Jedro

ZZK iz leta 1995 ni urejal vsebine zemljiškoknjižnega dovolila, tako kot ga tudi v času sklenitve pogodbe veljavni ZTLR ni urejal na tako strog in formalen način, kot je predpisan v sedaj veljavnem SPZ. Sodišče prve stopnje bi moralo zato pri odločanju o dovolitvi vpisa ugotoviti obstoj pogojnega zemljiškoknjižnega dovolila in ga posledično upoštevati, saj takratni kogentni predpisi niso določali ničnosti takega dovolila.

Izrek

Pritožbi prve nasprotne udeleženke se ugodi, izpodbijani sklep zemljiškoknjižnega sodnika in sklep zemljiškoknjižnega sodniškega pomočnika se razveljavita ter se zadeva vrne zemljiškoknjižnemu sodniku v ponovno odločanje.

Dovoli se ponovni vpis plombe.

Nasprotna udeleženka krije sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Pritožba drugega nasprotnega udeleženca se zavrže.

Obrazložitev

Z izpodbijanim sklepom je zemljiškoknjižni sodnik zavrnil ugovor prve nasprotne udeleženke in potrdil sklep zemljiškoknjižnega sodniškega pomočnika, s katerim je ta na podlagi kupoprodajne pogodbe z dne 19.8.1997 pri nepremičnini s parc. št. 134/2 k.o. F., last nasprotnih udeležencev, dovolil vknjižbo lastninske pravice v korist predlagatelja in udeleženke I.S., vsakega do polovice.

Zoper sklep se po pooblaščenki pravočasno pritožuje prva nasprotna udeleženka, ki opozarja na nepravilnost zaključka, da bi morali stranki odložni pogoj izrecno zapisati v intabulacijski klavzuli. Upoštevati je namreč potrebno, da Zakon o zemljiški knjigi iz leta 1995 (v nadaljevanju ZZK iz leta 1995) vsebine zemljiškoknjižnega dovolila ni urejal, Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR) pa ga ni urejal tako strogo in formalno, kot sedaj veljavni stvarnopravni zakonik (v nadaljevanju SPZ), tako da intabulacijska klavzula sploh ni bila obvezna. Zaključek sodišča je kontradiktoren tako s samimi ugotovitvami, kot z določili takrat veljavnih predpisov, poleg tega je sklep sam s seboj v nasprotju, ker sodišče po eni strani ugotavlja, da ni potrebe po intabulacijski klavzuli, hkrati pa zahteva, da mora biti pogoj izrecno zapisan v sami intabulacijski klavzuli. Glede na to, da vsebina zemljiškoknjižnega dovolila ni bila predpisana, stranki pa sta se v V. členu pogodbe izrecno dogovorili, da se zemljiškoknjižni prepis izvede po plačilu kupnine, bi sodišče pri odločanju o vpisu lastninske pravice v zemljiško knjigo na podlagi take pogodbe nedvomno moralo upoštevati vse v pogodbi dogovorjene klavzule, ne glede na to, kje v pogodbi so le-te zapisane. Glede na določbe takrat veljavnih predpisov namreč razpolagalnega posla ni mogoče presojati zgolj na podlagi zapisa v določenem členu pogodbe, neupoštevaje oz. neodvisno od klavzul, dogovorjenih v drugih členih. Pogodba vsebuje tako zavezovalni, kot razpolagalni pravni posel, tako da je listino potrebno razumeti in presojati kot celoto, še zlasti ob upoštevanju, da nobeden od predpisov, ki so veljali v času sklepanja pogodbe, ni natančno določal, kako naj bi se glasila intabulacijska klavzula. Glede plačila kupnine je sodišče nepopolno oz. napačno ugotovilo dejansko stanje, pri čemer je neutemeljen zaključek, da posedovanje originala kupoprodajne pogodbe in zapis banke na njej kažeta, da je bila kupnina plačana v celoti. Če bi predlagatelja v celoti plačala kupnino (s kreditom in na roke), ne bi imela nobenega razumnega razloga, da vknjižbo lastninske pravice v svojo korist predlagata šele po sedmih letih od sklenitve pogodbe. Dolgujeta 18.200,00 DEM glavnice, pri čemer sploh niso upoštevane zamudne obresti. V dogovoru med I.S. in nasprotno udeleženko je ta ob nakazilu kupnine na račun nasprotne udeleženke dne 30.12.1997 zadržala le 10.000 DEM, preostali znesek pa je izročila udeleženki, ker je ta potrebovala gotovino. Kupnino sta kupca plačala tudi tako, da sta nasprotnima udeležencema kupila pralni stroj, saj so bile stranke takrat v prijateljskih odnosih. Za plačilo dela kupnine na roke Z.Č. predlagatelja nista predložila nobenega dokazila, zapis na pogodbi „odobreno posojilo Stanovanjskega sklada Republike Slovenije“ pa še ne pomeni, da je kupnina plačana. Tudi če bi kupnino v višini celotnega posojila zadržala nasprotna udeleženka, to ne bi zadoščalo za poplačilo kupnine v celoti. Predlagatelja sta razpolagala z originalom pogodbe zgolj zato, ker sta ga potrebovala za pridobitev posojila in ne zato, ker bi kupnino poravnala v celoti. Nasprotna udeleženka ga zato ni mogla zadržati do plačila celotne kupnine, glede na takrat dobre medsebojne odnose pa tudi ni pomislila, da predlagatelja ne bosta plačala celotne kupnine. Ni podlage za zaključek, da se drugi nasprotni udeleženec očitno strinja z vknjižbo, saj glede na ta postopek ni štel za potrebno vlagati poseben ugovor, saj so mu na zemljiški knjigi povedali, da je tja prinešen ugovor brezpredmeten. Glede na zapisano klavzulo sta nasprotna udeleženca upravičeno pričakovala, da sodišče vpisa v zemljiško knjigo ne bo izvršilo brez hkratne predložitve dokaza o plačilu celotne kupnine. Ker predlagatelja takega dokaza nista predložila, bi moralo sodišče njun predlog za vpis zavrniti.

