Jedro

Vložen predlog za odlog in ugovor zoper sklep o nadaljevanju izvršbe z novim upnikom ne predstavljata ovire, ki bi preprečevala ugotavljanje vrednosti nepremičnine in izdajo izpodbijanega sklepa. Po 176. členu ZIZ se namreč vrednost nepremičnine lahko ugotovi še pred pravnomočnostjo sklepa o izvršbi, prav tako je po 9. členu ZIZ ugovor nesuspenzivno pravno sredstvo, ki ne zadrži izvršbe. Neposrednih učinkov na izvršbo tudi nima sam predlog za odlog izvršbe, temveč šele morebitni sklep, s katerim je predlogu ugodeno.

Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da je izvedenka za organizacijo ogleda storila več od pričakovane skrbnosti, ogled je poskusila opraviti dvakrat, ob tem pa pooblaščenka dolžnika poštnih pošiljk ni prevzemala in se ni javljala na telefon, neodziven je bil tudi dolžnik, ki ogleda ni omogočil. Notranji ogled nepremičnin ni bil opravljen iz razlogov na strani dolžnika. Notranji ogled niti ni nujno potreben in cenilec ob onemogočitvi le-tega cenitev lahko vseeno strokovno opravi, če ima na razpolago dovolj ostalih kvalitetnih podatkov o površinah, stanju in opremljenosti objekta ter celotne nepremičnine.

Pri navedbah dolžnika o zatrjevano višjih oglaševanih cenah stanovanj gre za oglase, ki ne potrjujejo dejanske vrednosti oglaševanih nepremičnin, temveč le želeno vrednost, medtem ko je cenilka upoštevala cene dejansko realiziranih prodaj.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sklep potrdi.

II. Stranki sami krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je na dan 30. 1. 2023 vrednost nepremičnin: ID znak del stavbe X-1 199.600 EUR, ID znak del stavbe X-2 23.600 EUR, ID znak del stavbe X-3 12.900 EUR in ID znak del stavbe X-4 12.900 EUR, skupaj 249.000 EUR.

2. Zoper sklep se pravočasno po pooblaščenki pritožuje dolžnik iz vseh pritožbenih razlogov. Predlaga njegovo razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje, priglaša tudi stroške pritožbenega postopka.

3. Upnik v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev in priglaša stroške odgovora.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Višje sodišče je izpodbijani sklep preizkusilo v okviru zatrjevanih pravno pomembnih pritožbenih razlogov in razlogov, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti po določbi drugega odstavka 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), oba v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ).

6. Izpodbijani sklep je bil izdan na podlagi določb drugega odstavka 178. člena in prvega odstavka 179. člena ZIZ, ki sodišču nalagata, da ugotovi vrednost nepremičnine na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve s sklepom. Sodišče je tako ugotovilo vrednost nepremičnin, ki so predmet prodaje v tem postopku, v znesku 249.000,00 EUR, kot jo je v mnenju na dan 30. 1. 2023 ovrednotila sodna cenilka za gradbeništvo – nepremičnine A. A. 7. Dolžnik je zoper izdelano cenitev podal pripombe, v katerih je uveljavljal, da cenitev še ne bi smela biti opravljena, saj še ni bilo odločeno o njegovem predlogu za odlog izvršbe, vložil pa je tudi ugovor zoper sklep o vstopu novega upnika, o katerem prav tako še ni bilo odločeno. Menil je, da je nedopustno, da sodišče nadaljuje z izvršilnimi dejanji še pred pravnomočnostjo teh odločitev, saj s tem neekonomično povzroča nepotrebne stroške. Nadalje je navedel, da je cenitev tudi vsebinsko napačna, saj cenilka ni opravila ogleda notranjosti nepremičnin in ni bila seznanjena z vsemi investicijami, ki jih je dolžnik v te nepremičnine vložil, prav tako si ni ogledala opreme stanovanja. Dolžnik in njegova pooblaščenka vabila na ogled nista prejela, tudi sicer bi cenilka morala z ogledom zaradi predloga za odlog izvršbe počakati. Samo zunanji ogled ne more pokazati prave vrednosti stanovanja, saj ključno vlogo igra prav ohranjenost stanovanja in njegova oprema, kar je mogoče ugotoviti le na podlagi notranjega ogleda. Vrednost nepremičnine je zato po dolžnikovem mnenju višja od ocenjene.

