Jedro

Upravni organ je v postopku vpisa upravnika v register omejen le na formalno preverjanje, ali je pogodba o upravljanju podpisana s predpisano večino. Ugotavljanje verodostojnosti podpisov, pravilnosti načina podpisovanja in pooblastil za podpise ter ugotavljanje lastninskih razmerij glede nepremičnin, na katere se nanašajo ti podpisi, pa brez dvoma sodi v okvir presoje veljavnosti te pogodbe oziroma njene sklenitve, ki je pridržana pravdnemu sodišču.

Izrek

Tožba se zavrne.

Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana je kot prvostopenjski upravni organ z izpodbijano odločbo odločil, da se po dokončnosti te odločbe tožnica izbriše iz registra upravnikov stavb kot upravnik večstanovanjske stavbe A., nato pa se v register upravnikov stavb kot upravnik te stavbe vpiše družba B. d.o.o. (v tem upravnem sporu prizadeta stranka). V obrazložitvi navaja, da je prizadeta stranka predlagala vpis v register upravnikov stavb, vlogi pa je med drugim priložila pogodbo o upravljanju stanovanjsko poslovne stavbe A. z dne 23. 3. 2011, ki so jo poleg prizadete stranke podpisali pooblaščenci etažnih lastnikov te stavbe, pooblastilo etažnih lastnikov podpisnikom pogodbe z dne 14. 12. 2010 in sklep etažnih lastnikov z dne 14. 12. 2010 o odpovedi pogodbe tožnici in izbiri prizadete stranke za novega upravnika. Po pridobitvi podatkov o dejanskem lastništvu nekaterih stanovanj in pooblastil etažnih lastnikov za podpis prej navedenih pooblastila za podpis pogodbe o upravljanju ter sklepa o odpovedi in sklenitvi nove pogodbe o upravljanju prvostopenjski organ ugotavlja, da so te listine podpisali etažni lastniki (oziroma njihovi pooblaščenci), katerih solastniški delež predstavlja več kot polovico etažne lastnine v večstanovanjski stavbi. Nova pogodba o upravljanju je bila torej sklenjena s predpisano večino solastniških deležev, izpolnjeni pa so bili tudi drugi pogoji za vpis prizadete stranke v register kot upravnika navedene večstanovanjske stavbe. Prvostopenjski organ še posebej dodaja, da imata izbris in vpis upravnika v register upravnikov stavb zgolj deklaratorno naravo in ne vplivata na veljavnost pogodbe o opravljanju upravniških storitev, prav tako pa se v upravnem postopku ne presoja načina odpovedi dotedanjemu upravniku in njene pravilnosti.

Ministrstvo za okolje in prostor je kot drugostopenjski upravni organ zavrnilo tožničino pritožbo zoper izpodbijano odločbo. V obrazložitvi povzema pravno podlago za odločanje in navaja listine, ki jih je prizadeta stranka priložila svoji vlogi ter ugotavlja, da je odločitev prvostopenjskega organa pravilna. Posebej pojasnjuje še, da je bilo v upravnem postopku le pojasnjeno, katere podpise na pogodbi o upravljanju je mogoče upoštevati oziroma ali so podpisniki na listini lastniki stanovanj ali njihovi pooblaščenci. V nekaterih primerih je listino podpisal pooblaščenec lastnika, vendar k listini ni bilo predloženo pooblastilo, zato je bila listina dopolnjena še z naknadno odobritvijo za podpisovanje oziroma za sklepanje poslov, ki jo je možno podati v skladu z Obligacijskim zakonikom (v nadaljevanju OZ). Drugostopenjski organ sicer ugotavlja nekatere nepravilnosti glede tega, katera soglasja so bila podana, vendar meni, da so pogodbo kljub tem nepravilnostim podpisali etažni lastniki, ki imajo več kot 50% delež v obravnavani večstanovanjski stavbi.

Tožnica v tožbi meni, da je ta odločitev nezakonita, saj sklep o odpovedi in sprejemu pogodbe o upravljanju s prizadeto stranko ni bil veljavno sprejet, ker ni bilo doseženo soglasje etažnih lastnikov z več kot 50 % solastniških deležev, kot to predpisuje 25. člen Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1). V nadaljevanju podrobno obrazlaga, zakaj podpisi, ki se nanašajo na posamezna stanovanja oziroma solastniške deleže, po njenem prepričanju niso veljavni; kot bistvena razloga navaja, da relevantnih listin niso podpisali lastniki stanovanj oziroma njihovi pooblaščenci ter da je del etažnih lastnikov listine podpisal šele po preteku trimesečnega roka za glasovanje s pisnim izjavljanjem, ki je predpisan v drugem odstavku 35. člena SZ-1. To pomeni, da pooblaščenci etažnih lastnikov niso imeli potrebnega pooblastila za podpis pogodbe o upravljanju, tako da tudi ni pogojev za vpis novega upravnika in izbris tožnice kot upravnika navedenega objekta. Iz navedenih razlogov tožnica sodišču predlaga, naj izpodbijano odločbo odpravi, toženki pa naloži povračilo vseh stroškov postopka v roku 15 dni od izdaje sodbe, od poteka tega roka skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Toženka na tožbo ni odgovorila, prizadeta stranka pa v svojem odgovoru na tožbo navaja razloge, iz katerih meni, da so vsi podpisi na relevantnih listinah veljavni in zato iz teh listin nesporno izhaja, kakšna je dejanska volja lastnikov več kot 50 % solastniških deležev navedene stanovanjske stavbe. Sodišču predlaga, naj tožbo zavrne, tožeči stranki pa naloži povračilo stroškov postopka.

Tožba ni utemeljena.

Po prvem in drugem odstavku 167. člena SZ-1 vpiše upravni organ novega upravnika v register upravnikov na podlagi pogodbe o upravljanju stavbe, sklenjene z novim upravnikom. Ta pogodba mora biti sklenjena s predpisano večino, torej več kot z 50 % večino etažnih lastnikov po solastniških deležih (34. in 35. člen SZ-1). Kot pa je tukajšnje sodišče ugotovilo že v več svojih odločbah, ne 166. člen SZ-1, ki določa podatke, ki se vpišejo v register upravnikov stavb, ne 167. člen istega zakona, ki ureja postopek za ta vpis, na vpis ne vežeta nobenih pravnih posledic, temveč se z njim le evidentirajo dejstva oziroma pravna razmerja, ki izhajajo iz listin, ki morajo biti priložene predlogu. Povedano drugače: vpis upravnika v register upravnikov stavb nima konstitutivne, temveč evidenčno naravo (prim. npr. sodbe Upravnega sodišča RS U 2027/2008 z dne 23. 4. 2009, I U 543/2010 z dne 15. 12. 2010 in I U 986/2010 z dne 22. 12. 2010).

Taka narava vpisa v register upravnikov stavb upravnemu organu ne daje podlage, da bi v postopku vpisa preverjal veljavnost sklenitve pogodbe o upravljanju, česa takega pa mu ne nalaga niti zakon ali kateri od podzakonskih aktov. Vprašanje, ali je bila pogodba o upravljanju sklenjena veljavno, torej ni predmet upravnega, temveč izključno civilnega sodnega postopka. To izhaja ne le iz prej navedenih sodb Upravnega sodišča RS, temveč tudi iz obsežne civilne sodne prakse sodišč splošne pristojnosti.

To pomeni, da je upravni organ v postopku vpisa upravnika v register omejen le na formalno preverjanje, ali je pogodba o upravljanju podpisana s predpisano večino. Ugotavljanje verodostojnosti podpisov, pravilnosti načina podpisovanja in pooblastil za podpise ter ugotavljanje lastninskih razmerij glede nepremičnin, na katere se nanašajo ti podpisi, pa brez dvoma sodi v okvir presoje veljavnosti te pogodbe oziroma njene sklenitve, ki je pridržana pravdnemu sodišču (v tem pogledu prim. npr. odločbe Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 464/2012 z dne 4. 4. 2012, II Cp 1186/2010 z dne 12. 5. 2010 in I Cpg 472/2011 z dne 13. 10. 2011).

Prej povzete tožbene navedbe se torej nanašajo izključno na vprašanja, ki ne morejo biti predmet upravnega postopka in zato tudi ne morejo vplivati na pravilnost in zakonitost izpodbijane odločbe. Drugih razlogov za svoje stališče tožnica ne navaja, zato je sodišče tožbo na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) zavrnilo kot neutemeljeno. Ker stranke niso predlagale novih dejstev ali dokazov, ki bi lahko vplivali na odločitev, je sodišče v skladu z 2. alineo drugega odstavka 59. člena ZUS-1 odločilo brez glavne obravnave, na seji.

Po četrtem odstavku 25. člena ZUS-1 v primeru, če sodišče tožbo zavrne, vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.