Zoper sklep se pravočasno pritožuje tudi nasprotni udeleženec, ki opozarja, da sta kupca stanovanja ostala dolžna 18.200 DEM kupnine. V letu 1999 sta plačala 5.000,00 DEM, kasneje pa še 1.800 DEM, v kar je bil zajet tudi pralni stroj v znesku 1.000 DEM. Z ženo sta razumela finančne težave kupcev in sta potrpežljivo čakala na denar, saj nista računala, da bosta kupca dolg zatajila. V pogodbi je bilo zapisano, da se zemljiškoknjižni prepis izvede po plačilu kupnine in ne pred tem, zato bi moralo sodišče dogovor upoštevati in zahtevati potrdilo, da je kupnina plačana v celoti. Sicer pa je nepravilno ugotovilo, da se je z vknjižbo v korist predlagateljev strinjal, ker zoper sklep o vknjižbi ni ugovarjal, saj je ugovor napisal in ga hotel oddati na zemljiški knjigi, kjer mu je uslužbenka rekla, da je brezpredmeten in ga zato ni oddal. Pritožba prve nasprotne udeleženke je utemeljena, pritožba drugega nasprotnega udeleženca pa ni dovoljena.

O pritožbi prve nasprotne udeleženke: Kot je pravilno poudarilo že sodišče prve stopnje, je SPZ v prehodnih določbah (267. člen) predpisal, da se v primeru, ko je bil pred uveljavitvijo tega zakona veljavno sklenjen pravni posel, ki predstavlja pravni naslov za vpis v zemljiško knjigo, vpis v zemljiški knjigi izvede po pravilih, ki so veljali do tedaj, torej do dne 1.1.2003. V takih primerih je potrebno uporabiti predpise, ki so veljali pred tem, in to v celoti. ZZK iz leta 1995 v zvezi s pravnim poslom, ki je pravni temelj pridobitve stvarne pravice, vsebine zemljiškoknjižnega dovolila ni urejal, kakor ga tudi do takrat veljavna stvarnopravna pravila niso urejala na tako strog in formalen način, kot je predpisan v 23. členu SPZ. V praksi so se intabulacijske klavzule sicer kljub temu, da po ZZK iz leta 1995 za vknjižbo stvarne pravice niso bile obvezne, praviloma zapisale.

Intabulacijska klavzula je zapisana tudi v dne 19.8.1997 sklenjeni pogodbi, ki je podlaga predlaganemu in dovoljenemu zemljiškoknjižnemu vpisu v obravnavanem primeru, in sicer sta nasprotna udeleženca kot prodajalca v II. točki pogodbe izjavila, da prodata in izročita v last, posest in uporabo kupcema, tj. predlagatelju in drugi udeleženki, nepremičnine iz I. točke pogodbe (zemljiškoknjižni telesi I in II v vl. št. 74 k.o. F.) ter dovoljujeta da se pri zemljiškoknjižnem telesu I v vl. št. 74 k.o. F. vknjiži pravica uporabe, pri zemljiškoknjižnem telesu II v vl. št. 74 k.o. F. pa lastninska pravica na kupca. V drugem odstavku V. točke pogodbe so se stranke dogovorile, da bosta stroške zemljiškoknjižnega prepisa poravnala kupca in da se zemljiškoknjižni prepis izvede po plačilu kupnine.

