Jedro

Sodna praksa je zavzela stališče, da vzpostavitev varnostno-recepcijske službe predstavlja posel rednega upravljanja le v primeru, ko se v objektu odvijajo takšne dejavnosti, katerih narava narekuje varnostno-recepcijsko službo za nemoteno uporabo oziroma funkcioniranje objekta.

Za presojo, ali gre za posel rednega upravljanja, namreč ni bistveno, kateri (dejanski) etažni lastniki opravljajo dejavnost, ki povečuje požarno ogroženost zadevne stavbe, pač pa je bistveno, da se takšne dejavnosti v tej stavbi nedvomno opravljajo in da je iz tega razloga ter ob upoštevanju zastarelega požarnega sistema podano povečano požarno tveganje za celotno stavbo in s tem (da se zagotovi njeno nemoteno obratovanje) potreba po 24 urni recepciji oziroma varovanju.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka sama nosi svoje stroške odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo toženi stranki naložilo, da mora tožeči stranki v 8 dneh plačati znesek 989,63 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (I. točka izreka). Odločilo je še, da je tožena stranka dolžna tožeči povrniti 126,00 EUR pravdnih stroškov, v roku 8 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku izpolnitvenega roka dalje do plačila (II. točka izreka).

2. Zoper navedeno sodbo se pravočasno pritožuje tožena stranka, ki uveljavlja pritožbena razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava (1. in 3. točka 1. odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 26/99 s spremembami, ZPP)). Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne. Podredno predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pritožbenih stroškov ni priglasila.

3. Pritožba tožene stranke je bila vročena tožeči stranki, ki v pravočasnem odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev in naložitev stroškov pritožbenega postopka toženi stranki.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Ker se tožbeni zahtevek tožeče stranke nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR, obravnavani gospodarsko pravni spor teče po določbah postopka v sporih majhne vrednosti (495. člen ZPP). O pritožbi zoper sodbo je zato na podlagi 5. odstavka 458. člena ZPP odločala sodnica posameznica. Sodba v sporu majhne vrednosti se lahko izpodbija samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 2. odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (1. odstavek 458. člena ZPP).

6. Tožena stranka očita sodišču prve stopnje napačno presojo, da vtoževani stroški varnostno-recepcijske službe predstavljajo stroške posla rednega upravljanja, za katerega zadošča soglasje zgolj večine etažnih lastnikov glede na njihove idealne deleže (2. in 3. odstavek 67. člena v zvezi s 1. odstavkom 117. člena Stvarnopravnega zakonika (Ur. l. RS, št. 87/02 s spremembami, SPZ)). Vztraja, da gre za stroške posla izrednega upravljanja, za katerega ni bilo podano soglasje vseh etažnih lastnikov zadevne poslovno-proizvodne stavbe (5. odstavek 67. člena v zvezi s 1. odstavkom 117. člena SPZ).

7. Tožena stranka je leasingojemalec (t. j. ekonomski lastnik1) dveh poslovnih prostorov v skupni velikosti 246,25 m² s pripadajočim solastniškim deležem na skupnih prostorih, delih in napravah poslovno-proizvodne stavbe A, B in C, na naslovu D. v Ljubljani. Gre za t. i. dejansko etažno lastnino, ko je stavba v naravi razdeljena na posamezne dele,2 ki v zemljiško knjigo še niso vpisani.3 Tožeča stranka je na podlagi Pogodbe o upravljanju poslovno-proizvodnega objekta A, B in C, na naslovu D. v Ljubljani (v nadaljevanju: Pogodba o upravljanju), ki je bila sklenjena s soglasjem večine vseh (dejanskih) etažnih lastnikov (glede na njihove idealne deleže), upravnik navedene stavbe.4 Skladno z 2. členom Pogodbe o upravljanju tožeča stranka skrbi za nemoteno vzdrževanje in uporabo vseh skupnih prostorov ter za obračunavanje in razdeljevanje stroškov obratovanja zadevne stavbe. Na podlagi točke f 1. člena Pogodbe o upravljanju je njen sestavni del tudi delilnik stroškov,5 v katerem je kot strošek med drugim navedena varnostno-recepcijska služba (ki jo opravlja družba E. d.o.o), etažni lastniki pa so skladno z 9. členom Pogodbe o upravljanju v celoti odgovorni za izpolnjevanje prevzetih obveznosti iz nje v višini, kot izhaja iz delilnika stroškov oziroma v deležih lastništva poslovnih prostorov, če z delilnikom stroškov za konkretno vrsto stroška ni drugače določeno. Tako je bilo podano tudi večinsko soglasje etažnih lastnikov, da ima zadevna poslovno-proizvodna stavba varnostno-recepcijsko službo, ki jo opravlja družba E. d.o.o. Tožena stranka stroškov varnostno-recepcijske službe, ki odpadejo nanjo, ni plačala. Namesto nje jih je tožeča stranka iz lastnih sredstev poravnala izvajalcu te storitve. Od tožene stranke zato zahteva njihovo povračilo.

