Jedro

V primerih, ko je prodajalec nepremičnine pred odstopom kupca že izpolnil vse pogoje iz 5. člena ZVKSES – in tako dejansko odpravil vsa tista tveganja, zaradi varstva pred katerimi je zakonodajalec sploh predvidel možnost odstopa v vsakem trenutku – je treba upoštevati pri presoji upravičenosti in posledični učinkovitosti odstopa tudi splošna načela obligacijskega prava, zlasti svobodo pogodbenega dogovarjanja, načelo spoštovanja prevzetih obveznosti ter načelo vestnosti in poštenja.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodbo sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki sami krijeta svoje stroške v postopku s pritožbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo zahtevek tožeče stranke za plačilo 10.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 11. 2008 do plačila (I. točka izreka izpodbijane sodbe). Tožeči stranki je naložilo plačilo pravdnih stroškov tožene stranke v višini 965,00 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude (II. točka izreka izpodbijane sodbe).

2. Zoper takšno odločitev se iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) (1) pritožuje tožeča stranka (v nadaljevanju: tožnica). Sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi in toženi stranki naloži povrnitev vseh stroškov postopka, z zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude. Meni, da sodba temelji na zmotnem materialnopravnem zaključku glede narave sporne pogodbe (ali gre za predpogodbo). Zmotni so materialnopravni zaključki v sodbi, da predstavlja pogodba predpogodbo, saj je sodišče prezrlo tožničin ugovor napake volje (zmotna o bistvenih sestavinah pogodbe in okoliščinah posla). Pogodba o rezervaciji ne more predstavljati predpogodbe, saj nepremičnina ni bila določena za potrebe zemljiškoknjižnega prava in predmeta ob pomanjkanju dokumentacije ni bilo mogoče ustrezno definirati. Nepremičnina je bila obremenjena s hipotekami, stranki pa nista hoteli, da gre za predpogodbo, saj sta v 7 alineji 4. člena pogodbe govorili o varščini. Dogovorili sta se, da bo znesek v 5 dneh po podpisu glavne pogodbe tožnici vrnjen. Aro je dala tožnica kot potencialni kupec, njeno izpolnitveno ravnanje pri sklenitvi pogodbe pa je bilo plačilo kupnine. Če bi šlo za pogodbo o ari oziroma za predpogodbo in bi bila to volja strank ob sklenitvi pogodbe o rezervaciji, potem ne bi določili, da se vplačani znesek varščine vrne tožnici, ko bi bila sklenjena glavna pogodba. Posledica zgoraj navedenega zmotnega materialnopravnega zaključka je nadalje sklepanje sodišča, da se je tožeča stranka zavezala k sklenitvi glaven pogodbe, ki pa je iz razlogov na svoji strani ni sklenila, zato je vplačani znesek izgubila. Odločitev sodišča prve stopnje je zmotna tudi v primeru, če obvelja stališče o sporni pogodbi kot predpogodbi, Tožeča stranka je odstopila od pogodbe po tem, ko je bila prvič seznanjena s predvideno vsebino splošnih pogojev prodaje. Tudi ob sprejetju stališč sodišča prve stopnje, da ni pomembno, ali je bila tožeča stranka pozvana k podpisu pogodbe s pomanjkljivimi podatki, ter da bi se morala sama pozanimati, ali je gradbeno dovoljenje dejansko pravnomočno in ali so splošni