Jedro

Pravno dejstvo, ki omejuje lastninsko pravico, lahko predstavlja tudi pogodba, na podlagi katere lahko tretji zahteva vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo.

Izrek

Reviziji tožene stranke se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se v izpodbijanem delu (glede odločitve v zvezi z utemeljenostjo zahtevka po nasprotni tožbi) razveljavita in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Tožeča stranka je z izvršilnim predlogom na podlagi verodostojne listine zahtevala od tožene stranke plačilo glavnice v višini 116.503,79 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi ter stroške, kar predstavlja plačilo preostanka kupnine za nepremičnino, vpisano v z.k. vložku 179 k.o. ..., na lokaciji ...

2. Sodišče prve stopnje je obdržalo v veljavi sklep o izvršbi za glavnico v znesku 120.094,98 EUR, skupaj za zakonskimi zamudnimi obrestmi (točka I izreka), zavrnilo je tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi, s katero sta toženca terjala razvezo prodajne pogodbe z dne 15.4.1997, plačilo že plačanih obrokov kupnine, plačilo zneska 196.127,51 EUR z obrestmi in plačilo 318.221,00 EUR z obrestmi (II. točka izreka), odločilo pa je tudi o stroških postopka (točka III izreka).

3. Sodišče druge stopnje je pritožbi tožene stranke delno ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo v točki I in III izreka, ter zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek. Sicer je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča druge stopnje v točki II izreka. Odločitev o stroških pritožbenega postopka je pridržalo za končno odločbo.

4. Toženca sta vložila revizijo zoper zavrnilni del odločitve sodišča druge stopnje zaradi kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Navajata, da jima je prodajalec pri prodaji sporne nepremičnine zamolčal, da ni lastnik celotne nepremičnine, zaradi česar sta bila ob sklepanju predpogodbe in pogodbe za sporno nepremičnino v bistveni zmoti. Ob sklenitvi pogodbe pa je bila podana tudi subjektivna (relativna) nezmožnost, saj se je prodajalec zavezal na toženca prenesti nekaj, kar je bilo v lasti tretjih oseb. Sodišče je zmotno uporabilo materialno pravo, saj bi moralo zahtevku iz nasprotne tožbe ugoditi. Revidenta v nadaljevanju utemeljujeta tudi njun zahtevek za povračilo vlaganj ter škodo, ki jima je nastala zaradi izpada dohodka. Kršitev določb pravdnega postopka pa je podana, ker je sodišče prve stopnje upoštevalo prepozno vloženo vlogo tožeče stranke z dne 12.12.2003, s katero je le-ta specificirala svoj tožbeni zahtevek. Procesno kršitev pa predstavlja tudi neopredelitev sodišča prve stopnje glede revidentovih ugovorov zoper višino tožbenega zahtevka ter v zvezi s tem tudi z zavrnitvijo predlaganih dokazov. Nadalje navajata zakaj je zmoten zaključek sodišč, da je potekel rok, v katerem bi toženca lahko izpodbijala prodajno pogodbo. Predlagata, da se sodbi sodišč druge in prve stopnje v izpodbijanem delu razveljavita in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

