Jedro

ZPSPP ne določa oblike opomina, tožeča stranka pa je v predlogu za izvršbo na podlagi verodostojne listine, kot v tožbi na izpraznitev poslovnega prostora določno opredelila višino neplačane najemnine. Tožba oziroma predlog za izvršbo predstavljata opomin, saj iz zakona izhaja, če rok za izpolnitev ni določen, pride dolžnik v zamudo, ko upnik ustno ali pisno, z izvensodnim opominom ali z začetkom kakšnega postopka, katerega namen je doseči izpolnitev obveznosti, zahteva od njega, naj izpolni obveznost. Tožeča stranka je (bila) v obligacijskem razmerju s toženo stranko na podlagi najemne pogodbe. Na tej podlagi tožeča stranka zahteva izpraznitev poslovnega prostora, zato vprašanje lastništva ni relevantno pri ugotavljanju aktivne legitimacije tožeče stranke.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdita sodba in sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sklepom in sodbo odločilo; da se razveljavi nalog za izpraznitev poslovnih prostorov Okrožnega sodišča sodišča v Ljubljani Pg 42/2012 z dne 26. 6. 2012 (točka I), da je najemna pogodba sklenjena med pravdnima strankama z dne 18. 6. 2010 razvezana z dnem 5. 7. 2012 (točka II), da je tožena stranka dolžna izprazniti poslovni prostor in sicer gostinski lokal „O.“ na naslovu ... ter ga praznega oseb in stvari, ki so last najemnika, izroči tožeči stranki (točka III), kar je zahtevala tožeča stranka drugače je prvo sodišče zavrnilo (točka IV) ter toženi stranki naložilo, da je dolžna tožeči stranki plačati v roku 15 dni pravdne stroške v višini 1.338,74 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (točka V).

2. Tožena stranka izpodbija sklep(1) in sodbo iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku(2) in v nadaljevanju navaja, da so razlogi v sodbi o odločilnih dejstvih nejasni in med seboj v nasprotju. Pogodbene obveznosti je tožena stranka izpolnjevala glede na najemno pogodbo in pisni dogovor z dne 21. 1. 2012, iz katerega izhaja, da je bil sklenjen moratorij za plačila najemnine, ob soglasju pravdnih strank in ob sodelovanju M. in družbe S. d. o. o.. Določen je bil moratorij za zapadle, obstoječe in prihodnje najemnine. Moratorij velja še danes, glede na določbo iz dogovora, da bo trajal vse dokler vprašanja o vloženih sredstev v lokal s strani tretjih oseb ne bodo rešena. Vprašanje vlaganj je sporno še danes, zato teče spor pred Okrožnim sodiščem v Ljubljani IX Pg 4906/2012, kjer sta tožnika Ž. in S. d. o. o., toženi stranki pa sta M. in tožeča stranka. Prvo sodišče ni izvedlo dokaznega postopka, da bi preverilo z zaslišanjem strank in prič pristnost listine z dne 22. 1. 2012. Tožena stranka je trdila, da A. in P. tega zapisnika nista podpisala. Nerazumljiva je ugotovitev prvega sodišča, da naj bi bila razveljavljena najemna pogodba med pravdnima strankama, kar naj bi potrjeval zapisnik sestanka z dne 27. 2. 2012, saj v takšnem primeru ta postopek ne bi bil potreben in tožeča stranka ne bi bila aktivno legitimirana. Brez soglasja tožeče stranke najemna pogodba ne more biti razveljavljena. Iz zapisnika z dne 27. 2. 2012 ne izhaja, da bi tožena stranka kršila najemno pogodbo in dogovor z dne 21. 1. 2012. Tožena stranka ni aktivno legitimirana v tem sporu, tudi ni dokazala, da je opozorila toženo stranko na plačilo domnevno dolgovanih najemnin. V zvezi s postopkom pred Okrajnim sodiščem Ljubljana VL 52394/2012 je tožena stranka podala konkretne navedbe, da sklepa o izvršbi ni nikoli prejela, s tem, da predlog o izvršbi oziroma tožba ne more predstavljati opomina skladno z Zakonom o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih(3).

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Sodišče prve stopnje ni storilo absolutnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, upoštevaje določbo drugega odstavka 350. člena ZPP, pravilno je tudi uporabilo materialno pravo. Sodišče je dolžno izvesti le tiste dokaze, ki so potrebni za presojo (ne)utemeljenosti tožbenega zahtevka, glede na trditveno podlago pravdnih strank, tako pa je postopalo tudi sodišče prve stopnje. Sodba ima razloge o odločilnih dejstvih, ki si niso v nasprotju, zato so pritožbene navedbe v tem delu neutemeljene.

