Jedro

Dejstvo, da je bil toženec v najemni pogodbi, sklenjeni dne 24.7.1994 med tožniki kot lastniki stanovanja in toženčevim očetom A. Š. kot najemnikom, naveden kot uporabnik stanovanja, ne pomeni, da se najemno razmerje po smrti najemnika avtomatično prenese na dotedanjega uporabnika in da ima on enake pravice, kot jih je imel najemnik.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da se je tožena stranka dolžna v roku 90 dni izseliti iz dvosobnega stanovanja na P. 5 v L. in odstraniti iz stanovanja vse svoje stvari ter stanovanje prosto oseb in stvari izročiti tožnikom. Dolžna jim je tudi povrniti pravdne stroške v višini 193.080,00 SIT s pripadajočimi obrestmi.

Proti navedeni sodbi se pritožuje toženec iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) ter predlaga, da sodišče druge stopnje njegovi pritožbi ugodi in izpodbijano odločitev razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. V pritožbi pojasnjuje, da je toženec pravni naslednik pravic, ki so šle pokojnemu očetu Š.A., zato ne drži ugotovitev prvostopnega sodišča, da zaseda stanovanje nezakonito. Za primer smrti najemnika mora lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo z enim izmed ožjih družinskih članov.

Toženec je naveden kot družinski član, zato je upravičenec za sklenitev najemne pogodbe v skladu s 56. členom SZ. Po prepričanju toženca se lahko sklicuje na vse pravice, ki mu gredo kot najemniku.

Med temi pravicami je tudi pravica do upoštevanja določb 53. člena SZ, ki govorijo o tem, da mora lastnik predhodno pisno opozoriti najemnika, da krši najemno pogodbo. V konkretnem primeru tožeča stranka ni predložila nobenih dokazov o tem, da bi toženca opozorila na kršitev najemne pogodbe. Takšen poziv pa je nujna predpostavka odpovedi najemne pogodbe. Toženec meni, da je odločitev sodišča preuranjena, kar pomeni, da je stanovanje zasedal zakonito kot upravičenec do prevzema najema. Prepričan je tudi, da bi morali tožniki ravnati v skladu s 53. členom SZ, česar niso storili.

Pritožba je bila v skladu z določilom 1. odstavka 344. člena ZPP vročena tožečim strankam, ki nanjo niso odgovorile.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče druge stopnje je ob preizkusu izpodbijane sodbe v mejah pritožbenih razlogov (1. odstavek 350. člena ZPP) in po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP) ugotovilo, da niso podani niti uveljavljani pritožbeni razlogi, niti nista sodba ali postopek na prvi stopnji obremenjena s kršitvami, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti. Sodišče prve stopnje je dejansko stanje pravilno in popolno ugotovilo. Svojo odločitev je utemeljilo z jasnimi in logičnimi razlogi, s katerimi pritožbeno sodišče soglaša in se v izogib ponavljanju nanje sklicuje. Prvostopno sodišče je tudi materialno pravo pravilno uporabilo, ko je zaključilo, da je toženec dolžan izprazniti stanovanje tožnikov, ker ga zaseda brez pravnega naslova. Pritožnik uveljavljanega pritožbenega razloga bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ni obrazložil, zato pritožbeno sodišče tega očitka ne more komentirati.

Dejstvo, da je bil toženec v najemni pogodbi, sklenjeni dne 24.7.1994 med tožniki kot lastniki stanovanja in toženčevim očetom A.Š. kot najemnikom, naveden kot uporabnik stanovanja, ne pomeni, da se najemno razmerje po smrti najemnika avtomatično prenese na dotedanjega uporabnika in da ima on enake pravice, kot jih je imel najemnik. Po določbi 1. odstavka 56. člena Stanovanjskega zakona (Ur.

l. RS, št. 18/91, v nadaljevanju SZ) je lastnik stanovanja sicer dolžan skleniti najemno pogodbo z enim od ožjih družinskih članov, navedenih v najemni pogodbi, če najemnik umre, vendar gre za novo najemno pogodbo, v kateri se uredijo pravice in obveznosti pogodbenih strank na novo, saj po smrti najemnika, ki je glede na prehodno določbo 150. člena SZ pridobil pravico do neprofitne najemnine, ta pravica za novega najemnika ne velja več (glej odločbo VS RS, opr.

št. II Ips 98/2004). Poleg tega določba 56. člena SZ ne daje v najemni pogodbi navedenemu ožjemu družinskemu članu najemnika stanovanja apriornega upravičenja, da z lastnikom po najemnikovi smrti sklene najemno pogodbo. Za sklenitev najemne pogodbe mora biti namreč izpolnjen pogoj skupnega življenja z najemnikom, saj le v tem primeru ožji družinski član lahko utemeljeno zahteva sklenitev najemne pogodbe. Glede na povedano, je zmotna pritožbena trditev, da je toženec pravni naslednik vseh pravic, ki so šle pokojnemu očetu po sklenjeni najemni pogodbi. Ta najemna pogodba je s smrtjo najemnika stanovanja prenehala obstojati, nova pogodba s tožencem, ki je bil v najemni pogodbi z dne 24.7.1994 naveden kot uporabnik, pa ni bila nikoli sklenjena, saj toženec sklenitve najemne pogodbe ni nikoli predlagal, tožniki pa niso niti vedeli, da je najemnik A. Š. umrl. Toženec je imel glede na ugotovitve prvostopnega sodišča interes, da dejstvo očetove smrti lastnikom stanovanja zamolči, saj očitno stanovanja ni potreboval zase in v njem ni bival sam, pač pa ga je za profitno najemnino dajal v podnajem. Takšno njegovo ravnanje predstavlja zlorabo zakonskih pravic, zato tožečim strankam kot lastnikom stanovanja ni mogoče očitati, da najemna pogodba v smislu

56. člena SZ ni bila sklenjena iz razlogov na njihovi strani.

Po določbi 2. odstavka 53. člena SZ je res potrebno pisno opozorilo lastnika najemniku o kršitvah najemne pogodbe, saj sicer odpoved najemne pogodbe s tožbo ni mogoča. Vendar pa navedeno zakonsko določilo velja v primeru, če je najemna pogodba sklenjena. V konkretnem primeru pa najemna pogodba med pravdnimi strankami ni bila sklenjena, zato ni bilo nobene podlage, da bi morali tožniki pisno opozoriti toženca na kršitev najemne pogodbe in mu dati rok za odpravo kršitev. Zato je pritožbena trditev, da je odločitev prvostopnega sodišča preuranjena, ker tožniki niso dokazali, da so ravnali po določbi 2. odstavka 53. člena SZ, neutemeljena.

Glede na povedano je pravilen zaključek prvostopnega sodišča, da toženec uporablja stanovanje tožnikov brez veljavne najemne pogodbe.

V takem primeru pa lahko lastnik po določbi 58. člena SZ zahteva od stanovalca, da izprazni stanovanje, zato je njihov tožbeni zahtevek utemeljen, odločitev prvostopnega sodišča pa pravilna.

Iz navedenih razlogov je sodišče druge stopnje na podlagi določbe

353. člena ZPP pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje.