področju glede zmanjšanja ali razširitve obsega pripadajočega zemljišča (statičen princip). Izrecno pa je poudaril, da je drugače, pri stavbah, ki so bile zgrajene ali so stale na družbenih zemljiščih. Pri teh se je namenjenost za redno rabo sicer lahko določila že ob izgradnji, lahko pa se je naknadno tudi spreminjala, vse do olastninjenja družbenega zemljišča, kar se je zgodilo najpozneje v letu 1997 po določbah ZLNDL (dinamičen princip). Opozoril pa je tudi, da je bila pri pravici uporabe ena od bistvenih okoliščin za njeno pridobitev, ohranitev oziroma prenehanje tudi njeno dejansko izvajanje.“

10. V tem kontekstu je treba presojati gradbena dovoljenja, prostorske akte in urbanistične standarde, ki so veljali v času gradnje stavbe, z upravnimi akti in urbanističnimi standardi, ki so veljali po izgradnji stavbe v času družbene lastnine vse do lastninjenja. Navedeno ne pomeni, da upravni akti in standardi v času gradnje niso relevantni, gre le zato, da jih je treba upoštevati v kontekstu spremenjenih okoliščin, če so kasnejši akti in standardi vzpostavili drugačno ureditev prostora in na podlagi katerih, se je tudi spreminjal (zmanjševal ali povečeval) obseg pripadajočega zemljišča, ker je v času družbene lastnine akcesorno pripadal stavbi.

11. Prav v konkretnem primeru dinamika spreminjanja prostorske ureditve potrjuje, da se je obseg pripadajočega zemljišča spreminjal. Sodišče prve stopnje je te spremembe ugotovilo na podlagi upravnih aktov in urbanističnih standardov ter na podlagi ugotovitev izvedenke urbanistične stroke, kakor tudi na podlagi ogleda, zaslišanja udeležencev in listin.

12. Po letu 1960 je bila gradbena parcela stavbe A. 8 na JV pozidana s stavbo A.10-12. Iz tega razloga je prostor novo nastalega stavbišča stavbe A. 10-12 prenehalo biti namenjeno redni rabi stavbe A. 8., kar izhaja iz Zazidalnega načrta za predel med C. cesto, A. in D. cesto in iz grafične priloge z oznako IZSEK GURS 1962 in IZSEK GURS 1962 A. Zaradi zmanjšanega obsega osnovne gradbene parcele stavbe A. 8, zaradi izgradnjo stavbe A. 10-12, je stavba A. 8 izgubila do takratni priključek na javno cesto na južni strani. Nov skupni priključek je bil izveden na zahodni strani - današnji obstoječi priključek na C. ulico, s tem, da so bila načrtovana tudi parkirna mesta, čeprav v času gradnje stavbe iz arhivskih podatkov ni razvidno, da so bila na gradbeni parceli predvidena parkirna mesta. Prostor novo nastalega stavbišča stavbe A. 10-12 je tako prenehalo biti namenjeno redni rabi stavbe A. 8. Tudi parkirna mesta kažejo, na kakšen način se je uredil sporni prostor, ki ga obkrožajo stanovanjske stavbe. Izvedenka je pojasnila, da parkirna mesta niso namenjena le stavbi A. 8, marveč tudi stavbi A. 10-12, kar potrjujejo tudi urbanistični normativi iz leta 1979 in 1991,6 iz katerih izhaja, da je bilo za stanovanjski blok potrebnih in načrtovanih najmanj 1 parkirano mesto na 1-3 stanovanja oziroma v letu 1991 najmanj 0,5 parkirnega mesta za stanovanjsko enoto in od tega 20 % za obiskovalce.

13. Stavba stoji na območju srednje goste naseljenosti, kjer je bila predpisana 40% pozidanost zemljišča, preostali nezazidan del pa predstavlja prostor namenjen redni rabi načrtovane stavbe. V času družbene lastnine so bile soseske večstanovanjskih stavb izven območja starih mestnih jeder praviloma načrtovane na tak način, da so bile stavbe od regulacijske linije odmaknjene v notranjost gradbene parcele in tako niso bile postavljene na mejo javnega telesa. Prostor med javnim telesom in večstanovanjsko stavbo je bil namenjen redni rabi stavbe in ne splošni javni rabi, kar potrjuje urbanistični vidik takratnega Sklada za komunalno urejanje zemljišč Občine B., dopis z dne 21. 4. 1969, za sosesko SA-6 v B., iz katerega izhaja, da parkirni prostori, zelene površine okoli objektov skupaj z igrišči ter javna razsvetljava, predstavljajo sestavni del objekta v okviru objektovega funkcionalnega zemljišča. Zelene površine, ki so določene kot pripadajoče zemljišče, so glede na objekte v prostoru, kot ugotavlja izvedenka, namenjene stanovalcem in niso del širšega področja v smislu javnega dobra, ki je dostopen vsem pod enakimi pogoji; gre za za zemljišča, ki so namenjena redni rabi teh stavb. Iz teh razlogov tudi odločilno, da iz grafičnega prikaza z oznako Izsek obstoječe stanje 1978, Izsek predvideno 1978, Izsek predvideno 1978A izhaja, da je bila zelenica, katere del, je sedaj opredeljen kot pripadajoče zemljišče, predvidena kot javna zelena površina.

