Jedro

Šteje se, da je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena s sprejemom ponudbe, vendar pod odložnim pogojem naknadne odobritve po ZKZ s strani upravne enote. Če je ponudbo sprejelo več sprejemnikov, je treba šteti, da je vsak izmed njih s prodajalcem sklenil pravni posel pod odložnim pogojem naknadne odobritve in zato tudi vsak sprejemnik ponudbe izkazuje pravni interes, da upravna enota o njegovi vlogi za odobritev pravnega posla vsebinsko odloči. Svoj pravni interes za odobritev tako sklenjene pogodbe sprejemnik ponudbe izkaže z vlogo za sklenitev pravnega posla, ki pa mora biti podana v roku 60 dni.

Izrek

Tožbi se ugodi, odločba Upravne enote Radovljica, št. 330-383/2010-10 z dne 15. 11. 2010 se odpravi in zadeva vrne istemu organu v nov postopek.

Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki stroške postopka v znesku 350,00 EUR, povečane za 20 % DDV, v 15 dneh od vročitve sodbe toženi stranki

Obrazložitev

Prvostopni organ je z izpodbijano odločbo odobril pravni posel za promet s kmetijskim zemljiščem, ki je predmet kupoprodajne pogodbe, ki sta jo dne 27. 9. 2010 sklenila Republika Slovenija, Vlada Republike Slovenije, kot prodajalka ter A.A. kot kupec. V obrazložitvi ugotavlja, da sta predmet pogodbe parceli 715/2 in 715/3 k.o. ... Ponudba je bila izobešena od 11. 5. 2007 do 11. 6. 2007, s pogojem, da se nepremičnine prodajo v celoti skupaj z objektom, ki stoji na parceli 715/3 k.o. ..., za ceno 165.000,00 EUR. Ponudbo sta sprejeli A.A. in družba B. Prva skleniteljica pogodbe s prodajalko je bila družba B., ki je predložila dne 9. 8. 2007 vlogo za odobritev pravnega posla. Vloga je bila z odločbo UE Radovljica z dne 16. 6. 2010 pravnomočno zavrnjena, ker družba B. d.o.o. v času sprejema ponudbe ni imela statusa kmetijske organizacije in tako ni bila predkupna upravičenka. Drugi sklenitelj pogodbe je A.A., ki je vlogo za odobritev pravnega posla vložil 28. 9. 2010. Vlogo organ šteje za pravočasno, ker je bila vložena v 60 dneh od pravnomočnosti sklepa UE Radovljica o zavrženju pritožbe zoper odločbo z dne 16. 6. 2010. Pri tem se sklicuje na prvi odstavek 22. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ), sodbo Vrhovnega sodišča RS, št. II Ips 714/2008 in sodbo Upravnega sodišča II U 59/2010. V obravnavani zadevi je šele po datumu pravnomočnosti sklepa o zavržbi pritožbe, dne 19. 8. 2010 bila dana drugemu prejemniku A.A. možnost, da je od prodajalca zahteval sklenitev pogodbe in nato vložil vlogo za odobritev pravnega posla. Kot neutemeljen zavrača tudi ugovor, da bi moral upravni organ skladno z 19. členom ZKZ odločiti, da odobritev pravnega posla ni potrebna za parcelo 715/3, ker na njej stoji stavba in sicer že v okviru reševanja vloge B. d.o.o., saj je bilo o vlogi B. že pravnomočno odločeno. Pojasnjuje pa, da ne gre za primer iz 6. alinee 2. odstavka 19. člena ZKZ, da odobritev pravnega posla ni potrebna, saj ne gre za promet s kmetijskim zemljiščem ali gozdom, na katerem stoji objekt (stavbišče ali funkcionalno zemljišče), zgrajen v skladu z veljavnim prostorskim aktom in s predpisi o graditvi objektov, temveč gre za promet z delno stavbnim in delno kmetijskim zemljiščem, pri čemer je objekt na stavbnem zemljišču, kar je razvidno iz potrdil o namenski rabi Občine Bohinj.

Drugostopni organ je pritožbo zavrnil, v obrazložitvi pa se je strinjal z razlogi prvostopnega organa.