pogoji prodaje dejansko overjeni pri notarju, ni mogoče sprejeti stališča, da bi morala tožeča stranka toženi dati rok za izpolnitev, saj je na podlagi prejetega lahko ugotovila, da so ji bile zamolčane bistvene lastnosti predmeta prodaje, kakor tudi, da ni bila seznanjena s prodajnimi pogoji. Zaslišan direktor tožene stranke in priča sta potrdila, da ob sklenitvi pogodbe o rezervaciji še nista imela potrebne gradbene dokumentacije, tožena stranka pa ni trdila, da bi imela tedaj sestavljene splošne pogoje prodaje, kaj šele, da bi tožnico z vsebino seznanila. Tožnica je torej šele ob prejemu vabila, ki ga je prejela potem, ko je bil notarski narok že mimo, ugotovila, da se bo gradnja financirala s številnimi hipotekami, tudi takšnimi, ki še niso bile vknjižene in je bila nepremičnina zastavljena v zavarovanje različnih kreditov različnih subjektov. Tožeča stranka zatorej meni, da je imela zaradi napake pravico odreči sklenitev glavne pogodbe. Pri tem se sklicuje na odločitev v zadevi I Cp 1346/2010 z dne 26. 8. 2010. 3. Tožena stranka v odgovoru na pritožbo predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev sodbe sodišča prve stopnje. Priglaša stroške z odgovorom na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je odločitev v obravnavanem primeru oprlo na naslednje ugotovitve: - da sta tožeča stranka kot kupec in tožena stranka kot prodajalec sklenili pogodbo o rezervaciji za stanovanjsko enoto v stanovanjskem naselju, ki ga je gradila tožena stranka na svojih nepremičninah parc. št. 605/2, 607/28, 607/65 in 607/66, vse k.o. X, - da je bila tožena stranka kot investitor zemljiškoknjižni lastnik zgoraj navedenih zemljiških parcel, - da sta pravdni stranki s pogodbo o rezervaciji dogovorili vse bistvene elemente prodajne pogodbe za navedeno nepremičninsko enoto, predvsem pa določno opredelili predmet pogodbe in prodajno ceno, vključno z rezervacijo v višini vtoževane glavnice, - da sta se pravdni stranki v pogodbi o rezervaciji dogovorili za sklenitev prodajne pogodbe in gre zato za predpogodbo, - da tožena stranka v trenutku sklenitve pogodbe o rezervaciji še ni imela pravnomočnega gradbenega dovoljenja za gradnjo, niti notarsko overjenih splošnih pogojev prodaje, da pa je navedeno pridobila pred pozivom tožeči stranki k sklenitvi pogodbe skladno s časovnimi roki, dogovorjenimi v pogodbi o rezervaciji, - da je tožeča stranka 13. 11. 2008 podala izjavo o odstopu od pogodbe, sklicujoč se na nepravilno vabilo tožeče stranke k podpisu pogodbe, h kateremu naj ne bi bili priloženi ustrezni dokumenti glede pravnomočnosti gradbenega dovoljenja in notarsko overjeni splošni pogoji prodaje, ter sklicujoč se na bistveno zmoto glede načina financiranja projekta, - da je tožeča stranka zahtevala vračilo dane rezervacije, - da je tožeča stranka odstopila od pogodbe neutemeljeno, saj je tožena stranka izpolnila vse svoje obveznosti po pogodbi o rezervaciji v predvidenih rokih (tj. do 31. 10. 2008), prav tako pa je tožečo stranko v trenutku sklenitve sporne pogodbe seznanila z vsemi bistvenimi okoliščinami posla, zato ni mogoče slediti tožeči stranki, da za sklenitev pogodbe ni bila podana njena prava volja.

