Jedro

Sodišče v primeru, ko je izkazano, da so bile hipoteka, zemljiški dolg in stvarno breme ustanovljene le na določenem delu stavbe, z odločbo ugotovi, da omejujejo lastninsko pravico samo na tem delu stavbe. Ureditev je odraz posebne značilnosti navidezne solastnine, kjer izvedene pravice, ki so vpisane pri solastniškem deležu na zemljiški parceli, v resničnih stvarnopravnih razmerjih omejujejo lastninsko pravico na tistih nevpisanih etažnih delih, katerih imetnik je solastnik, pri čigar idealnem deležu lastninske pravice na zemljiški parceli je bila izvedena pravica vpisana. Pritožbeno sodišče ne vidi razloga, da to načelo ne bi veljalo tudi v primeru, ko ima posamezni solastnik več nevpisanih etažnih delov, ki so vpisani z različnimi osnovnimi pravnimi položaji, če je mogoče ugotoviti, kateri od njih je predmet omejitve lastninske pravice.

Izrek

Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijani sklep tako spremeni, da se: - v točki XII./13 izreka na posamezen del stavbe ident. št. 0000-180-15 do celote prenesejo naslednje omejitve/ zaznambe/ nerešene plombe: * hipoteka z ID 0000, vpisana v korist imetnika: Banka A., d. d., skupaj z zaznambo neposredne izvršljivosti ID 0001, * hipoteka z ID 0002, vpisana v korist imetnika: Banka B., d. d., skupaj z zaznambo neposredne izvršljivosti ID 0003, * trenutno nerešeni zemljiškoknjižni predlog pod Dn 102503/2018, vpis pridobitve izvedene pravice (v korist imetnika: Banka C., d. d.), * trenutno nerešeni zemljiškoknjižni predlog pod Dn 102509/2018, vpis pridobitve izvedene pravice (v korist imetnika: Banka C., d. d.), * trenutno nerešeni zemljiškoknjižni predlog pod Dn 102643/2018, izbris izvedene pravice (v korist imetnika: Banka A., d. d.), * trenutno nerešeni zemljiškoknjižni predlog pod Dn 129978/2018, izbris izvedene pravice (v korist imetnika: D., d. o. o., v zemljiški knjigi trenutno vpisano v korist imetnika: Banka B., d. d.), * trenutno nerešeni zemljiškoknjižni predlog pod Dn 229072/2018, vknjižba istega imetnika pri več osnovnih pravnih položajih (v korist imetnika: E., d. o. o.), * trenutno nerešeni zemljiškoknjižni predlog pod Dn 549/2019, vknjižba lastninske pravice (v korist imetnika: F., d. o. o.), * trenutno nerešeni zemljiškoknjižni predlog pod Dn 25005/2019, izbris izvedene pravice ali pravnega dejstva (v korist imetnika: Banka C., d. d.), * trenutno nerešeni zemljiškoknjižni predlog pod Dn 76512/2021, izbris izvedene pravice (v korist imetnika: Banka C., d. d.), * trenutno nerešeni zemljiškoknjižni predlog pod Dn 76519/2021, izbris izvedene pravice (v korist imetnika: Banka C., d. d.), - v točki XII./20 izreka na posamezni del stavbe ident. št.: 0000-180-26 do celote prenese naslednja plomba: * trenutno nerešeni zemljiškoknjižni predlog pod Dn 147378/2021, vknjižba lastninske pravice (v korist imetnika: G., d. o. o.), - v točki XVIII./4 izreka na posamezni del stavbe ident. št. 0000-5144-11 do celote prenesejo naslednje omejitve/ zaznambe/ nerešene plombe: * hipoteka z ID 004, vpisana v korist imetnika: Banka H., d. d., skupaj z zaznambo neposredne izvršljivosti ID 0004, * hipoteka z ID 006, vpisana v korist imetnika: Banka H., d. d., skupaj