Jedro

Zmotne so pritožbene navedbe, da tožena stranka ni dolžna popravljati stanovanjske hiše, če tožnik ne plačuje najemnine. V takem primeru mu je najemodajalec opravičen odpovedati najemno pogodbo iz krivdnih razlogov. To pa ga ne razbremeni, da v skladu z določbo 42. čl. SZ vzdržuje prostore.

Izrek

Pritožbi se zavrneta in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo primarni tožbeni zahtevek, da je toženka dolžna priskrbeti tožniku drugo primerno trisobno stanovanje v Postojni v izmeri 65 m2 in se kot primerno šteje stanovanje, ki ga je tožnik zasedal v Postojni, na ulici P. ter da je toženka dolžna na svoje stroške opraviti selitev tožnika iz sedanjega v drugo primerno stanovanje in mu povrniti škodo zaradi neopravičene vselitve v sedanje stanovanje. Podrejenemu tožbenemu zahtevku je delno ugodilo in toženki naložilo, da je dolžna popraviti streho na stanovanjski hiši v ulici L., odpraviti posledice zamakanja stropov v tožnikovem stanovanju št. 6 v II. nadstropju te hiše z beljenjem in namestitvijo manjkajočih kljuk na vsa vrata stanovanja, vse to v 30 dneh po pravnomočnosti sodbe. Višji tožbeni zahtevek je zavrnilo in o stroških postopka odločilo, da krije vsaka stranka svoje.

Proti tej sodbi sta vložili pritožbo obe pravdni stranki. Tožnik se pritožuje zoper zavrnilni del sodbe iz vseh pritožbenih razlogov. Ne strinja se z zavrnitvijo primarnega tožbenega zahtevka, v katerem je zahteval drugo primerno stanovanje. Niso točne ugotovitve sodišča, da je bil v zadevi P 23/2002 podan krivdni odpovedni razlog na strani tožnika. Res je v tožbi bilo navedeno, da je razlog neplačevanje najemnine, vendar je tožeča stranka v prejšnji zadevi že v tožbi povedala, da pripravlja popolno prenovo stanovanjske hiše v ulici P. v Postojni, v kateri je tedaj tožnik prebival in je zato potrebovala izpraznitev tistega stanovanja. Tekom postopka se je izkazalo, da je bila narejena na CSD napaka pri obračunavanju denarnega dodatka tožniku, saj bi se ta znesek moral povečati za višino najemnine. Ministrstvo je zato CSD naložilo, da izda dopolnilno odločbo, s katero naj za obdobje, ko je P. prejemal denarni dodatek dodeli še pomoč za plačilo najemnine. Na podlagi te odredbe je nato CSD. plačal celotno zapadlo najemnino, namesto, da bi jo plačeval v skladu z vlogo tožnika za subvencijo sam ali pa v skladu z naknadno zakonodajo sami stranki, ki bi bila nato ta sposobna iz denarnega dodatka najemnino sproti plačevati. V prejšnji zadevi se je torej izkazalo, da neplačilo najemnine ni bil krivdni razlog samo na strani tožnika, ampak tudi in predvsem na strani CSD. Zato je dejanski razlog vložitve tožbe v prejšnji zadevi bila popolna prenova prejšnjega stanovanja in sta iz tega razloga stranki tudi sklenili poravnavo, po kateri je dobil tožnik sedaj sporno stanovanje, ki pa ni primerno, če se ga primerja s prejšnjim. Tožnikove stanovanjske razmere so se poslabšale. Ne drži, da je bilo ponujeno stanovanje izhod v sili, ker bi sicer tožnik ostal brez strehe nad glavo. Tožnik je imel sklenjeno najemno pogodbo za nedoločen čas, do izpraznitve prvega stanovanja ni prišlo zaradi neplačila najemnine po njegovi krivdi, pač pa zaradi nepravilnega postopanja CSD. Tožnik je na sklenitev poravnave pristal, da ne bi bil odgovoren za to, da dela na prenovi stanovanjske hiše ne tečejo. Iz tega razloga je pristal na ponujeno stanovanje, čeprav je bilo v času ogleda zasedeno in ni mogel ugotoviti pomanjkljivosti, ki so se pokazale šele kasneje. Sodišče je v sodbi zato zmotno ugotovilo dejansko stanje, v posledici tega tudi zmotno uporabilo materialno pravo. Neutemeljeno je zavrnilo del podrejenega tožbenega zahtevka. Izvedeniško mnenje je pomanjkljivo. Izvedenec ni odgovoril na več vprašanj : ali je možno uporabljati sobe brez dimnika, saj ni centralnega ogrevanja v hiši, ali je možno uporabljati shrambo brez okna, brez zračnika in brez napeljave električne inštalacije, ali je možno v treh sobah, v katerih je valovit tlak, tega dodatno utrditi, da bi bilo nanj sploh možno postaviti pohištvo. Brez teh ugotovitev pa ni mogoče napraviti zaključka, da razen popravila strehe, manjkajočih kljuk in ključev, ostale pomanjkljivosti nimajo takšne teže, ki bi onemogočale normalno uporabo stanovanja. Zato je tožnik predlagal drugega izvedenca. Tožnik je pripravljen vzdrževati oziroma tekoče vzdrževati stanovanje, vendar je preveč drugih napak, ki bi jih moral v skladu z določbami Stanovanjskega zakona (SZ) odpraviti lastnik stanovanja. Ker so zaključki v nasprotju z listinami in dokazi, ki so v spisu, je sodišče zagrešilo tudi bistveno kršitev postopka in tožnik predlaga, da pritožbeno sodišče spremeni izpodbijano sodbo tako, da ugodi primarnemu tožbenemu zahtevku, podrejeno razveljavi sodbo in vrne zadevo v novo odločanje.

