Jedro

Pogodba o opravljanju upravniških storitev (enako velja za aneks k njej) je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika. Določitev upravnika je posel rednega upravljanja, za sklenitev katerega je potrebno soglasje lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba.

II. Tožeča stranka sama trpi stroške z odgovorom na pritožbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo obdržalo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča Ljubljani VL 131712/2008 z dne 25.2.2009 v zvezi s sklepom istega sodišča VI P 639/2010 z dne 24.2.2011 v veljavi v prvem odstavku za znesek 448,89 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10.11.2009 naprej in za zakonske zamudne obresti od zneska 580,74 EUR od 19.12.2008 do 10.11.2009. V preostalem delu je sklep o izvršbi razveljavilo in tožbeni zahtevek zavrnilo. Toženi stranki je naložilo v plačilo pravdne stroške tožeče stranke v višini 858,90 EUR, v primeru zamude s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper sodbo vlaga pritožbo tožena stranka. Uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP). Predlaga razveljavitev celotne sodbe. Navaja, da tožnik ob vložitvi predloga za izvršbo 22.12.2008 ni imel aktivne legitimacije. Povzema potek postopka in navedbe pravdnih strank. Navedbe tožeče stranke v drugi pripravljalni vlogi so bile prepozne in v nasprotju z določbami ZPP o sporu majhne vrednosti, na kar je pravočasno opozorila. Aneks ni bil veljavno sprejet in ima datum 26.1.2009. Za odločanje po pooblastilu je po Pogodbi o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki obravnavane večstanovanjske stavbe in po Pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb potrebno pisno pooblastilo lastnika. Če je trajno, mora biti notarsko overjeno. V obravnavanem primeru ni razvidno, ali je kdo glasoval po pooblastilu. Pooblastila niso priložena. Lista podpisnikov je pomanjkljiva. Sestavljena je tako, kot da bi glasovalno pravico imela stanovanja in ne lastniki po svojem deležu. Ti pri solastništvu niti niso izkazani. Ker še niso določeni, ni dokazana veljavnost osnovne pogodbe o opravljanju upravniških storitev z dne 22.4.2008 niti aneksa k tej pogodbi z dne 26.1.2009. Na podpisni listi niso razvidni pravi lastniki in lastniški deleži. Odločanje je ob sprejemanju pogodbe o opravljanju upravniških storitev in aneksa ni potekalo na pravilen način. Zakon ne določa veljavnosti ustnega pooblastila. Analizira izpovedbe prič in navaja, da tožeča stranka svojih spreminjajočih se navedb o višini deležev podpisnikov (64 % oziroma 56,75 %) ni dokazala. Če niso znani veljavni deleži posameznih enot, ni mogoče ugotavljati veljavnosti glasovanja. Na to je tožena stranka sodnico opozorila. Upravnik podatkov ni ažuriral in uskladil. 3. Tožeča stranka je odgovorila na pritožbo. Predlaga njeno zavrnitev in priglaša pritožbene stroške.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožnica navaja, da izpodbija sodbo v celoti. Za zavrnilni del nima pravnega interesa. V delu, ko je sodišče tožbeni zahtevek zavrnilo, je namreč s svojimi ugovori uspela. Pritožbeno sodišče je zato v okviru pritožbenih navedb presojalo pravilnost obsodilnega in stroškovnega dela. Pri tem je pazilo na pravilno uporabo materialnega prava in absolutne bistvene kršitve pravil postopka, na katere po drugem odstavku 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti.

6. V obravnavani zadevi tožnik kot upravnik vtožuje plačilo sredstev rezervnega sklada. Aktivno legitimacijo je opiral na aneks k pogodbi o opravljanju upravniških storitev, s katerim so etažni lastniki nanj prenesli svoja materialnopravna upravičenja terjati od neplačnikov plačilo sredstev v rezervni sklad. Tožena stranka je aktivni legitimaciji ugovarjala, češ da aneksa ni podpisala zadostna večina etažnih lastnikov. V ponovljenem postopku je sodišče po izvedenem dokaznem postopku pri za toženo stranko spornih stanovanjih ugotovilo, da so obravnavani aneks podpisali bodisi sami etažni lastniki bodisi so za podpis pooblastili pooblaščence. Pri stanovanjih v solastnini je upoštevalo le delež solastnika, ki je dejansko podpisal aneks (razlogi na strani 7 sodbe). Po opravljenem preračunu deležev je ugotovilo, da so aneks k pogodbi o opravljanju upravniških storitev s prenosom materialnopravnega upravičenja za izterjavo zapadlih in bodočih terjatev iz naslova neplačanih sredstev v rezervni sklad podpisali etažni lastniki, katerih solastninski delež predstavlja 55,2018 %. Pogodba o opravljanju upravniških storitev (enako velja za aneks k njej) je po 53. členu Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju: SZ-1) sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika. Po prvem odstavku 49. člena SZ-1 je določitev upravnika posel rednega upravljanja. Za tak posel je potrebno soglasje lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev (25. člen SZ-1).

