Jedro

Sodišči prve in druge stopnje sta ključno vprašanje, ali je prostor, v katerem je tožnik v času sklenitve sporne prodajne pogodbe opravljal poslovno dejavnost, poslovni prostor v smislu Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (in s tem tudi v smislu 22. in 23. člena Zakona o pravicah na delih stavb, s katerimi je tožnik utemeljeval svoj tožbeni zahtevek) - pravilno opredelili kot predhodno vprašanje v smislu 1. odstavka 12. člena ZPP. Ko sta ugotovili, da je bilo to predhodno vprašanje rešeno v predpisanem postopku (ne le na prvi in drugi upravni stopnji, temveč tudi v upravnem sporu), sta ravnali v skladu z zakonom, ko sta upoštevali dokončno odločitev v predpisanem upravnem postopku: da prostor v sporni stanovanjski hiši, ki ga je tožnik uporabljal za svojo poslovno dejavnost v času sklenitve sporne prodajne pogodbe, ni poslovni prostor v smislu obeh navedenih materialnih zakonov.

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z obravnavano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnik zahteval: 1) razveljavitev prodajne pogodbe, s katero je druga tožena stranka prvi toženi dne 1.7.1988 prodala 1/2 stanovanjske hiše na parc. št. 1134/1 k.o..., pripisane vl. št... te k.o., za ceno 800,70 SIT; 2) da mora druga tožena stranka s tožnikom skleniti prodajno pogodbo o prodaji navedene nepremičnine pod enakimi pogoji; in 3) da je druga tožena stranka upravičena prevzeti tožnikovo sodno deponirano kupnino po pravnomočnosti sodbe.

Sodišče druge stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožnikovo pritožbo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo prve stopnje. Sprejelo je namreč kot pravilne dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje in tudi njegovo pravno presojo. Pritlični prostor v obravnavani hiši, ki ga je imel tožnik v najemu in ki je bil po tožnikovi trditvi predmet izpodbijane prodajne pogodbe, ni poslovni prostor. O tem je bilo odločeno v ustreznem upravnem postopku, pravdno sodišče pa je na to odločitev vezano. Čim je tako, pa tožnik ni imel predkupne pravice kot najemnik in zato njegov zahtevek ni utemeljen.

Zoper to pravnomočno sodbo sodišča druge stopnje je tožnik (po svojem drugem pooblaščencu) vložil pravočasno revizijo, s katero uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, naj se razveljavita sodbi druge in prve stopnje ter zadeva vrne v novo sojenje sodišču prve stopnje. Revizijski razlogi bodo povzeti v nadaljevanju, ko bo nanje odgovorjeno.

V postopku, ki je bil opravljen po 390. členu ZPP (Zakona o pravdnem postopku) toženi stranki na vročeno revizijo nista odgovorili, Državno tožilstvo Republike Slovenije pa se o njej ni izjavilo.

Revizija ni utemeljena.

Po uradni dolžnosti upoštevnih (386. člen ZPP) bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz 10. točke 2. odstavka 354. člena ZPP v pravdi ni bilo. Druge bistvene kršitve določb pravdnega postopka se upoštevajo, samo če so z revizijo izrečno uveljavljane. Revizija niti formalno opredeljeno niti vsebinsko ne zatrjuje nobene procesne kršitve.

Revizijska graja uporabe materialnega prava v izpodbijani sodbi ni utemeljena. To presojo opira revizijsko sodišče na dejansko podlago izpodbijane sodbe, ki ni predmet revizijskega preskusa (3. odstavek 385. člena ZPP).

Tožnik je svoj tožbeni zahtevek utemeljeval z določbami 22. in 23. člena Zakona o pravicah na delih stavb (Ur. l. SRS 19/76). Te so določale predkupno pravico na posameznem delu stavbe tudi v korist najemnika poslovnega prostora, ki je bil v etažni lasti in katerega je etažni lastnik nameraval prodati (22. člen), ter pogoje in roke za izpodbijanje prodajne pogodbe, s katero je bila kršena ta predkupna pravica (23. člen). Takoj na začetku je treba opozoriti na vprašanje sklepčnosti tožbe, v kateri se je tožnik skliceval na navedene zakonske določbe in se torej opredeljeval kot najemnik poslovnega prostora v etažni lasti, pri tem pa s tožbenim zahtevkom terjal razveljavitev sporne prodajne pogodbe, s katero je druga tožena stranka prodala prvi toženki 1/2 stanovanjske hiše na parc. št. 1134/1 k.o... - torej (po pogodbeni opredelitvi) solastninski delež ene (nerazdelne) polovice in ne posamezni del te stavbe! Vendar pa je neglede na pravkar povedano potrebno odgovoriti na revizijske razloge, ki izpodbijajo materialnopravno pravilnost izpodbijane pravnomočne sodbe z njenih dejanskih in pravnih izhodišč, torej s stališča sodbe, ki se - zanesljivo pač zato, ker sta sodišči prve in druge stopnje sledili trditvenemu gradivu pravdnih strank - s problemom sklepčnosti tožbenega zahtevka ni ukvarjala. Torej je v tej revizijski odločbi treba sprejeti (hipotetično) izhodišče, da je bila utemeljenost tožbenega zahtevka odvisna (predvsem) od vprašanja, ali je prostor v sporni stanovanjski hiši, v katerem tožnik opravlja obrtno dejavnost že od leta 1978 naprej, treba šteti kot poslovni prostor v smislu 22. člena in drugih Zakona o pravicah na delih stavb.

Po določbi 3. odstavka 2. člena Zakona o pravicah na delih stavb so bila lahko v etažni lasti samo posamezna stanovanja in posamezni poslovni prostori. Ta zakon ni določal, kdaj se neki prostor (ali skupina prostorov) šteje za poslovni prostor. Odgovor na to vprašanje je dajal, kakor sta pravilno šteli sodišči prve in druge stopnje, ustrezni matični zakon, to je Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. SRS 18/74), po katerem je v primeru dvoma - ali se šteje stavba oziroma prostor za poslovno stavbo oziroma poslovni prostor - odločil o tem občinski upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve (4. odstavek 2. člena). Po določbi 1. odstavka 12. člena ZPP lahko sodišče v primeru, ko je njegova odločba odvisna od predhodne rešitve vprašanja, ali obstoji kakšna pravica ali pravno razmerje, samo reši to vprašanje edinole tedaj, ko o tem predhodnem vprašanju še ni odločilo sodišče ali kakšen drug pristojen organ.

Sodišči prve in druge stopnje sta vprašanje, ki sta ga šteli kot ključno - torej vprašanje, ali je prostor, v katerem je tožnik v času sklenitve sporne prodajne pogodbe opravljal poslovno dejavnost, poslovni prostor v smislu Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (in s tem tudi v smislu 22. in 23. člena Zakona o pravicah na delih stavb) - pravilno opredelili kot predhodno vprašanje v smislu pravkar navedenega 1. odstavka 12. člena ZPP. Ko sta ugotovili, da je bilo to predhodno vprašanje rešeno v predpisanem postopku (ne le na prvi in drugi upravni stopnji, temveč tudi v upravnem sporu), sta ravnali v skladu z zakonom, ko sta upoštevali dokončno odločitev v predpisanem upravnem postopku: da prostor v sporni stanovanjski hiši, ki ga je tožnik uporabljal za svojo poslovno dejavnost v času sklenitve sporne prodajne pogodbe, ni poslovni prostor v smislu obeh navedenih materialnih zakonov.

Neutemeljeno in brez vsake podlage je tožnikovo revizijsko stališče, da naj bi sodišči prve in druge stopnje ne smeli upoštevati ugotovljene dokončne upravne odločitve o predhodnem vprašanju - ker da je bil upravni postopek "intencijske narave, da se zaščiti drugo toženo stranko, ki na tožnikovo vlogo za sklenitev najemne pogodbe ali odprodaje z dne 26.11.1987" /.../ (ni odgovorila) in ker da se "postavlja vprašanje, ali je Vrhovno sodišče" (v upravnem sporu) "prav ravnalo, ko je odločilo, da delavnica predstavlja stanovanjski prostor in ne poslovnega." To zadnje revizija podkrepi še s stališčem, da "Vrhovno sodišče ni spoštovalo takratne ustave, saj so tožnik in obrtniki pred njim uresničevali ustavno pravico do dela in obrti in tudi redno odvajali javne dajatve in ostale prispevke. Sodba Vrhovnega sodišča je bila zato intencijske narave, da se zaščiti odločanje upravnih organov, ki so hišo odprodali prvi toženi stranki pred pritiskom nadrejenih, da ne bi prišlo do odškodnine, do katere je tožnik upravičen." S temi stališči in tudi še z nadaljnjimi - v njih tožnik zastavlja vprašanja o dopustnosti odločanja o namembnosti po tridesetih letih obratovanja delavnice, o času prehoda hiše v družbeno last in o upoštevnosti zakonodaje, ki je bila podlaga upravne odločitve - tožnik načenja vprašanje pravilnosti odločitve o predhodnem vprašanju, do katere je prišlo v predpisanem upravnem postopku. Tega ni mogel uspešno uveljavljati v pravdi, v kateri je bilo sodišče po določbi 1. odstavka 12. člena ZPP vezano na dokončno upravno odločitev o predhodnem vprašanju, kakor sta pravilno ocenili sodišči prve in druge stopnje. Zatorej tega tudi v revizijskem postopku ne more uspešno uveljavljati.

Po vsem povedanem se je izkazalo, da je revizijski očitek zmotne uporabe materialnega prava neutemeljen in da je revizija v celoti neutemeljena. Zato jo je bilo na podlagi določbe 393. člena ZPP treba zavrniti.