Jedro

Ker preidejo pravice in obveznosti najemodajalca na novega lastnika po samem zakonu, sklepanje nove pogodbe ni potrebno. Če novi lastnik sklenitev nove pogodbe zahteva, najemnik pa to odkloni, takšno ravnanje ne more biti podlaga za zaključek, da najemnik od tedaj dalje zaseda stanovanje brez pravne podlage.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se spremeni tako, da se tožbeni zahtevek, ki glasi: "1. Tožena stranka Z. K. je dolžna izprazniti stanovanje št. 2 v izmeri 43,09 m2 na naslovu L., D. 9a ter ga praznega stvari in oseb izroči tožnikom v roku šestdesetih dni, da ne bo izvršbe" z a v r n e .

Odločitev o stroških postopka se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nadaljnje odločanje o podrednem zahtevku in o stroških postopka.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da je toženka dolžna izprazniti stanovanje št. 2 v izmeri 43,09 m2 na naslovu L., D. 9a ter ga praznega stvari in oseb izročiti tožnikom v roku šestdeset dni, da ne bo izvršbe in jim povrniti pravdne stroške v znesku 1.285,96 EUR s pripadajočimi obrestmi.

Proti navedeni sodbi se pritožuje toženka in uveljavlja vse pritožbene razloge po 1. odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) ter sodišču druge stopnje predlaga, da sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne s stroškovno posledico, podredno pa, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. V pritožbi pojasnjuje, da je toženka podpisala najemno pogodbo z O. L. - B. dne 11.5.1992 za sporno stanovanje za nedoločen čas in za neprofitno najemnino. Glede na to ne more biti pravilna in zakonita odločitev prvostopnega sodišča, da stanovanje zaseda nezakonito. Nadalje pojasnjuje, da bi morala nova lastnica dokazati lastništvo na spornem stanovanju, česar pa ni storila vse do vložitve te tožbe. Toženka namreč ni bila niti s strani upravnega organa, niti s strani koga drugega obveščena, da je nastala sprememba v lastništvu najetega stanovanja. Ona je v stanovanju ves čas živela, ga ob vselitvi tudi temeljito prenovila in ves čas plačevala najemnino zanj. Zato je odločitev, da je stanovanje dolžna izprazniti, nepravilna. Po mnenju pritožnice pa je nepravilna tudi odločitev, da bi morala svoj zahtevek po vrnitvi vlaganj v stanovanje postaviti v samostojni tožbi, saj je takšen ugovor pravočasno postavila v teku tega postopka. Pritožnica zahteva povrnitev pritožbenih stroškov.

Pritožba je bila v skladu z določilom 1. odstavka 344. člena ZPP vročena tožečim strankam, ki nanjo niso odgovorile.

Pritožba je utemeljena.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je toženka kot imetnica stanovanjske pravice ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91 s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju SZ) s tedanjo lastnico stanovanja št. 2 na naslovu D. 9a, L. v izmeri 43,09 m2 O. L. - B. sklenila najemno pogodbo v smislu določb SZ. Najemna pogodba je bila sklenjena za nedoločen čas in za neprofitno najemnino. Najemna pogodba je vsebovala vse, kar je morala obsegati po tedaj veljavni določi 41. člena SZ. Navedeno stanovanje je bilo v upravnem postopku vrnjeno denacionalizacijskem upravičencem. Po delitvi solastnine je nova lastnica stanovanja postala Z. D., ki je po svoji pooblaščenki v letih 1998 in 1999 pozvala toženko, da z njo sklene najemno pogodbo. Posredovala ji je nepodpisan izvod osnutka najemne pogodbe in jo pozvala, da ji ga podpisanega vrne. Toženka posredovane najemne pogodbe ni podpisala. Pooblaščenki D. je posredovala v letu 1992 podpisano najemno pogodbo in jo opozorila, da ni seznanjena, kdo je novi lastnik, saj tudi osnutku nove najemne pogodbe ni bilo priloženo dokazilo o lastništvu. D. z zahtevo po sklenitvi pogodbe ni več vztrajala. Po njeni smrti so lastniki stanovanja postali tožniki, ki od toženke zahtevajo izpraznitev stanovanja, ker naj bi ga zasedala brez pravne podlage.

Sodišče prve stopnje je sledilo pravnemu stališču tožnikov, da toženka zaseda stanovanje nezakonito, zato je odločilo, da je izpraznitveni zahtevek utemeljen.

