Jedro

Skladno z drugim odstavkom 53. člena SZ-1 pogodba o opravljanju upravniških storitev sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika. Ker gre za posel rednega upravljanja, zadošča soglasje solastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico idealnih deležev (drugi odstavek 67. člena v zvezi z drugim odstavkom 118. člena SPZ).

V skladu s prvim odstavkom 42. člena SZ-1 in drugim odstavkom 119. člena SPZ sredstva rezervnega sklada, ki so skupno premoženje etažnih lastnikov, upravnik res vodi na posebnem transakcijskem računu. V sodnem postopku je treba zahtevati plačilo sredstev rezervnega sklada na račun iz prvega odstavka 42. člena SZ-1. A pritožnik spregleda, da mu z izpodbijano sodbo ni naloženo plačilo stroškov rezervnega sklada, ampak, kot izhaja iz obrazložitve sodbe, obratovalnih stroškov, stroškov vzdrževanja in stroškov upravljanja. Glede teh pa toženec niti ne pojasni, zakaj naj bi bili nepravilno obračunani in preplačilo stroškov ogrevanja zgolj posplošeno zatrjuje.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba in sklep sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka sama krije stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo in sklepom1 je sodišče prve stopnje zaradi umika ustavilo postopek o zahtevku za plačilo 375,70 EUR (I. točka) in tožencu naložilo plačilo 1.697,10 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneskov in datumov, kot izhajajo iz II. točke izreka. Hkrati je odločilo, da je toženec dolžan tožnici povrniti stroške, ki so ji nastali do pripravljalnega naroka 19. 1. 2022, sklep o višini stroškov pa bo izdalo po pravnomočnosti odločbe (III. točka).

2. Zoper takšno sodbo in sklep se laično pritožuje toženec. Navaja, da sodišče upravičuje nepošten podpis pogodbe o upravljanju. Upravnik bi moral imeti zbrana soglasja k pogodbi pred njenim podpisom, v tem primeru pa so bili podpisi zbrani pod grožnjo prekinitve ogrevanja in po datumu podpisa generalne pogodbe 20. 2. 2019. Upravnik na dan podpisa pogodbe tako ni imel več kot 50 % soglasij etažnih lastnikov, posredovane listine, ki izkazujejo 64,54 % soglasij pa so goljufija. Stroški upravljanja bi se zato morali obračunavati po prejšnji pogodbi, verjetno je nerealno, da so po novi pogodbi kar za 56 % višji. Ker tožnica vtožuje nerealne zneske, je pošteno, da bi vsaka stranka sama krila svoje stroške pravdnega postopka. Ker se pritožnik ne strinja s I. točko, je treba terjatev zmanjšati za najmanj 462,33 EUR. V tej izvršbi so tudi računi za rezervni sklad. Ti zneski bi morali biti nakazani na poseben račun.

3. Tožnica je odgovorila na pritožbo in predlagala njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožnica je 4. 12. 2020 in 7. 12. 2020 delno umaknila tožbo. Ker se toženec, ki je bil po neizpodbijanih ugotovitvah sodišča prve stopnje o umiku obveščen 9. 4. 2021, o tem ni izjavil, je sodišče prve stopnje v skladu z 2. odstavkom 188. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) pravilno štelo, da je v umik privolil; v skladu s 3. odstavkom 188. člena ZPP pa pravilno izdalo sklep o ustavitvi postopka. Pritožnik izpodbija tudi odločitev sodišča v I. točki izreka, a razlogi niso takšni, zaradi katerih bi bila odločitev o umiku lahko napačna. (Smiselno) pojasnjuje, da je delni umik posledica delnega plačila in meni, da bi moralo sodišče postopek ustaviti vsaj za 462,33 EUR. Ker je tožnica tožbo umaknila le glede zahtevka za plačilo 375,70 EUR, je pritožnikovo stališče napačno. Utemeljilo bi lahko kvečjemu drugačno odločitev o preostanku tožbenega zahtevka.

