Jedro

Dogovor o odstopanju od dejanske stanovanjske površine ni v nasprotju s 3. členom OZ. Vsem je bilo določilo znano in mu niso nasprotovali. Tudi niso trdili, da so se o tem določilu pogajali s prodajalcem, pa niso bili uspešni. Kdaj se pogodbeni pogoji (torej tudi pogoji splošnih pogojev) štejejo za nepoštene, določa 24. člen ZVPot. Ta med drugim določa, da se pogoji štejejo za nepoštene, če v škodo potrošnika povzročijo znatno neravnotežje o pogodbenih pravicah in obveznosti strank. Zmanjšana površina stanovanje je v škodo kupca, vendar zmanjšanje v višini do 2% ni povzročilo znatnega neravnotežja v pogodbenih pravicah in obveznosti strank in tudi ni povzročilo, da je izpolnitev pogodbe znatno drugačna od tiste, kar je kupec utemeljeno pričakoval.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdne stranke krijejo vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z napadeno sodbo odločilo, da je tožena stranka dolžna prvotožeči stranki J. K. plačati znesek 4.636,44 EUR skupaj z obrestmi, kar je zahtevala tožeča stranka več, je zavrnilo (točka I in II izreka sodbe). Nadalje je odločilo, da je tožena stranka dolžna tožniku D. V. plačati 5.168,31 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, kar pa je zahteval tožnik več, je zavrnilo (točka III in IV. izreka sodbe). Tožnikoma T. K. Z. in B. Z. pa je tožena stranka dolžna plačati 8.969,33 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 9. 5. 2006 dalje, višji tožbeni zahtevek je zavrnilo (točka V in VI izreka sodbe). Odločilo je tudi, da je tožena stranka dolžna tožnici J. K. Š. povrniti 654,45 EUR pravdnih stroškov, tožniku D. V. 384,56 EUR in tožnikoma T. K. Z. in B. Z. 500,58 EUR (točka VII, VIII in IX izreka sklepa). Odločilo je tudi, da je tožnik D. V. dolžan stranskemu intervenientu plačati 39,98 EUR pravdnih stroškov, enak znesek pa sta dolžna stranskemu intervenientu skupaj plačati drugotožnika T. K. Z. in B. Z. (točka X in XI izreka).

2. Zoper zavrnilni del sodbe in zoper odločitev o stroških so se tožniki pritožili. Tožnika V. in Z. sta se pritožila zoper zavrnitev zahtevka zaradi manjše površine stanovanja od pogodbeno navedene. Navajata, da sodišče ni imelo podlage, da je odločalo o prvotno postavljenem zahtevku, ampak samo o zahtevku po spremembi. Nadalje menita, da je stališče sodišča, ki je dopustilo toleranco površine stanovanja plus, minus 2% nepravilno. Sodišče bi moralo za to določbo ugotoviti, da je nična. Tožnik V. pa uveljavlja tudi napako v obračunu dejanske kvadrature njegovega stanovanja, ker izvedenec v izračunu ni upošteval kleti oziroma ni upošteval njene dejanske kvadrature.

3. Nadalje pritožniki očitajo sodišču, da je neupravičeno zavrnilo del zahtevka za vgradnjo zunanjih senčil in to za del zahtevka, ki se nanaša na plačilo 235,00 EUR za vsakega tožnika – strošek najema zunanjega dvigala.

4. Materialnopravno zmotno je tudi stališče sodišča, ki je zavrnilo zahtevek V. in Z., ki sta zahtevala vračilo zneska, ki sta ga posebej plačala za vgradnjo bideja. Sklicujeta se na zadevo Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 3752/2012 in II Cp 988/2013. 5. Tožnika T. K. Z. in B. Z. se nadalje pritožujeta zoper odločitev sodišča, ki je zavrnilo zahtevek za nevgradnjo notranjih steklenih sten. Iz pogodbe in tudi iz splošnih pogojev ne izhaja, da bi bilo karkoli v zvezi s stanovanjem, ki je bil predmet nakupa opcijsko. Sodišče je že potrdilo, da so bile steklene stene, ki bi morale ločevati zimske vrtove, balkone in lože od notranjih stanovanj, del predmeta nakupa. Ni jasno, kako je sodišče zaključilo, da je šlo zgolj za opcijo kupcev. Sklicuje se na situacije pri tožniku V., ki so mu po urgencah brez doplačila montirali steklene stene in vrata. Pomembno je, da so bile stene del predmeta pri sklepanju nakupa prodajnih pogodb. Zato sta tožnika upravičena do zahtevanega plačila.

