Jedro

V predpogodbi toženec ni sprejel nobene zaveze, da bo za tožničin kredit dovolil vpis zastavne pravice na prodajani nepremičnini. Ustanovitev zastavne pravice v korist tožničinega upnika ni možno opredeliti kot način plačila kupnine tožencu. Tožnica zato v osnutkih prodajnih pogodb, ki jih je predložila tožencu, od toženca zahtevala nekaj, za kar ni imela podlage v sklenjeni predpogodbi. Na trditve, da gre pri ustanovitvi hipoteke na kupljeni stvari za običajni posel, je odgovoriti, da je temu lahko tako, vendar pa mora biti med strankama to dogovorjeno. Če ni dogovorjeno, nasprotne stranke v sklenitev takšnega posla ni možno prisiliti.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se zavrne tudi tožbeni zahtevek, ki se glasi: „Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v 8. dneh plačati denarni znesek 25.037,56 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 5.1.2008 dalje do prenehanja obveznosti, in v odločitvi o stroških postopka tako spremeni, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki povrniti 1.390,77 EUR pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od 3.9.2009 dalje do plačila, vse v 15. dneh“.

Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti 1.010,23 EUR pritožbenih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči 16. dan po vročitvi te sodbe.

Obrazložitev

: Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje naložilo toženi stranki, da je dolžna tožeči stranki plačati dvojno aro v znesku 25.037,56 EUR in ji povrniti 2.376,69 EUR pravdnih stroškov, vse s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Zoper sodbo sodišča prve stopnje je vložila pritožbo tožena stranka. Bistvo pritožbenih navedb je, da je zmotno ugotovljeno, da je za nesklenitev glavne pogodbe odgovoren toženec. Toženec predloženih osnutkov pogodb s strani tožnice ni podpisal, ker niso bile skladne s predpogodbo, v kateri ni bilo določila, da bo toženec dovolil vpis hipoteko za tožničin dolg na svojo hišo. Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo navaja, da si je ves čas prizadevala za sklenitev glavne pogodbe. V ta namen je hotela pridobiti kredit za 200.000,00 EUR, toženec pa na osnutek predloženih prodajnih pogodb ni odgovoril. Tožnica je bila aktivna pri reševanju izbrisa plombe na nepremičnini dolžnika. Toženec ni imel nobenega interesa, da tožnica plača kupnino s hipotekarnim kreditom. Prenos lastništva in plačilo kupnine bi se izvršila istočasno. Predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev sodbe sodišča prve stopnje.

Pritožba je utemeljena.

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo: da sta pravdni stranki dne 9.11.2006 sklenili predpogodbo, s katero sta se zavezali v roku enega meseca skleniti glavno pogodbo, s katero bo tožena stranka tožeči stranki prodala svojo hišo za kupnino 250.000,00 EUR, tožnica pa se je zavezala kupnino plačati do 28.2.2007. Toženec se je zavezal tudi, da bo na račun kupnine vzel tožničino stanovanje na Brilejevi, če ga tožnica do navedenega roka ne bo prodala sama; da je tožnica plačalo aro v znesku 12.518,77 EUR; da glavne pogodbe pravdni stranki nista sklenili; da sta pravdni stranki podaljšali rok za sklenitev prodajne pogodbe; da so se tožnici razmere po sklenitvi predpogodbe spremenile, ker njena hči ni soglašala s prodajo stanovanja v Ljubljani in je zato tožnica za pokritje kupnine zaprosila za posojilo pri banki; da je toženec tožnici od prodajane hiše že izročil ključe; da je tožnica tožencu predložila dva osnutka prodajne pogodbe, ki jih toženec ni želel podpisati z izgovorom, da noče obremeniti „(lastne hiše s hipoteko)“.

Pritožbeno sodišče sprejema dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje kot pravilne, ne sprejema pa konkluzije, da je podan zakonski dejanski stan iz 2. odstavka 65. člena Obligacijskega zakonika, na podlagi katere je tožencu naloženo, da je dolžan tožnici vrniti dvojno aro.

V točki 2. Predpogodbe sta pravdni stranki dogovorili višino kupnine v znesku 250.000,00 EUR, rok plačila do 28.2.2007 in da bosta dinamiko in način plačila dogovorila v kupoprodajni pogodbi.