Tožeča stranka izpodbija odločbo tožene stranke in meni, da upravni organ posla, ki bi mu bil predložen v odobritev po izteku 60 dni, ne more odobriti. Tudi odložni pogoj glede sklenitve prodajne pogodbe ne more nastopiti in posledično pogodba ne more imeti pravnih učinkov. Meni, da ne obstoji prav noben razumen in pravno sprejemljiv razlog, da bi veljal daljši rok za uveljavljanje upravičenj, saj bi bilo tako ravnanje v neskladju s temeljnimi pravicami vsakega posameznika, predvsem 14., podredno pa tudi 2. in 22. členom Ustave RS. To je tudi v skladu s sodno prakso slovenskih sodišč, da je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena s sporazumom o bistvenih sestavinah pogodbe, torej takrat, ko ponudnik sprejme izjavo kupca o sprejemu ponudbe. Prekluzivni rok nikakor ni podaljšljiv. Tudi A.A. bi moral vložiti vlogo za odobritev pred pristojnim organom in zatrjevati, da je prišlo do sklenitve pogodbe med njim in prodajalcem že s samim sprejemom ponudbe. Pristojna upravna enota bi morala preveriti, ali je s sprejemom ponudbe s strani A.A. (ta je sprejel ponudbo 22. 5. 2007) dejansko prišlo do sklenitve pogodbe ter posledično pravočasno vloženo vlogo za odobritev pravnega posla odobriti ali zavrniti. Meni, da nihče ne more zgolj na podlagi dejstva neodobritve pravnega posla enemu od sprejemnikov ponudbe doseči več pravic, kot bi jih imel na podlagi materialno pravnih določb ZKZ kot sprejemnik ponudbe. Ponudba potem, ko je sprejemnik ponudbe s svojim ravnanjem (prepozno vložitvijo vloge za odobritev pravnega posla) povzročil, da pogodba ni začela veljati in ne zavezuje več ponudnika, saj je bila enkrat že konzumirana. Tako stališče sprejema tudi novejša sodna praksa - sodba VSK Cp 1169/2009. Vloga A.A. je bila torej vložena prepozno in je upravni organ zmotno ugotovil dejansko stanje ter napačno uporabil materialni predpis. Opozarja tudi na določbo 6. alinee drugega odstavka 19. člena ZKZ. Ta določba organu ne daje pooblastila za odločanje po prostem preudarku in mora organ v primeru, da pridobi ustrezne podatke o tem, da gre v primeru prometa s kmetijskimi zemljišči, katerega predmet je kmetijsko zemljišče ali gozd, na katerem stoji objekt (stavbišče in funkcionalno zemljišče), zgrajen v skladu s prostorskim aktom in s predpisi o graditvi objektov, skladno z ZKZ odločiti, da odobritev pravnega posla ni potrebna. V predmetni zadevi gre za promet z nepremičninama 715/2 in 715/3, ki je po podatkih zemljiškega katastra opredeljena kot stavba v izmeri 422 m2 in ki je tudi glede na osnovno namensko rabo večinoma opredeljena S – območje stanovanj, posamična poselitev, zgolj del pa kot območje kmetijskih zemljišč, iz česar jasno izhaja, da gre v danem primeru v celoti za promet s kmetijskim zemljiščem, na katerem stoji objekt (stavbišče in funkcionalno zemljišče), ki je zgrajen v skladu z veljavnim prostorskim aktom in s predpisi o graditvi objektov in bi moral torej organ prve stopnje že v okviru reševanja vloge tožeče stranke za odobritev pravnega posla, sklenjenega z Ministrstvom za šolstvo in šport (kupoprodajne pogodbe z dne 20. 7. 2007), ugotoviti, da odobritev pravnega posla v celoti (podrejeno vsaj v zvezi z nepremičnino parc. št. 715/3 k.o. ...) ni potrebna. Prodajna pogodba z dne 20. 7. 2007, sklenjena med družbo B. in Ministrstvom za šolstvo in šport, je zato vsaj glede parcele 715/3 veljavna, kar pa tudi pomeni, da pravno ni dopustna sklenitev nove prodajne pogodbe. Upoštevajoč vse navedeno je mogoče zaključiti, da dejansko stanje v postopku odločanja pred prvostopnim organom ni bilo ugotovljeno pravilno in popolno. Predlaga odpravo prvostopne odločbe ter da sodišče postopek odobritve pravnega posla po kupoprodajni pogodbi z dne 27. 9. 2010 ustavi ter zahteva povrnitev stroškov postopka.

Stranka z interesom v tem postopku Vlada RS je po DPRS na tožbo odgovorila in predlaga zavrnitev tožbe.

Stranka z interesom v tem postopku A.A. je na tožbo odgovorila in predlaga zavrnitev tožbe.

Tožena stranka na tožbo ni odgovorila, poslala pa je upravne spise.

Tožeča stranka je dne 3. 6. 2011 odgovorila na odgovor na tožbo stranke z interesom Vlade RS po DPRS ter dne 17. 6. 2011 na odgovor na tožbo stranke z interesom A.A. V pripravljalni vlogi z dne 1. 8. 2011 je stranka z interesom A.A. dopolnila svoj odgovor na tožbo.

Tožeča stranka je s pripravljalno vlogo z dne 25. 8. 2011 na pripravljalno vlogo stranke z interesom odgovorila.

Tožba je utemeljena.

V obravnavani zadevi je sporna odobritev pravnega posla za promet s kmetijskim zemljiščem, ki sta ga dne 27. 9. 2010 sklenili Republika Slovenija, Vlada Republike Slovenije kot prodajalka ter A.A. – tožeča stranka kot kupec.

