Jedro

Pripadajoče zemljišče je tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe in je postalo last lastnika stavbe na podlagi predpisov, veljavnih pred 1. januarjem 2003, kot so zlasti predpisi o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini ali predpisi, ki so urejali pravila o posledicah gradnje na tujem svetu, pravila etažne lastnine in pravila o vezanosti pravic na zemljišču na pravice na stavbi.

V sistemu družbene lastnine je graditelj z odobritvijo uporabe stavbnega zemljišča za gradnjo s strani občinskih organov in zakonito izgradnjo stavbe po samem zakonu pridobil pravico uporabe na zemljišču pod stavbo (stavbišče) in zemljišču, potrebnem za njeno redno rabo (funkcionalno zemljišče), ter jo obdržal, dokler je stavba obstajala. Funkcionalno zemljišče ni bilo v samostojnem pravnem prometu, temveč je sodilo k stavbi, saj se je pridobilo in prenašalo le skupaj z njo. Pridobitev in prenos pravice uporabe na funkcionalnem zemljišču zato nista bila pogojena z obstojem posebnih pogodbenih določil, zemljiškoknjižnim dovolilom ali odmero funkcionalnega zemljišča. Lastniki stanovanj so zato brez vsakega dvoma z nakupom posameznih etažnih enot pridobili tudi pravico uporabe na funkcionalnem zemljišču, ne glede na to, ali so zanj kaj posebej plačali. Iz istega razloga je neutemeljena tudi pritožbena navedba, da naj bi pritožnica ves čas postopka zatrjevala, da njena pravna prednica na investitorja gradnje stavbe v soseski ni prenašala zemljiških parcel. Postopek, kot ga predvideva ZVEtL-1, je poseben postopek za uveljavljanje zahtevkov iz naslova lastninjenja nekdanjih družbenih funkcionalnih zemljišč, kriterije za ugotovitev pa določa 43. člen ZVEtL-1. Če se ugotovi, da so izpolnjeni navedeni zakonski pogoji, potem nikakor to ne more pomeniti neupravičenega posega v lastninsko pravico.

Ugovor javnega dobra bi bil seveda lahko pomemben, vendar pa bi pri tem morala pritožnica ponuditi bolj konkretizirane in nedvoumne podatke o obstoju javnega dobra na sporni nepremičnini. Pritožničino sklicevanje na različne predpise, na podlagi katerih naj bi sporno zemljišče predstavljalo javno dobro, zato ne more biti upoštevno, saj je preveč pavšalno. Javno dobro tudi ne nastane že samo po sebi, ampak na podlagi ustreznega pravnega akta.

