Jedro

Ker ni bila veljavno sklenjena glavna pogodba, ni veljaven niti dogovor o ari.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka sama krije svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, da mora tožena stranka plačati tožeči stranki na račun are 4.200,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 11. 2010 dalje do plačila, in odločilo, da mora tožena stranka tožeči stranki povrniti 583,42 EUR pravdnih stroškov v roku 15 dni pod izvršbo.

Tožeča stranka se je zoper sodbo pritožila zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zaradi napačne uporabe materialnega prava. Kljub oceni sodišča, da je tožnikova izpoved konfuzna, meni, da je tožnik smiselno vendarle potrdil navedbe v tožbi, da je kot kupec s tožencem kot prodajalcem 23. 7. 2008 sklenil prodajno pogodbo za parcelo in tožencu izročil 850,00 EUR are, z izjavo z dne 27. 10. 2010 s pripisom 19. 1. 2011 (v nadaljevanju: izjava) pa je toženec potrdil prejem are 3.000,00 EUR, pri čemer je 850,00 EUR vključeno v končni znesek 3.000,00 EUR. Glede na to, da se z izjavo stranki sklicujeta na prodajno pogodbo in na tam prejeto aro 850,00 EUR, je izjava po svoji naravi aneks k prodajni pogodbi ali del prodajne pogodbe, zlasti tudi po njeni vsebini, da sta parceli št. ... in ... nastali iz parcele št. ..., vpisane pri vl. št. … k. o. ... V. v., kot tudi smiselni vsebini, da je toženec po osnovni prodajni pogodbi tožniku prodal zemljišče 500 m2 in po izjavi še zemljišče parcele št. ... v obsegu 917 m2. Tožeča stranka navaja, da poleg tožnikove izpovedbe njene trditve potrjujejo tudi prodajna pogodba, izjava in zemljiškoknjižni izpiski. V kolikor bi bili prodajna pogodba in izjava sporni, bi toženec moral vložiti tožbo na ugotovitev, da sta neveljavni ali nični, pa take tožbe ni vložil. Posledično to pomeni, da veljata, s tem pa tudi toženčeva zaveza za vrnitev are. Stroške na strani toženca, ki jih je plačal tožnik na račun kupnine v višini vrednosti are, sta pravdni stranki sporazumno in dopustno šteli kot plačilo are in to tudi potrdili s prodajno pogodbo in z izjavo. Tožnik ni imel vpliva na zemljiškoknjižne spremembe prodane nepremičnine, ko je bila parcela št. … črtana in je ostala le še parcela ... z zaznambo zaščitene kmetije. Tako je na strani toženca razlog za neizpolnitev prodaje po pogodbi in izjavi, saj kot prodajalec soglasja k pravnemu poslu niti ni zaprosil, saj je očitno vedel, da je ta nepremičnina iz pogodbe in izjave kot aneksa obremenjena s hipoteko in prepovedjo pravnega prometa. Za pravne napake po prodajni pogodbi pa odgovarja toženec. Glede na to, da tožnik na podlagi pogodbe in izjave v zvezi s členom 49 Stvarnopravnega zakonika (SPZ) in 18. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) ne more pridobiti lastninske pravice na prodanih nepremičninah, je toženec po členu 112 Obligacijskega zakonika (OZ) v zvezi s členom 65/II OZ dolžan tožniku povrniti škodo, to je dvojno aro, dva krat 3.000,00 EUR, kar je enako 6.000,00 EUR. S plačilom 1.800,00 EUR na račun are je toženec tudi konkludentno pripoznal svojo zavezo iz naslova are, določene v prodajni pogodbi, tožnik pa je ta znesek odštel od zneska dvojne are, tako da je za tožbeni zahtevek ostalo le še 4.200,00 EUR. Sodišče bi moralo zaslišati tudi pričo B. D., ki je bil navzoč pri sklepanju pogodbe in izjave, kar je tožnik predlagal v odgovoru na nasprotno tožbo, ko zadeva procesno še ni bila razdružena, prav tako pa bi moralo zaslišati tudi pričo J. R. Namesto tega pa je raje zaslišalo toženčevega sina L. R., ki pa ni bil navzoč pri sklepanju pogodbe in je svoje pričanje pač obrnil v korist očeta. Tako zaradi nepravilno izvedenega dokaznega postopka sodišče ni moglo popolno in pravilno ugotoviti dejanskega stanja. Posledica zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja pa je tudi napačna uporaba materialnega prava. Tožeča stranka zato predlaga, da se pritožbi ugodi, izpodbijana sodba razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje, ali pa samo tožbenemu zahtevku ugodi v celoti.

Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

V obravnavani pravdni zadevi ni sporno, da sta pravdni stranki (tožnik kot kupec in toženec kot prodajalec) 23. 7. 2008 podpisali prodajno pogodbo za del parcele (500 m2) št. ... - gozd, vpisane pri vl. št. ... k.o. V. V., za 2.500,00 EUR in da je tožnik takrat tožencu izročil aro v višini 850,00 EUR, ki se všteva v kupnino, preostanek kupnine pa se je kupec zavezal plačati z dnem izdaje soglasja Upravne enote k pravnemu poslu. Prav tako ni sporno, da toženec do vložitve tožbe ni pridobil soglasja Upravne enote in da je toženčev sin 18. 6. 2011 tožniku poslal 1.800,00 EUR.

Sodišče prve stopnje je na podlagi tožnikove izpovedbe ugotovilo, da tožnik tožencu, razen 850,00 EUR are, ki jih omenja prodajna pogodba z dne 23. 7. 2008, ni izročil več nobenega denarja oziroma nobene are, in zato zaključilo, da ob dejstvu, da je dogovorjena ara iz prodajne pogodbe z dne 23. 7. 2008 v višini 850,00 EUR bila vrnjena 18. 6. 2011 v višini 1.800,00 EUR, ki celo nekoliko presega dvojno aro, ni upravičen do vrnitve kakršnekoli druge are, kot jo je že prejel. Pritožbeno sodišče ocenjuje, da je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo dejansko stanje in posledično utemeljeno zaključilo, da tožbeni zahtevek ni utemeljen (drugi odstavek 65. člena Obligacijskega zakonika).

Pritožnikova dokazna ocena, da je tožnik s svojo izpovedbo smiselno vendarle potrdil navedbe v tožbi, da je toženec z izjavo potrdil prejem are 3.000,00 EUR, pri čemer je 850,00 EUR vključeno v končni znesek 3.000,00 EUR in da je izjava po svoji naravi aneks k prodajni pogodbi ali del prodajne pogodbe, nima podlage v izvedenih dokazih. Tožnik namreč s svojo izpovedbo ni potrdil svoje trditve, da je tožencu izročil 3.000,00 EUR are oziroma je potrdil zgolj to, da mu je izročil dogovorjeni znesek 850,00 EUR are, kar pa med strankama ni bilo sporno. Dokazna ocena tožnikove izpovedbe je glede na zapisnik o zaslišanju tožnika povsem prepričljiva. V izjavi (z dne 27. 10. 2010 s pripisom 19. 1. 2011) je navedeno, da (prodajalec) potrjuje prejem are v višini 3000 EUR do oktobra 2010 za parcelo ... velikosti 917 m2 ter del parcele (okrog 400 m2) 356/11 še neodmerjene. Nadalje, da je prvi del are prejel že 23. 7. 2008 v višini 850 EUR ob podpisu prodajne pogodbe s pogodbeno stranko, oz. kupcem in pričo (takrat parcela št. ...), in da žal zaradi bolezni (srce, diabetes in amputacija dela stopala) ter zapletov s hipotekami in izbrisi ni bil v stanju kupcu izročiti nepremičnino v posest. Ko bo (prodajalec) ozdravel in rešil problem z upniki, bo g. K. dobil nepremičnino v last, oz. bo vpisan v zemljiško knjigo. V izjavi je še navedeno, da glede povezave, oz. dostopa do parcel z glavne ceste sta že julija 2008 dosegla dogovor o obojestranskem, neoviranem prihodu na parcelo z motornim vozilom, kakor tudi po pešpoti.

