Jedro

V primeru, ko je upravičenec do lastninske pravice na podlagi specialnega predpisa drug subjekt in ne tisti, ki je vpisan kot imetnik pravice uporabe, je "avtomatična" vknjižba po ZLNDL nezakonita in jo je mogoče izpodbijati z izbrisno tožbo. Tak nezakonit vpis pa je glede na konkretne okoliščine te zadeve, mogoče preprečiti že v zemljiškoknjižnem postopku, ki je sicer strogo formalne narave.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se slep sodišča prve stopnje spremeni tako, da se predlagani vpis pri parceli št. 2402/2 k.o. V. in 1548/2 k.o. V. ne dovoli.

Obrazložitev

Prvostopenjsko sodišče je po zemljiškoknjižni sodniški pomočnici izdalo dne 29.12.2011 sklep, s katerim je bil dovoljen pri 6 parcelah na območju k.o. B. in V. (št 1120/0, 1163/1, 1204/11, 1204/4, 1548/2 in 2402/2) vpis lastninske pravice na A. d.o.o. in izbris družbene lastnine v uporabi G. d.d. Glede nadaljnjih dveh parcel (št. 2323 in 2324) je bil predlog za vpis zavrnjen. Proti odločitvi o dovolitvi vpisa za parceli 1548/2 in 2402/2 k.o. V. sta vložila ugovor Občina in M. d.o.o. kot upravnik večstanovanjskih stavb na V. cesti. Oba ugovora sta bila s sklepom z dne 04.04.2012 zavrnjena z argumentom, da je predlagatelj izkazal potrebno verigo prenosov na pridobitelja A. d.o.o. (na podlagi ZLNDL je imetnik pravice uporabe G. d.d. postal lastnik nepremičnin in jih nato s pogodbo, ki vsebuje tudi z.k. dovolilo, prenesel na A. d.o.o.) Ugovorno trditev, da naj bi etažni lastniki stanovanj na V. cesti postali lastniki obeh spornih nepremičnin na podlagi ZLNDL, je sodišče štelo kot nerelevantno v tem zemljiškoknjižnem postopku, enako kot tudi trditev Občine, da je na parceli 2402/2 zaklonišče, zaradi katerega naj bi po ZLNDL oziroma ZGJS pripadla lastninska pravica njej.

Proti sklepu o zavrnitvi ugovora se z identičnima pritožbama pritožujeta M. d.o.o. in Občina po pooblaščencu. Opozarjata, da je pri obeh spornih nepremičninah še vedno vpisana družbena lastnina z imetnikom pravice uporabe G. d.d. Navajata, da je o vprašanjih, kdo je na podlagi ZLNDL postal lastnik teh nepremičnin, odločalo že večkrat Vrhovno sodišče, iz njegovih odločb pa izhaja, da ni pomembno, kdo je imel vpisano pravico uporabe v zemljiški knjigi, temveč kdo jo je imel dejansko. Pritožnika menita, da je bilo v postopku izkazano, da je pravico uporabe pridobila MOL oziroma etažni lastniki stanovanj, zato ne drži ugotovitev sodišča, da je bilo v korist A. d.o.o. izdano zemljiškoknjižno dovolilo s strani lastnika nepremičnine. Preden je sodišče štelo, da obstojijo pogoji za vpis lastninske pravice po uradni dolžnosti na podlagi ZLNDL na G. d.d., bi moralo presoditi listine, predložene s strani pritožnikov. Te izkazujejo, da sta upravičena predlagatelja za vpis lastninske pravice na svoje ime. Gre za konkurenco dveh potencialnih pridobiteljev, ki bi oba pridobila lastninsko pravico na podlagi samega zakona, le da se glede enega opravi vpis po uradni dolžnosti (G. d.d.), glede drugega (MOL oziroma etažnih lastnikov) pa na predlog. 3. Osnovno vprašanje je, ali sme zemljiškoknjižno sodišče dovoliti vpis lastninske pravice na podlagi zakona, če ve, da domnevni upravičenec ni pridobil te pravice na podlagi zakona. Ker zakon o tem nima ustreznih določb, je potrebno uporabiti temeljna načela ZZK-1 in določbe ustave ter splošne pravne norme.

Pritožba je utemeljena.

3. člen Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (ZLNDL, Ur.l. RS, št. 44/97) in 2. člen Zakona o dopolnitvah ZLNDL-A (Ur.l. RS, št. 59/2001) sta določila, da nepremičnine postanejo lastnina pravnih oseb, ki imajo na nepremičnini pravico uporabe oziroma njihovih pravnih naslednikov ter da se v takih primerih vpis lastninske pravice v zemljiški knjigi opravi po uradni dolžnosti. S tem pa je bilo, kot utemeljeno izpostavljata pritožbi, omogočeno lastninjenje tudi v korist subjektov, ki dejansko pravice uporabe v trenutku uveljavitve ZLNDL niso več imeli, saj se je v času družbeno-lastninskih razmerij ta pravica lahko prenašala zunajknjižno. Za odločitev v zadevi pa je pomembno, da je ZLNDL predpis, ki je po svojem namenu subsidiarne narave, saj naj bi veljal le za tiste nepremičnine, glede katerih ni prišlo do lastninjenja po drugih, posebnih predpisih.