Tožena stranka je vložila pritožbo zoper ugodilni del in zoper odločbo o stroških postopka iz pritožbenih razlogov zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Zmotno uporabo materialnega prava vidi v tem, da sodišče ni upoštevalo najemne pogodbe kot dvostranske obvezne pogodbe, na podlagi katere je toženka opravičena pobirati najemnino, tožnik pa je to najemnino dolžan plačevati. Tožnik do sedaj najemnine od leta 1997 ni plačeval. Z najemnino se pokrivajo stroški za investicijsko in tekoče vzdrževanje, upravljanje in zavarovanje stanovanja in pripadajočih prostorov, delov in naprav ter zemljišča stanovanjske hiše, stroške amortizacije in stroške kapitala, vloženega v stanovanje. Ker tožnik kot najemnik ne plačuje najemnine, tožena stranka nima sredstev za investicijsko vzdrževanje. Zato ji sodišče ne more naložiti obveznosti, saj so pravice in obveznosti pravdnih strank vzajemne. Toženka ni dolžna izpolnjevati svojih obveznosti, če ne izpolnjuje tožnik svojih. Sodišče je kršilo postopek, ko je odločalo o stroških postopka, saj je ta odločitev v nasprotju z določbo Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Tožbeni zahtevek je bil nedoločen in neutemeljen, zato je bila tožba nepotrebna. Toženi stranki je bilo že z odločbo upravnega organa naloženo popravilo strehe, tako da je bila tožba tudi v tem delu neutemeljena. Vse to je tožniku znano, saj je dokaz o tem sam vložil v spis. Izvršbo bo predlagal upravni organ, zato bi v skladu z določbo 1. odst. 156. čl. ZPP moral tožnik v celoti nositi stroške tega postopka. Tožena stranka predlaga spremembo ali razveljavitev sodbe v izpodbijanem delu. Zahteva tudi povračilo pritožbenih stroškov.

Pritožbi nista utemeljeni.

K pritožbi tožnika: Tožnikov tožbeni zahtevek, da mu je tožena stranka dolžna priskrbeti drugo primerno trisobno stanovanje in naj se kot primerno šteje stanovanje, ki ga je tožnik zasedal v Postojni na ulici P., ni utemeljen, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, saj za takšen zahtevek tožnik nima pravne podlage. Iz sodne poravnave v zadevi P 23/2002 povsem jasno sledi, da sta se pravdni stranki dogovorili o zamenjavi stanovanj. Tožnik je stanovanje v Postojni v ulici P., zamenjal za stanovanje v Postojni, ulica L.. Sedaj prebiva v stanovanju v ulici L., na podlagi najemne pogodbe. Od sklenitve najemne pogodbe za novo stanovanje in tožnikove preselitve v to stanovanje je najemna pogodba za stanovanje v Postojni v ulici P. prenehala, saj sta pravdni stranki obstoječo najemno pogodbo za to stanovanje nadomestili s sklenitvijo nove najemne pogodbe za drugo stanovanje. S sklenitvijo nove najemne pogodbe so tožnikove pravice, ki jih izvaja iz prve najemne pogodbe glede stanovanja na ulici P. v celoti ugasnile. Tožnik pa je pravno podlago za primarni tožbeni zahtevek iskal prav v primerjavi sedanjega stanovanja s stanovanjem, ki ga je zasedal v prejšnji stanovanjski hiši. Ko se upnik in dolžnik zedinita o tem, da stoječo obveznost nadomestita z novo, ali če ima nova obveznost drugačen predmet ali drugačno pravno podlago, prvotna obveznost v celoti preneha. Enako je tudi v konkretni zadevi v celoti prenehalo pravno razmerje pravdnih strank glede prejšnjega stanovanja, ko je tožnik na podlagi dogovora o zamenjavi stanovanj 29.11.2002 sklenil oziroma podpisal najemno pogodbo za stanovanje v Postojni v ulici L.. Pritožbeno sodišče je iz teh razlogov v celoti neutemeljeno pritožbo tožnika, kolikor izpodbija odločitev o zavrnitvi primarnega tožbenega zahtevka, zavrnilo in v tem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Pritožbene navedbe, v katerih tožnik izpostavlja okoliščine iz pravdne zadeve, ki je tekla pod opr.št. P 23/2002 in ki so se nanašale na stanovanje v Postojni, v ulici P., se tako pokažejo kot povsem brezpredmetne za odločanje o tožnikovem primarnem tožbenem zahtevku v konkretni zadevi.