7. V sporu majhne vrednosti so pritožbeni razlogi omejeni. Sodba, izdana v takem postopku, se sme izpodbijati le zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP), zaradi relativnih procesnih kršitev in zaradi nepravilno ugotovljenega dejanskega stanja, pa ne. Tako ni mogoče več obravnavati v pritožbi očitane relativne procesne kršitve v zvezi s prepoznimi tožbenimi navedbami in predlaganimi dokazi o podpisovanju aneksa in o višini vtoževanih obveznosti, ne glede na to, da jo je pritožnica uveljavljala že na prvi stopnji, kjer jo je sodišče prve stopnje tudi (pravilno) zavrnilo.

8. Ker tudi pritožbeni razlog nepravilne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja v sporu majhne vrednosti ni dovoljen, je pritožbeno sodišče vezano na dejansko stanje, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje. Pritožnica torej ne more uspeti s pritožbeno grajo o nepravilno ugotovljenem deležu podpisnikov obravnavanega aneksa, saj gre za dejansko ugotovitev sodišča prve stopnje. Navedb o pomanjkljivostih listine podpisnikov, o nepravilnih podatkih o višini lastniških deležev posameznih etažnih enot ter o neveljavnosti osnovne pogodbe o opravljanju upravniških storitev pritožnica na prvi stopnji ni podala. V pritožbi tega ne opraviči. Navedbe o pomanjkljivih pooblastilih pa so bile podane prepozno. Zato jih sodišče prve stopnje glede na določila 453. člena ZPP ni bilo dolžno upoštevati in obravnavati. Tudi pritožbenemu sodišču na nove navedbe ni treba odgovarjati, ker so prepozne in neupoštevne pritožbene novote (prvi odstavek 337. člena ZPP). Ne glede na to pritožnici v zvezi z zatrjevanimi nepravilnimi pooblastili (ustna namesto pisna) odgovarja, da je sodišče prve stopnje sprejemanje aneksa po pooblastilu etažnega lastnika ugotovilo le v dveh primerih. Njuna deleža po ugotovitvah sodišča prve stopnje znašata 1,9715 % in 1,9481 %. To pomeni, da tudi v primeru, če njuno pooblastilo ni bilo veljavno, ugotovljena večina ostalih etažnih lastnikov še vedno presega potrebnih 50 % (55,2018 % - (1,9715 % + 1,9481 %) = 51,2822 %). Odločitev o veljavno sklenjenem aneksu je torej v vsakem primeru pravilna.

9. Upoštevajoč dejansko ugotovitev sodišča prve stopnje, da so aneks k pogodbi o upravljanju s prenosom materialnopravnega upravičenja za izterjavo neizplačanih sredstev rezervnega sklada na upravnika podpisali etažni lastniki z več kot 50 % solastniškim deležem, na katere je pritožbeno sodišče vezano, je zaključek sodišča prve stopnje o veljavni sklenitvi aneksa k pogodbi o upravljanju in aktivni legitimaciji pravilen. Pritožnica prvič v pritožbi izpostavlja, da je bil predlog za izvršbo vložen že 22.12.2008, kar je pred sklenitvijo aneksa (29.1.2009). Če sodišče ugotovi, da tisti, ki nastopa kot stranka, ne more biti pravdna stranka ali da zakoniti zastopnik nima posebnega dovoljenja, lahko od tožeče stranke zahteva, da pomanjkljivost odpravi ali da si zakoniti zastopnik priskrbi posebno dovoljenje za zastopanje (prvi in drugi odstavek 81. člena ZPP). Obravnavani aneks je bil sodišču predložen že ob dopolnitvi tožbe. S tem so bile pomanjkljivosti pri nastopanju v pravdnem postopku popravljene.

10. Drugih pritožbenih očitkov ni. Pritožnica ne izpodbija ostalih odločitev sodišča: da je kot etažna lastnica za ugotovljeno obdobje dolžna plačati prispevek v rezervni sklad v ugotovljeni višini (448,89 EUR) s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10.11.2009 in zakonske zamudne obresti od zneska 580,74 EUR za čas od 19.12.2008 do 10.11.2009 niti odločitve o stroških. Kot pravilne jih sprejema tudi pritožbeno sodišče, saj so sprejete ob pravilni uporabi materialnega prava in niso obremenjene z absolutnimi bistvenimi kršitvami pravil postopka, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti. Zato je pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP v zvezi s petim odstavkom 458. člena istega zakona).

11. Pritožnica ne priglaša pritožbenih stroškov in je odločanje o njih odpadlo. Tožeča stranka pa z odgovorom na pritožbo ni prispevala k odločitvi na drugi stopnji. Zato naj po načelu potrebnosti sama trpi svoje stroške, ki so ji pri tem nastali (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 155. člena istega zakona).