5. Na podlagi druge alineje 28. člena ZPSPP lahko najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema, če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil. Že iz trditvene podlage tožene stranke izhaja, da vsaj od 21. 1. 2012 ni plačevala najemnine, iz predloga za izvršbo na podlagi verodostojne listine, računov (A3) in pravnomočnega sklepa o izvršbi pa izhaja, da tožena stranka ni plačevala najemnine od novembra 2011 dalje. Toženi stranki je bil sklep o izvršbi (zaradi neplačila najemnin) vročen 5. 5. 2012 (tožena stranka pa ni predložila nobenega dokaz, ki bi potrjeval, da je bil sklep o izvršbi razveljavljen, ker toženi stranki zaradi napačne vročitve ni bilo omogočeno sodelovanje v postopku), zato se šteje, da je takrat prejela opomin, zato bi morala v tem postopku dokazati, da je v roku dveh mesecev, torej do 5. 7. 2012 poravnala obveznost iz naslova neplačanih najemnin. Tožba oziroma predlog za izvršbo predstavljata opomin, saj iz drugega odstavka 299. člena Obligacijskega zakonika(4) izhaja, če rok za izpolnitev ni določen, pride dolžnik v zamudo, ko upnik ustno ali pisno, z izvensodnim opominom ali z začetkom kakšnega postopka, katerega namen je doseči izpolnitev obveznosti, zahteva od njega, naj izpolni obveznost. ZPSPP ne določa oblike opomina(5), tožeča stranka pa je v predlogu za izvršbo na podlagi verodostojne listine, kot v tožbi na izpraznitev poslovnega prostora določno opredelila višino neplačane najemnine(6), s tem, da je tožeča stranka, ko je v tej zadevi vložila zahtevo za izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora zaradi neplačila najemnine brez predhodnega opomina, tvegala, da bo njen zahtevek zavrnjen, če bo tožena stranka poravnala neplačano najemnino(7).

6. Sodišče prve stopnje svoje odločitve glede (ne)veljavnosti dogovora z dne 21. 1. 2012 ni oprlo na izjavo z dne 22. 1. 2012, iz katere izhaja, da M., A.(8) in P. izjavljajo, da so izjavo z dne 21. 1. 2012 podpisali zaradi groženj Ž., ki je med prepirom omenjal tudi požig lokala. Iz „zapisnika sestanka o sklenjenem dogovoru“(9) izhaja, da je sklenjen moratorij z izplačili najemnine za poslovni prostor (prva alineja), „za rok 30 dni, ki je štet od današnjega dne, in bo trajal dokler M. in S. d. o. o. ne uredijo medsebojnih odnosov in dogovora, ki temelji na vloženih sredstvih, ki so bila vložena s strani S. d. o. o.“. Prvo sodišče pravilno ugotavlja, da iz dogovora z dne 21. 1. 2012 ne izhaja, ali se moratorij nanaša na plačevanje bodočih ali zapadlih najemnin in da M. in S. d. o. o. nista pogodbeni stranki najemne pogodbe in tudi ne pravdni stranki. Iz uvodnega zapisa dogovora z dne 21. 1. 2012 izhaja, da gre za zapisnik sestanka o sklenjenem dogovoru med M. in S. d. o. o. in ne med pravdnima strankama, ki pa sta pisno potrdili dogovor(10). Trajanje moratorija iz dogovora (ki ni natančno opredeljen) je tožena stranka opredelila v zapisniku sestanka z dne 27. 2. 2012, v katerem tožena stranka, S. d. o. o. in Ž. ugotavljajo, da „M. (in tožeča stranka) v roku 30 dni ni uredil(11) razmerja s S. d. o. o., ki temelji na vloženih sredstvih tega podjetja in Ž. v poslovni prostor“, zato se je ugotovilo, da je najemna pogodba med pravdnima strankama razveljavljena, dogovorjena pa je bila sklenitev nove najemne pogodbe za sporni poslovni prostor, ki je bila dejansko kasneje sklenjena med toženo stranko in S. d. o. o.. Navedene dokaze je predložila tožena stranka, ki je tudi zatrjevala, da je izpraznitveni tožbeni zahtevek neutemeljen, ker ima tožena stranka sklenjeno najemno pogodbo z novim najemodajalcem in ker je prišlo do razveze najemne pogodbe med pravdnima strankama. Ob takšni trditveni podlagi tožene stranke in glede na že navedene dokaze, moratorij na plačilo najemnine ne velja več, tudi če bi se štelo, da dogovor z dne 21. 1. 2012 glede moratorija zavezuje tudi tožečo stranko. Iz zapisnika z dne 27. 2. 2012 izhaja, na kakšen način je treba interpretirati dogovor med M. in S. d. o. o. o trajanju moratorija in da tožena stranka ni več v najemnem razmerju s tožečo stranko zaradi razveze pogodbe, ki je enaka pravna podlaga, ki jo kot razlog za izpraznitev poslovnih prostorov v tožbenem zahtevku uveljavlja tožeča stranka. Tožena stranka samostojno nastopa v pravnem prometu, na ta način je pritožbeno sodišče tudi ocenjevalo njena ravnanja.