Ne drži, da bi bil v 43. členu ZVEtL-1 določen vrstni red kriterijev in bi kot primarni kriterij za določitev pripadajočega zemljišča veljala presoja prostorskih in upravnih aktov. ZVEtL-1 kriterijev za določitev pripadajočega zemljišča namreč ne obravnava izključujoče in ne določa njihovega vrstnega reda, temveč jih v 43. členu primeroma našteva, sodišču pa omogoča, da s sočasno uporabo vseh meril hkrati na najprimernejši način določi pripadajoče zemljišče.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanih II. in III. točki potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom (I.) razdružilo postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča k stavbi Trg 6 in 7, (II.) ugotovilo, da poleg parcele št. 1808, k. o. X, pripadajoče zemljišče k stavbi Trg 6 in 7, predstavlja parcela št. 1797/7, k. o. X, in je ta v solastnini vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe z identifikacijsko številko 0001. Odločilo je še, (III.) da se parcela št. 1797/7, k. o. X, v vrstnem redu vpisane zaznambe postopka za ugotovitev pripadajočega zemljišča po uradni dolžnosti vpiše v zemljiško knjigo kot splošni skupni del stavbe z identifikacijsko številko 0001. 2. Zoper II. in III. točko sklepa se iz vseh pritožbenih razlogov pravočasno pritožuje nasprotna udeleženka (v nadaljevanju: pritožnica), ki predlaga spremembo izpodbijanega sklepa in zavrženje oz. zavrnitev predloga, podredno pa razveljavitev in vrnitev zadeve v ponovno odločanje sodišču prve stopnje. Pritožnica meni, da predlagatelji niso nedvoumno dokazali, da so z nakupom stanovanj v zgradbi z identifikacijsko številko 0001 pridobili tudi lastninsko pravico oz. pravico uporabe na parceli št. 1797/7, k. o. X. Opozarja, da je ves postopek navajala, da njena pravna prednica na investitorja gradnje stavbe v soseski ni prenašala zemljiških parcel (tudi parcele št. 1797/7, k. o. X ne), na katerih so bile že v času gradnje načrtovane javne površine. Navedena nepremičnina je last pritožnice, predstavlja pa tudi potencialno grajeno javno dobro lokalnega pomena - zelene površine v soseski. Meni, da je sodišče prve stopnje neutemeljeno poseglo v njeno lastninsko pravico in v javne površine, ki so pod enakimi pogoji namenjene vsem. Pritožnica se ne strinja z odločitvijo, da bi se po kriteriju dejanske rabe določilo pripadajoče zemljišče, sploh glede na dejstvo, da to predstavlja gradbeno parcelo druge stavbe, ki se sicer nato ni zgradila. Zemljišče predstavlja zazidljivo parcelo, katere namembnost se do danes ni spremenila. Res je, da Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (Uradni list RS, št. 34/17, v nadaljevanju: ZVEtL-1) ne daje več absolutne prednosti prostorskim aktom in upravnim dovoljenjem, vendar je potrebno kumulativno presojati vse kriterije, pri tem pa je primarni kriterij še vedno presoja prostorskih aktov in upravnih dovoljenj. To je opravila izvedenka za urbanizem in ugotovila, da sporna parcela nikoli ni bila namenjena kot pripadajoče zemljišče k predmetni stavbi. Pritožnica še opozarja, da mora biti pretekla raba zemljišča izključna, da se lahko določi kot pripadajoče točno določeni stavbi. V neposredni bližini navedene nepremičnine so javne ustanove, ki jih vsakodnevno obiskuje nedefiniran krog oseb, prav tako so tam številne večstanovanjske zgradbe, zato po mnenju pritožnice ni mogoče sprejeti zaključka o izključni pretekli rabi etažnih lastnikov. Izkustveno je razumljivo, da uporaba sporne nepremičnine nikoli ni bila onemogočena tretjim osebam. Pritožnica še opozarja, da skrb lastnika za lastno nepremičnino ni argument za določitev pripadajočega zemljišča, pri tem pa se sklicuje na odločbo VSM I Cp 469/2017. Tudi etažni lastniki namreč niso dokazali, da vzdržujejo sporno nepremičnino. Pritožnica se ne strinja z ugotovitvijo sodišča prve stopnje, da ni ugovarjala rabi predmetnih zemljišč. Ves čas je namreč zatrjevala, da gre za zeleno površino, kar pomeni, da je zemljišče namenjeno tudi tretjim osebam, torej je pritožnica zatrjevala javno rabo sporne nepremičnine. Zelene površine so v času izgradnje predmetne stavbe sodile med nepremičnine, ki so v splošni rabi, te pa niso bile v prometu. Pritožnica opozarja na dejstvo, da javne zelene površine predstavljajo infrastrukturni objekt, zato je njihovo lastninjenje potekalo po določbah Zakona o gospodarskih javnih službah (Ur. list RS, št. 32/1993, v nadaljevanju: ZGJS), ki je starejši in specialnejši od Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (Ur. list RS, št. 44/1997, v nadaljevanju: ZLNDL) in izključuje rabo slednjega pri lastninjenju nepremičnin. Z uveljavitvijo ZGJS je po mnenju pritožnice lastninsko pravico na sporni nepremičnini pridobila pravna prednica pritožnice. Glede na to izpodbijana odločitev nasprotuje tudi določbam ZGSJ in SPZ o javnih površinah oz. javnem dobru, kar zelene površine po mnenju pritožnice vsekakor so. Sodišče prve stopnje se ni opredelilo, če meni, da so predlagatelji skupaj s stanovanji kupili sporno parcelo št. 1797/7, k. o. X. Če sodišče zastopa takšno stališče, bi moralo opredeliti svoje razloge, sklepa zato v tem delu ni mogoče preizkusiti. Prav tako po mnenju pritožnice izpodbijani sklep ne vsebuje ugotovitve, da je parcela št. 1797/7, k. o. X, nujna za rabo stavbe in da ta brez sporne parcele ne more funkcionirati. Sodišče prve stopnje tudi ni pojasnilo, zakaj ni upoštevalo pripomb pritožnice na izvedeniško mnenje, ki mu je nekritično sledilo. Na koncu pritožnica še opozarja, da mora sodišče pri določanju pripadajočega zemljišča upoštevati javni interes, česar pa sodišče prve stopnje ni storilo.