6. Vsi tožniki se pritožujejo zoper odločitev o stroških. Menijo, da bi moralo sodišče vsakemu tožniku priznati stroške samostojno za njegovo pravdo in stroške, ki so jim nastali prej predno jih je začela zastopati Odvetniška družba U. 7. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila, zavrača pritožbene navedbe tožnikov, predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbo zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje. Priglašajo stroške odgovora na pritožbo.

8. Pritožba ni utemeljena.

9. Tožniki kot kupci stanovanj v bloku v ... so s tožbo zahtevali, da jim tožena stranka kot prodajalec povrne škodo oziroma zniža kupnino za kupljena stanovanja zaradi napak, ki so jih stanovanja imela. Med pravdnimi strankami so po pritožbi sporni še zahtevki zaradi manjše površine stanovanj od v pogodbi navedene, zaradi nevgradnje zunanjih senčil in nevgradnje bidejev ter zaradi nevgradje steklenih sten.

Manjša površina stanovanja od pogodbeno navedene

10. Zoper ta del se pritožujeta drugo in tretjetožena D. V. ter T. K. Z. in B. Z. Pritožba sodišču najprej očita, da ni upoštevalo znižanja zahtevka po tej postavki in je v celoti zavrnilo prvo postavljeni zahtevek. Iz spisa izhaja, da sta tožeči stranki res znižali zahtevek po obravnavani postavki (pripravljalna vloga z dne 11. 12. 2014 na list. št. 206), vendar to ni imelo nobenega vpliva na samo odločitev. Sodišče je s pomočjo izvedenca ugotovilo, da je kvadratura stanovanja tožnika V. za 1,47 m2 oziroma 1,82% manjša od kvadrature kot izhaja iz kupne pogodbe. Dejanska kvadratura stanovanja Z. pa je manjša 0,98 m2 oziroma 0,78%. Sodišče je zahtevek v tem delu zavrnilo na podlagi določila 6. člena Splošnih pogojev prodaje, ki določajo, da se odstopanja od dejanske stanovanjske površine v razponu od plus, minus 2% ne upoštevajo. Tožnika sicer trdita, da gre za nično določilo, čemur pa ni mogoče slediti. Na podlagi 3. člena OZ udeleženci prosto urejajo obligacijska razmerja, ne smejo jih urejati v nasprotju z Ustavo, prisilnimi predpisi ali moralnimi načeli. Po oceni sodišča dogovor o odstopanju ni v nasprotju s 3. členom OZ. Vsem je bilo določilo znano in mu niso nasprotovali. Tudi niso trdili, da so se o tem določilu pogajali s prodajalcem, pa niso bili uspešni. Kdaj se pogodbeni pogoji (torej tudi pogoji splošnih pogojev) štejejo za nepoštene, pa določa 24. člen ZVPot. Ta med drugim določa, da se pogoji štejejo za nepoštene, če v škodo potrošnika povzročijo znatno neravnotežje o pogodbenih pravicah in obveznosti strank. Zmanjšana površina stanovanje je v škodo kupca, vendar zmanjšanje v višini do 2% ni povzročilo znatnega neravnotežja v pogodbenih pravicah in obveznosti strank in tudi ni povzročilo, da je izpolnitev pogodbe znatno drugačna od tiste, kar je kupec utemeljeno pričakoval. Ker torej odstopanja v stanovanjski površini niso večja od minus 2%, zahtevek tožnikov ni utemeljen. Navedba tožnika V., da je prišlo pri obračunu dejanske kvadrature njegovega stanovanja do napake, ker izvedenec v izračunu ni upošteval prave kvadrature kleti (namesto 3,25 m2 je izvedenec upošteval 3,50 m2) pa je pritožbena novota, ki ni upoštevna (prvi odstavek 337. člena ZPP).