Iz upravnega spisa in dejstev, navedenih v izpodbijani prvostopni odločbi izhaja, da je bila ponudba za prodajo kmetijskih zemljišč, ki so predmet kupoprodajne pogodbe, razobešena od 11. 5. 2007 do 11. 6. 2007. Sprejemnika ponudbe sta bila B., družba za opravljanje dejavnosti iz kmetijstva, gozdarstva in nepremičnin, d.o.o. - tožeča stranka in A.A. Vlogo za odobritev pravnega posla je vložila tožeča stranka, predložila je tudi kupoprodajno pogodbo, sklenjeno s prodajalko, njena vloga za odobritev pa je pravnomočno zavrnjena z dnem 19. 8. 2010. V roku 60 dni, ki ga določa 22. člen ZKZ, računano od 19. 8. 2010, je vložil vlogo za odobritev pravnega posla A.A. s sklenjeno kupoprodajno pogodbo, ki je predmet prvostopne odločbe. Upravni organ je vlogo za odobritev štel za pravočasno, pri čemer je upošteval, da je vložena v roku 60 dni od pravnomočne zavrnitve vloge za odobritev posla tožeče stranke.

Bistveno v zadevi je, kar ugovarja tudi tožeča stranka, da A.A. v roku 60 dni po poteku roka iz četrtega odstavka 20. člena ZKZ ni vložil vloge za odobritev pravnega posla. Navedeno je med strankami tudi nesporno. Določbo 22. člena ZKZ, ki določa rok, v katerem je potrebno vložiti vlogo za odobritev pravnega posla, pa je prvostopni organ napačno razlagal. Vlogo za odobritev pravnega posla je potrebno vložiti v roku, ki je v 22. členu določen (najpozneje v 60 dneh po poteku roka iz četrtega odstavka 20. člena ZKZ – ko se je iztekel rok za objavo ponudbe), pri tem pa ni pomembno, da stranka vlogi ne more priložiti tudi pisno sklenjene pogodbe ali sodbe, ki bi tak posel nadomestila – tako Vrhovno sodišče RS v sodbi X Ips 502/2009 z dne 20. 7. 2011. Namreč po ustaljeni sodni praksi pomeni ponudba za prodajo kmetijskega zemljišča predlog za sklenitev pogodbe, ki vsebuje vse bistvene sestavine pogodbe, tako da je z njenim sprejemom pogodba sklenjena. Za kmetijska zemljišča torej velja čas sklenitve pogodbe takrat, ko prodajalec prejme sprejem ponudbe, dan na predpisan način in je ta sprejem na predpisan način dan tudi upravni enoti (prvi odstavek 21. člena ZKZ). Zato se šteje, da je pogodba o prodaji kmetijskega zemljišča sklenjena s sprejemom ponudbe, vendar pod odložnim pogojem naknadne odobritve po ZKZ s strani upravne enote (sodba Vrhovnega sodišča v zadevi II Ips 835/2007 z dne 28. 1. 2009). Če je ponudbo sprejelo več sprejemnikov, je treba šteti, da je vsak izmed njih s prodajalcem sklenil pravni posel pod odložnim pogojem naknadne odobritve s strani upravne enote in zato tudi vsak sprejemnik ponudbe izkazuje pravni interes, da upravna enota o njegovi vlogi za odobritev pravnega posla vsebinsko odloči. Svoj pravni interes za odobritev tako sklenjene pogodbe sprejemnik ponudbe izkaže z vlogo za sklenitev pravnega posla, ki pa mora biti podana v roku 60 dni. V obravnavani zadevi je nesporno, da upravni organ določbe 22. člena ZKZ ni razlagal na način, kot je razložilo sodišče zgoraj. V ponovnem postopku bo moral o zadevi ponovno odločiti na podlagi stališča iz sodbe, ki pomenijo pravilno uporabo materialne določbe – 22. člena ZKZ.

Sodišče je v obravnavani zadevi na podlagi tožbe odločbo upravnega organa odpravilo, ker meni, da vloga za odobritev pravnega posla A.A. ni bila vložena v roku, ki ga določa ZKZ. Posledično se ne opredeljuje do ostalih ugovorov tožeče stranke, ki se ne nanašajo na izpodbijano prvostopno odločbo, pač pa postopek odobritve pravnega posla, ki je tekel na podlagi vloge tožeče stranke. To pa ni predmet obravnave.

Upravni organ je pri svojem odločanju napačno razlagal materialno pravo, zaradi česar je odločba nezakonita, na podlagi 4. točke prvega odstavka 64. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1). Sodišče je izpodbijano odločbo odpravilo ter zadevo v smislu tretjega in četrtega odstavka 64. člena ZUS-1 vrnilo prvostopnemu organu v ponovni postopek.

Ker je tožeča stranka v upravnem sporu uspela, ji je sodišče odmerilo stroške postopka na podlagi tretjega odstavka 25. člena ZUS-1 in na podlagi Pravilnika o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu.

Pravni pouk temelji na prvem odstavku 73. člena ZUS-1.