z zaznambo neposredne izvršljivosti ID 0005 in zaznambo spremembe pri hipoteki ID 0006, * maksimalna hipoteka z ID 0007, vpisana v korist imetnika: Banka H., d. d., * hipoteka z ID 0000, vpisana v korist imetnika: Banka A., d. d., skupaj z zaznambo neposredne izvršljivosti ID 0001, * hipoteka z ID 0007, vpisana v korist imetnika: Banka A., d. d., skupaj z zaznambo neposredne izvršljivosti ID 0008, * hipoteka z ID 0009, vpisana v korist imetnika: DUTB, d. d., skupaj z zaznambo neposredne izvršljivosti ID 0010, * hipoteka z ID 0011, vpisana v korist imetnika: Banka A., d. d., skupaj z zaznambo neposredne izvršljivosti ID 0012, * hipoteka z ID 0092, vpisana v korist imetnika: Banka B., d. d., skupaj z zaznambo neposredne izvršljivosti ID 0003, * trenutno nerešeni zemljiškoknjižni predlog pod Dn 139907/2014, prenos izvedene pravice ali pravnega dejstva (v korist imetnika: I., d. d.), * trenutno nerešeni zemljiškoknjižni predlog pod Dn 38504/2017, prenos izvedene pravice (v korist imetnika: D., d. o. o.), * trenutno nerešeni zemljiškoknjižni predlog pod Dn 102503/2018, vpis pridobitve izvedene pravice (v korist imetnika Banka C., d. d.), * trenutno nerešeni zemljiškoknjižni predlog pod Dn 102509/2018, vpis pridobitve izvedene pravice (v korist imetnika Banka C., d. d.), * trenutno nerešeni zemljiškoknjižni predlog pod Dn 102609/2018, izbris izvedene pravice v korist imetnika: Banka H., d. d.), * trenutno nerešeni zemljiškoknjižni predlog pod Dn 102624/2018, izbris izvedene pravice (v korist imetnika: Banka H., d. d.) * trenutno nerešeni zemljiškoknjižni predlog pod Dn 102643/2018, izbris izvedene pravice (v korist imetnika: Banka A., d. d.), * trenutno nerešeni zemljiškoknjižni predlog pod Dn 102647/2018, izbris izvedene pravice (v korist imetnika: Banka A., d. d.), * trenutno nerešeni zemljiškoknjižni predlog pod Dn 111033/2018, izbris izvedene pravice (v korist imetnika: D., d. o. o., v zemljiški knjigi trenutno vpisano v korist imetnika Banka H., d. d.), * trenutno nerešeni zemljiškoknjižni predlog pod Dn 129975/2018, izbris izvedene pravice (v korist imetnika: D., d. o. o., v zemljiški knjigi trenutno vpisano v korist imetnika Banka A., d. d.), * trenutno nerešeni zemljiškoknjižni predlog pod Dn 129978/2018, izbris izvedene pravice (v korist imetnika: D., d. o. o., v zemljiški knjigi trenutno vpisano v korist imetnika Banka B., d. d.), * trenutno nerešeni zemljiškoknjižni predlog pod Dn 2419/2019, vknjižba lastninske pravice (v korist imetnika: J., d. o. o.), zemljiškoknjižni predlog vložen pri novonastali parceli 355/12, * trenutno nerešeni zemljiškoknjižni predlog pod Dn 25005/2019, izbris izvedene pravice ali pravnega dejstva (v korist imetnika: Banka C., d. d.), zemljiškoknjižni predlog vložen pri novonastali parceli 355/12, * trenutno nerešeni zemljiškoknjižni predlog pod Dn 27703/2020, izbris več izvedenih pravic / zaznamb (v korist imetnika: Banka A., d. d.), * trenutno nerešeni zemljiškoknjižni predlog pod Dn 76512/2021, izbris izvedene pravice (v korist imetnika: Banka C., d. d.), * trenutno nerešeni zemljiškoknjižni predlog pod Dn 76519/2021, izbris izvedene pravice (v korist imetnika Banka C., d. d.).

