Jedro

Pravne posledice odpovedi najemne pogodbe kot enostranske izjave najemodajalca, da prekine pravno razmerje, niso nastopile šele s pravnomočnostjo sodbe, pač pa z iztekom odpovednega roka, ki je bil z najemno pogodbo določen v trajanju 30 dni. Toženka je od tedaj dalje uporabljala tožnikov poslovni prostor brez pravne podlage.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Vsaka stranka trpi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, da je toženka dolžna plačati tožniku znesek 1.193.319,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1.9.2004 dalje do plačila in mu povrniti pravdne stroške. Zaradi zavrnitve tožbenega zahtevka je odločilo, da je tožnik dolžan povrniti toženki pravdne stroške v znesku 1.544,99 EUR s pripadajočimi obrestmi.

Proti navedeni sodbi se pritožuje tožnik in uveljavlja vse pritožbene razloge po 1. odst. 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) ter predlaga, da sodišče druge stopnje njegovi pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti stroškovno ugodi tožbenemu zahtevku tožeče stranke, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno obravnavanje. Zahteva povrnitev pritožbenih stroškov. V pritožbi pojasnjuje, da je sodišče prve stopnje v nasprotju z ugotovitvami v pravnomočno končanem postopku pred istim sodiščem pod opr. št. P 70/2003 verjelo toženki, da ni bila dogovorjena najemnina v višini 475,00 EUR, pač pa 255,00 EUR. Da je bila med njima dogovorjena najemnina v višini 475,00 EUR izhaja tudi iz pravdne zadeve P 184/2003, ki je bila vodena pred istim sodiščem. V tej zadevi je bila sicer res izdana zamudna sodba, vendar iz nje izhaja ugotovitev sodišča o takšni višini najemnine. Sodišče prve stopnje je zato neutemeljeno štelo, da višina najemnine v znesku 475,00 EUR ni bila izkazana. Ne glede na to pa bi bil tožnik upravičen vsaj do plačila najemnine v višini 255,00 EUR, kolikor znaša znesek najemnine v pogodbi. Nepravilna je tudi ugotovitev prvostopnega sodišča, da toženka mizarske delavnice ni mogla uporabljati. Sodišče bi moralo upoštevati ugotovitve sodišča v pravdnih zadevah P 70/2003 in In 04/00086, iz katerih izhaja, da se je toženka upirala izpraznitvi poslovnega prostora, vztrajala je pri uporabi, zato je bila potrebna tožba in izvršba za izpraznitev poslovnega prostora. V teh postopkih je bilo ugotovljeno, da toženka ni uporabljala prostorov kot dober gospodar in tudi ni plačevala najemnine. Takšno ravnanje pa je nelogično, saj če ne bi mogla uporabljati prostorov, ne bi bil njen interes, da obdrži prostor za opravljanje dejavnosti, ki ga je uporabljala brezplačno. Če bi bil prostor neuporaben, bi ga nedvomno izpraznila. Nadalje pojasnjuje, da toženka ob sklenitvi najemne pogodbe ni imela obrtnega dovoljenja, čeprav to izhaja iz najemne pogodbe, kar pomeni, da je že v začetku kršila najemno pogodbo. V pravdni zadevi P 45/2003 Okrajnega sodišča v Radovljici je bilo ugotovljeno, da je toženkin mož onemogočil vstop v delavnico, zato tožnik ni imel vpliva na ogrevanje glede na dogovor iz 4. točke pogodbe. Tožnik je res odklopil elektriko v mizarski delavnici 19.2.2003, vendar jo je priklopil nazaj že 15.5.2003 na podlagi sklepa o začasni odredbi, izdanega v pravdni zadevi P 29/2003. Toženka v nadaljevanju ni predlagala izvršbe na podlagi sklepa, izdanega v tej pravdni zadevi, kar bi vsekakor storila, če elektrike ne bi imela. Nadalje pritožnik trdi, da ne drži izpoved strank in pričevanje prič, da je izklopil elektriko, saj tega ni mogel storiti brez sodelovanja Elektra Gorenjske. Tožnik je predlagal vpogled v spis P 204/2003, v katerem je bilo ugotovljeno, da je toženkin mož posegel v električno napeljavo v mansardnem prostoru nad delavnico, zaradi česar je pregorela glavna varovalka. Povsem možno je, da zaradi tega tudi v najetih prostorih ni bilo elektrike, vendar je toženka sama povzročila takšno stanje. Kljub pravnomočnemu sklepu pa toženkin mož še ni vzpostavil prejšnjega stanja. Zaradi tožnikovega ravnanja je bil edini izklop elektrike od februarja do maja 2003, kar je bilo sankcionirano s sklepom v pravdni zadevi P 29/2003, sicer tožnik elektrike ni izklapljal. Ogrevati poslovnih prostorov pa ni mogel, ker so bila vrata prostorov, v katerem se nahajajo leseni odpadki, zaklenjena. Pritožnik meni, da je bila obravnava dne 26.5.2008 opravljena v nasprotju z določbami ZPP, saj je predlagal preložitev zaradi prometne nesreče pooblaščenca tožeče stranke, česar pa sodišče ni upoštevalo. Na tej obravnavi zaslišana priča je povedala, da so opravljali dejavnost do konca, dokler delavnice niso zaprli. Tudi tožnica je v pravdni zadevi P 170/2003 priznala, da je imela električni tok po 15.5.2003. Dopisi toženke so se nanašali na motilno ravnanje moža, ki je bilo izvršeno 11.12.2003. Iz izvedenih dokazov izhaja zaključek, da je tožnik omogočil uporabo poslovnih prostorov, elektrika je bila od 15.5.2003, kuriti v najetih prostorih ni mogel zaradi ravnanja toženke, toženka pa je prostore uporabljala, zato je dolžna plačati najemnino in stroške. Njeno upiranje izpraznitvi nedvomno dokazuje interes po uporabi.