Občina trdi, da naj bi pripadla lastninska pravica na parceli 1548/2 njej na podlagi 76. člena Zakona o gospodarskih javnih službah (ZGJS) oz. na podlagi ZLNDL, M. d.o.o. pa, da so etažni lastniki večstanovanjskih objektov pridobili na parcelah solastninsko pravico po Stanovanjskem zakonu in ZLNDL, ker gre pri obeh parcelah za funkcionalno zemljišče. Zatrjujeta torej pridobitev lastninske pravice na podlagi posebnega zakona, kar izkazujeta z: Občina z izpisom iz seznama javnih zaklonišč Občine s pripadajočimi parcelami in ustreznim občinskim odlokom, upravnik M. d.o.o. pa s soglasjem, ki ga je G. d.d. dne 4.6.1997 izdalo družbi R. za ureditev prenosa spornih dveh nepremičnin na etažne lastnike, z urbanističnim mnenjem Občine z dne 8.11.2000 k predlogu funkcionalnega zemljišča ter s predlogom G. d.d., ki je že dne 4.6.2007 predlagal vpis lastninske pravice v korist etažnih lastnikov, a ga je sodišče zavrnilo. Povsem očitno je torej, da je G. d.d., čeprav je pravica uporabe v zemljiški knjigi še vedno vpisana nanj, štel, da je po predpisih o lastninjenju lastninska pravica prešla na druge subjekte. Ker s predlogom za vpis ni uspel, pa je prodal nepremičnini dalje in tokrat predlagal vpis na novega pridobitelja.

Ni dvoma, da je v primeru, ko je upravičenec do lastninske pravice na podlagi specialnega predpisa drug subjekt in ne tisti, ki je vpisan kot imetnik pravice uporabe, „avtomatična“ vknjižba po ZLNDL nezakonita in jo je mogoče izpodbijati z izbrisno tožbo (npr. odločba VS RS II Ips 262/2009). Vprašanje, odločilno v obravnavani zadevi pa je, ali je mogoče tak nezakonit vpis preprečiti že v zemljiškoknjižnem postopku, ki je strogo formalne narave. Pritožbeno sodišče ocenjuje, da je glede na vse konkretne okoliščine te zadeve, opisane v prejšnjem odstavku, odgovor pritrdilen in je na mestu zavrnitev predlaganega vpisa pri obeh spornih parcelah zaradi odsotnosti ustrezne listine, ki bi omogočila pretvorbo pravice uporabe na zemljiščih v lastninsko pravico G. d.d.. Pri presoji konkretnih zemljiškoknjižnih predlogov je treba v vsakem primeru posebej proučiti določbe zakona, ki urejajo lastninjenje in ugotoviti, ali so predlogu za vpis priložene listine, ki dokazujejo, da je na podlagi določenega zakona postal lastnik nepremičnine predlagatelj vpisa. V obravnavanem primeru je sicer prvi sklep sodišča temeljil na domnevi iz ZLNDL, vendar so bile že v ugovornem postopku predložene listine, ki so pravilnost odločitve postavile pod vprašaj zaradi več možnih potencialnih pridobiteljev lastninske pravice. V takih primerih pa je za vknjižbo potrebno priložiti sporazum vseh potencialnih upravičencev (ali sodno odločbo) o tem, kdo je dejanski lastnik.

Da v primeru, ko se je del kompleksa nepremičnin dejansko uporabljal kot javna infrastruktura, javna površina ali funkcionalno zemljišče drugih objektov, formalno vknjižena pravica uporabe na podlagi ZLNDL ne more biti pretvorjena v lastninsko pravico zasebnega subjekta (gradbenega podjetja), ter da lahko zakoniti lastnik, ki je pravico pridobil na podlagi specialnega zakona svoje pravice varuje z ugovorom v zemljiškoknjižnem postopku, je stališče, ki ga zagovarja tudi teorija (Dr. Matija Damjan, Inštitut za primerjalno pravo PF Ljubljana, v članku Prehod nekdanjih družbenih objektov, zgrajenih za javne namene, v zasebno last - dnevi civilnega prava april 2009).

Ker sta pritožnika uspela pritožbenemu sodišču vzbuditi dvom v pravilnost opravljene vknjižbe, je pritožbi ugodilo in sklep sodišča prve stopnje spremenilo tako, da v izpodbijanem delu vpisa ni dovolilo (3. točka 2. odstavka 161. člena ZZK-1).