8. Izvedenka je v dopolnilnem poročilu z dne 13. 3. 2023 pojasnila, da je ogled in cenitev opravila v skladu s sklepom in navodili sodišča. Obširno je pojasnila svoje postopanje glede oprave ogleda in glede vabljenja strank na ogled in meni, da je naredila vse, da bi bile stranke o ogledu ustrezno obveščene. Ogled notranjosti nepremičnin tako ni bil opravljen iz razlogov na strani dolžnika, ki pošte ni sprejemal. V vabilu je stranke opozorila, da bo, v kolikor ogled ne bo omogočen, nepremičnina ocenjena na podlagi javnih podatkov. Pojasnila je, da je nepremičnina del večje soseske, kjer je več izvedenih prodaj na leto in so si stanovanja v osnovi podobna, na ocenjeno vrednost pa lahko vplivajo večja investicijska dela – obnove in menjave kratkotrajnih gradbenih komponent (menjava oken, inštalacij, talnih oblog, na novo izdelana kopalnica, zamenjani radiatorji in podobno). Oprema ne vpliva na oceno, saj je predmet ocene le nepremičnina z nujno vgrajeno sanitarno opremo, oprema in pohištvo kot premičnine pa niso predmet cenitve. Če so bila opravljena obsežna gradbena dela, ki podaljšujejo pričakovano življenjsko dobo kratkotrajnih gradbenih elementov, obstaja možnost, da vrednost ne izkazuje dejanskega stanja, vendar pa informacije o opravljenih obnovah v registru nepremičnin niso vpisane. Cenilka je zato vztrajala, da je poročilo izdelano v skladu s smernicami, vrednost pa je glede na podatke, ki so bili na voljo na dan ocene, ustrezna.

9. Dolžnik je v nadaljnjih pripombah z dne 28. 3. 2023 ponovil navedbe, da cenitev ne bi smela biti opravljena pred odločitvijo o odlogu in ugovoru zoper sklep o vstopu novega upnika. Navedel je, da je izvedenka s pooblaščenko dolžnika komunicirala preko elektronske pošte in ni znano, zakaj je o ogledu ni obvestila na ta način, prav tako bi izvedenka dolžnika lahko poklicala na mobitel. Ponovil je očitke o neverodostojnosti cenitve in o pomembnosti notranjega ogleda ter vztrajal, da vrednost 249.000,00 EUR ne odraža prave tržne vrednosti. Cenilka očitno ni seznanjena z dejanskim tržnim stanjem, saj se po takih cenah prodajajo stanovanja v zgradbah iz leta 1970, predmetna stavba pa je zgrajena 2009 in bi morala zgolj vrednost stanovanja brez opreme znašati 300.000,00 EUR ali več, s shrambo in parkirnimi mesti pa 360.000,00 EUR ali več. Cenilka naj pojasni oglaševane cene na portalu nepremičnine.net. 10. Novih dolžnikovih pripomb sodišče cenilki ni vročalo v dodatno izjavo, temveč je izdalo izpodbijani sklep, s katerim je izdelanemu cenilnemu mnenju v celoti sledilo in ga sprejelo kot strokovno pravilnega. Tudi višje sodišče ocenjuje, da je cenilka mnenje izdelala vestno in v skladu s strokovnimi standardi (prim. prvi odstavek drugega člena Pravilnika o sodnih izvedencih, sodnih cenilcih in sodnih tolmačih), mnenje je prepričljivo in strokovno utemeljeno ter jasno, razumljivo in celovito obrazloženo, cenilka pa je ustrezno, popolno, obširno in argumentirano odgovorila tudi na vse pravočasno podane pripombe dolžnika. Posledično se višje sodišče z odločitvijo sodišča prve stopnje o ugotovitvi vrednosti nepremičnine, ki je predmet prodaje v tem postopku, v celoti strinja in jo sprejema kot pravilno.

11. Kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, vložen predlog za odlog in ugovor zoper sklep o nadaljevanju izvršbe z novim upnikom ne predstavljata ovire, ki bi preprečevala ugotavljanje vrednosti nepremičnine in izdajo izpodbijanega sklepa. Po 176. členu ZIZ se namreč vrednost nepremičnine lahko ugotovi še pred pravnomočnostjo sklepa o izvršbi, prav tako je po 9. členu ZIZ ugovor nesuspenzivno pravno sredstvo, ki ne zadrži izvršbe. Neposrednih učinkov na izvršbo tudi nima sam predlog za odlog izvršbe, temveč šele morebitni sklep, s katerim je predlogu ugodeno. V predmetni zadevi je iz spisa razvidno, da je sodišče z opravo neposrednih dejanj izvršbe z odredbo cenilki sicer počakalo do odločitve o prvem predlogu za odlog izvršbe, ki je bil pravnomočno zavrnjen, ponovni predlog pa zavržen, in je šele po sprejemu teh odločitev izvedenko pozvalo k nadaljevanju dela, že tretji dolžnikov predlog za odlog izvršbe (o katerem res še ni bilo odločeno) pa po pojasnjenem ni ovira za izdelavo cenitve in za ugotovitev vrednosti. Višje sodišče še dodaja, da je bilo o dolžnikovem ugovoru zoper nadaljevanje izvršbe z novim upnikom pred izdajo izpodbijanega sklepa že pravnomočno odločeno (sklep z dne 5. 4. 2023 v zvezi s sklepom Višjega sodišča v Ljubljani I Ip 676/2023 z dne 30. 5. 2023). S pritožbenim vztrajanjem, da še ni bilo pogojev za ugotavljanje vrednosti nepremičnine, glede na obrazloženo dolžnik ne more uspeti.