V preostalem delu se pritožba zavrne in se v nespremenjenem, a izpodbijanem delu potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom vzpostavilo etažno lastnino na poslovnih stavbah: (1) z identifikacijsko številko 0000-180, na naslovu ..., ki stoji na parcelah 356/2 ter 355/111, 355/112 in 355/113 (vse tri prej 355/1), k. o. X, ter (2) z identifikacijsko številko 0000-5144, brez naslova, ki stoji na zemljiški parceli 355/12 (prej 355/1), k. o. X. 2. Zoper sklep vlagajo pritožbo in predlog za izdajo popravnega sklepa drugi in tretji nasprotni udeleženec ter šesti, sedmi, osmi, deveti, deseti, enajsti, dvanajsti, triindvajseti, štiriindvajseti in sedemindvajseti udeleženec, predlagajo njegovo popravo, podrejeno pa razveljavitev in vrnitev zadeve v novo odločanje sodišču prve stopnje. Opozarjajo, da je sodišče pri posebnem skupnem delu ID 0000-180-33 napačno izračunalo solastniški delež, saj bi, upoštevajoč pravilo 106. člena SPZ, moral znašati za ID 12 6121/8644 in za ID 21 2523/8644 (točka XI./a izreka). Prav tako je napačno izračunan solastniški delež na posebnem skupnem delu ID 0000-180-49 ter se za posamezen del 16 pravilno glasi 3606/6740 (točka XI./f izreka). V točki XII./6 izreka manjka odločitev, da se na del ID 0000/180-7 do celote prenese plomba Dn 17212/2015 in o prenosu te plombe v sklepu ni odločeno. Sodišče je na del ID 0000-180-15 nepravilno preneslo hipoteke in bremena, ki ne obremenjujejo solastniškega deleža oziroma nepremičnine predhodnice posameznega dela stavbe ID 15. Ta del se nanaša na skladišče v izmeri 178,4 m2, ki ga je družba F., d. o. o., 25. 10. 2018 kupila od družbe E., d. o. o., in za katerega ji je prodajalec prenesel solastniški delež 50/10.000 (oziroma 1/200). Ta isti delež je prodajalec pridobil s kupoprodajno pogodbo z 8. 11. 2006, sklenjeno z družbo K., d. o. o., in je še vedno vpisan v zemljiški knjigi z osnovnim pravnim položajem ID 0013. Številne hipoteke in zaznambe, ki jih je preneslo sodišče, na njem niso vknjižene, zato jih je treba črtati iz točke XII./13 izreka. Pri točki XII./20 izreka manjka odločitev, da na del ID 0000-180-25 do celote preide plomba Dn 147378/2021 in o njenem prenosu v sklepu ni odločeno. Sodišče je napačno preneslo nekatere hipoteke in plombe tudi na del ID 0000/5144-11 (točka XVIII./4 izreka). Ta posamezni del, ki se nanaša na parkirno mesto, je družba J., d. o. o., kupila od družbe E., d. o. o., tako da ji je prodajalec prenesel solastniški delež 35/1000 (7/200) parc. 355/1. Ta delež je prodajalec pridobil s kupoprodajno pogodbo, sklenjeno z družbo L., d. o. o., in je še vedno vpisan v zemljiško knjigo z ID osnovnega pravnega položaja 0014. Sodišče bi nanj lahko preneslo le bremena, ki so vpisana pri tem osnovnem pravnem položaju, ne pa dodatnih, ki jih je treba črtati iz izpodbijanega sklepa. V sklepu tudi ni odločeno o prenosu/izbrisu zaznambe postopka in spora ID 0015 in ID 0016 pri parc. 356/2, k. o. X. 3. Nasprotni udeleženci odgovora na pritožbo niso vložili.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je s popravnim sklepom s 23. 8. 2021 odpravilo pisno pomoto glede solastninskega deleža na posebnem skupnem delu stavbe z ID številko 0000-180-33, tako da ta za posamezni del stavbe ident. št. 0000-180-12 znaša 6121/8644 in za posamezni del stavbe ident. št. 0000-180-21 2523/8644. S tem sta bili odpravljeni napaki iz točke XI./a izreka sklepa, na katere je pritožba utemeljeno opozorila.

6. S popravnim sklepom je sodišče odpravilo tudi napako v točki XI./f izreka, tako da se solastniški delež vsakokratnih lastnikov posameznega dela stavbe na posebnem skupnem delu stavbe z ident. št. 0000-180-49 za posamezni del stavbe 16 pravilno glasi 3606/6740. 7. Z vlogo z 8. 10. 2021 so pritožniki delno umaknili pritožbo glede prenosa/izbrisa zaznambe postopka in zaznambe spora ID 0015 in ID 0016, vpisanih pri parc. št. 356/2, k. o. X. Sodišče prve stopnje je glede na navedeno že potrdilo pravnomočnost sklepa v vseh točkah izreka, razen v delu, ki se nanaša na točke XII./6, XII./13, XII./20 in XVIII./4 izreka. Pravilnost odločitve v tem delu je predmet pritožbenega preizkusa.