Sodišče prve stopnje je štelo, da zapisa v drugem odstavku V. točke pogodbe ni mogoče šteti kot sestavni del dovoljenja za vknjižbo, ampak bi morala nasprotna udeleženka, če je bila njena volja ob sklenitvi pogodbe takšna, da se dovoljenje za vknjižbo daje pod odložnim pogojem plačila kupnine, tak pogoj tudi izrecno zapisati v intabulacijsko klavzulo, česar pa ni storila. Pritožbeno sodišče s takim stališčem ne soglaša, in sicer ravno zaradi tega, ker ZZK iz leta 1995 ni urejal vsebine zemljiškoknjižnega dovolila, tako kot ga tudi v času sklenitve pogodbe veljavni ZTLR ni urejal na tako strog in formalen način, kot je predpisan v sedaj veljavnem SPZ. Zemljiškoknjižno sodišče zato ob obravnavi predloga za vknjižbo lastninske pravice na podlagi tako sklenjene pogodbe ne bi smelo izhajati le iz izjave zemljiškoknjižnih lastnikov v II. točki pogodbe, ampak bi moralo upoštevati celotno besedilo pogodbe, torej tudi dogovor, da se zemljiškoknjižni prepis na podlagi te pogodbe izvede po plačilu kupnine. Pritožbeno sodišče zato soglaša s pritožnico, da bi moralo sodišče prve stopnje pri odločanju o dovolitvi vpisa ugotoviti obstoj pogojnega zemljiškoknjižnega dovolila in ga posledično upoštevati, saj takratni kogentni predpisi niso določali ničnosti takega dovolila. Predlagani vpis bi zato lahko dovolilo le, če bi predlagatelj zemljiškoknjižnemu predlogu priložil dokazilo, da je s strani kupcev izpolnjen pogoj, ki sta ga prodajalca postavila za izvedbo zemljiškoknjižnega prepisa, tj. pogoj, ki sta ga postavila za uveljavitev njunega dovolila za vpis prenosa lastninske pravice na kupca. Vknjižba brez tega dokazila je preuranjena.

Pritožbeno sodišče je zato utemeljeni pritožbi prve nasprotne udeleženke ugodilo in na podlagi 5. točke tretjega odstavka 161. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) izpodbijani sklep in sklep zemljiškoknjižnega sodniškega pomočnika razveljavilo ter zadevo vrnilo zemljiškoknjižnemu sodniku v novo odločanje. V ponovnem postopku bo zemljiškoknjižno sodišče moralo pozvati predlagatelja, da predloži dokazilo o plačilu celotne kupnine in v primeru, da takšnega pisnega dokazila nima, bo moralo predlog za vknjižbo zavrniti (146. člen ZZK-1 v povezavi z drugim odstavkom 93. člena Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o zemljiški knjigi - ZZK-1C).

V zemljiškoknjižnem postopku se glede vprašanj, ki niso urejena v ZZK-1, uporabljajo splošne določbe Zakona o nepravdnem postopku (drugi odstavek 120. člena ZZK-1), ki v prvem odstavku 35. člena določa, da vsak udeleženec trpi svoje stroške postopka, razen če zakon določa drugače. Ob odsotnosti specialnih določb je pritožbeno sodišče odločilo, da prva nasprotna udeleženka krije sama svoje stroške pritožbenega postopka.

O pritožbi drugega nasprotnega udeleženca: Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo ugovor prve nasprotne udeleženke zoper sklep o dovolitvi vpisa, kar pomeni, da se odločitev sodišča prve stopnje nanaša izključno na zemljiškoknjižni vpis pri njenem solastninskem deležu na obravnavani nepremičnini, ne pa tudi na vpis pri solastninskem deležu drugega nasprotnega udeleženca na isti nepremičnini. Slednji zoper sklep zemljiškoknjižnega sodniškega pomočnika o dovolitvi vpisa tudi ni ugovarjal, tako da je ta v delu, ki se nanaša na vknjižbo lastninske pravice pri solastninskem deležu drugega nasprotnega udeleženca, postal pravnomočen. Glede na navedeno drugi nasprotni udeleženec nima potrebnega pravnega interesa za pritožbo zoper izpodbijani sklep, zaradi česar jo je pritožbeno sodišče kot nedovoljeno zavrglo (1. točka tretjega odstavka 161. člena ZZK-1).

Višje sodišče v Kopru je pristojno za odločanje v zadevi na podlagi sklepa Vrhovnega sodišča Republike Slovenije Su 72/2012-71 z dne 6.7.2012, izdanega na podlagi 105a. člena Zakona o sodiščih, s katerim je bilo odločeno, da se pristojnost za sojenje prenese na Višje sodišče v Kopru.