Jedro

Tako sedaj veljavni OZ kot pred njim ZOR od predkupnega upravičenca ne „pričakujeta“ le vložitve zahtevka na razveljavitev pogodbe, ampak tudi postavitev zahtevka na sklenitev nove pogodbe pod istimi pogoji (kar je smisel uveljavljanja predkupne pravice). Oblikovalnemu zahtevku (zahtevku na razveljavitev kupoprodajne pogodbe) je zato moč ugoditi samo, če je skupaj z njim postavljen tudi dajatveni (na sklenitev prodajne pogodbe pod enakimi pogoji).

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo z dne 29.9.2010 zavrnilo ugotovitveni tožbeni zahtevek, da se kupoprodajna sklenjena med toženima strankama šteje za nično (točka 1 izreka), prav tako pa tudi podredni zahtevek na razveljavitev iste pogodbe (točka 2 izreka). Nadalje je odločilo, da je dolžna tožeča stranka toženi povrniti pravdne stroške v višini 4.334,34 EUR (točka 3 izreka).

2. Zoper sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov pravočasno pritožila tožeča stranka(1), ki pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni in tožbenemu zahtevku ugodi (toženi stranki pa naloži plačilo pritožbenih stroškov tožeče stranke), podredno pa da jo razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje. Poudarila je, da izpodbijana sodba v zvezi s primarnim zahtevkom nima razlogov, zaradi česar se je ne da preizkusiti (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP). V kolikor je ta obrazložitev podana v drugem odstavku na zadnji strani (o tem da je predkupna pravica tožeče stranke prenehala veljati na dan 30.6.2002), pa je ta nepravilna. Brezpredmetno je, kdaj je predkupna pravica prenehala veljati. Bistveno je le, ali ima tožnik izkazan interes za sklicevanje na ničnost (katere uveljavljanje ne zastara), ki pa je bil v postopku izkazan. Nepravilna je tudi ugotovitev, da je predkupna pravica tožeče stranke (na podlagi 531. člena ZOR/511. člen OZ) prenehala veljati na dan 30.6.2002. Sodišče prve stopnje je napačno interpretiralo pomen (namen) sklepanja aneksa (in njegovo vsebino), ki je bil sklenjen k najemni pogodbi z dne 30.6.1997. Aneks predstavlja le eno izmed oblik zapisa nove pogodbe, kar izhaja iz 15. člena OZ. V kolikor se z njim spremenijo bistvene sestavine pogodbe, je sklenjena nova pogodba (če ni sklenjen aneks, s katerim se podaljša ročnost pogodbe, pravni posel preneha, kar pomeni, da sklenitev aneksa pomeni sklenitev novega pravnega posla). Zato sodišče prve stopnje zaradi domnevnega poteka petih let (podaljšanje najema je pomenilo tudi novo določitev predkupne pravice, katere rok trajanja je s tem začel teči na novo) v času vložitve tožbe zahtevka ne bi smelo zavrniti. Takšno novo pogodbo predstavlja namreč aneks, ki sta ga dne 1.10.2001 sklenili tožeča in drugotožena stranka. Vsebina nove pogodbe je opredeljena tako v tekstu pogodbe z dne 30.6.1999 (2) kot tekstu omenjenega aneksa, kar pomeni, da je vsebovala tudi dogovor o predkupni pravici. Petletni rok je tako potekel 1.10.2006, kar je bilo po dne 13.6.2006 vloženi tožbi.

3. Toženki sta v odgovoru pritožbo navedli, da je potrebno le-to zavreči, ker se v njej (kot naj bi bilo to ves čas postopka) navaja napačno ime tožeče stranke (kakor izhaja iz poslovnega registra), oziroma ker je vložena le zoper prvotoženo stranko. V kolikor ne bo zavržena, pa pritožbenemu sodišču predlagata, da jo (s stroškovno posledico) zavrne.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka na temelju trditve, da ji je bila s kupoprodajno pogodbo, ki sta jo 16.5.2003 sklenili toženki, kršena predkupna pravica, uveljavlja njeno neveljavnost (primarno ničnost podredno pa izpodbojnost). Vendar pa je za kršitev predkupne pravice v korist predkupnega upravičenca predvidena izpodbojnostna tožba (izpodbojni zahtevek oziroma zahtevek na razveljavitev) (3) in ne tožba na ugotovitev ničnosti. Ker kupoprodajna pogodba z dne 16.5.2003 za tožečo stranko predstavlja tuj pravni posel (4), bi morala jasno opredeliti kakšna materialno-pravna korist naj bi zanjo izhajala iz ugotovitve njene ničnosti. V obravnavani pritožbi se v tej zvezi sicer sklicuje, da ima izkazan interes za tak ugotovitveni zahtevek, kar pa ne drži. Ne v okviru pritožbe in ne nikoli prej takšne okoliščine (s konkretnimi navedbami o njeni materialno-pravni koristi, ki naj bi sledila ugotovitvi ničnosti tujega pravnega posla) ni ustrezno opredelila. Spričo neobstoja teh ključnih trditev je njeno pritožbeno sklicevanje na pomanjkljivo (napačno)(5) obrazložitev sodišča prve stopnje brezpredmetno, izpodbijana odločitev pa (iz sicer drugih razlogov) pravilna.

