Jedro

Prodajalec odgovarja za pravno napako na nepremičnini, če dejstvo, ki pomeni pravno napako, obstaja takrat, ko začne učinkovati prodajalčev razpolagalni pravni posel (ko zemljiškoknjižno sodišče prejme predlog kupca za vknjižbo), s katerim prenese lastninsko pravico na kupca in ni potrebno, da bi napaka obstajala že ob sami izdaji zemljiškoknjižnega dovolila.

Ni dopustno uveljavljati odškodninskega zahtevka za neposredno škodo namesto jamčevalnega, ki ga ni več, ker je ugasnil zaradi prekluzije.

Obrazložitev

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

Tožeča stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev:

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka od sodišča zahtevala, naj razsodi, da ji je prvotoženi dolžan plačati odškodnino v višini 371.183,94 EUR, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 28.1.2002 dalje. Zavrnilo je tudi tožbeni zahtevek proti drugotoženemu, naj ugotovi, da nimajo pravnega učinka proti tožeči stranki opustitve prvotoženega v postopku P 217/2002-II (odsotnost z naroka, opustitev vložitve ugovora zastaranja glede obrestnega dela zahtevka, opustitev vložitve pritožbe zoper sodbo, opustitev vložitve ugovora zoper sklep o izvršbi) in na podlagi teh opustitev izdana pravnomočna sodba, pravnomočen sklep o izvršbi, zaznamba izvršbe, pridobljena zastavna in poplačilna pravica drugotoženega, kolikor se nanašajo na plačilo zamudnih obresti, za katere tožeča stranka meni, da so zastarane. S sklepom je sodišče prve stopnje na podlagi delnega umika tožbe proti drugotoženemu (v delu, kjer je tožeča stranka zahtevala, naj se ugotovi, da nima pravnega učinka proti tožeči stranki opustitev vložitve predloga za popravni sklep v postopku P 217/2002 in pravnomočna sodba v delu, ki se nanaša na zamudne obresti od 1.10.1990 do 30.9.1999) v tem delu ustavilo postopek. Zaradi zavrnitve tožbenega zahtevka, je odločilo, da je tožeča stranka dolžna povrniti drugotoženemu pravdne stroške v višini 2.110,36 EUR, v primeru zamude, z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Zoper navedeno sodbo se v delu, ki se nanaša na zavrnitev zahtevka zoper prvotoženega in odločitev o stroških, pritožuje tožeča stranka. Uveljavlja vse pritožbene razloge po 1. odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 45-1983/2008, v nadaljevanju ZPP) in predlaga, naj višje sodišče sodbo v izpodbijanem delu razveljavi ter zadevo v tem delu vrne v ponovni postopek. V pritožbi navaja, da je obveznost prvotoženega podana tako iz naslova jamčevanja za pravne napake stvari, kot tudi iz naslova splošne odškodninske odgovornosti. Meni, da je napačno stališče sodišča prve stopnje, da mora pravna napaka obstajati ob sklenitvi prodajne pogodbe. Po stališču tožeče stranke gre za pravno napako tudi, če nastane kasneje, vse do vpisa nepremičnine v zemljiško knjigo. Meni tudi, da zanjo ne velja enoletni prekluzivni rok, ker je prvotoženi vedel za napako in ni bil dobroveren. Glede splošne odškodninske odgovornosti prvotoženega navaja, da je protipravno ravnal, ko je nepremičnino, ki jo je že prodal tožeči stranki, ponujal kot zavarovanje posojila drugotoženemu. Dejstvo, da tožeča stranka ni prej podala predloga za vknjižbo lastninske pravice na nepremičnini, po mnenju tožeče stranke vpliva kvečjemu na deljeno odgovornost. Glede odločitve o stroških postopka meni, da bi moralo sodišče, glede delno umaknjenega dela zahtevka proti drugotoženemu, postopati v skladu z 158. členom ZPP, saj je bil umik podan potem, ko je drugotoženi v tem delu izpolnil svoj zahtevek.

Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Tožeča stranka je s tožbo od prvotoženega zahtevala plačilo odškodnine za škodo, ki ji je nastala zaradi zmanjšanja vrednosti nepremičnine (zaradi zaznambe izvršbe in posledične pridobitve hipoteke na nepremičnini v korist drugotoženega), ki bi jo od prvotoženega na podlagi sklenjene pogodbe morala prejeti bremen prosto. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je leta 1998 tožeča stranka od prvotoženega kupila sporno nepremičnino. Ker ni pravočasno podala predloga za vknjižbo lastninske pravice v njeno korist, je upnik prvotoženega (drugotoženi), ki mu prvotoženi ni vrnil dveh posojil, leta 2005 na podlagi pravnomočne sodbe in sklepa o izvršbi, na sporni nepremičnini pridobil zastavno pravico.

Višje sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje zavzelo napačno materialnopravno stališče, da ne gre za pravno napako, ker ob sklenitvi prodajne pogodbe, ki je vsebovala tudi zemljiškoknjižno dovolilo, zastavne pravice na prodani nepremičnini še ni bilo. Prodajalec se s sklenitvijo prodajne pogodbe zaveže kupcu izročiti stvar tako, da bo kupec pridobil lastninsko pravico na stvari. Zato prodajalec izpolnitveno ravnanje (razpolagalni pravni posel), ki se ga s sklenitvijo pogodbe zaveže opraviti, opravi pravilno samo, če je učinek njegovega razpolagalnega pravnega posla, da kupec na stvari pridobi lastninsko pravico. To pa bo le v primeru, če je imel prodajalec pravico razpolagati s stvarjo takrat, ko je začel učinkovati njegov razpolagalni posel, ki ga je opravil v korist kupca (1). Razpolagalni pravni posel, s katerim se prenese lastninska pravica na nepremičnini, je zemljiškoknjižno dovolilo, ki vsebuje izjavo volje prodajalca, da dovoljuje vknjižbo v korist kupca. Vpisi pravice v zemljiško knjigi učinkujejo od trenutka, ko je zemljiškoknjižno sodišče prejelo predlog za vpis te pravice (5. člen Zakona o zemljiški knjigi, Ur. l. RS, št. 58-2857/03, ZZK-1). Zato prodajalec pravilno izpolni svojo obveznost, če zagotovi, da so v trenutku, ko kupec vloži zemljiškoknjižni predlog za vpis lastninske pravice v njegovo korist, izpolnjeni pogoji za dovolitev vknjižbe te pravice v korist kupca. Prodajalec torej odgovarja za pravno napako na nepremičnini, če dejstvo, ki pomeni pravno napako, obstaja takrat, ko začne učinkovati prodajalčev razpolagalni pravni posel (ko zemljiškoknjižno sodišče prejme predlog kupca za vknjižbo), s katerim prenese lastninsko pravico na kupca, in ni potrebno, da bi napaka obstajala že ob sami izdaji zemljiškoknjižnega dovolila (2). Tožeča stranka ima tako prav, da je imela izpolnitev prvotoženega pravno napako.

Vendar je odločitev sodišča prve stopnje, da ni utemeljen zahtevek na podlagi jamčevanja za pravne napake kljub temu pravilna, ker je pravilna ugotovitev, da je tožeča stranka zamudila enoletni prekluzivni rok iz 1. odstavka 515. člena ZOR. To je rok za sodno uveljavljanje zahtevkov in ne rok za obvestilo (notifikacijo) prodajalca o pravni napaki iz 509. člena ZOR, kot zmotno ugotavlja sodišče prve stopnje in na kar pravilno v pritožbi opozarja pritožnik. Ni pa utemeljen pritožbeni očitek, da enoletni rok ne velja, ker je bil prodajalec (prvotoženi) nedobroveren. Le pri obvestilu prodajalca o napaki velja, da obvestilo ni potrebno, če je prodajalec nedobroveren oziroma, če prodajalec ve za napako. Na rok za sodno uveljavljanje zahtevkov iz 515. člena ZOR pa dobra oziroma slaba vera prodajalca ne vpliva. Glede na to, da je 28.1.2002 začela učinkovati zaznamba prepovedi odsvojitve in obremenitve sporne nepremičnine v korist drugotoženega, se v skladu s publicitetnim učinkom vpisov v zemljiški knjigi (6. člen ZZK-1) šteje, da je bilo tožeči stranki od 29.1.2002 znano oziroma bi ji moralo biti znano, da ima nepremičnina pravno napako. Ker je bila tožba vložena šele 15.3.2006 je bil enoletni rok za sodno uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov nedvomno zamujen. Ne glede na to, da je sodišče prve stopnje zmotno ugotovilo, da pravna napaka ni podana, ker ni obstajala v času izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila, je pravilno zavrnilo tožbeni zahtevek, ker je tožeča stranka zamudila enoletni rok za sodno uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov.

