Jedro

Nedvomno je sicer res, kar trdi pritožnica, da se najemna pogodba za poslovne prostore odpoveduje sodno in da dopis, poslan neposredno nasprotni stranki, nima pravnega učinka. Vendar pa navedena trditev zdrži zgolj ob predpostavki, da odpovedi nasprotna stranka ne sprejme. To pa za obravnavani primer ne velja. Najemodajalec je namreč odpoved sprejel, ko je toženki pisno sporočil, da ji bo z dnem učinkovanja odpovedi, tj. s 1. 1. 2014, začel zaračunavati za 48,03 m² manj najemnine. Prenehanje najemne pogodbe je bilo torej sporazumno.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijani II. točki izreka potrdi.

II. Tožeča stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišča prve stopnje je razsodilo, da sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 18302/2015 z dne 23. 2. 2015 ostane v prvem odstavku izreka v veljavi glede plačila 1.704,88 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo: - od 101,46 EUR od 21. 3. 2014 do plačila; - od 148,66 EUR od 23. 4. 2014 do plačila; - od 146,11 EUR od 23. 5. 2014 do plačila; - od 120,95 EUR od 20. 6. 2014 do plačila; - od 178,89 EUR od 19. 7. 2014 do plačila; - od 116,19 EUR od 21. 8. 2014 do plačila; - od 121,22 EUR od 20. 9. 2014 do plačila; - od 115,84 EUR od 22. 10. 2014 do plačila; - od 144,99 EUR od 21. 11. 2014 do plačila; - od 167,11 EUR od 23. 12. 2014 do plačila; - od 162,30 EUR 22. 1. 2015 do plačila in - od 181,15 EUR od 21. 2. 2015 do plačila, v tretjem odstavku izreka pa glede izvršilnih stroškov 44 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 3. 2015 dalje do plačila (I. točka izreka sodbe), ter da se navedeni sklep o izvršbi v preostalem delu, to je v prvem odstavku izreka glede plačila 1.090,01 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo: - od 64,86 EUR od 21. 3. 2014 do plačila; - od 95,05 EUR od 23. 4. 2014 do plačila; - od 93,41 EUR od 23. 5. 2014 do plačila; - od 77,32 EUR od 20. 6. 2014 do plačila; - od 114,38 EUR od 19. 7. 2014 do plačila; - od 74,29 EUR od 21. 8. 2014 do plačila; - od 77,5 EUR od 20. 9. 2014 do plačila; - od 74,07 EUR od 22. 10. 2014 do plačila; - od 92,70 EUR od 21. 11. 2014 do plačila; - od 106,85 EUR od 23. 12. 2014 do plačila; - od 103,77 EUR 22. 1. 2015 do plačila in - od 115,52 EUR od 21. 2. 2015 do plačila, v tretjem odstavku izreka pa glede izvršilnih stroškov 30,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 3. 2015 dalje do plačila, razveljavi, tožbeni zahtevek pa v tem delu zavrne (II. točka izreka sodbe).

2. Zoper citirano sodbo je iz razloga zmotne uporabe materialnega prava vložila pritožbo tožeča stranka ter pritožbenemu sodišču predlagala, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi, zadevo pa vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je administrativne in materialne stroške.

3. Na pritožbo tožeče stranke tožena stranka ni odgovorila.

4. Obravnavani spor je gospodarski spor majhne vrednosti - tožbeni zahtevek se nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR (prvi odstavek 495. člena Zakona o pravdnem postopku(1), v nadaljevanju ZPP). O pritožbi je zato na podlagi določbe petega odstavka 458. člena ZPP odločala sodnica posameznica.

5. Ta je sodbo preizkusila v tistem delu, v katerem tožeča stranka ni zmagala v sporu. Iz pritožbe se namreč ne vidi, v katerem delu se sodba izpodbija (prvi odstavek 350. člena ZPP).