6. Tako sedaj veljavni OZ (prvi odstavek 512. člena) kot pred njim ZOR (prvi odstavek 532. člena) od predkupnega upravičenca ne „pričakujeta“ le vložitve zahtevka na razveljavitev pogodbe, ampak tudi postavitev zahtevka na sklenitev nove pogodbe pod istimi pogoji (kar je smisel uveljavljanja predkupne pravice) (6). Oblikovalnemu zahtevku (zahtevku na razveljavitev kupoprodajne pogodbe) (7) je zato moč ugoditi samo, če je skupaj z njim postavljen tudi dajatveni (na sklenitev prodajne pogodbe pod enakimi pogoji)(8). Ker v konkretnem primeru takšen zahtevek ni bil postavljen skupaj (9) s podrednim zahtevkom, je odločitev o zavrnitvi slednjega (iz sicer drugih razlogov) prav tako pravilna. Spričo predhodno navedenega so vse pritožbene navedbe v zvezi s trajanjem predkupne pravice nerelevantne in se zato pritožbeno sodišče do njih ni opredeljevalo.

7. Ker (obravnavani) pritožbeni razlogi niso utemeljeni in ker niso podani razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo

(10) in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

8. Tožeča stranka sama trpi svoje stroške pritožbenega postopka, odločitev o tem pa je zajeta v zavrnitvi njene pritožbe (1. odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 154. ZPP). Tudi tožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka nastale z vložitvijo odgovora na pritožbo, saj v njem podane navedbe niso v ničemer prispevale k predmetni odločitvi o pritožbi tožeče stranke (1. odstavek 165. člena v zvezi s 1. odstavkom 155. člena ZPP).

(1)Vlogo z imenom pritožba je dne 4.11.2010 podala tudi prvotožena stranka, ki pa jo je sodišče prve stopnje upravičeno štelo kot predlog za izdajo popravnega sklepa, ki ga je dne 4.1.2011 tudi izdalo (in je že pravnomočen).

(2) Pravilno 1997. (3) 512. člen OZ/532. člen ZOR

(4) pogodbo, katere stranka ni bila.

(5) O tem, ali je vprašanje (prenehanja) veljavnosti predkupne pravice z vidika uveljavljanja sankcije ničnosti relevantno.

(6)Pravico zahtevati razveljavitev pogodbe ima samo tisti predkupni upravičenec, ki zahteva, da se z njim sklene prodajna pogodba pod enakimi pogoji (kot so bili dogovorjeni v pogodbi, ki naj bi se razveljavila). V teh primerih je tožba sestavljena iz dveh delov. Prvi del je oblikovalni (zahtevek na razveljavitev prodajne pogodbe, s katero je kršena predkupna pravica), drug del pa dajatveni, torej na sklenitev pogodbe s predkupnim upravičencem pod enakimi pogoji (glej Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 320).

(7)V okviru tega tožeča stranka, v korist katere je bila z najemno pogodbo z dne 30.6.1997 predkupna pravica dogovorjena za najete poslovne prostore v velikosti 30 m2, zahteva razveljavitev »celotne« kupoprodajne pogodbe z dne 16.5.2003, katere predmet so bili prostori v velikosti 320 m2 in klet v izmeri 60 m2. (8)Glej Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 320, oziroma sodbo Vrhovnega sodišča, opr. št. II Ips 527/1999 z dne 20.4.2000. (9) Pa tudi sicer ne.

(10) Okoliščini, da je tožeča stranka v pritožbi naredila napako pri zapisu svojega imena (CE. namesto C.) oziroma da je v njej kot toženo stranko navedla samo prvotoženko (iz njene vsebine pa je razvidno, da jo izpodbija - drugače je v konkretnem primeru niti ne more - glede obeh toženk), nista razlog za njeno zavrženje.