Glede pritožbenega očitka, da je podana tudi splošna odškodninska odgovornost po 154. členu ZOR oziroma po 131. člen OZ, pa višje sodišče uvodoma opozarja, da je tožeča stranka zahtevala le povrnitev škode, ki se odraža v zmanjšanju vrednosti nepremičnine, ki bi jo morala od toženca pridobiti bremen prosto, sedaj pa je obremenjena s hipoteko in zaznambo izvršbe v korist drugotoženega. Za odpravo te škode pa je mogoče uveljavljati le jamčevalne zahtevke (3). Odgovornost za pravne napake je namreč posebna vrsta poslovne odškodninske odgovornosti, posebna pravila o odgovornosti za pravne napake pa izključujejo uporabo splošnih pravil o poslovni odškodninski odgovornosti glede zahtevkov kupca v primeru škode, ki se odraža v zmanjšanju vrednosti stvari zaradi napake. Napaka stvari seveda lahko povzroči v kupčevi sferi poleg te neposredne škode, ki se odraža v manjvrednosti stvari, tudi druge vrste škod. Odškodninske zahtevke za povrnitev teh oblik škod pa lahko prizadeti uveljavlja poleg jamčevalnega zahtevka. Ker je tudi za te druge pojavne oblike škod vzrok v kršitvi prodajalčeve pogodbene obveznosti, gre tudi v tem primeru za poslovno odškodninsko odgovornost in ne za splošno odškodninsko odgovornost (4). Le v primeru, če bi tožeča stranka zatrjevala, da ji je nastala tudi druga škoda (t. i. škoda zaradi zaupanja ali refleksna škoda) (5), bi lahko sodišče ta del zahtevka presojalo po pravilih o poslovni odškodninski odgovornosti. Tako ni utemeljen pritožben očitek, da je podana splošna odškodninska odgovornost. Ni namreč dopustno uveljavljati odškodninskega zahtevka za neposredno škodo namesto jamčevalnega, ki ga ni več, ker je ugasnil zaradi prekluzije (6). Sodišče prve stopnje zato sploh ne bi smelo presojati utemeljenosti zahtevka na podlagi splošne odškodninske odgovornosti, temveč le na podlagi določb o jamčevanju za pravne napake.

Sodišče prve stopnje je v skladu z 154. členom ZPP tudi pravilno naložilo v plačilo tožeči stranki stroške postopka drugotoženega, saj je tožeča stranka z zahtevkom proti njemu v celoti propadla. Ni utemeljen pritožben očitek, da bi moralo sodišče o stroških odločiti po 158. členu ZPP. Tožeča stranka je res delno umaknila zahtevek proti drugotoženemu, ko je ta delno izpolnil zahtevek, a ji v zvezi z umaknjenim delom zahtevka niso nastali nobeni dodatni stroški, zato je glede na okoliščine primera pravilna odločitev sodišča prve stopnje.

Višje sodišče je tako ugotovilo, da niso podani razlogi, s katerimi tožeča stranka izpodbija sodbo sodišča prve stopnje, prav tako pa tudi ne razlogi, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), zato je na podlagi 353. člena ZPP zavrnilo pritožbo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Prvi odstavek 165. člena ZPP določa, da v primeru, ko sodišče zavrne pravno sredstvo, odloči tudi o stroških, ki so nastali med postopkom v zvezi z njim. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato mora v skladu s 1. odstavkom 154. člena ZPP sama kriti stroške pritožbenega postopka.

(1) N. Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, GV, Ljubljana 2004, str. 234. (2) Navedeno delo, str. 245-246. (3) Navedeno delo, str. 261-262. (4) Glej odločbo VSL I Cp 11/2009. (5) N. Plavšak, op. cit., str. 262. (6) Glej Teorija obligacij, splošni del, S. Cigoj, str. 420 in 423.