Po presoji pritožbenega sodišča je navedeno stališče prvostopnega sodišča materialnopravno zmotno. Ob upoštevanju določbe 1. odstavka 111. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, v nadaljevanju SZ-1) je uporaba stanovanja nezakonita, če oseba, ki uporablja stanovanje, z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe ali podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas. Tožnica ima sklenjeno najemno pogodbo za nedoločen čas z lastnikom stanovanja. Dejstvo, da se je zaradi denacionalizacije lastništvo na stanovanju spremenilo, na veljavnost sklenjene najemne pogodbe ne more imeti vpliva. Že Zakon o denacionalizaciji (Uradni list RS, št. 27/91 s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju ZDen) je v 24. členu določal, da vrnitev stvari v naravi ne vpliva na najemna razmerja, ki so bila ustanovljena z odplačnimi pravnimi posli, če pravni posel ali zakon ne določata drugače. SZ-1 v 1. odstavku 173. člena ureja pravni status najemnih pogodb in pravi, da določbe najemne pogodbe, sklenjene med zavezancem za vrnitev stanovanja in najemnikom - prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice ostanejo v veljavi tudi po vrnitvi stanovanja upravičencu do denacionalizacije ali tistemu, ki mu je bilo vrnjeno zaplenjeno stanovanje, oziroma njunim pravnim naslednikom, vključno s kupci in prodajalci. Smiselno enako je to področje urejal tudi 1. odstavek 125. člena SZ. Novi lastnik torej vstopi v položaj prejšnjega najemodajalca, ki je bil po določbah ZDen denacionalizacijski zavezanec. Najemna pogodba velja naprej z vsemi dogovorjenimi pravicami in obveznostmi pogodbenih strank. SZ-1, niti Obligacijski zakonik (Uradni list RS, št. 83/2001, v nadaljevanju OZ) v 610. členu, ki ureja primer odtujitve v najem dane stvari, ne določata, da bi morala biti z novim lastnikom sklenjena nova najemna pogodba. To je tudi logično. Če se pravni položaj najemnika ne sme spremeniti, potem ni nobene potrebe po sklepanju nove najemne pogodbe, v kateri bi bilo le verificirano, da je najemodajalec druga oseba. Ker torej preidejo pravice in obveznosti najemodajalca na novega lastnika po samem zakonu, sklepanje nove pogodbe ni potrebno. Če novi lastnik sklenitev nove pogodbe zahteva, najemnik pa to odkloni, takšno ravnanje ne more biti podlaga za zaključek, da najemnik od tedaj dalje zaseda stanovanje brez pravne podlage. Najemna pogodba, sklenjena s prejšnjim lastnikom, namreč velja z edino spremembo, da je v položaju najemodajalca novi lastnik. Odklonitev podpisa nove najemne pogodbe s strani najemnika ne more povzročiti prenehanja veljavnosti prejšnje, saj najemna pogodba, sklenjena za nedoločen čas, preneha veljati le pod pogoji, določenimi v zakonu. Med razlogi za odpoved najemne pogodbe pa dejstvo, zatrjevano v tem postopku, ni predvideno. Stališče Vrhovnega sodišča Republike Slovenije v citirani odločbi II Ips 251/98, da najemnik lahko odkloni podpis najemne pogodbe, če novi lastnik predlaga spremembo pogojev v že sklenjeni najemni pogodbi, po presoji pritožbenega sodišča ne pomeni, da pa ga zadenejo posledice nezakonite uporabe, če odkloni podpis pogodbe z enako vsebino. V konkretnem primeru nova lastnica ni predlagala v podpis najemne pogodbe s popolnoma enako vsebino, kar pa potrditvah toženke v postopku na prvi stopnji ni bilo razlog za odklonitev podpisa. Res je Vrhovno sodišče Republike Slovenije v nekaterih starejših zadevah zavzelo drugačno stališče (primerjaj odločbi II Ips 227/98 in II Ips 251/98), vendar je pritožbeno sodišče iz zgoraj navedenih razlogov odstopilo od sodne prakse, sprejete v navedenih odločbah Vrhovnega sodišča Republike Slovenije. Najemna pogodba ima res tudi javnopravne učinke, vendar pa ti nimajo takšne teže, da bi zaradi odklonitve podpisa najemne pogodbe z novim lastnikom, ki po zakonu vstopi v pravice najemodajalca, najemnikove pravice pa po izrecni določbi 1. odstavka 173. člena SZ-1 ostanejo nespremenjene, bilo bivanje najemnika v stanovanju brez pravne podlage in nezakonito. Pravno stališče, ki ga je v podobni zadevi zavzelo Višje sodišče v Ljubljani v odločbi, opr. št. II Cp 2033/2004 pa je bilo spremenjeno z odločbo istega sodišča, opr. št. II Cp 5746/2005 in je takšno, kot ga je zavzelo pritožbeno sodišče v obravnavani zadevi.

Iz navedenih razlogov pritožbeno sodišče sodi, da toženka stanovanja, ki je v solastnini tožnikov, ne zaseda nezakonito, pač pa na podlagi veljavne najemne pogodbe iz leta 1992, zato izpraznitveni zahtevek na podlagi določbe 2. odstavka 111. člena SZ-1 ne more biti utemeljen. Pritožbeno sodišče je zato na podlagi 5. alineje 358. člena ZPP pritožbi ugodilo in sodbo spremenilo tako, da je primarni tožbeni zahtevek, o katerem je sodišče prve stopnje z izpodbijano sodbo odločilo, zavrnilo.

Tožniki so s tožbo uveljavljali tudi podredni zahtevek v smislu določbe 3. odstavka 182. člena ZPP, o katerem sodišče prve stopnje ni odločalo, ker je ugodilo primarnemu zahtevku. Po spremembi sodbe je primarni tožbeni zahtevek zavrnjen, zato bo moralo sodišče prve stopnje v nadaljevanju postopka odločiti še o podrednem zahtevku.

Ker odločanje o postavljenem zahtevku v tem postopku še ni izčrpano, je sodišče prve stopnje ob smiselni uporabi 3. in 4. odstavka 165. člena ZPP razveljavilo odločitev o stroških postopka in glede pritožbenih stroškov odločilo, da bo o njih odločeno s končno določbo.