Po mnenju pritožbenega sodišča pa je sodišče prve stopnje tudi podrejeni tožbeni zahtevek v preostalem delu pravilno zavrnilo. Sodišče prve stopnje je s pomočjo izvedenca gradbene stroke ugotavljalo stanje v stanovanju, ki ga zaseda tožnik. Izvedenec je pojasnil, da je tožnikovo stanovanje v stanovanjski hiši, ki je stara čez 70 let in že to dejstvo pove, da pomeni nizek stanovanjski standard. Povsem jasen pa je bil v ugotovitvi, da pomanjkljivosti razen popravila strehe, odprave posledic zamakanja stropov, namestitve manjkajočih kljuk in ključev, nimajo take teže, ki bi onemogočale normalno uporabo stanovanja skladno z normativi in standardi stanovanjskega zakona. Tožnik je na to izvedeniško mnenje imel pripombe, vendar je na zadnji glavni obravnavi izjavil, da ne vztraja pri imenovanju novega izvedenca gradbene stroke, ki ga je zahteval, ko je v pripravljalni vlogi polemiziral z izvedeniškim mnenjem. Prvenstveno je bil zainteresiran za primarni zahtevek, ne pa toliko za odpravo pomanjkljivosti, zato je dokazni predlog, da se imenuje drugega izvedenca umaknil. Na podlagi takšnih navedb tožnika tekom postopka in njegovih dokaznih predlogov, je po mnenju pritožbenega sodišča imelo sodišče prve stopnje v izvedeniškem mnenju podlago zgolj za to, da je toženi stranki naložilo popravilo strehe, odpravo posledic zamakanja stropov v tožnikovem stanovanju z beljenjem in namestitev manjkajočih kljuk na vsa vrata stanovanja. Da bi bilo v tem stanovanju nujno opraviti tudi kakšna druga dela, tožnik v tem pravdnem postopku ni dokazal. Zato so pritožbene navedbe kolikor izpodbija zavrnilni preostali del podrejenega zahtevka, neutemeljene in je tudi v tem delu pritožbeno sodišče to pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

K pritožbi tožene stranke: Tožena stranka pravilno opozarja, da je najemna pogodba dvostransko obvezna pogodba, na podlagi katere je tožena stranka kot lastnica stanovanja opravičena pobirati najemnino, tožnik pa je dolžan to najemnino plačevati. Zmotne pa so v nadaljevanju pritožbene navedbe, da tožena stranka ni dolžna popravljati stanovanjske hiše, če tožnik ne plačuje najemnine. Ti dve obveznosti nista tako medsebojno pogojevani, saj predvideva SZ drugačno pravno posledico, če najemnik ne plačuje najemnino. V takem primeru mu je najemodajalec opravičen odpovedati najemno pogodbo iz krivdnih razlogov. To pa ga ne razbremeni, da v skladu z določbo 42. čl. SZ vzdržuje stanovanje, skupne prostore, dele objekta in naprave v stanovanjski hiši v stanju, ki zagotavlja najemniku normalno uporabo stanovanja ter skupnih prostorov, delov, objektov in naprav stanovanjske hiše ves čas trajanja najema. Zato je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo materialno pravo, ko je na ugotovljeno dejansko stanje izreklo toženi stranki obveznost, da popravi streho in odpravi posledice zamakanja ter namesti manjkajoče kljuke na vsa vrata stanovanja.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je glede na uspeh strank v pravdi tudi odločitev sodišča o stroških postopka pravilna, saj je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo določbo 2. odst. 154. čl. ZPP, zato je pritožbeno sodišče tudi pritožbo tožene stranke v tem delu kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo v celoti odločbo sodišča prve stopnje (čl. 353 ZPP).