V predpogodbi toženec ni sprejel nobene zaveze, da bo za tožničin kredit dovolil vpis zastavne pravice na prodajani nepremičnini. Ustanovitev zastavne pravice v korist tožničinega upnika ni možno opredeliti kot način plačila kupnine tožencu. Gre za zavarovanje tožničinega dolga. Gre za drug posel, katerega stranke sta tožnica kot najemnica kredita in banka kot kreditodajalec. Tožnica zato v osnutkih prodajnih pogodb, ki jih je predložila tožencu, od toženca zahtevala nekaj, za kar ni imela podlage v sklenjeni predpogodbi. Toženec je zato utemeljeno zavrnil podpis predloženih pogodb, saj bi s podpisom predloženih osnutkov pogodb sprejel obveznost, ki ni bila dogovorjena v predpogodbi. Tožencu zato ni možno očitati, da je iz tega razloga odgovoren za nesklenitev glavne pogodbe.

Ne drži navedba v odgovoru na pritožbo, da toženec ni imel interesa nasprotovati ustanovitvi hipoteke, ker bi bila prenos lastništva in plačilo kupnine istočasna. Iz zapisa osnutkov prodajnih pogodb z dne 7.3.2007 in 4.4.2007 izhaja, da bi moral toženec podpisati prodajno pogodbo in dovoliti ustanovitev zastavne pravice zgolj na podlagi izjave banke, da je tožnici odobren kredit, nakazilo denarja tožencu pa bi bilo izvršeno šele po ustanovitvi hipoteke, se pravi, ko bi zemljiškoknjižno sodišče dovolilo vpis hipoteke v zemljiški knjigi. Gre za dogodka, ki sta lahko časovno precej oddaljena.

Na trditve, da gre pri ustanovitvi hipoteke na kupljeni stvari za običajni posel, je odgovoriti, da je temu lahko tako, vendar pa mora biti med strankama to dogovorjeno. Če ni dogovorjeno, nasprotne stranke v sklenitev takšnega posla ni možno prisiliti.

Do sklenitve glavne pogodbe v dogovorjenem roku enega meseca po sklenitvi predpogodbe, ni prišlo. Stranki sta se o sklenitvi glavne pogodbe kasneje dogovarjali. Jedro spora je bilo, ker je tožnica hotela kupnino plačati drugače, kot je bilo določeno v 2. točki Predpogodbe. Okoliščine, zaradi katerih ni prišlo do sklenitve glavne pogodbe, so bile tako na strani tožeče stranke. Tožeča stranka bi lahko pridobila kredit pri banki tudi na drug način, kot je tožencu predlagala (s hipoteko na svojem premoženju, z zavarovanjem kredita pri zavarovalnici), ko je videla, da toženec ne sprejema ustanovitve hipoteke na prodajani nepremičnini.

Na drugi strani je toženec izkazal resen namen sklenitve glavne pogodbe s tem, da je tožnici dal ključ od hiše, da je prišel k notarki v Ilirsko Bistrico na podpis glavne pogodbe, ki ni uspel iz zgoraj navedenih razlogov, da je poskrbel za izbris hipoteke na podlagi sklepa o izvršbi. S konkludentnimi dejanji je toženec tako izkazal resen namen za sklenitev glavne pogodbe.

Tožnica, zaslišana kot stranka, je izpovedala, da sta se s tožencem dogovorila oz. je toženec pristal na to, da hišo prodaja naprej in da ji vrne aro, ko prejme kupnino (list. št. 60). Tudi iz izpovedi tožnice tako ne izhaja utemeljenost zahtevka na vrnitev dvojne are. Vrnitev enojne are pa ni bil predmet tožbe.

Sodišče prve stopnje je elemente dejanskega stanja pravilno ugotovilo, zmotno pa jih je subsimiralo kot zakonski dejanski stan iz 2. odstavka 65. člena Obligacijskega zakonika, da je toženec tisti, ki je odgovoren, da ni prišlo do sklenitve glavne pogodbe. Pritožbi je bilo zato ugoditi (5. alineja 358. člena ZPP) in sodbo sodišča prve stopnje spremeniti tako, da se tožničin zahtevek na vrnitve dvojne are zavrne.

Posledica spremembe sodbe je, da mora tožnica povrniti tožencu stroške postopka, nastale pred sodiščem prve stopnje in pritožbene stroške.

Na podlagi določila 154. člena ZPP v povezavi s 165. členom ZPP, ob uporabi tarife o odvetniških storitvah in glede na prijavljene stroške je tožena stranka upravičena do povrnitve 1.390,77 EUR stroškov postopka, nastalih pred sodiščem prve stopnje (2.525 odvetniških točk, po vrednosti 0,459 EUR za eno odvetniško točko, povečano za 20 % DDV). Priznane odvetniške točke so razvidne iz stroškovnika tožene stranke na list. št. 68; in 1.223,00 EUR pritožbenih stroškov (509,49 EUR za sestavo pritožbe in končno poročilo stranki ter 500,74 EUR takse za pritožbo).

Zakonske zamudne obresti od stroškov postopka začnejo teči šestnajsti dan po vročitvi prvostopenjske oz. drugostopenjske sodbe.