8. Kot izhaja iz razlogov, nanizanih v 31. in 38. točki sklepa, ki jih pritožba vsebinsko ne graja, se plomba Dn 1712/2015 nanaša na zunanje parkirno mesto, zato ni predmet odločanja v tem postopku. O prenosu plombe bo odločeno v nadaljevanju v posebnem postopku, v katerem se bo obravnaval predlog v delu, ki se nanaša na zunanje parkirne prostore, v zemljiškem katastru evidentirane od parc. 355/17 do parc. 355/20 in od parc. 355/23 do parc. 355/110, vse k. o. X. Zato je pritožbeni očitek, da sklep nima razlogov o prenosu te zaznambe (točka XII./6 izreka), neutemeljen.

9. Drugačen je položaj glede prenosa plombe Dn 147378/2021 (točka XII./20 izreka) za zaznambo vknjižbe lastninske pravice v korist G., d. o. o. Ta je bila v zemljiško knjigo vpisana pred izdajo izpodbijanega sklepa (6. 7. 2021) in je tudi razvidna iz priloge 2. Ker je sodišče kot lastnika posameznega dela stavbe ident. št. 0000-180-26 ugotovilo družbo M., d. o. o., bi moralo na omenjeni del prenesti še nerešeni zemljiškoknjižni predlog pod Dn 147378/2021, na kar pritožba utemeljeno opozarja. Pritožbeno sodišče je izpodbijani sklep v točki XII./20 izreka spremenilo, tako da ga je dopolnilo z vpisom trenutno nerešenega zemljiškoknjižnega predloga Dn 147378/2021, ki se nanaša na vknjižbo lastninske pravice v korist G., d. o. o. 10. Solastnina se v zemljiško knjigo vpiše tako, da se vpiše toliko osnovnih pravnih položajev, kot je število solastninskih deležev. Če lastnik nepremičnine pridobi posamezne solastninske deleže z različnimi vpisi, se ti deleži združijo v nov osnovni pravni položaj in se pri njem vpiše novi idealni delež kot vsota združenih deležev. Takšna združitev pa ni dovoljena, če so pri posameznih solastniških deležih vpisane različne pravice ali pravna dejstva (15. člen ZZK-1).

11. Sodišče je etažno lastnino vzpostavilo na poslovni stavbi na naslovu ... in na garažni hiši, torej na objektih, namenjenih za nadaljnjo prodajo posameznim gospodarskim družbam oziroma posameznikom. Po ugotovitvah sodišča prve stopnje se je dejanska etažna lastnina vzpostavila najkasneje v letu 2000, vse od takrat dalje pa so bili poslovni prostori predmet pravnega prometa, na njih so se prenašale lastninske pravice in ustanavljale izvedene pravice. Iz podatkov zemljiške knjige, ki jih je povzelo tudi sodišče prve stopnje v prilogi 1 sklepa, je razvidno, da so zaradi različnih omejitev, vpisanih pri solastniških deležih na nepremičninah, posamezni solastniški deleži ohranili prvotni osnovni pravni položaj in se ta kljub pridobitvi dodatnega solastniškega deleža istega solastnika ni spremenil. Tako so v zemljiški knjigi pri parc. 356/2, k. o. X, na kateri stoji stavba 180, med drugim ločeno prikazani osnovni pravni položaji družbe E., d. o. o., in sicer za deleže 11/2500, 141/10000, 11/2500 in 1/200, pri vsakem od teh osnovnih pravnih položajev pa so posebej vnesene izvedene pravice in zaznambe1. 12. Po določilu drugega odstavka 32. člena ZVEtL-1 sodišče v primeru, ko je izkazano, da so bile hipoteka, zemljiški dolg in stvarno breme ustanovljene le na določenem delu stavbe, z odločbo ugotovi, da omejujejo lastninsko pravico samo na tem delu stavbe. Ureditev je odraz posebne značilnosti navidezne solastnine, kjer izvedene pravice, ki so vpisane pri solastniškem deležu na zemljiški parceli, v resničnih stvarnopravnih razmerjih omejujejo lastninsko pravico na tistih nevpisanih etažnih delih, katerih imetnik je solastnik, pri čigar idealnem deležu lastninske pravice na zemljiški parceli je bila izvedena pravica vpisana. Pritožbeno sodišče ne vidi razloga, da to načelo ne bi veljalo tudi v primeru, ko ima posamezni solastnik več nevpisanih etažnih delov, ki so vpisani z različnimi osnovnimi pravnimi položaji, če je mogoče ugotoviti, kateri od njih je predmet omejitve lastninske pravice.

13. Iz razlogov 30. točke izpodbijanega sklepa izhaja, da je sodišče izvedene pravice in plombe preneslo na vse posamezne dele, ki so v lasti dolžnika oziroma zastavitelja, saj zaradi vknjižbe izvedene pravice na solastniških deležih ni moglo ugotoviti, kateri posamezni del omejujejo, torej le enega ali morda vse posamezne dele, ki so last določenega dolžnika ali zastavitelja. Pritožba utemeljeno opozarja, da ta ugotovitev ne velja za hipoteke in nerešene plombe, prenesene na ID 0000-180-15, ki se nanaša na skladišče v izmeri 178,4 m2. Ta prostor je družba E., d. o. o., pridobila s kupoprodajno pogodbo z 8. 11. 2006, sklenjeno z družbo K., d. o. o., tako da je na nepremičnini pridobila (navidezni) solastniški delež 1/200 (50/10.000) ter se vpisala z osnovnim pravnim položajem ID 0015, s katerim je še vedno vpisana v zemljiški knjigi2. Ker iz podatkov zemljiške knjige in predloženih listin natančno izhaja, katere omejitve se na ta solastniški delež nanašajo, sodišče prve stopnje ni imelo podlage, da na ID 0000-180-15 prenese vse hipoteke, bremena in plombe, vpisane pri drugih solastniških deležih družbe E., d. o. o., in družbe N., d. o. o., ki se nanašajo na druge posamezne dele. Pritožbeno sodišče je zato v tem delu pritožbi ugodilo in izpodbijani sklep spremenilo, tako da na ta del do celote preideta le hipoteki z ID 0000 in ID 0002 ter plombe Dn 102503/2018, Dn 102509/2018, Dn 102643/2018, Dn 129978/2018, Dn 229072/2018, Dn 549/2019, Dn 25005/2019, Dn 76512/2021 in Dn 76519/2021. 14. Iz enakih razlogov je pritožbeno sodišče poseglo v odločitev o prenesenih hipotekah in plombah pri posameznem delu stavbe ident. št. 0000-5144-11, ki se nanaša na parkirno mesto, ki ga je družba E., d. o. o., kupila od družbe L., d. o. o., in za katerega ji je prodajalec prenesel solastniški delež 7/200 na parc. 355/1. To isto parkirno mesto je nato E., d. o. o., prodala družbi J., d. o. o., ki jo je sodišče ugotovilo kot lastnika, v zemljiški knjigi pa je še vedno zabeležen prodajalec E., d. o. o. z osnovnim pravnim položajem ID 0014. Pritožba tudi glede prenosa bremen pri tem posameznem delu utemeljeno opozarja, da je sodišče nanj preneslo hipoteke in plombe, ki z njim nimajo nič skupnega, temveč se nanašajo na druge posamezne dele v solastništvu E., d. o. o. Pritožbeno sodišče je zato v tem delu pritožbi ugodilo in izpodbijani sklep spremenilo, tako da je ohranilo le izvedene pravice in plombe, ki se nanašajo na parkirno mesto 11, črtalo pa je hipoteke z ID: 0020, 0021, 0022, 0023, 0024, 0025, ter plombe: Dn 81923/2015, Dn 102602/2018, Dn 102637/2018, Dn 129973/2018 in Dn 226703/2018. Pri tem ni sledilo pritožbenim navedbam glede izbrisa plombe Dn 38504/2017, saj se med drugim nanaša na spremembo zastavnega upnika pri hipoteki ID 002, ki pa je pri posameznem delu z ident. št. 0000-5144-11 pravilno vknjižena.

15. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbi delno ugodilo in izpodbijani sklep delno spremenilo, kot izhaja iz njegovega izreka (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP in 3. členom ZVEtL-1), v preostalem delu pa je pritožbo zavrnilo in v nespremenjenem, a izpodbijanem delu potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP in 3. členom ZVEtL-1).

1 Enako velja za osnovne pravne položaje pri drugih solastniških deležih, tudi pri družbi N., d. o. o., ki jo je kasneje prevzela družba E., d. o. o. 2 Prostor je v letu 2018 prodala družbi F., d. o. o., ki jo je sodišče ugotovilo kot etažno lastnico tega dela stavbe.