5. Sodišče je revizijo vročilo nasprotni stranki, ki je predlagala njeno zavrnitev.

6. Revizija je utemeljena.

7. V konkretnem primeru je relevantno naslednje dejansko stanje, ki ga je ugotovilo sodišče prve stopnje in ki je prestalo pritožbeni preizkus (in na katerega je revizijsko sodišče na podlagi tretjega odstavka 370. člena ZPP vezano): Pravdni stranki sta leta 1994 sklenili predpogodbo, prodajno pogodbo št. SV 35/97 pa dne 15.4.1997. Tožnica je tudi podala zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo lastninske pravice na nepremičninah, vpisanih v z.k. vložku 179 k.o. ..., na ime pravnega prednika toženih strank, le-ta pa se je na tej podlagi pri predmetnih nepremičninah v zemljiško knjigo tudi vpisal. Iz prodajne pogodbe z dne 15.4.1997 izhaja, da prodajalec proda in kupec kupi in prevzame v last vse stavbe, stoječe na parcelah št: 230-poslovna stavba 592m2, 231-stavbišče 1.100m2, 231/1-dvorišče 1.332m2, 232/2-dvorišče 1.069m2, 233/1-stavbišče 172m2, 233/1-dvorišče 250m2, 234/1 zelenica 98m2, 234/2-stanovanjska stavba 199m2, 234/2-dvorišče 300m2, vpisanih pri z.k. vložku 179 k.o. ..., hkrati s to lastninsko pravico pa prodajalec proda in kupec kupi pravico uporabe na vseh navedenih zemljiščih. Tožena stranka ni v celoti poravnala dogovorjene kupnine.

8. Tožena stranka je ugovarjala, da ji je bila s sporno prodajno pogodbo prodana nepremičnina, ki je ne more uporabljati iz razlogov, ker stanovalci oziroma lastniki stanovanj ne želijo odstopiti od svojih pravic uporabljanja zemljišča za parkiranje in ker nočejo podreti garaž in mehaničnih delavnic, zgrajenih na črno in je zato z nasprotno tožbo zahtevala razveljavitev prodajne pogodbe ter vrnitev že plačane kupnine in povrnitev stroškov vlaganj v predmetno nepremičnino. Zahtevek po nasprotni tožbi je gradila na obstoju bistvene zmote, saj ob sklepanju pogodbe ni vedela, da tožnik ni lastnik celotne nepremičnine, ki je predmet prodaje.

9. V skladu z določbami Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR), ki urejajo prodajno pogodbo, se s sklenitvijo prodajne pogodbe prodajalec zaveže, da bo opravil razpolagalni pravni posel, potreben za prenos lastninske pravice na kupca, in da bo (po potrebi) opravil druga pravna dejanja oziroma zagotovil ustrezne (pravne) pogoje, da bo kupec stvar prejel v ustreznem pravnem stanju. Prodajalčeva izpolnitev ima zato značilnosti izpolnitve s pravno napako, če takrat, ko začne učinkovati razpolagalni pravni posel, s katerim je prodajalec prenesel lastninsko pravico na kupca, obstaja ali nastopi pravni položaj, da je stvar, ki je predmet prodaje, predmet pravic oziroma pravnih dejstev, ki omejujejo uresničevanje kupčeve lastninske pravice(1).

Da bi prodajalec pravilno izpolnil svojo obveznost, ki se jo je s prodajno pogodbo zavezal izpolniti, ne zadošča, da zagotovi le, da kupec na stvari pridobi lastninsko pravico. Zagotoviti mora tudi, da je pravno stanje stvari, na kateri je lastninsko pravico prenesel na kupca, ustrezno. Pri tem je poudariti, da lahko pravno dejstvo, ki omejuje uresničevanje kupčeve lastninske pravice, predstavlja tudi pogodba, na podlagi katere lahko tretji zahteva vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. Z drugimi besedami, četudi do prenosa lastninske pravice (na stvari, ki je bila prodana kupcu) na tretjo osebo še ni prišlo, vendar pa so izpolnjeni pogoji, da do le-tega pride v prihodnosti, predstavlja takšno pravno stanje na prodani stvari pravno napako.

10. V skladu s prvim odstavkom 515. člen ZOR, kupčeva pravica iz pravnih napak po enem letu od dneva, ko je zvedel za pravico tretjega, ugasne. Prekluzivni rok za uveljavitev jamčevalnih zahtevkov iz 510. člena ZOR, začne teči od dne, ko je kupec prodajalca obvestil o napaki. Vendar pa 509. člen ZOR določa, da če se pokaže, da si tretji lasti kakšno pravico na stvari, mora kupec prodajalca o tem obvestiti, razen če mu je to že znano. Kot bistveno se tako izkaže vprašanje, kdaj je kupec izvedel, da so nekatere nepremičnine, ki so bile predmet prodajne pogodbe med pravdnimi strankami iz leta 1997, predmet pravic oziroma pravnih dejstev, ki omejujejo uresničevanje kupčeve lastninske pravice.