7. Tožena stranka zoper tožbeni zahtevek na izpraznitev poslovnega prostora smiselno uveljavlja pobotni ugovor iz naslova vlaganj v poslovni prostor, ki jih določno ne opredeli, hkrati pa je takšen pobotni ugovor prepozen, ker pobotna izjava, kot jo določa 312. člen OZ, ni bila dana pred potekom dvomesečnega roka od prejema opomina(12), enako tudi velja za tožbo, s katero tožena stranka zoper tožečo stranko in M. zahteva plačilo iz naslova vlaganj v poslovni prostor(13), s tem, da pritožba navaja, da naj bi bil vlagatelj v poslovne prostore S. d. o. o. in se sklicuje na gospodarski spor IX 4906/2012, kjer tožnika Ž. in S. d. o. o. tožita iz naslova vlaganj v poslovne prostore toženo stranko in M..

8. Tožena stranka ni predložila nobenega dokaza, iz katerega bi izhajalo, da je družba S. d. o. o. pridobila lastninsko pravico na poslovnem prostoru, denarni vložki v adaptacijo dajejo vlagatelju le obligacijskopravne zahtevke, ne pa stvarnopravnih. Iz navedenih razlogov se izkaže, da tožena stranka neupravičeno ni plačala najemnine v roku dveh mesecev od pravnomočnosti sklepa o izvršbi in tudi ne v enakem roku od vložitve te tožbe (oz. zahteve na izpraznitev poslovnih prostorov), zato so izpolnjeni pogoji iz 28. člena ZPSPP in je tožena stranka dolžna izprazniti poslovne prostore.

9. Tožeča stranka je (bila) v obligacijskem razmerju s toženo stranko na podlagi najemne pogodbe. Na tej podlagi tožeča stranka uveljavlja pravice iz 28. člena ZPSPP, zato vprašanje lastništva ni relevantno pri ugotavljanju aktivne legitimacije tožeče stranke(14), kar potrjuje tudi sodna praksa(15).

10. Pritožbeni razlogi niso bili utemeljeni, zato je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

11. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato mora kriti sama svoje stroške pritožbenega postopka. S tem, ko je bila pritožba zavrnjena je bil zavrnjen tudi njen predlog za povrnitev pritožbenih stroškov, zato je poseben izrek v tem delu odpadel. (1) Iz vsebine pritožbe izhaja, da tožena stranka izpodbija sklep glede odločitve o pravdnih stroških postopka, ne izpodbija pa sklepa v delu, s katerim je bil razveljavljen nalog za izpraznitev poslovnih prostorov.

(2) V nadaljevanju ZPP.

(3) V nadaljevanju ZPSPP.

(4) V nadaljevanju OZ.

(5) Tako Vrhovno sodišče RS (v nadaljevanju VS RS) v sodbi III Ips 101/1997. (6) Primerjaj s sodbo VS RS II Ips 831/2009. (7) Primerjaj s sodbo VS RS II Ips 457/1993. (8) Zakoniti zastopnik tožene stranke.

(9) V nadaljevanju dogovor z dne 21. 1. 2012. (10) V dogovoru z dne 21. 1. 2012 je zapisano:“Zapisnik sestanka o sklenjenem dogovoru med M. in S. d. o. o.. Dne 21. 1. 2012 ob 22.30 uri se sklene dogovor, ki ga pisno potrdijo.

(11) Iz zapisa ne izhaja, da bi M. in tožena stranka uredili sporno razmerje, uporablja se izraz v ednini.

(12) Primerjaj s sodbo VS RS III Ips 11/1996. (13) Ki jo obravnava Okrožno sodišče v Ljubljani III Pg 3903/2013. (14) Razen v delu, v katerem tožena stranka zatrjuje, da je sklenila najemno pogodbo za poslovni prostor z novim najemodajalcem, ki naj bi bil „večinski lastnik“ poslovnega prostora (glej 1. člen najemne pogodbe med toženo stranko in družbo S. d. o. o.; priloga B 3 .

(15) Tako VS RS v sodbi in sklepu III Ips 77/2008, III Ips 78/2008.