Jedro

Smisel (causa) določbe 661. člena OZ (prehod pravic naročnika in kasnejše pridobitelje gradbe) je v tem, da se zaščitijo bodoči pridobitelji iz razloga, ker ti niso stranke gradbene pogodbe. Gradbena pogodba namreč daje naročniku gradnje v razmerju do izvajalca močnejše in dolgotrajnejše varstvo zaradi stvarnih napak, kot jih ima stranka kupne pogodbe (za gradbo ali njen del) v razmerju do prodajalca. Tožeča stranka, ki je sama (pravni in dejanski) naročnik gradnje, takšnega dodatnega varstva ne potrebuje in ima le jamčevalni zahtevek, ki pa ga ne more uveljaviti zoper pravno osebo, ki ni bila njena pogodbena stranka (temveč podizvajalec).

Izrek

I. Pritožba tožeče stranke se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Okrožno sodišče v Ljubljani je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki znesek 48.343,47 EUR, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe dalje do plačila s stroškovno posledico. Odločilo je tudi, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki povrniti stroške pravdnega postopka v višini 2.113,65 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper navedeno sodbo se je pravočasno pritožila tožeča stranka zaradi zmotne uporabe materialnega prava, napačno ugotovljenega dejanskega stanja in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku oziroma podredno, da izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje, v obeh primerih s stroškovno posledico. Tožeča stranka je priglasila stroške postopka.

3. Tožena stranka je v odgovoru na pritožbo predlagala, da se pritožba tožeče stranke zavrne in da se potrdi sodba sodišča prve stopnje. Tožena stranka je priglasila stroške postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka zahteva povrnitev škode, ki ji je nastala z odpravo napak na zgrajenih večstanovanjskih objektih v L. v I. V postopku na prvi stopnji so bila neprerekana odločilna dejstva: da je tožeča stranka kot naročnica izgradnje teh objektov z družbo G. d.o.o. kot izvajalcem sklenila Soinvestitorsko pogodbo za izgradnjo teh objektov (A2) in da je vsa gradbena dela opravila tožena stranka na podlagi gradbene pogodbe, sklenjene z družbo G. d.o.o.. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo zaradi pomanjkanja stvarne legitimacije pravdnih strank.

6. Odgovornost za stvarne napake (oziroma uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov) je posebna vrsta poslovne odškodninske odgovornosti zaradi kršitve pogodbene (poslovne) obveznosti opraviti izpolnitveno ravnanje pravilno (brez napak) za tisto obliko škode, ki se kaže v manjši vrednosti izpolnitve z napakami (enako M. Juhart v Obligacijskem zakoniku s komentarjem, 3. knjiga, str. 131). Pri poslovni (pogodbeni) obveznosti gre za obligacijsko razmerje, ki obstaja med strankama pogodbe, pri čemer pogodba predstavlja pravni temelj nastanka obveznosti ene od pogodbenih strank opraviti izpolnitveno ravnanje, ki je bilo opravljeno z napakami. Sodišče prve stopnje se je pravilno oprlo na 125. člen Obligacijskega zakonika (OZ), ki določa, da pogodba ustvarja pravice in obveznosti izključno za pogodbeni stranki (inter partes), tj. med subjekti tega razmerja (tako tudi N. Plavšak v Obligacijskem zakoniku s komentarjem, 3. knjiga, str. 1041).

7. Pritožbeno sodišče pritrjuje zaključku sodišča prve stopnje, da tožeča stranka ni aktivno legitimirana, tožena stranka pa ni pasivno legitimirana za uveljavljanje obravnavanega jamčevalnega zahtevka, saj pravdni stranki nedvomno nista bili v nikakršnem pogodbenem razmerju. Tožeča stranka je imela sklenjeno Soinvestitorsko pogodbo z družbo G. d.o.o., slednja pa gradbeno pogodbo s toženo stranko, v katero tožeča stranka ni bila vključena. Vendar ima tudi Soinvestitorska pogodba značilnosti gradbene pogodbe, saj se je z njo družba G. d.o.o v razmerju do tožeče stranke zavezala, da bo zgradila stanovanjske objekte. Tožeča stranka je torej nastopala kot naročnik izgradnje večstanovanjskih objektov, tožena stranka pa kot podizvajalec glavnega izvajalca. Tožeča stranka bi kot naročnik lahko vse jamčevalne zahtevke v zakonsko določenih rokih uveljavljala zoper svojega sopogodbenika, družbo G. d.o.o., ki odgovarja tudi za svoje podizvajalce (629. in 630. člen v zvezi s 660. členom OZ). Do (pod)izvajalca(1), s katerim ni bila v nobenem pogodbenem razmerju, pa tožeča stranka nima nobenih zahtevkov.