12. Slediti tudi ni mogoče v pripombah podanim in v pritožbi ponovljenim navedbam glede vabila na ogled in izvedbe ogleda. Izvedenka je že v mnenju, pa tudi v odgovoru na pripombe prepričljivo in jasno obrazložila, kako in kdaj je stranke postopka vabila na ogled ocenjevanih nepremičnin, ter v zvezi s tem priložila listinske dokaze. Vabilo na ogled 30. 9. 2022 je cenilka poslala pooblaščencem upnika in dolžnika. Pošiljka za pooblaščenko dolžnika se je vrnila, ker je naslovnica ni prevzela, tudi na telefonske klice izvedenke se pooblaščenka ni odzvala, prav tako se izvedenki ob ogledu na zvonjenje pri dolžniku nihče ni odzval. V novembru 2022 je cenilka strankam in pooblaščencema ponovno poslala vabilo z datumom ogleda 14. 12. 2022, dolžniku tudi z navadno pošto, zastopniku upnika in zastopnici dolžnika pa priporočeno s povratnico. Priporočeni pošiljki za pooblaščenca in dolžnika sta se vrnili, ker ju nista prevzela, pošiljka, poslana z navadno pošto dolžniku, pa se ni vrnila. Dolžnik se vabilu tudi tokrat ni odzval in izvedenki ni omogočil ogleda notranjosti stanovanja. Sodišče prve stopnje je na podlagi opisanega pravilno zaključilo, da je izvedenka za organizacijo ogleda storila več od pričakovane skrbnosti, ogled je poskusila opraviti dvakrat, ob tem pa pooblaščenka dolžnika poštnih pošiljk ni prevzemala in se ni javljala na telefon, neodziven je bil tudi dolžnik, ki ogleda ni omogočil. Pritrditi je tudi zaključku sodišča, da izvedenka dolžnikove pooblaščenke o ogledu ni bila dolžna obveščati preko elektronske pošte, temveč na naslov, ki ji ga je posredovalo sodišče v sklepu o določitvi izvedenca, na tem naslovu pa je bila odvetnica dolžnika v okviru dolžne profesionalne skrbnosti pošto tudi dolžna prevzeti. Pravne podlage tudi nima pričakovanje dolžnika, da ga bi morala izvedenka o ogledu obvestiti po telefonu.

13. Po pojasnjenem notranji ogled nepremičnin v predmetni zadevi ni bil opravljen iz razlogov na strani dolžnika. Višje sodišče ob tem pritrjuje sodišču prve stopnje, da notranji ogled niti ni nujno potreben in cenilec ob onemogočitvi le-tega cenitev lahko vseeno strokovno opravi, če ima na razpolago dovolj ostalih kvalitetnih podatkov o površinah, stanju in opremljenosti objekta ter celotne nepremičnine.1 Cenilka je glede tega tako v mnenju kot v pripombah pojasnila, da je cenitev napravila na podlagi zunanjega ogleda stavbe, v kateri so ocenjevanje nepremičnine, in ogleda sosednjih stavb v isti soseski ter na podlagi ostalih znanih podatkov o realiziranih prodajah primerljivih nepremičnin v tej soseski. Pri metodi primerljivih prodaj (izbiri katere dolžnik ne nasprotuje) je upoštevala pet primerljivih prodaj za nepremičnine v isti soseski B., kjer se nahajajo tudi ocenjevane dolžnikove nepremičnine. Pojasnila je, da je nepremičnina dolžnika del večje soseske, kjer je več izvedenih prodaj na leto, stanovanja pa so iste starosti in podobna, zato je za primerljive vzela prodajne podatke nepremičnin na naslovih Ulica 22, 24 in 26, L. Cenilka je napravila in obrazložila tudi ustrezne prilagoditve glede na čas prodaje, rast cen na trgu, velikost stanovanja in število parkirnih mest, česar dolžnik konkretizirano ne izpodbija.