6. Pritožba ni utemeljena.

7. Pritožnica neutemeljeno izpostavlja, da bi sodišče prve stopnje pri presoji (ne)utemeljenosti predmetnega zahtevka moralo upoštevati tudi 26. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih(2) (v nadaljevanju: ZPSPP), ki določa, da se pogodba o najemu poslovnih prostorov odpoveduje sodno. Na podlagi ugotovljenega dejanskega stanja (ki je pritožbeno neizpodbojno - prvi odstavek 458. člena ZPP), da: - je dne 24. 10. 2013 toženka odpovedala najemno razmerje glede poslovnega prostora št. 8 v izmeri 48,03 m² in - da je najemodajalec odpoved tudi sprejel, saj je toženki pisno sporočil, da ji bo z dnem učinkovanja odpovedi, tj. s 1. 1. 2014, začel zaračunavati za 48,03 m² manj najemnine (čemur tožnica v pritožbi izrecno pritrjuje z zatrjevanjem, da je najemodajalec toženi stranki res poslal obvestilo o prenehanju pogodbe za poslovni prostor št. 8), - da je najemna pogodba za poslovni prostor št. 8 prenehala sporazumno (23. člen ZPSPP), ni utemeljen pritožbeni očitek, da bi najemna pogodba morala biti odpovedana sodno.

Najemodajalec namreč svoje izjave o sprejemu odpovedi po tem, ko jo je tožena stranka prejela, ni mogel več preklicati (torej od nje odstopiti, jo umakniti)(3). Sodišče prve stopnje torej ni imelo razloga za očitek toženki, da bi jo morala odpovedati sodno, da bi dosegla, da ji tožeča stranka ne bi več zaračunavala vtoževanih stroškov.

8. Nedvomno je sicer res, kar trdi pritožnica, da se najemna pogodba za poslovne prostore odpoveduje sodno in da dopis, poslan neposredno nasprotni stranki, nima pravnega učinka. Vendar pa navedena trditev zdrži zgolj ob predpostavki, da odpovedi nasprotna stranka ne sprejme. To pa za obravnavani primer ne velja. Najemodajalec je namreč odpoved sprejel, ko je toženki pisno sporočil, da ji bo z dnem učinkovanja odpovedi, tj. s 1. 1. 2014, začel zaračunavati za 48,03 m² manj najemnine. Prenehanje najemne pogodbe je bilo torej sporazumno.

9. Neutemeljena pa je po presoji pritožbenega sodišča tudi pritožbena navedba, da bi sodišče prve stopnje v zvezi z obravnavanim primerom moralo upoštevati, da gre pri najemni pogodbi za razmerje med najemodajalcem in najemnikom (tj. toženo stranko) in ne za razmerje med tožečo in toženo stranko. Tožeča stranka je namreč sama svoj zahtevek utemeljevala z veljavnostjo najemne pogodbe, zato v pritožbenem postopku ne more uspešno uveljaviti očitka, da je (ne)obstoju najemne pogodbe v zvezi s poslovnim prostorom št. 8 sodišče prve stopnje pripisalo prevelik pomen. Tudi ni res, da tožeča stranka ni bila nikoli (uradno) pisno obveščena, da tožena stranka ni več najemnik, saj je v dopolnitvi tožbe pojasnila, da ji je toženka z dopisom z dne 7. 7. 2014 sporočila, da ni več najemnik prostora št. 8, da pa jo je nato lastnik prostorov ustno seznanil, da je najemnik še vedno toženka (pri čemer ni pojasnila, zakaj je verjela najemodajalcu in ne najemniku). Če je torej zaupala lastniku, ki je bil mnenja, da je zaradi preklica izjave prostor št. 8 še vedno v najemu, mora to pripisati sebi.

10. Vse navedeno pomeni, da so uveljavljane pritožbene navedbe neutemeljene. V okviru uradnega preizkusa izpodbijane sodbe pa pritožbeno sodišče tudi ni našlo kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, zato je neutemeljeno pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v II. točki izreka potrdilo (353. člen ZPP).

Op. št. (1): Uradni list RS, št. 73/07 - uradno prečiščeno besedilo, 45/08 - ZArbit, 45/08, 111/08 - odl. US, 121/08 - skl. US, 57/09 - odl. US, 12/10 - odl. US, 50/10 - odl. US, 107/10 - odl. US, 75/12 - odl. US, 76/12 - popr., 40/13 - odl. US, 92/13 - odl. US, 6/14, 10/14 - odl. US, 48/14 in 48/15 - odl. US.

Op. št. (2): Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, 5/90, Uradni list RS - stari, št. 10/91, Uradni list RS/I, št. 17/91 – ZUDE, Uradni list RS, št. 13/93, 66/93, 32/00, 102/02 - odl. US in 87/11 – ZMVN-A. Op. št. (3): Prim. 28. člen Obligacijskega zakonika.