14. Postavitev žive meje in žične ograje v času družbene lastnine, je le dodaten argument pri oceni razmerja povezanosti stavbe in pripadajočega zemljišča, ko med udeleženci tudi ni sporna nekaj desetletna uporaba tega zemljišča za potrebe stanovalcev stavbe.7 Tudi umestitev zelenice med stavbe v prostoru oziroma določitev dela te zelenice kot pripadajoče zemljišče k stavbi A. 8 izključuje pritožbeno tezo, da gre za prostor (zelenico), ki je namenjena javni splošni rabi. Dejanska raba le dodatno potrjuje, da ne gre za javne površine. Pravilna je tudi ugotovitev sodišča prve stopnje, da gre v tem delu tudi za zemljišče, ki nudi minimalno zasebnost stanovalcem in predstavlja prostor emisijske zamejitve ter prostor za igro in počitek.

15. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je živa meja starejšega videza, neprerekane pa so bile navedbe o rabi in vzdrževanju spornega zemljišča. Dva udeleženca sta na ogledu potrdila, da predlagatelji niso nikoli kosili za živo mejo, sodišče pa je ugotovilo, da je živa meja oziroma prej žična ograja ograjevala zemljišče, ki je bilo namenjeno in potrebno za redno rabo stavbe, kar izhaja tudi iz mnenja izvedenke, zato je odredilo parcelacijo po zunanjem robu žive meje.

16. Sodišče prve stopnje je utemeljeno zavrnilo ugovore nasprotne udeleženke, da je živa meja živa stvar in da je možno, da se je v 80 letih z obrezovanjem počasi premikala na sosednja zemljišča, ki predstavljajo javne površine. Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da korenine žive meje, ne glede na kasnejše obrezovanje, ostanejo v zemlji na istem mestu, zaradi česar ni možen premik za nekaj decimetrov ali celo metrov. Nasprotna udeleženka v pritožbi tudi znova zatrjuje, da so predlagatelji z načrtnim obrezovanjem pustili, da se živa meja razraste v širino, kar ni bilo ugotovljeno v postopku, ne z zaslišanjem prič, ne ob ogledu, ne z mnenjem izvedenke. Nenazadnje pritožba določno tudi ne pove, v kakšnem obsegu in v katerem delu se je živa meja zarasla v širino. Hipotetične navedbe, da v primeru, če živa meja ni rezana na enak način, lahko kakšna veja zraste čez sosedovo mejo, ne terjajo podrobnejšega odgovora.

17. Iz teh razlogov niso utemeljene pritožbene navedbe, da je zemljišče, ki pripada stavbi dovolj veliko, da zadosti vsem potrebam stanovalcev, torej redni oziroma normalni rabi objekta.

18. Prvi odstavek 44. člena ZVEtL-1 določa, če ni dokazano drugače, se šteje, da je zemljišče, ki ga sodišče ugotovi po določbah 43. člena ZVEtL-1, last lastnika stavbe. S tem, ko je sodišče prve stopnje ugotovilo, da stavba potrebuje sporna zemljišča za normalno rabo, je izkazana tudi pravna podlaga, na podlagi katere je to zemljišče last lastnikov stavbe.

19. Pritožbeno sodišče še pojasnjuje, da sodna praksa, ki jo navaja pritožba, ni primerljiva, glede na okoliščine konkretnega primera.

20. Ker sodišče ni storilo formalnih kršitev postopka, pritožbeni razlogi pa niso utemeljeni, je pritožbo sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. tč. prvega odstavka 365. člena ZPP).

1 V nadaljevanju stavba. 2 Podrobneje glej pritožbo na l. št. 193 (pritožbene strani niso označene). 3 Podrobneje glej tudi ostalo materialnopravno podlago, ki jo je sodišča prve stopnje citiralo v 7. in 8. tč. obrazložitve sklepa (7. in 30. člen ZVEtL, 190. člen SZ-1, 105. in 217. člen SPZ, 216. člen ZGO-1, 12. člen ZTLR, 4. in 6. člen ZPDS, 7. člen ZPN, 6. člen ZPZS in ZLNDL). 4 Gre za tako imenovan „dinamični princip“. 5 Podrobneje glej Predlog ZVEtL-1 – prva obravnav – 2.3.4.3. Popolnejša ureditev meril za ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča. 6 Glej Tehnične normative za projektiranje in opremo mestnih površin Fakultete za arhitekturo, gradbeništvo in geodezijo. 7 Glej npr. izpoved E. E. na l. št. 110 (oz. 15. tč. obrazložitve sklepa sodišča prve stopnje).