6. V preostalem delu pritožbe toženec predvsem ponavlja del svojih navedb. To velja za pritožbene navedbe, da tožnica ni zbrala zadostnega števila veljavnih podpisov k pogodbi o upravljanju, ki da posledično ni veljavno sklenjena. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi izpodbijane sodbe pravilno pojasnilo, da toženčevi očitki ostajajo na ravni posplošenega zatrjevanja. Ni namreč pojasnil, kateri podpisi in kolikšen delež je spornih ter kaj to pomeni za skupni delež zbranih podpisov. Svojih trditev z ničemer ne konkretizira, prav tako za njih ni predložil nobenega dokaza. V pritožbi podan predlog za zaslišanje priče in priloženi listinski dokazi pa so prepozni, zaradi česar jih višje sodišče ni smelo upoštevati. V skladu s 1. odstavkom 337. člena ZPP sme pritožnik v pritožbi navajati nova dejstva in predlagati nove dokaze le, če izkaže, da jih brez svoje krivde ni mogel navesti oziroma predložiti v postopku pred sodiščem prve stopnje, toženec pa tega niti ne zatrjuje.

7. Pritožbeno sodišče tožencu še pojasnjuje, da je skladno z 2. odstavkom 53. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) pogodba o opravljanju upravniških storitev sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika. Ker gre za posel rednega upravljanja, zadošča soglasje solastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico idealnih deležev (2. odstavek 67. člena v zvezi z 2. odstavkom 118. člena Stvarnopravnega zakonika; SPZ). Iz spisovnih podatkov izhaja, da je predstavnica upravnika pogodbo podpisala 20. 2. 2019, zahtevana soglasja etažnih lastnikov pa so bila zbrana do 1. 3. 2019, ko je pogodba (glede na ureditev iz 2. odstavka 53. člena SZ) stopila v veljavo.2 Povedano drugače - če do navedenega datuma zahtevano število etažnih lastnikov ne bi podalo soglasja k sklenitvi pogodbe, ta še ne bi pričela učinkovati. S podpisom izjav, da se strinjajo s pogodbo, pa so etažni lastniki jasno izjavili voljo za sklenitev pogodbe. To je storila tudi tožnica s podpisom same pogodbe. Nič neobičajnega ni, da pogodbeniki pogodbe ne podpišejo hkrati oziroma istega dne. Na podlagi izmenjave izjav tožnice (ponudba za sklenitev pogodbe) in izjav ustreznega števila etažnih lastnikov (sprejem ponudbe) je torej prišlo do sklenitve pogodbe. Stališče sodišča prve stopnje, da je bila pogodba veljavno in z ustrezno večino sklenjena, je zato materialnopravno pravilno.

8. V skladu s 1. odstavkom 42. člena SZ-1 in 2. odstavkom 119. člena SPZ sredstva rezervnega sklada, ki so skupno premoženje etažnih lastnikov, upravnik res vodi na posebnem transakcijskem računu. V sodnem postopku je treba zahtevati plačilo sredstev rezervnega sklada na račun iz 1. odstavka 42. člena SZ-1. A pritožnik spregleda, da mu z izpodbijano sodbo ni naloženo plačilo stroškov rezervnega sklada, ampak, kot izhaja iz obrazložitve sodbe, obratovalnih stroškov, stroškov vzdrževanja in stroškov upravljanja. Glede teh pa toženec niti ne pojasni, zakaj naj bi bili nepravilno obračunani in preplačilo stroškov ogrevanja zgolj posplošeno zatrjuje. Nenazadnje tudi sam navede, da bo stroške poravnal, ko bo jasno, kdo je res upravnik, kar utrdi prepričanje pritožbenega sodišča, da v glavnem graja pridobitev soglasij za pogodbo o upravljanju in njeno veljavnost. O tem pa se je pritožbeno sodišče (zgoraj) že izreklo.

9. Glede na trditve pravdnih strank in ugotovljeno dejansko stanje, je jasno, da je sodišče prve stopnje materialno pravo pravilno uporabilo. Pri tem ni zagrešilo bistvenih kršitev pravil pravdnega postopka, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti. Višje sodišče je zato pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in odločbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

10. Tožnica sama krije stroške odgovora na pritožbo, saj ta glede na vsebino izpodbijane sodbe in pritožbe ne predstavlja potrebnega stroška (1. odstavek 155. člena ZPP).

1 Odločba je pomotoma naslovljena le kot sodba. 2 Skladno z 21. členom Pogodbe o upravljanju stavbe Ulica 10 in 10B, ..., št. 25/2019.