8. Tožeča stranka meni, da gre za stroške posla rednega upravljanja, za katerega je podano soglasje ustrezne večine etažnih lastnikov v Pogodbi o upravljanju. Sodna praksa je zavzela stališče, da vzpostavitev varnostno-recepcijske službe predstavlja posel rednega upravljanja le v primeru, ko se v objektu odvijajo takšne dejavnosti, katerih narava narekuje varnostno-recepcijsko službo za nemoteno uporabo oziroma funkcioniranje objekta.6

9. Tožeča stranka je povsem jasno in določno navedla, da se v zadevni poslovno-proizvodni stavbi opravljajo takšne dejavnosti, ki predstavljajo povečano tveganje za nastanek požara, da je dosedanji požarni sistem zastarel ter da je zato za ohranitev celotne stavbe v funkciji potrebno, da ima 24 urno recepcijo oziroma varovanje. Ker tem pravno relevantnim trditvam tožeče stranke nato tožena stranka ni obrazloženo nasprotovala (2. odstavek 214. člena ZPP), je sodišče prve stopnje pravilno sledilo tožeči stranki,7 da gre v obravnavanem primeru za stroške posla rednega upravljanja, za katerega zadošča večinsko soglasje etažnih lastnikov v Pogodbi o upravljanju.

10. Neutemeljena je pritožbena kritika, da naj bi sodišče prve stopnje spregledalo toženkine navedbe, da sama ne opravlja takšne dejavnosti, ki bi narekovala varnostno-recepcijsko službo za nemoteno obratovanje objekta, da takšno dejavnost opravlja zgolj etažni lastnik E. d.o.o. oziroma da je ravno obratovanje največjih etažnih lastnikov takšne narave, da zahteva navedeno službo. Te toženkine navedbe je sodišče prve stopnje povzelo v 13. točki obrazložitve izpodbijane sodbe in ocenilo, da ne predstavljajo obrazloženega nasprotovanja tožničinemu pojasnilu, zakaj je varnostno-recepcijska služba potrebna za nemoteno obratovanje zadevne stavbe. Za presojo, ali gre za posel rednega upravljanja, namreč ni bistveno, kateri (dejanski) etažni lastniki opravljajo dejavnost, ki povečuje požarno ogroženost zadevne stavbe,8 pač pa je bistveno (kot to izhaja iz navedb obeh strank), da se takšne dejavnosti v tej stavbi nedvomno opravljajo in da je (po ne prerekanih navedbah tožeče stranke) iz tega razloga ter ob upoštevanju zastarelega požarnega sistema podano povečano požarno tveganje za celotno stavbo in s tem (da se zagotovi njeno nemoteno obratovanje) potreba po 24 urni recepciji oziroma varovanju. Tudi slednje povsem jasno in nedvoumno izhaja iz 13. točke obrazložitve izpodbijane sodbe, zato očitana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP ni podana.

11. V obravnavanem primeru torej izvajanje varnostno-recepcijske službe predstavlja posel rednega upravljanja, za katerega je podano soglasje ustrezne večine etažnih lastnikov v Pogodbi o upravljanju (2. in 3. odstavek 67. člena v zvezi s 1. odstavkom 117. člena SPZ). Stroške tega posla je zato dolžna nositi tudi tožena stranka.9 Ker je tožeča stranka stroške varnostno-recepcijske službe, ki odpadejo na toženo stranko, poravnala izvajalcu te službe iz lastnih sredstev, ji jih je tožena stranka dolžna povrniti (275. člen Obligacijskega zakonika (Ur. l. RS, št. 83/01 s spremembami, OZ) v zvezi z 2. členom Pogodbe o upravljanju10 oziroma 197. člen OZ v zvezi s 115. členom SPZ11).