- da je tožena stranka zaradi neizpolnitve pogodbe o rezervaciji s strani tožeče stranke upravičena do zadržanja prejete rezervacije na podlagi izrecne določbe sklenjene pogodbe o rezervaciji in določbe prvega odstavka 65. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ).(2) (3)

6. Sodišče druge stopnje se pridružuje razlogom izpodbijane sodbe v točki 16, 17, 18, 21 in 22 obrazložitve, da predstavlja med pravdnima strankama sklenjena pogodba o rezervaciji po svoji naravi predpogodbo. Ni namreč mogoče slediti pritožbenemu ugovoru tožeče stranke, da je takšna ugotovitev neutemeljena zaradi nedoločenosti predmeta pogodbe, ki naj ne bi bil opremljen s podatki, na podlagi katerih bi sploh bil mogoč njegov vpis v zemljiško knjigo. Takšni podatki tudi po Zakonu o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju: ZVKSES) (4) niso potrebni v primeru, če zemljišče, katerega sestavina je enostanovanjska stavba, ki je predmet prodajne pogodbe, ob sklenitvi prodajne pogodbe (glede na prvi odstavek 4. člena ZVKSES smiselno tudi predpogodbe) v zemljiški kataster še ni vpisano kot samostojna zemljiška parcela. Za veljavnost zavezovalnega pravnega posla tedaj zadostuje podatek o identifikacijskem znaku obstoječe zemljiške parcele in skica, iz katere izhaja, kateri del zemljiške parcele bo zaradi zagotovitve pogoja za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca odmerjen kot samostojna zemljiška parcela (6. člen ZVKSES). Navedeno pa je bilo v obravnavanem primeru glede na neizpodbijane dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje podano, saj sta stranki v pogodbi določili ali vsaj določljivo označili predmet pogodbe – stanovanjsko enoto v naselju „B.“ z oznako 3A, ceno za to nepremičnino in pogoje nakupa, določili zavezo, da bo sklenjena glavna pogodba; pogodbo o rezervaciji pa so sestavljale tudi priloge z grafičnim prikazom naselja ter komercialnim opisom in skico nepremičnine, za katero se sklepa pogodba o rezervaciji, pri čemer sta stranki v sklenjeni pogodbi o rezervaciji označili zemljišča v lasti tožene stranke, na katerih naj bi bila zgrajena sporna nepremičnina, s številko parcele in navedbo katastrske občine, kar pomeni, da je pogodba vsebovala tudi identifikacijski znak obstoječe zemljiške parcele v smislu 6. člena ZVKSES.

7. Prav tako pritožba neutemeljeno izpodbija ugotovitev sodišča prve stopnje o naravi pogodbe o rezervaciji s sklicevanjem na pogodbeno ureditev vračila „varščine“ (in ne are, kot poudarja tožeča stranka v pritožbi). Pravna narava denarne dajatve ob sklenitvi sporne pogodbe – torej bodisi are ali varščine – ne more vplivati na naravo same pogodbe o rezervaciji. Tožeča stranka tudi zmotno enači sporno pogodbo o rezervaciji z dogovorom o ari, za katero sicer tudi sama navaja, da s predpogodbo ni nezdružljiva. Dejstvo, da sta pravdni stranki svojo pogodbo o rezervaciji kot predpogodbo utrdili s plačilom določenega denarnega zneska in v pogodbi dogovorili njegovo vračilo v primeru sklenitve glavne pogodbe, je zgolj skladno z dejstvom, da je izpolnitev kupca po predpogodbi nedenarna spolnitev, po prodajni pogodbi pa denarna (plačilo kupnine), zato njeno vštevanje v kupnino po pogodbi že po naravi stvari ni mogoče. Takšna vsebina dogovora med strankama pa v ničemer ne izključuje ali izpodbija pravilnosti ugotovitve sodišča prve stopnje, da sklenjena pogodba o rezervaciji predstavlja po svoji naravi predpogodbo.

8. Zmotno je stališče sodišča prve stopnje, da ZVKSES sklepanja takšnih predpogodb ne prepoveduje. Nasprotno namreč izhaja iz določbe prvega odstavka 5. člena ZVKSES v zvezi s tretjim odstavkom 4. člena ZVKSES. Prvo omenjena določba prepoveduje prodajalcu sklepanje pogodbe o prodaji ali oglaševanje prodaje dokler niso izpolnjeni pogoji, ki za kupca še nezgrajenega stanovanja predstavljajo največje tveganje, tj. dokler prodajalec ni postal lastnik zemljiške parcele, na kateri bo gradil, oziroma na takšni parceli ni pridobil stavbne pravice, dokler ni pridobljeno dokončno gradbeno dovoljenje za takšno gradnjo in dokler prodajalec ni določil notarsko overjenih splošnih pogojev prodaje. V skladu s tretjim odstavkom 4. člena ZVKSES se določbe drugega poglavja ZVKSES o prodajni pogodbi (kakor jo opredeljuje prvi odstavek 4. člena ZVKSES) in kamor sodi tudi predhodno povzeta zakonska določba, uporabljajo tudi za predpogodbe. ZVKSES pa kršitev takšne prepovedi v drugem odstavku 5. člena sankcionira s „šepavostjo“ sklenjene pogodbe, saj le-ta zavezuje prodajalca, ne zavezuje pa kupca, ki lahko od pogodbe kadar koli odstopi.