3. Predlagatelj na pritožbo ni odgovoril. 4. Pritožba ni utemeljena

5. Pripadajoče zemljišče je tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe in je postalo last lastnika stavbe na podlagi predpisov, veljavnih pred 1. januarjem 2003, kot so zlasti predpisi o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini ali predpisi, ki so urejali pravila o posledicah gradnje na tujem svetu, pravila etažne lastnine in pravila o vezanosti pravic na zemljišču na pravice na stavbi (prvi odstavek 42. člena ZVEtL-1). Prvi odstavek 43 člena ZVEtL-1 določa, da sodišče pri ugotovitvi obsega pripadajočega zemljišča upošteva zlasti: 1. katero zemljišče je bilo kot neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe načrtovano v prostorskih aktih ali določeno v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, ali opredeljeno v posamičnih pravnih aktih, na podlagi katerih je potekal pravni promet s stavbo ali njenimi deli, skupaj s spremljajočo dokumentacijo, kot na primer projektne rešitve, investicijska dokumentacija, obračuni pogodbene cene, zapisniki o ugotovitvi vrednosti stanovanj in podobno; 2. katero zemljišče je v razmerju do stavbe predstavljalo dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in počitek, zelenice, zemljišče pod atriji in podobno; 3. preteklo redno rabo zemljišča in 4. merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki so veljali od izgradnje stavbe pa do pridobitve lastninske pravice lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču. Če pa se z uporabo meril po prejšnjem odstavku ne dokaže drugače, se za pripadajoče zemljišče šteje tisto zemljišče, ki je bilo z upravno odločbo določeno kot funkcionalno zemljišče ali gradbena parcela stavbe (drugi odstavek 43. člena ZVEtL-1).

6. V zvezi s pritožbeno trditvijo, da predlagatelji niso nedvoumno dokazali, da so z nakupom stanovanj v zgradbi z identifikacijsko številko 0001 pridobili tudi lastninsko pravico oz. pravico uporabe na parceli št. 1797/7, k. o. X, je pritožnici potrebno pojasniti, da je v sistemu družbene lastnine graditelj z odobritvijo uporabe stavbnega zemljišča za gradnjo s strani občinskih organov in zakonito izgradnjo stavbe po samem zakonu pridobil pravico uporabe na zemljišču pod stavbo (stavbišče) in zemljišču, potrebnem za njeno redno rabo (funkcionalno zemljišče), ter jo obdržal, dokler je stavba obstajala. Funkcionalno zemljišče ni bilo v samostojnem pravnem prometu, temveč je sodilo k stavbi, saj se je pridobilo in prenašalo le skupaj z njo. Pridobitev in prenos pravice uporabe na funkcionalnem zemljišču zato nista bila pogojena z obstojem posebnih pogodbenih določil, zemljiškoknjižnim dovolilom ali odmero funkcionalnega zemljišča. Lastniki stanovanj so zato brez vsakega dvoma z nakupom posameznih etažnih enot pridobili tudi pravico uporabe na funkcionalnem zemljišču, ne glede na to, ali so zanj kaj posebej plačali1. Iz istega razloga je neutemeljena tudi pritožbena navedba, da naj bi pritožnica ves čas postopka zatrjevala, da njena pravna prednica na investitorja gradnje stavbe v soseski ni prenašala zemljiških parcel. 7. Neutemeljeni so tudi pritožbeni očitki, da je sodišče prve stopnje neutemeljeno poseglo v lastninsko pravico pritožnice. Postopek, kot ga predvideva ZVEtL-1, je poseben postopek za uveljavljanje zahtevkov iz naslova lastninjenja nekdanjih družbenih funkcionalnih zemljišč, kriterije za ugotovitev pa določa 43. člen ZVEtL-1. Če se ugotovi, da so izpolnjeni navedeni zakonski pogoji, potem nikakor to ne more pomeniti neupravičenega posega v lastninsko pravico. Poleg tega je, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, pritožnica kot lastnica navedene nepremičnine v zemljiško knjigo vpisana le zaradi predpisov o lastninjenju.