Toženka je v odgovoru na pritožbo predlagala zavrnitev pritožbe, saj meni, da je odločitev prvostopnega sodišča pravilna, pritožbeni razlogi pa niso utemeljeni.

Pritožba ni utemeljena.

Iz tožnikovih navedb v tožbi in ostalih vlogah izhaja, da dejansko in pravno podlago tega spora predstavlja neplačevanje najemnine in stroškov elektrike, vode in kanalščine, kar vse je bilo dogovorjeno z najemno pogodbo, sklenjeno med tožnikom kot najemodajalcem in toženko kot samostojno podjetnico in najemnico dne 7.12.2001, katere predmet je bila opremljena mizarska delavnica v izmeri 100 m2 s pravico uporabe pripadajočega funkcionalnega zemljišča na naslovu J.... Tožnik je zatrjeval, da toženka od novembra 2003 do 20. avgusta 2004 ni plačevala obveznosti po najemni pogodbi, zato s to tožbo zahteva plačilo zneska 1.193.319,00 SIT z obrestmi. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo. Ugotovilo je, da toženka najetih poslovnih prostorov ni mogla uporabljati iz razloga, ker tožnik ni poskrbel, da bi bil v mizarski delavnici električni tok, prostori pa so bili neogrevani. Brez električnega toka in v neogrevanih prostorih mizarske dejavnosti ni mogoče opravljati, zato po stališču prvostopnega sodišča toženka tožniku ni dolžna plačati najemnine in stroškov, ki jih zaradi nemožnosti uporabe ni povzročila.

Po presoji pritožbenega sodišča je takšen materialni zaključek prvostopnega sodišča zmoten in bi bila odločitev prvostopnega sodišča napačna, če bi navedena najemna pogodba med strankama v času, za katerega tožnik uveljavlja dogovorjena plačila po pogodbi, še veljala. V tem primeru bi bilo potrebno uporabiti določbe najemne pogodbe in Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. SRS, št. 18/74 s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju ZPSPP), ki v 14. členu določa, da mora v primeru, če se stranki nista drugače dogovorili, najemodajalec izročiti najemniku poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v takem stanju, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo in ga v takem stanju vzdrževati, pri čemer naj čim manj ovira najemnika pri uporabi poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora. Če v času trajanja najemne pogodbe nastane potreba, da se na poslovni stavbi ali poslovnem prostoru izvršijo popravila, ki bremenijo najemodajalca po 14. členu tega zakona, mora najemnik temu brez odlašanja to sporočiti in mu dati za izvedbo popravil primeren rok. Če najemodajalec v danem roku ne izvrši popravila, ima najemnik pravico, da sam izvrši popravilo ali da odstopi od pogodbe, v vsakem primeru pa ima pravico do odškodnine za škodo, ki jo je utrpel zaradi opustitve najemodajalca, kar izhaja iz 16. člena ZPSPP. Ob upoštevanju navedenih zakonskih določil, ki bi jih bilo potrebno uporabiti, saj sklenjena pogodba teh obveznosti ne ureja drugače, pa bi imel tožnik v skladu z določbo 3. in 4. točke najemne pogodbe ter 19. člena ZPSPP pravico do najemnine, katero bi toženka ob upoštevanju določbe 17. člena ZPSPP lahko pobotala s stroški, ki bi ji nastali s popravili, ki bremenijo najemodajalca. Seveda pa bi morala toženka zahtevati izvršitev popravil glede elektrike v določenem roku in če tožnik zahtevanih popravil ne bi odpravil, to storiti sama ali pa odstopiti od pogodbe. Imela bi tudi pravico zahtevati povrnitev škode, ki bi ji zaradi tožnikove opustitve nastala. Ničesar od navedenega toženka ni storila, niti zakon, niti pogodba pa ne predvidevata možnosti, da najemniku ni potrebno plačati najemnine, če kljub potrebi po popravilu, ki ga najemodajalec noče izvršiti, niti ga najemnik ne izvrši sam, vztraja pri pogodbi, vendar brez plačila najemnine.

