Jedro

Četudi se pravdni stranki z najemno pogodbo nista posebej dogovorili o medsebojnih pravicah in obveznostih v zvezi z obnovitvenimi vlaganji tožnice in s tem izboljšanjem nepremičnine ter povečanjem njene vrednosti, je pravilno stališče izpodbijanega sklepa, da gre tudi v tem primeru za spor, ki izvira iz najemnega razmerja. Brez dogovora pravdnih strank v najemni pogodbi o nameravani prenovi in opremi poslovnega prostora, da bo primeren za opravljanje bančne dejavnosti, namreč do spora med pravdnima strankama ne bi prišlo. To vodi v zaključek, da obravnavani spor izvira iz najemnega razmerja in je za sojenje stvarno pristojno Okrajno sodišče.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je sklenilo, da ni stvarno pristojno za odločanje v tej pravdni zadevi, po pravnomočnosti tega sklepa pa bo zadevo odstopilo v pristojno reševanje Okrajnemu sodišču v Novem mestu.

2. Tožeča stranka se proti temu sklepu pritožuje. Uveljavlja pritožbena razloga zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava ter predlaga spremembo sklepa tako, da je za odločanje o tožbenem zahtevku stvarno pristojno Okrožno sodišče v Novem mestu. Navaja, da konkretna zadeva nikakor ne more predstavljati spora iz najemnega razmerja, ampak gre dejansko za premoženjski spor. Iz teorije in sodne prakse izhaja, da se, kadar se najemodajalec in najemnik s pogodbo ne dogovorita o povrnitvi vlaganj, ki jih v soglasju z najemodajalcem na najeti nepremičnini opravi najemnik, za presojo takega zahtevka uporabljajo določbe o neupravičeni pridobitvi iz 190. člena Obligacijskega zakonika (OZ). Verzijski zahtevek pa graditelju daje 48. člen Stvarnopravnega zakonika. Predmetni spor zato ne sodi pod domet določbe 3. točke drugega odstavka 30. člena ZPP, da bi bilo pristojno o njem odločati okrajno sodišče. Predpostavka izključne pristojnosti okrajnega sodišča je obstoj najemnega ali zakupnega razmerja ali vsaj spor med pravdnima strankama o tem vprašanju. Sem sodijo tudi spori, ki so v tesni zvezi oziroma izvirajo iz najemnih razmerij, kar predstavlja predvsem spore v zvezi s plačilom stroškov, ki niso zajeti v najemnino, pa bremenijo najemnika, pa tudi odškodninski spori, v katerih je najemodajalec uveljavljal škodo nastalo zaradi nepravilne oziroma malomarne rabe v najem dane stvari. Nikakor pa med spore, ki izvirajo iz najemnih razmerij, ne spadajo premoženjskopravni spori iz naslova neupravičene obogatitve, ki ga tožeča stranka uveljavlja v konkretni pravdi.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Odločitev sodišča prve stopnje ni v nasprotju z določbo 3. točke drugega odstavka 30. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Po tej določbi so okrajna sodišča pristojna za sojenje ne glede na vrednost spornega predmeta v primeru, če gre za spor iz najemnega ali zakupnega razmerja. Gre za izjemo, ko pri razmejitvi pristojnosti med okrajna in okrožna sodišča ni odločilna vrednost spora, pač pa pravni temelj spornega razmerja. Pravna teorija1 med spore iz najemnih in zakupnih razmerij uvršča spore o obstoju oziroma neobstoju najemnega ali zakupnega razmerja, o veljavnosti najemne ali zakupne pogodbe, izpraznitvene tožbe, odpovedne tožbe in tožbe za plačilo najemnine ali zakupnine, pa tudi odškodninske spore za škodo zaradi nepravilne oz. malomarne rabe v najem ali zakup dane stvari. Večinska sodna praksa2 pa poleg navedenega uvršča mednje tudi spore, povezane s povrnitvijo vlaganj najemnika v poslovni prostor, ki izvirajo iz najemnega razmerja. Sicer pa je določbo 3. točke drugega odstavka 30. člena ZPP, tako po stališču pravne teorije kot tudi sodne prakse, potrebno razlagati tako, da v pristojnost okrajnega sodišča ne glede na vrednost spora sodi reševanje sporov, ki so v tesni zvezi oziroma ki izvirajo iz najemnih razmerij.

5. Tožnica v tožbi zahteva od toženca plačilo 206.000,00 EUR s pripadki, kar predstavlja povečanje vrednosti toženčeve nepremičnine zaradi vlaganj, ker je med trajanjem najemne pogodbe v letu 2012 in 2013 izvedla na njej obsežna prenovitvena dela, s katerimi je poslovni prostor, ki je bil prej star gostinski lokal, spremenila v bančno poslovalnico. Navaja, da se o povrnitvi teh vlaganj pravdni stranki z najemno pogodbo nista dogovorili. Kot pravno podlago navaja določbo 48. člena Stvarnopravnega zakonika v povezavi s 190. členom Obligacijskega zakonika.

6. Iz najemne pogodbe (priloga A2) izhaja dogovor o izrecnem soglasju toženca k ureditvi v najem danih poslovnih prostorov ter o vlaganjih v premično in vgradno opremo. Četudi se pravdni stranki z najemno pogodbo nista posebej dogovorili o medsebojnih pravicah in obveznostih v zvezi z obnovitvenimi vlaganji tožnice in s tem izboljšanjem nepremičnine ter povečanjem njene vrednosti, je pravilno stališče izpodbijanega sklepa, da gre tudi v tem primeru za spor, ki izvira iz najemnega razmerja. Brez dogovora pravdnih strank v najemni pogodbi o nameravani prenovi in opremi poslovnega prostora, da bo primeren za opravljanje bančne dejavnosti, namreč do spora med pravdnima strankama ne bi prišlo. To vodi v zaključek, da obravnavani spor izvira iz najemnega razmerja in je za sojenje stvarno pristojno Okrajno sodišče v Novem mestu.

7. Ker niso podani pritožbeni razlogi in ker sodišče druge stopnje ni ugotovilo po uradni dolžnosti upoštevnih pritožbenih razlogov, je na podlagi 2. točke 365. člena ZPP pritožbo zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo.

1 Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, prva knjiga, komentar mag. N. Betetto k 30. členu. 2 VSL II Cp 1569/2009, R 19/2019, R 22/2014, II Cp 1117/2020.