12. S tem je pritožbeno sodišče odgovorilo na pritožbene navedbe, ki so odločilnega pomena (1. odstavek 360. člena ZPP).

13. Ker so se po vsem obrazloženem pritožbeni razlogi izkazali za neutemeljene, in ker pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo kršitev, na katere skladno z 2. odstavkom 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti, je o pritožbi odločilo, kot je razvidno iz I. točke izreka te sodbe (353. člen ZPP).

14. Tožena stranka pritožbenih stroškov ni priglasila. Tožeča stranka pa stroškov odgovora na pritožbo ni določno opredelila, zato do njihove povrnitve ni upravičena (1. odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 1. oziroma 2. odstavkom 163. člena ZPP).12 1 Zlasti npr. 9. in 10. člen Kupoprodajne pogodbe z dne 7.2.2005 sklenjene med F. d.d. (kot prodajalcem), L. d.o.o. (kot kupcem) ter toženo stranko (kot leasingojemalcem) v prilogi A1 spisa. 2 Elaborat za vpis stavbe v kataster stavb v prilogi A11 spisa ter odločba Geodetske uprave RS – Območne geodetske uprave Ljubljana, opr. št. 02132-01234/2010-2 z dne 8.8.2011, v prilogi A12 spisa. 3 Npr. sodba in sklep Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips 151/2014 z dne 17.12.2015 ter sodba Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cp 203/2014 z dne 28.4.2014. 4 Priloga A6 spisa. Določitev upravnika se šteje za posel rednega upravljanja (2. odstavek 118. člena SPZ). 5 Priloga II Pogodbe o upravljanju v prilogi A7 spisa. 6 Npr. sodbe Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cpg 95/2019 z dne 7.1.2020, opr. št. I Cpg 1487/2015 z dne 26.1.2016, opr. št. I Cpg 1408/2015 z dne 13.1.2016, opr. št. I Cpg 1071/2011 z dne 22.5.2013 in opr. št. I Cpg 809/2007 z dne 20.12.2007. 7 Dejstva, ki jih stranka ne prereka obrazloženo, se štejejo za priznana in se ne dokazujejo (2. v zvezi s 1. odstavkom 214. člena ZPP). Posledično tudi ne morejo biti utemeljeni pavšalni pritožbeni očitki o protispisnosti v zvezi s temi pravno relevantnimi dejstvi. 8 Navedeno bo lahko upoštevano pri urejanju pravic in obveznosti etažnih lastnikov s pogodbo o medsebojnih razmerjih (116. člen SPZ). 9 Posel rednega upravljanja zavezuje tudi tiste etažne lastnike, ki se z njim niso strinjali (npr. sodba Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips 165/2009 z dne 11.11.2010 in sodba Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cp 1393/2017 z dne 27.9.2017). Navedeno velja tudi za toženo stranko, ki je kot leasingojemalka ekonomska lastnica dveh poslovnih prostorov v zadevni poslovno-proizvodni stavbi (smiselno npr. sklep Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cpg 1281/2016 z dne 11.10.2017). 10 Npr. sodbe Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. II Cpg 981/2015 z dne 5.10.2015, opr. št. II Cpg 567/2015 z dne 16.6.2015 in opr. št. II Cpg 246/2015 z dne 10.6.2015. 11 Npr. sodbe Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cp 1322/2017 z dne 14.12.2017, opr. št. I Cpg 638/2014 z dne 16.12.2014 in opr. št. I Cpg 376/2010 z dne 1.6.2010. 12 Npr. sklepa Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cpg 287/2017 z dne 19.3.2019 in opr. št. II Cpg 741/2014 z dne 28.4.2014 ter sodbi Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. II Cp 2127/2018 z dne 27.12.2018 in opr. št. II Cp 841/2017 z dne 14.6.2017.