Vendar pa pritožbeno sodišče sodi, da določbe najemne pogodbe in ZPSPP ne morejo več predstavljati pravne podlage za odločitev o konkretnem zahtevku, saj v obdobju, za katerega tožnik zahteva plačilo obveznosti po pogodbi, pogodbe ni bilo več. Tožnik je namreč v skladu z določbo 9. točke najemne pogodbe toženki že dne 17.3.2003 odpovedal najemno pogodbo, ko je pri sodišču vložil predlog za izdajo naloga za odpoved najemne pogodbe in izpraznitev poslovnih prostorov. Sodišče je sklep izdalo 17.4.2003 in v njem določilo izpraznitveni rok 8 dni. Proti sklepu sodišča je toženka res ugovarjala, zato se je postopek nadaljeval v pravdi in dne 17.12.2003 končal z odločitvijo sodišča prve stopnje, ki je bila potrjena dne 2.6.2004 na pritožbenem sodišču, da nalog o izpraznitvi poslovnih prostorov z dne 17.4.2003 ostane v veljavi. Vendar pa po presoji pritožbenega sodišča pravne posledice odpovedi najemne pogodbe kot enostranske izjave najemodajalca, da prekine pravno razmerje, niso nastopile šele s pravnomočnostjo sodbe v pravdni zadevi P 170/2003 Okrajnega sodišča v Radovljici, pač pa z iztekom odpovednega roka, ki je bil z najemno pogodbo določen v trajanju 30 dni. Toženka je tožnikovo odpoved najemne pogodbe in sklep sodišča o izpraznitvi prejela dne 19.4.2003, kar pomeni, da je najpozneje 19.5.2003 najemna pogodba prenehala veljati zaradi tožnikove odpovedi. Toženka je od tedaj dalje uporabljala tožnikov poslovni prostor brez pravne podlage. Tožnik bi zato lahko proti njej uveljavljal povrnitev koristi, ki jih je imela od uporabe njegove nepremičnine v smislu določbe 198. člena Obligacijskega zakonika (Ur. l. RS, št. 83/2001 s spremembo, v nadaljevanju OZ) ali in povrnitev škode, ki mu je zaradi tega nastala, vendar pa tožnik trditev v tej smeri v tem postopku ni postavil. Sodišče je pri odločitvi vezano na dejansko podlago tožbe in lahko odloča le v mejah postavljenih zahtevkov (1. odst. 2. člena ZPP). Stranke morajo navesti vsa dejstva, na katera opirajo svoje zahtevke in predlagati dokaze, s katerimi ta dejstva dokazujejo (1. odst. 7. člena ZPP in 212. člen ZPP). Ker tožnik svojega zahtevka ni oprl na obogatitveno ali odškodninsko podlago, saj v tej smeri ni navedel nobenih dejstev in tudi ne predlagal dokazov, njegov zahtevek na podlagi najemne pogodbe pa je neutemeljen iz razlogov, ki so bili že obrazloženi, je odločitev prvostopnega sodišča glede zavrnitve zahtevka iz naslova neplačane najemnine pravilna.

Pritožbeno sodišče sprejema dejanske ugotovitve prvostopnega sodišča o tem, da v mizarski delavnici od decembra 2003 ni bilo elektrike, saj je celo sam tožnik posredno priznal, da po dveh zamenjavah pregorele glavne varovalke ni več dovolil zamenjave, ker je obstajala nevarnost požara, toženkin mož in P. pa nista hotela vzpostaviti stanja glede električne napeljave in električne omarice v prostoru nad mizarsko delavnico. Tožnik je celo v pritožbi dopustil možnost, da v mizarski delavnici ni bilo elektrike zaradi ravnanja toženkinega moža. To pa nedvomno pomeni, da električnega toka v mizarski delavnici ni bilo. Ker je toženka ni koristila, je tudi ni dolžna plačati. Enako velja za komunalne stroške. Pravilna je tudi ocena prvostopnega sodišča, da toženec nastanka in višine teh stroškov za najeti prostor ni izkazal, saj njegov lasten izračun, ne da bi navedel podlago zanj, ne more zadoščati.

Tožnikova pritožba izpodbija dejanske in pravne zaključke prvostopnega sodišča iz razlogov, ki jih je za svojo odločitev navedlo prvostopno sodišče. Ker je pritožbeno sodišče v okviru presoje prvostopne sodbe po uradni dolžnosti na podlagi 2. odst. 350. člena ZPP ugotovilo, da je materialnopravna presoja spornega razmerja napačna, odločitev pa je vseeno pravilna iz razlogov, ki jih je navedlo pritožbeno sodišče, na obširne pritožbene navedbe pritožnika ne bo odgovarjalo, ker to ni potrebno.

Iz navedenih razlogov je pritožbeno sodišče na podlagi 353. člena ZPP pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje. Ugotovilo je namreč, da uveljavljani pritožbeni razlogi niso upoštevni, sodba pa ni obremenjena s kršitvami postopka absolutne narave, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP).

Tožnik s pritožbo ni uspel, zato na podlagi 1. odst. 154. člena ZPP sam nosi pritožbene stroške. Pritožbeno sodišče ocenjuje, da toženka z navedbami v odgovoru na pritožbo ni v ničemer pripomogla k odločitvi o pritožbi, zato ocenjuje stroške, ki so ji nastali v zvezi z vloženim odgovorom na pritožbo, kot nepotrebne v smislu 155. člena ZPP, zato jih nosi sama.