14. Dolžnik je v zvezi s tem v pripombah trdil, da zaradi neoprave notranjega ogleda cenilka ni bila seznanjena z vsemi investicijami, ki jih je dolžnik opravil v ocenjevanih nepremičninah. Ob tem konkretnih pojasnil glede zatrjevanih investicij ni podal in ni pojasnil, kaj naj bi bilo v notranjosti takšnega, da bi njegove nepremičnine vrednostno razlikovalo od tistih, ki so bile uporabljene za primerjavo. Tudi sedaj v pritožbi dolžnik le ponavlja pavšalne navedbe o neupoštevanju investicij, ne da bi te navedbe kakorkoli konkretiziral, s tem pa pravilnosti izdelane cenitve ni uspel izpodbiti.

15. Enako velja za navedbe, da so izvedenkini podatki o primerljivih prodajah popolnoma nepreverjeni, ker izvedenka ni predložila prodajnih pogodb, iz katerih bi bilo mogoče preveriti, ali so se prodaje res opravile po cenah, kot jih je navedla. Te navedbe dolžnik sicer prvič podaja šele v pritožbi in zato predstavljajo nedovoljene pritožbene novote (prvi odstavek 337. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), so pa tudi neutemeljene. Cenilka je namreč že v mnenju pojasnila, da podatki o izvršenih prodajah izvirajo iz portalov Trgoskop in Cenilec ter iz polletnega poročila GURS 2021, torej iz strokovnih evidenc, ki jih cenilci uporabljajo pri svojem delu, posameznih pogodb pa cenilka ni dolžna prilagati (in do njih zaradi varstva osebnih podatkov niti nima dostopa).

16. V pritožbi dolžnik ponavlja tudi navedbe iz drugih pripomb na izdelano cenitev o zatrjevano višjih oglaševanih cenah stanovanj na portalu nepremičnine.net. Do teh navedb se ne cenilki in sodišču niti ni bilo treba posebej opredeljevati, ker so bile prepozne in je bil dolžnik z njimi prekludiran, saj ni pojasnil razlogov, zakaj jih ne bi mogel podati že v prvih pripombah. V primeru neopredelitve zato ne bi bila podana pritožbeno očitana kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ, prav tako s tem, ko sodišče teh pripomb ni vročalo v nadaljnjo izjavo cenilki, ni kršilo dolžnikove pravice do izjave (8. točka drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Ne glede na to pa je sodišče v izpodbijanem sklepu na te navedbe vseeno odgovorilo in pojasnilo, da gre pri navedbah dolžnika le za oglase, ki ne potrjujejo dejanske vrednosti oglaševanih nepremičnin, temveč le želeno vrednost, medtem ko je cenilka upoštevala cene dejansko realiziranih prodaj. Poleg tega iz priloženih oglasov ni razvidno, v katerem časovnem obdobju so bili objavljeni, zato jih ni mogoče upoštevati kot časovno primerljive prodaje. Prav tako se oglasi nanašajo na nepremičnine z drugih lokacij (C., D., E.), cenilka pa je upoštevala nepremičnine na istem naslovu oziroma vsaj v isti soseski, kjer je nepremičnina dolžnika.

17. Sodišče prve stopnje je po pojasnjenem pravilno sledilo izdelani cenitvi, ki je natančno obrazložena in strokovno utemeljena, notranje skladna in razumljiva ter posledično pravilna. Višje sodišče pa v pojasnilo dolžniku glede na njegovo vztrajanje pri napačni ugotovitvi vrednosti nepremičnin še dodaja, da lahko sodišče na predlog, ki mora biti vložen najpozneje dvajset dni pred prodajnim narokom, na prodajnem naroku z odredbo ponovno ugotovi vrednost nepremičnin, če stranka s predložitvijo mnenja sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnin verjetno izkaže, da se je vrednost nepremičnin od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej spremenila (četrti odstavek 178. člena ZIZ).

18. Glede na obrazloženo in ker tudi ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, je višje sodišče dolžnikovo neutemeljeno pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

19. Dolžnik s pritožbo ni uspel, zato sam krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). Upnik sam krije svoje stroške odgovora na pritožbo, saj v njem ni navedel nobenih dejstev, s katerimi bi pripomogel k rešitvi zadeve (prvi odstavek 165. člena in prvi odstavek 155. člena ZPP, oba v zvezi s 15. členom ZIZ, ter peti odstavek 38. člena ZIZ).

1 Prim. VSL sklep II Ip 1119/2018 z dne 30. 5. 2018, VSL Sklep I Ip 1362/2021 z dne 30. 11. 2021...