9. Presoja utemeljenosti odstopa v smislu splošnih določb obligacijskega prava tako, kot je to storilo sodišče prve stopnje, zato ni pravilno. Kljub temu sodišče druge stopnje ocenjuje, da je zaključek o neučinkovitosti odstopa tožeče stranke v obravnavanem primeru vendarle pravilen, četudi iz drugih materialnopravnih razlogov, kot jih je za svojo odločitev navedlo sodišče prve stopnje. Kljub temu, da je normativno polje, ki ga zamejuje jezikovna razlaga kogentne določbe drugega odstavka 5. člena ZVKSES (v zvezi s tretjim odstavkom 4. člena ZVKSES), jasen in na prvi pogled ne zahteva vključitve drugih metod razlage (v primerih sklepanja pogodb v nasprotju s prvim odstavkom 5. člena ZVKSES napeljuje na zaključek o obstoju oblikovalnega upravičenja kupca, da z enostransko izjavo volje doseže prenehanje pogodbe, pri čemer zakon z uporabo besede „kadarkoli“ zožuje razlagalni prostor tudi o trajanju odstopnega upravičenja), se sodišče druge stopnje pridružuje razlogom Višjega sodišče v Ljubljani v zadevi I Cp 2262/2011, v kateri je le-to zavzelo stališče, da je treba v primerih, ko je prodajalec nepremičnine pred odstopom kupca že izpolnil vse pogoje iz 5. člena ZVKSES – in tako dejansko odpravil vsa tista tveganja, zaradi varstva pred katerimi je zakonodajalec sploh predvidel možnost odstopa v vsakem trenutku – treba upoštevati pri presoji upravičenosti in posledični učinkovitosti odstopa tudi splošna načela obligacijskega prava, zlasti svobodo pogodbenega dogovarjanja, načelo spoštovanja prevzetih obveznosti ter načelo vestnosti in poštenja.

10. Zakonodajalec namreč odstopnemu upravičenju kupca v takšnem primeru ni pripisal preventivne funkcije, temveč je na podlagi ocene o šibkejšem položaju kupcev še nezgrajenih stanovanj v primerjavi s prodajalčevim, zasledoval (zgolj) vzpostavitev enakopravnega položaja med pogodbenima strankama, zaradi česar je posegel v njuno avtonomijo pri urejanju pogodbenih razmerij. Kot opozarja sodišče v navedeni odločbi, pa zakonodajno gradivo ne daje podlage za sklepanje, da je zakonodajalec nameraval odstopiti od splošnih načel obligacijskega prava, npr. od načela vestnosti in poštenja pri sklepanju, izvrševanju in izpolnjevanju pogodbenih obveznosti ter od dolžnost izpolnitve obveznosti. „Razviden je le namen, da zaradi dejanske neenakosti med strankama omeji svobodno dogovarjanje pogodbene vsebine in na ta način prispeva k vzpostavitvi enakopravnejšega položaja pogodbenih strank, ki je prav tako eno izmed splošnih načel obligacijskega prava (4. člen OZ). /.../ Ohranjanje visečnosti pogodbenega razmerja tudi po izpolnitvi pogojev iz prvega odstavka 5. člena ZVKSES bi tako predstavljalo odmik od načela vestnosti in poštenja (5. člen OZ) in dolžnosti izpolnitve obveznosti (9. člen OZ), ne da bi bil zanj podan utemeljen razlog.“ (5)

11. Sodišče druge stopnje zato ocenjuje, da je treba v vsakem primeru posebej pretehtati, ali namen zakonodajalca pri snovanju takšne sankcije kršitve zakonske prepovedi ob upoštevanju izpostavljenih načel obligacijskega prava vendarle utemeljuje uporabo teleološke redukcije, zaradi česar je mogoče ugotoviti, da odstop od sporne pogodbe v določenem času po tem, ko je prodajalec že odpravil vsa tveganja, zaradi katerih je v zakonu možnost odstopa od pogodbe sploh predvidena, ni (več) v skladu s smislom zakonskega določila oziroma namenom, ki ga je zasledoval zakonodajalec.