8. Pritožbeno sodišče se strinja tudi z zaključki sodišča prve stopnje (21. točka obrazložitve izpodbijane sodbe), da v postopku ugotovljena dejstva ne omogočajo uporabe 661. člena OZ, ki ureja prehod pravic od naročnika (zoper glavnega izvajalca) na vse poznejše pridobitelje gradbe. Pravilno je stališče prvostopnega sodišča, da se pod pojmom „poznejšega pridobitelja gradbe “ razume tisti pridobitelj, na katerega je po končani gradnji prešla lastninska pravica na gradbi ali njenemu delu; prenos lastništva gradbe pa vključuje tudi prenos zemljišča oziroma parcele, na kateri stoji gradba. Jamčevalni zahtevki postanejo akcesorni lastninski pravici na objektu oziroma posameznemu delu objekta. Nesporno je bilo ugotovljeno, da tožeča stranka v konkretnem primeru ni poznejši pridobitelj, saj je bila že pred začetkom gradnje lastnica zemljišča, na katerem je potekala gradnja večstanovanjskih objektov. Skladno z načelom superficies solo cedit je po samem zakonu postala tudi lastnica gradbe, t.j. zgrajenih stanovanjskih objektov; položaj kasnejših pridobiteljev v smislu 661. člena OZ pa so pridobili lastniki stanovanj, ki jim je tožeča stranka stanovanja prodala, kar je bilo možno storiti šele po vzpostavitvi etažne lastnine. Smisel (causa) določbe 661. člena OZ je prav v tem, da se zaščitijo bodoči pridobitelji iz razloga, ker ti niso stranke gradbene pogodbe. Gradbena pogodba namreč daje naročniku gradnje v razmerju do izvajalca močnejše in dolgotrajnejše varstvo zaradi stvarnih napak, kot jih ima stranka kupne pogodbe (za gradbo ali njen del) v razmerju do prodajalca. Tožeča stranka, ki je sama (pravni in dejanski) naročnik gradnje, takšnega dodatnega varstva ne potrebuje, in tudi v obravnavnem primeru ni bila v ničemer prikrajšana. Tožeča stranka bi lahko vse zahtevke iz naslova jamčevanja za napake uveljavljala od družbe G. d.o.o., od katere je izvedena dela tudi sprejela (glej zapisnik o sprejemu in izročitvi izvedenih del - A13). Če pa je želela neposreden stik z izvajalcem gradnje, je imela kot investitor tudi vse pravne in dejanske možnosti, da se v gradbeni pogodbi določi, da se materialnopravna upravičenja (glavnega izvajalca) iz naslova jamčevanja za napake prenesejo (tudi) nanjo.

9. Pritožbeni ugovor, da Soinvestitorska pogodba določa, da družba G. d.o.o. izroči tožeči stranki določeno število stanovanj, tožeča stranka pa se zaveže plačati določeno ceno, predstavlja neupoštevno pritožbeno novoto (337. člen Zakona o pravdnem postopku - ZPP). Sicer pa „izročitev“, kot je določena v Soinvestitorski pogodbi, nima pomena stvarnopravne izročitve, ki objektivno niti ni bila mogoča, saj G. d.o.o. nikoli ni bila lastnica oziroma zakonita imetnica teh stanovanj. Pod „izročitvijo“ je zato razumeti obligacijskopravno ureditev razmerja med tožečo stranko in družbo G. d.o.o., šlo je za določitev njunih vložkov in deležev pri soinvestiranju, kot pritožba sama navaja, ki pa ne podpirajo zaključka, da je tožeča stranka postala kasnejši pridobitelj stanovanj. Prej nasprotno, iz določil 4., 6. in 7. člena Soinvestitorske pogodbe (A2), ki sicer po končni izgradnji napotujejo na sklenitev posebne pogodbe o ureditvi medsebojnih razmerij glede razpolaganja s posameznimi stanovanji, vendarle smiselno izhaja, da je ostala tožeča stranka tudi po končani izgradnji lastnica zgrajenih stanovanj in da je ne-določeno število teh stanovanj, ki jih je namenila za oddajanje v najem, še vedno v njeni lasti.

10. S tem je pritožbeno sodišče odgovorilo na odločilne pritožbene razloge. Ker ti niso podani in ker sodišče prve stopnje tudi ni zagrešilo bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je pritožbeno sodišče pritožbo skladno s 353. členom ZPP zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo. Odločilo je še, da vsaka stranka nosi svoje pritožbene stroške; tožeča stranka zato, ker s pritožbo ni uspela, tožena stranka pa zato, ker z odgovorom na pritožbo ni pripomogla k rešitvi pritožbe (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

Op. št. (1): sodba in sklep Vrhovnega sodišča II Ips 658/2006.