Glede na zgoraj povzeto vsebino izjave se pritožbeno sodišče ne strinja s pritožnikom, da je izjava aneks k prodajni pogodbi, saj da je z njo toženec tožniku prodal še parcelo št. ... v obsegu 917 m2 ter del parcele št. ... v obsegu cca. 400 m2, kar skupaj (s 500 m2 po pogodbi z dne 23. 7. 2008) znese 1.817 m2. Da bi vsebina izjave predstavljala veljavno sklenjeno kupoprodajno pogodbo še za v izjavi navedeno parcelo št. ... in del parcele št. ... (oz. aneks h kupoprodajni pogodbi z dne 23. 7. 2008), bi morala vsebovati ne le podatke o doseženem soglasju o predmetu pogodbe, pač pa tudi o ceni. Kupoprodajna pogodba je namreč sklenjena, ko stranki dosežeta soglasje o predmetu pogodbe in o ceni. Vsebina povzete izjave, v kateri ni navedena cena nepremičnin tako ne predstavlja veljavno sklenjene glavne pogodbe o zatrjevanem dodatnem predmetu pogodbe.

Ara je premoženjska korist, ki jo ob sklenitvi pogodbe ena stranka izroči drugi zaradi utrditve svoje obveznosti. Pogodba o ari je torej akcesorni pravni posel. Ara sama zase nima pravne veljave, temveč le skupaj z veljavno glavno, v tem primeru zatrjevano kupoprodajno pogodbo. Tudi če je toženec podpisal izjavo, le-ta glede na obrazloženo neveljavno sklenjeno pogodbo (oz. aneks) ne predstavlja veljavno sklenjenega dogovora o ari. Tožeča stranka je zato neutemeljeno zahtevala vrnitev dvojne are, zmanjšane za plačan znesek 1.800,00 EUR, sklicujoč se na sklenjen dogovor o ari v izjavi. Ker znesek are v zvezi s predmetom pogodbe z dne 23. 7. 2008 ni sporen in ker kupoprodajna pogodba za preostale nepremičnine, navedene v izjavi, ni bila veljavno sklenjena, je zmotno stališče tožeče stranke, da bi moral toženec, v kolikor bi bili prodajna pogodba in izjava sporni, vložiti tožbo na ugotovitev, da sta neveljavni ali nični. Pritrdi je zgolj pritožnikovemu mnenju, da pogodba z dne 23. 7. 2008 velja, saj ni bila razveljavljena, ne pa tudi mnenju, da velja tudi izjava, in sicer iz že zgoraj navedenih razlogov. Ker glavna pogodba ni bila sklenjena, je zmotno stališče pritožnika, da je toženec s plačilom 1.800,00 EUR konkludentno pripoznal svojo zavezo iz naslova are, določene v prodajni pogodbi. Plačilo 1.800,00 EUR je sodišče prve stopnje pravilno štelo zgolj za plačilo dvojne are v zvezi s kupoprodajno pogodbo z dne 23. 7. 2008. Prvostopenjsko sodišče pa je prav tako pravilno pojasnilo, da če je imel tožnik z zapisom o ari v izjavi z dne 19. 1. 2011 v mislih raznorazne stroške v zvezi z dotakratno uporabo tožnikovega zemljišča, bi moral v postopku podati ustrezno trditveno podlago in predlagati dokaze o utemeljenosti in višini stroškov, česar pa ni storil. Glede na obrazloženo je neutemeljen očitek, da bi moralo sodišče zaslišati tudi priči B. D., ki je bil navzoč pri sklepanju pogodbe in izjave, in J. R. Dejansko stanje kljub neizvedbi dokaza z zaslišanjem teh prič ni bilo nepopolno in posledično nepravilno ugotovljeno. Njuno zaslišanje namreč ne bi moglo vplivati na sprejem drugačne odločitve, zato je sodišče prve stopnje utemeljeno dokazni predlog zavrnilo kot nepotreben. Če pa tožeča stranka s temi navedbami meri na očitek bistvene kršitev določb pravdnega postopka o izvedbi dokaznega postopka, pritožbeno sodišče ugotavlja, da očitek ni dopusten. Tožeča stranka namreč kršitve ni uveljavljala takoj, ko je bilo to mogoče, torej še pred koncem glavne obravnave, v pritožbi pa tudi ni navedla razlogov, zaradi katerih te kršitve brez svoje krivde predhodno ni mogla navesti (prvi odstavek 286. b člena ZPP).

Pritožbeno uveljavljeni razlogi niso podani, prav tako pa niso podani tisti razlogi, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Zato je sodišče druge stopnje neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Zaradi neuspeha z vloženim pravnim sredstvom mora tožeča stranka sama kriti svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).