8. V pritožbi se pritožnica sklicuje tudi na to, da naj bi nepremičnina parcela št. 1797/7, k. o. X, predstavljala javno dobro. Kot je ugotovilo že sodišče prve stopnje, pri tem pritožnica prihaja sama s sabo v nasprotje, ko po eni strani trdi, da sporna nepremičnina predstavlja stavbišče druge stavbe (in da se ta namembnost do danes ni spremenila!), po drugi strani pa govori o tem, da predstavlja zeleno površino, ki pa naj bi pomenila javno dobro. Ugovor javnega dobra bi bil seveda lahko pomemben, vendar pa bi pri tem morala pritožnica ponuditi bolj konkretizirane in nedvoumne podatke o obstoju javnega dobra na sporni nepremičnini. Pritožničino sklicevanje na različne predpise, na podlagi katerih naj bi sporno zemljišče predstavljalo javno dobro, zato ne more biti upoštevno, saj je preveč pavšalno. Javno dobro tudi ne nastane že samo po sebi, ampak na podlagi ustreznega pravnega akta2. O javnem dobru pritožnica govori tudi v zvezi s pritožbeno trditvijo, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do njenih pripomb na izvedeniško mnenje. Kot je razvidno iz spisa, je pritožnica v teh pripombah navedla, da nepremičnine (med njimi tudi parc. št. 1797/7) predstavljajo lastnino pritožnice, da predstavlja parc. št. 1797/7 pripadajoče zemljišče k stavbi le po kriteriju dejanske rabe in da zato, ker je namenjena izgradnji druge zgradbe, ne more predstavljati pripadajočega zemljišča k stavbi predlagateljev (vloga z dne 31. 7. 2019). Že pred tem v vlogi z dne 6. 6. 2019 pa podaja pripombe, da pripadajoče zemljišče, kot ga je ugotovila izvedenka, posega na grajeno javno dobro - zelene površine v soseski. Pri tem se sklicuje na Evidenco nepremičnega premoženja Mestne občine ..., ki jo izvaja L.3, d .d., po kateri nepremičnine predstavljajo potencialno grajeno javno dobro. Pritožnica navedene evidence nepremičnega premoženja Mestne občine ... ni predložila niti skupaj s pripombami na izvedeniško mnenje niti skupaj s pritožbo. Sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu res ni izrecno odgovorilo na podane pripombe, je pa nanje odgovorilo smiselno in tudi pojasnilo, zakaj jih ni upoštevalo z v začetku te točke obrazložitve že citirano ugotovitvijo, da pritožnica prihaja sama s seboj v nasprotje, ko po eni strani trdi, da parcela št. 1797/7, k. o. X, ne more biti pripadajoče zemljišče, ker predstavlja stavbišče druge stavbe (in da se ta namembnost do danes ni spremenila), po drugi strani pa govori o tem, da predstavlja zeleno površino, ki naj bi pomenila javno dobro. Tudi po oceni pritožbenega sodišča tako navajanje pritožnice pomeni, da niti sama točno ne ve, kakšna je funkcija sporne parcele. Sodišče prve stopnje je res ugotovilo, da nepremičnina parcela št. 1797/7, k. o. X, predstavlja gradbeno parcelo druge stavbe, ki pa se nato ni zgradila. Vendar pa je ugotovilo tudi, da prostorski akti, veljavni po izgradnji stavbe, niso več načrtovali novogradenj na tem območju. To pa pomeni, da kasnejša izgradnja objekta na sporni parceli očitno ni bila več predvidena, zaradi česar pritožbeno sklicevanje na status parcele ni utemeljeno.

9. Na naroku na kraju samem 10. 12. 2019 je izvedenka urbanistične stroke pojasnila, da je celotna parcela št. 1797/7, k. o. X, (tako tlakovana ploščad kot zelenica) namensko vezana na stavbo in da predstavlja dostop in dostavo do zgradbe ter travnato površino, ki je hkrati tudi emisijska bariera. Hišnik je na istem naroku pojasnil, da zemljišče vseskozi uporabljajo stanovalci stavbe, večinoma za igro otrok. On kot hišnik na zelenici kosi travo, posadil je tudi drevesa, za katera skrbi. Nasprotnega dokaza ni bilo, zato ne drži, da stanovalci ne bi dokazali, da oni skrbijo za nepremičnino. Pomembno je tudi, da pooblaščenka pritožnice na naroku ni vedela povedati, kdo vzdržuje sporno površino. Kot je bilo že povzeto, se pritožnica med drugim sklicuje na odločbo VSM I Cp 469/2017, v kateri je bilo zavzeto stališče, da skrb lastnika za svojo lastnino ni argument pri določanju pripadajočega zemljišča. Z navedenim stališčem se strinja tudi pritožbeno sodišče. Vendar je bilo v citirani zadevi ugotovljeno, da predlagateljica s fotografijami ni izkazala niti skrbi ali uporabe etažnih lastnikov oziroma stanovalcev. V tej zadevi pa je bilo na podlagi izpovedbe hišnika ugotovljeno, da predlagatelji uporabljajo in vzdržujejo parcelo št. 1797/7, k. o. X, kar pomeni, da gre za povsem drugačno situacijo.

10. Prav ima pritožba, ko navaja, da sporna parcela s prostorskimi akti nikoli ni bila namenjena kot zemljišče v redni rabi stavbe Trg 6 in 7 tako je ugotovila tudi izvedenka. Vendar ne drži, da bi bil v 43. členu ZVEtL-1 določen vrstni red in bi kot primarni kriterij za določitev pripadajočega zemljišča veljala presoja prostorskih in upravnih aktov. ZVEtL-1 kriterijev za določitev pripadajočega zemljišča namreč ne obravnava izključujoče in ne določa njihovega vrstnega reda, temveč jih v 43. členu primeroma našteva, sodišču pa omogoča, da s sočasno uporabo vseh meril hkrati na najprimernejši način določi pripadajoče zemljišče4. 11. Pritožnica v pritožbi še poudarja, da kriterij iz 2. točke prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 pomeni, da bi moralo biti zemljišče kot npr. dostopna pot, dovoz, prostor za igro in počitek zelenica,... določen v pravnem aktu. Meni, da bi bila sicer, če bi zadoščala že dejanska uporaba, kriterija iz 2. in 3. točke popolnoma izenačena, kar ne bi imelo nobenega smisla. Kot je bilo pojasnjeno v prejšnji točki obrazložitve, ZVEtL-1 ne določa vrstnega reda kriterijev za določitev pripadajočega zemljišča. Ti pogoji se presojajo celostno, na vsak način pa mora biti njihovo obstoj dovolj prepričljiv, da ovrže siceršnjo domnevo iz drugega odstavka 43. člena ZVEtL-15. Glede na to ni nujno, da je določeno zemljišče v pravnem aktu opredeljeno kot npr. dostopna pot, dovoz, prostor za igro in počitek zelenica,..., ampak je nujno, da sodišče na podlagi presoje vseh kriterijev iz prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1 ugotovi, da je obseg pripadajočega zemljišča drugačen od tistega, ki je bil z upravno odločbo določen kot funkcionalno zemljišče ali gradbena parcela stavbe. Če sodišče ugotovi obstoj pogojev iz prvega odstavka 43. člena ZVEtL-1, potem določi pripadajoče zemljišče, zakon namreč posebej ne določa, da bi bilo pri tem kakorkoli omejeno zaradi javnega interesa, zaradi česar je neutemeljena pritožba tudi v delu, ko govori o javnem interesu.

12. Ker niso podani niti zatrjevani niti po uradni dolžnosti preizkušeni pritožbeni razlogi, je pritožbeno sodišče zavrnilo pritožbo in potrdilo izpodbijani sklep (2. točka 365. člena ZPP v zvezi z 42. členom ZNP-1 in 3. členom ZVEtL-1).

1 Prim. VSL Sklep I Cp 1412/2018 2 VSL Sodba I Cp 1516/2017 3 ..., d. d. 4 VSK Sklep I Cp 449/2018 5 Če se z uporabo meril po prvem odstavku ne dokaže drugače, se za pripadajoče zemljišče šteje tisto zemljišče, ki je bilo z upravno odločbo določeno kot funkcionalno zemljišče ali gradbena parcela stavbe.