Jedro

Z iztekom roka, ko bi moral toženec plačati preostalo kupnino, je za tožnika obveznost sklenitve glavne pogodbe ugasnila.

Zaradi neizpolnitve dogovorjene obveznosti v odrejenem roku (plačila preostanka kupnine) je za nesklenitev glavne pogodbe odgovoren toženec.

Stranka, ki je odgovorna za nesklenitev glavne pogodbe, je obvezana ne le do prepustitve are, ampak tudi do razlike do popolne odškodnine, ki je nastala pogodbi zvesti stranki.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da se zavrne tožbeni zahtevek po katerem bi moral toženec tožnikoma plačati 11.822,31 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe dalje. Odločilo je še, da sta tožnika dolžna tožencu povrniti njegove pravdne stroške v znesku 1.158,00 EUR.

2. Zoper takšno odločitev sta tožnika vložila pravočasno pritožbo, s katero uveljavljata vse zakonsko opredeljene pritožbene razloge. Pritožbenemu sodišču predlagata, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Menita, da je sodišče prve stopnje napačno uporabilo materialno pravo glede vprašanja določitve roka za sklenitev glavne pogodbe. Z dogovorom o roku za plačilo kupnine je bil po naravi stvari avtomatično določen tudi rok za sklenitev pisne prodajne pogodbe. Iz izpovedb ter elektronskih sporočil prvega tožnika in toženca izhaja, da so se dogovorili za hkratno plačilo kupnine in sklenitev prodajne pogodbe. Ugotovitev sodišča o nedoločenosti roka za sklenitev glavne pogodbe je torej v nasprotju z listinskimi dokazi in izpovedjo pravdnih strank, kar pomeni tudi absolutno bistveno kršitev določb postopka iz 15. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Toženec je z zamudo roka za plačilo kupnine prišel tudi v zamudo glede sklenitve glavne pogodbe. Sodišče je napačno ugotovilo, da bi morala ena od pravdnih strank podati izjavo volje za sklenitev glavne pogodbe. Ko toženec do roka iz predpogodbe ni izpolnil svoje obveznosti in se tudi ni dogovoril za podaljšanje roka, tožnikoma ni bilo treba od toženca zahtevati sklenitve glavne pogodbe, temveč sta se po zakonu lahko zadovoljila s prejeto aro, kar sta tudi storila. Ko je toženec v telefonskem pogovoru sredi maja 2009 prvemu tožniku sporočil, da nima denarja za kupnino, od toženca ni bilo treba zahtevati sklenitve prodajne pogodbe. To tudi ne bi bilo smiselno, saj toženec svojih obveznosti ne bi mogel izpolniti. Ob izteku roka iz predpogodbe je začel teči šestmesečni rok, ko bi lahko toženec še zahteval sklenitev predpogodbe. Ker tega ni storil, je že pred prodajo spornega stanovanja 18. 1. 2010 izgubil svoj zahtevek. Razlogi sodbe o odločilnih dejstvih, in sicer o nedoločenosti roka za sklenitev pogodbe, so v nasprotju sami s sabo, kar pomeni bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Tožnika opozarjata, da je toženec še septembra 2008 dopuščal možnost predčasnega plačila kupnine oktobra 2008. Opozarjata tudi, da njuno upanje, da bo toženec plačal preostanek kupnine, ne vpliva na rok iz predpogodbe.

3. Tožnika sta pravočasno (v okviru pritožbenega roka) dopolnila svojo pritožbo. Navajata, da predstavlja besedna zveza „najkasneje do konca maja 2009“ potreben konkretni dejanski stan za uporabo določbe četrtega odstavka 104. člena Obligacijskega zakonika (OZ). Sodišče je tudi zmotno zaključilo, da z ničemer niso dokazane tožbene trditve o tem, da je iz dolžnikovega ravnanja izhajalo, da obveznosti ne bo izpolnil niti v dodatnem roku. Menita, da je sodišče prve stopnje napačno presodilo, da toženec ni imel dodatnega roka za izpolnitev. Glede na njegovo navedbo, da bi lahko v roku pet dni v banki uredil kredit, da bi stanovanje kupil, to pomeni, da je bil zanj primeren dodatni rok že en mesec, saj bi v tem času imel po lastnih zagotovilih dovolj časa, da dobi denarna sredstva. Že iztek dodatnega roka pogojuje odstop od pogodbe, zato ni potrebna še posebna izjava volje prodajalca.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Iz dejanske podlage izpodbijane sodbe izhaja, da sta se pravdni stranki 29. 5. 2008 dogovorili, da bosta tožnika tožencu prodala stanovanje št. 13 v prvem nadstropju na P., v skupni izmeri 64,02 m2, da znaša kupnina 188.300,00 EUR, da toženec ob sklenitvi dogovora plača aro v višini 8.300,00 EUR, ki se všteje v kupnino za omenjeno nepremičnino in da bo preostanek kupnine plačal v najkrajšem možnem času, vendar najkasneje do 1. 5. 2009. Iz potrdila o prejemu are z dne 7. 10. 2008 pa izhaja, da je toženec na račun are plačal še 10.000,00 EUR (skupaj 18.300,00 EUR) in se obvezal, da bo preostanek kupnine v znesku 170.000,00 EUR poravnal najkasneje do konca meseca maja 2009. Pravdni stranki nista zatrjevali, da ima njun dogovor pomen sklenjene zavezovalne prodajne pogodbe. Med njima je bilo nesporno, da je bila ob navedenem dogovoru njuna prava volja usmerjena „šele“ v sklenitev predpogodbe. Če je tako, se ponuja pravna presoja, da sta pravdni stranki sklenili predpogodbo o tem, da bo sklenjena glavna pogodba, ko bo plačana celotna kupnina in to predpogodbo zavarovali z aro. Pravdni stranki glavne pogodbe nista sklenili. Med pravdnima strankama je tudi nesporno, da toženec preostanka kupnine nikoli ni plačal. Tožnika sta zato obdržala prejeto aro in od toženca zahtevala povrnitev škode zaradi kršitve predpogodbe, kolikor ta presega znesek prejete are. Odločitev o utemeljenosti njunega zahtevka je odvisna od ugotovitve ali je toženec odgovoren za nesklenitev glavne pogodbe.

6. Iz omenjenega pogodbenega dogovora izhaja, da sta pogodbeni stranki vezali obveznost sklenitve predpogodbe na toženčevo plačilo preostanka kupnine. To pomeni, da bi toženec lahko zahteval sklenitev glavne pogodbe takoj, ko bi svojo obveznost plačila kupnine izpolnil. Pri tem pa je bil določen skrajni rok za plačilo kupnine in s tem tudi za sklenitev glavne pogodbe, in sicer 31. 5. 2009. Pred navedenim rokom tožnika od toženca ne bi mogla zahtevati sklenitve glavne pogodbe. Pogodbeni stranki sta tako natančno določili, do kdaj ju časovno veže obveznost sklenitve glavne pogodbe. Z iztekom omenjenega roka, ko bi moral toženec plačati preostalo kupnino, je za tožnika obveznost sklenitve glavne pogodbe ugasnila. Pritrditi je treba pritožnikoma, da iz besednih zvez v dogovoru z dne 29. 5. 2008, v katerem se je toženec zavezal, da bo preostanek kupnine plačal v najkrajšem možnem času, vendar najkasneje do 1. 5. 2009 in iz spremembe tega dogovora z dne 7. 10. 2008, v katerem se je toženec zavezal, da bo preostanek kupnine plačal najkasneje do konca maja 2009 izhaja, da je bila izpolnitev obveznosti po predpogodbi (sklenitev glavne pogodbe) vezana na rok (31. 5. 2009, ko bi moral toženec plačati kupnino in da je bil navedeni rok bistvena sestavina pogodbe (104. člen OZ). Kot je bilo navedeno, toženec preostanka kupnine do navedenega roka ni plačal. Plačal je ni niti v nadaljnjih šestih mesecih po izteku roka (prim. peti odstavek 33. člena OZ), niti ni v navedenem času zahteval sklenitve glavne pogodbe. V vsem tem času se tožnikoma niti ni oglasil. To je storil šele v marcu 2010, torej deset mesecev po poteku omenjenega roka, vendar pa sta tožnika v tem času nepremičnino že prodala (15. januarja oziroma sedem mesecev in pol po poteku navedenega roka).

7. Glede na obveznost toženca iz predpogodbe zato ne drži zaključek prvostopenjskega sodišča, da sta bili na podlagi predpogodbe obe stranki enako zavezani in da ni mogoče govoriti o kršitvi obveznosti iz predpogodbe dokler ena od strank ni dala predloga za sklenitev glavne pogodbe. Zaradi neizpolnitve dogovorjene obveznosti v odrejenem roku je za nesklenitev glavne pogodbe odgovoren toženec.

8. V obravnavani zadevi sta se pogodbeni stranki dogovorili, da bosta v določenem roku sklenili glavno (kupoprodajno) pogodbo. Pri tem sta se dogovorili o predmetu pogodbe, ceni in ari. Z dogovorom o ari sta stranki sprejeli tudi pravne posledice, ki jih pogojuje neizpolnitev pogodbe (65. člen OZ). Stranka, ki je odgovorna za nesklenitev glavne pogodbe, je obvezana ne le do prepustitve are, ampak tudi do razlike do popolne odškodnine, ki je nastala pogodbi zvesti stranki.

9. Ker je prvostopenjsko sodišče zaključilo, da toženec ni odgovoren za neizpolnitev predpogodbe oziroma da ni ugotovljena protipravnost njegovega ravnanja, ni ugotavljalo drugih elementov odškodninske obveznosti. Zaradi napačne uporabe materialnega prava so ostala pravnorelevantna dejstva neugotovljena. Zato je bilo treba izpodbijano sodbo razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen Zakona o pravdnem postopku).

10. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).