12. Pri tem ugotavlja, da je takšen primer tudi obravnavani. Tožeča stranka je namreč od pogodbe odstopila potem, ko je tožena stranka kot prodajalec v pogodbeno dogovorjenih rokih že izpolnila vse pogoje iz 5. člena ZVKSES, kot razlog za odstop pa navedla okoliščine, ki se ne nanašajo na vsebino te zakonske določbe. Po eni strani je namreč svoj odstop utemeljevala s trditvami, da ji tožena stranka do pogodbeno dogovorjenega roka (tj. 31. 10. 2008) ni poslala potrebne dokumentacije in je posledično ni pravilno pozvala k podpisu pogodbe. Pri tem pa ni zatrjevala, da tožena stranka pogojev dejansko ni izpolnila, niti da se je glede dejanske izpolnitve teh pogojev prepričala pri toženi stranki ali notarju, temveč se je sklicevala zgolj na formalno nepravilnost vabila k podpisu pogodbe, pri čemer vztraja tudi v pritožbi. Ne izpodbija pa ugotovitev sodišča prve stopnje, da tožena stranka pogodbeno ni bila zavezana k predložitvi dokazil o izpolnitvi navedenih pogojev, predvsem pa, da je tožena stranka navedena pogoja (tj. pridobitev dokončnega gradbenega dovoljenja in izdajo notarsko overjenih splošnih pogojev prodaje) v trenutku pošiljanja vabila dejansko v celoti izpolnila.

13. Po drugi strani tožeča stranka v pritožbi vztraja tudi na dejstvu, da v trenutku sklepanja sporne pogodbe s strani tožene stranke ni bila seznanjena z načinom financiranja investicije (tj. z obremenitvijo nepremičnin s hipotekami), zaradi česar je bila podana njena zmota glede bistvenih sestavin pogodbe, ki utemeljuje odklonitev sklenitve prodajne pogodbe. Sodišču prve stopnje v zvezi s tem očita spregled njenih trditev in posledično kršitev njene pravice do izjave, kar pa ni utemeljeno. Nasprotno je namreč razvidno iz razlogov izpodbijane sodbe v točki 24 obrazložitve, pri čemer zmotna materialnopravna subsumpcija takšnih trditev tožeče stranke pod določbo šestega odstavka 33. člena OZ ki ureja učinkovanje bistveno spremenjenih okoliščin na veljavnost predpogodbe, namesto pravilno pod določbo 46. člena OZ, ki ureja bistveno zmoto, ne utemeljuje očitane kršitve. Sodišče prve stopnje se je namreč kljub temu opredelilo do vseh pravno in dokazno pomembnih vidikov tožničinega stališča, kar je za zagotovitev tožničine pravice do izjave edino relevantno.

14. Z vidika utemeljenosti sklicevanja na zmoto o bistveni sestavini pogodbe pa sodišče druge stopnje poudarja, da lahko stranka učinkovito uveljavlja upoštevnost zmote pri sklepanju pravnega posla zgolj, če zatrdi in dokaže dva pogoja, tj. bistvenost zmote in njeno opravičljivost (6). V obravnavanem primeru je zato odločilno, da način financiranja projekta gradnje ne predstavlja okoliščine, ki bi se po običajih v prometu štela za odločilno, ker sicer stranka, ki je v zmoti, pogodbe s tako vsebino ne bi sklenila (prvi odstavek 46. člena OZ). Temveč gre za okoliščino, ki se lahko šteje za odločilno zgolj po namenu strank. Tožeča stranka pa tekom postopka ni zatrdila, da bi toženo stranko ob sklepanju sporne pogodbe o rezervaciji opozorila na način financiranja posla izgradnje sporne nepremičnine kot na okoliščino, ki je zanjo bistvenega pomena tako, da sicer pogodbe ne bi sklenila. Navkljub ugovarjanju tožene stranke, da je vsakomur jasno, da gradnje tako zahtevnih in velikih projektov ni mogoče izvesti brez ustanovitve določenih hipotek, pa tožeča stranka tudi ni zatrdila okoliščin, ki bi utemeljevale opravičljivost njene zmote, tj. okoliščin, na podlagi katerih bi sodišče lahko preverilo njeno skrbnost pri sklepanju pogodbe. Navedena dejstva pa so – kot že pojasnjeno – sodila v njeno trditveno breme.