11. Omejitev lastninske pravice na sporni nepremičnini je tožena stranka dokazovala s kupoprodajnimi pogodbami v zvezi s stanovanji v objektih spornih nepremičnin, sklenjenih med V. d.d. kot prodajalcem in fizičnimi osebami kot kupci. Vendar sodišče v dokaznem postopku ni ugotavljalo, kdaj natančno je tožena stranka ze te pogodbe zvedela oziroma kdaj je toženi stranki postalo znano dejstvo, da na objektih kupljenih nepremičnin obstajajo pogoji za pridobitev lastninske pravice s strani tretjih oseb.

12. Sodišče prve stopnje je namreč v šestem odstavku na strani sedem obrazložitve zapisalo „da je toženi E. F. izpovedal, da je imel nepremičnino v posesti že pred sklenitvijo pogodbe, in da je od začetka vedel, da so v zgradbi stanovalci, vendar ne tudi, da so lastniki stanovanj in o njih sploh ni razmišljal“. Na podlagi tega je sodišče ugotovilo „da je tožena stranka že pred sklenitvijo pogodbe dne 15. 4. 1997 vedela za stanje nepremičnine in je tako zamudila enoletni zastaralni rok, v katerem bi lahko izpodbijala sporno pogodbo. Tožena stranka je namreč tožečo stranko šele v dopisu z dne 10. 6. 1998 opozorila, da je bila pri prodaji zavedena.“

13. Utemeljene so zato revizijske navedbe, da sodišče ni ugotovilo, kdaj je bila tožena stranka seznanjena s pravnim stanjem na kupljenih nepremičninah oziroma kdaj je tožena stranka dobila izvode prodajnih pogodb med V. d.d. kot prodajalcem in fizičnimi osebami kot kupci. Ni pomembno, da je tožena stranka vedela, da nekatere objekte kupljenih nepremičnin naseljujejo ljudje, pravno odločilno je dejstvo, kdaj je zvedela, da imajo tretji na objektih, ki so bili predmet prodajne pogodbe med pravdnima strankama, na le-teh izpolnjene tudi pogoje za pridobitev lastninske pravice. Zato je revizijsko sodišče v skladu s drugim odstavkom 380. člena ZPP sodbi sodišč druge in prve stopnje v izpodbijanem delu razveljavilo in vrnilo zadevo v tem obsegu sodišču prve stopnje v novo sojenje. Sodišče bo moralo v novem postopku ugotoviti pravno pomembna dejstva in jih presoditi v skladu z naziranjem, ki ga je revizijsko sodišče podalo v zgoraj zapisanem. Pri tem revizijsko sodišče še dodaja, da je materialnopravno zmotno stališče pritožbenega sodišča, da bi tožena stranka ob minimalni skrbnosti lahko ugotovila, da kupuje stanovanja od nelastnika (8.točka obrazložitve), saj tožeči stranki pravno stanje na nepremičninah ni moglo biti neznano.

14. Revizijski ugovor, da je sporna pogodba nična, je neutemeljen, saj bi bila nasprotna tožba glede na postavljen zahtevek, nesklepčna.

15. Zatrjevane procesne kršitve pa niso podane. Petnajstdnevni rok za specifikacijo tožbenega zahtevka, ki ga je tožnici dalo sodišče na naroku dne 27.11.2003, se je iztekel na dan oddaje pripravljalne vloge, v kateri je tožnica tožbeni zahtevek tudi specificirala (12.12.2003).

16. Odločitev o revizijskih stroških se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

Op. št. (1): Glej komentar Obligacijskega zakonika, 3. knjiga, str 242, GV Založba , 2003.