Nevgradnja zunanjih senčil

11. Zoper ta del se pritožujejo vsi tožniki. Sporen je še znesek 235,00 EUR, ki bo odpadel na vsako posamezno stanovanje in bo nastal z montažo senčil. Senčila se bodo lahko, ker gre za stanovanja v nadstropju, montirala le z uporabo zunanjega dvigala in vtoževani znesek predstavlja prav strošek dvigala. Sodišče je ta del zahtevka upravičeno zavrnilo iz razloga, ker so tožniki zahtevek postavili prepozno, šele po prejemu izvedenskega mnenja in opozorilu izvedenca, da bo nastal tudi ta strošek.

Vgradnja bideja

12. Tožniki V. in Z. so imeli v kopalnici bide montiran, a očitno zato, ker so ga ob sklenitvi pogodbe posebej plačali. Ob prevzemu stanovanja pripomb glede bideja niso podali, kasnejše pripombe pa so bile prepozne. V pritožbi pa pritožniki navajajo, da v trenutku, ko so se odločali za bide niso imeli druge možnosti, kot da so bide naročili in ga tudi plačali. Tožniki so torej vedeli od vsega začetka, da so bide plačali poleg ostale kupnine, zato bi morali, če so ugotovili, da je bide že vračunan v kupnini dati pripombo ob primopredaji, kasnejši ugovori pa so prepozni.

Steklene stene

13. Zaradi zavrnjenega zahtevka zaradi nevgradnje steklenih sten sta se pritožila tožnika Z. Tožnika sta sprva uveljavljala zahtevek v višini 2.573,81 EUR, kasneje pa ga znižala na 1.910,00 EUR. Sodišče pa je v izreku zavrnilo prvotni znesek zahtevka. Na samo pravilnost odločitve zavrnjeni del zahtevka ni vplival. Glede uspeha v pravdi in posledično o odmeri stroškov pa bo obrazloženo v nadaljevanju. Nedvomno tožnika ob primopredaji vgradnje steklenih sten, ki jih sedaj vtožujeta, nista sprejela kot napako kljub temu, da sta bila opozorjena na določila 19. člena ZVKSES glede očitnih napak, kar nevgradnja steklenih sten vsekakor predstavlja. Prvo sodišče je ugotovilo, da pritožnika nista prerekala ugotovitev, da so bile stene izvedene le tam, kjer sta sama želela, torej na zgornji etaži, ne pa tudi v spodnji etaži. Ker je bila zasteklitev narejena v skladu z željami tožnikov, kasnejše spreminjanje želja in to že po prevzemu stanovanja niso upoštevne. Zahtevek je utemeljeno zavrnjen tudi v tem delu.

Stroški

14. Pritožbeno sodišče sledi prvemu sodišču, ki je odločilo o stroških, upoštevaje, da v postopku ni šlo za tri samostojne postopke, pač pa za zastopanje treh strank. Zato je odločitev sodišča, ki je stroške obračunalo upoštevaje, da je pooblaščena družba U. zastopala tri tožnike in jih je zato povišalo za 20% (za vsako nadaljnjo stranko 10%), pravilna. Tožnika Z. in V. sta zahtevke znižala šele na glavni obravnavi 11. decembra 2014, to je na zadnji glavni obravnavi. Sodišče je zato stroške utemeljeno obračunalo od zahtevka v višini kot je bil postavljen pred spremembo. Pritožba nadalje meni, da bi moralo sodišče tožnikom priznati stroške iz postopka, ki je potekal preden so zastopanje tožnikov prevzeli sedanji pooblaščenci. Iz stroškovnika (list. št. 207) izhaja, da je sodišče tožnikom te stroške priznalo.

15. Po vsem povedanem se pritožba tožečih strank pokaže kot neutemeljena in ker pritožbeno sodišče tudi ni zasledilo nepravilnosti, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

16. Ker tožeča stranka ni uspela s pritožbo, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP v povezavi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Enako tudi tožena stranka sama krije svoje stroške odgovora na pritožbo, saj pri nastalih stroških ne gre za potrebne stroške v smislu 155. člena ZPP.