15. Sodišče druge stopnje sicer sledi tudi dejanski ugotovitvi sodišča prve stopnje, da tožeča stranka ni uspela dokazati svoje trditve, da ni bila seznanjena z načinom financiranja investicije izgradnje sporne nepremičnine. Priča P.N. je pojasnil, da je že ob podpisu sporne pogodbe o rezervaciji tožeča stranka to spraševala. Očitek kršitve razpravnega načela, ker naj bi tožena stranka tekom postopka sploh ne podala nasprotnih trditev o tem, da je tožečo stranko seznanila s stvarno obremenjenostjo rezervirane nepremičnine, je neutemeljen, saj nasprotno izhaja iz zapisnika o glavni obravnavi z dne 6. 4. 2011, na katerem je pooblaščenec tožene stranke navedel, „da je bila tožeča stranka seznanjena s tem, da se bo predmetni projekt prvenstveno financiral iz strani bank, torej s kreditnimi sredstvi“ (glej trditve na list. 46 sodnega spisa).

16. Neutemeljen pa je tudi očitek, da sodišče prve stopnje v zvezi z navedenim dejstvom ni opravilo celovite dokazne ocene. Iz konteksta obrazložitve v 24. točki izpodbijane sodbe namreč izhaja, da sodišče prve stopnje ni sledilo tožeči stranki, ker je nasprotno pojasnila priča P. N.. Razlogi za takšno prepričanje sodišča so sicer res skopi, so pa glede na uspeh posameznih dokazov ter dokaznega postopka kot celote zadostni, saj je priča R. G. Č., na katero se sklicuje tožeča stranka v pritožbi, pojasnila, da pri sklepanju sporne pogodbe o rezervaciji ni bila prisotna, tudi sicer pa ni povedala ničesar, kar bi bilo za dokazno oceno resničnosti trditev o (ne)seznanjenosti tožeče stranke z načinom financiranja projekta izgradnje sporne nepremičnine relevantno. Vključitev takšne izpovedbe v dokazno oceno sodišča posledično ni bilo potrebno zaradi zagotovitve njene celovitosti. Tožeča stranka v pritožbi tudi sicer izpostavlja zgolj, da sta bili tožeča stranka in priča R. G. v svojih izpovedbah „glede okoliščin sklepanja posla“ prepričljivi. Ne pojasni pa konkretizirano, kaj sta povedali takšnega, kar izpodbija ali izključuje dejanski zaključek sodišča prve stopnje. Sodišče druge stopnje zato nima podlage, da bi dvomilo v pravilnost in celovitost izpodbijane dokazne ocene.

17. Ker torej sodišče druge stopnje pri preizkusu izpodbijane sodbe ni našlo kršitev, na katere opozarja pritožba, tiste, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), pa je ob uporabi pooblastil iz 5. alineje 358. člena ZPP lahko saniralo sámo brez razpisa glavne obravnave, je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje, s katero je le-to zaradi ugotovitve o neučinkovitosti odstopa tožeče stranke od pogodbe o rezervaciji na podlagi določb predpogodbe in prvega odstavka 65. člena OZ zavrnilo njen zahtevek za vračilo are, ki je bila dana za utrditev obveznosti ob sklenitvi predpogodbe (355. člen ZPP).

18. Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, mora stroške pritožbenega postopka kriti sama (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Toženi stranki pa sodišče druge stopnje ni priznalo stroškov z odgovorom na pritožbo, saj le-ti glede na njegovo vsebino za odločitev o pritožbi niso bili potrebni (155. člen ZPP).

(1) Ur. l. RS, št. 26/1999 in nasl. (2) Ur. l. RS, št. 83/2001 in nasl. (3) V skladu s prvim odstavkom 65. člena OZ sme namreč v primeru, če je za neizpolnitev pogodbe odgovorna stranka, ki je dala aro druga stranka po lastni izbiri bodisi zahtevati izpolnitev pogodbe, če je to še mogoče, in povrnitev škode, aro pa všteti v odškodnino ali vrniti, bodisi se zadovoljiti s prejeto aro.

(4) Ur. l. RS, št. 18/2004

(5) Tako izrecno Višje sodišče v Ljubljani v že navedeni sodbi I Cp 2262/2011. (6) Glej Plavšak, N. in drugi, Obligacijski zakonik s komentarjem, splošni del, prva knjiga, GV založba, Ljubljana, 2003, str 348; tako tudi VS RS v zadevi II Ips 117/2007 z dne 18. 6. 2009.